تلنگری به سیاستگذاران
فرشید پورحاجت از راهکار‌های رفع اصطکاک تولید مسکن می‌گوید
در حال حاضر بازار مسکن، یکی از بخش‌هایی بوده که آسیب قابل توجهی از شیوع کرونا دیده است، در شرایط کنونی ساخت‌وساز نیز با مشکل روبه‌رو شده است. سوال اصلی این است که وضعیت ساخت‌وساز در این روزها به چه شکل خواهد بود؟ دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور معتقد است که در سال‌های گذشته، امکان توسعه ابزارهای مجازی در بازار مسکن وجود داشت، اما سیاستگذاری مناسبی در این خصوص صورت نگرفته است.
در حال حاضر بازار مسکن، یکی از بخش‌هایی بوده که آسیب قابل توجهی از شیوع کرونا دیده است، در شرایط کنونی ساخت‌وساز نیز با مشکل روبه‌رو شده است. سوال اصلی این است که وضعیت ساخت‌وساز در این روزها به چه شکل خواهد بود؟ دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور معتقد است که در سال‌های گذشته، امکان توسعه ابزارهای مجازی در بازار مسکن وجود داشت، اما سیاستگذاری مناسبی در این خصوص صورت نگرفته است. حال شرایط به وجود‌آمده متاثر از کرونا می‌تواند تلنگری به سیاستگذاران باشد، تا بتوانند از ظرفیت‌های الکترونیکی برای رونق بخش مسکن بهره ببرند. فرشید پورحاجت معتقد است که در حال حاضر شرایط مراجعه غیرحضوری برای دریافت ساخت‌وساز وجود ندارد و این موضوع در شرایط کنونی اصطکاک ایجاد می‌کند. از سوی دیگر، بررسی‌ها نشان می‌دهد چشم‌انداز روشنی از لحاظ ثبات اقتصاد کلان نیز وجود ندارد و در نتیجه تولید مسکن با اصطکاک روبه‌رو است.
♦♦♦
به عنوان سوال نخست ارزیابی شما، از شرایط ساخت‌وساز در شرایط کنونی چیست؟ با توجه به اینکه در روزهای اخیر، شرایط برای خرید و فروش در بازار مسکن مهیا نیست، فعالان مسکن چه چشم‌اندازی برای ساخت‌وساز پیش رو دارند؟
در حال حاضر چشم‌انداز روشنی برای ساخت‌وساز در حوزه مسکن وجود ندارد، در وضعیت کنونی با توجه به دستورالعمل‌های وزارت بهداشت پس از یک وقفه یک‌ماهه، کارگاه‌های تولیدی در بخش مسکن با رعایت اصول بهداشتی شروع به کار کردند، اما شیوع بیماری کرونا، شرایط را برای فعالیت در حوزه مسکن نیز سخت کرده است. نکته مهم این است که ما سیاستگذاری لازم برای استفاده از استارت‌آپ‌ها در حوزه مسکن و فعال کردن پنجره الکترونیک را انجام نداده‌ایم. در حال حاضر عمده فعالیت‌ها در حوزه ساخت‌وساز در بخش مسکن به شکل فیزیکی انجام می‌شود. به عنوان مثال اگر فردی بخواهد مجوز ساخت در شهر تهران را دریافت کند، باید تنها دو ماه در ادارات مشغول دریافت مجوزها، از سازمان‌های متعدد باشد. در حالی که ما می‌توانستیم در سال‌های گذشته از ظرفیت‌های فضای الکترونیکی برای پیشبرد این دستورالعمل‌ها استفاده کنیم. همچنین استارت‌آپ‌های خرید و فروش ملک نیز به‌طور گسترده این ویژگی را ندارند، که در این شرایط جایگزین مناسبی را برای خرید و فروش فیزیکی ایجاد کنند. اگر این استارت‌آپ‌ها با امکانات به‌روزی وجود می‌داشت، می‌توانستیم از آن در جریان خرید و فروش استفاده کنیم. اما در گذشته سیاستگذاری برای حمایت از این استارت‌آپ‌ها به وجود نیامده است. شاید شرایط به وجود آمده در کشور تلنگری به سیاستگذاران باشد تا توجه بیشتری به استارت‌آپ‌ها کنند. همچنین توسعه این استارت‌آپ‌ها می‌تواند شرایط را برای فعالیت دلالان سخت کند و در این شرایط معاملات در یک بستر شفاف صورت می‌گیرد. نکته دیگری که باید برای بهبود ساخت‌وساز در شرایط کنونی مهیا شود، ثبات در فضای اقتصاد کلان است. آمارها نیز تایید می‌کند که بیشترین رونق تولید در حوزه مسکن در زمانی رخ داده که ما توانستیم یک دوره باثباتی را ایجاد کنیم. در یک شرایط باثبات، تولیدکنندگان نیز وضعیت آینده را آنالیز می‌کنند و با اطمینان خاطر بیشتری وارد فضای کسب‌وکار می‌شوند. اما اگر هر روز شرایط جدیدی ایجاد شود، تولید بخش مسکن نیز به حالت اغما می‌رود. این در شرایطی است که تقاضا در بازار مسکن وجود دارد، اما عرضه مسکن متناسب با تقاضای جامعه نیست.
در حال حاضر بازار مسکن با یک رکود روبه‌رو است، اما در سال جاری، نیازمند سیاستگذاری مناسب برای بهبود تولید در کشور هستیم، سوال مشخص این است که صنعت و ساختمان به عنوان یک بخش پیشران چه اثری می‌تواند در بهبود وضعیت اقتصاد کلان ایفا کند؟
به نظر می‌رسد که در سال‌های گذشته، ما نتوانستیم از ظرفیت‌های بالای بخش مسکن در اقتصاد استفاده کنیم. با توجه به اینکه امسال سال «جهش تولید» نام‌گذاری شده است، اگر صنعت ساختمان و تولیدکننده این حوزه را مورد توجه ویژه قرار دهیم و فضای کسب‌وکار را برای بازیگران صنعت ساختمان فراهم کنیم قطعاً شاهد آن خواهیم بود که در این شرایط اقتصادی چرخ بخش ساختمان کشور به نحو مطلوبی بچرخد. صنعت ساختمان کشور یک صنعت پیشران اقتصادی است و ارتباط مستقیم با بیش از صد نوع فعالیت صنفی، حرفه‌ای، صنعتی و تولیدی مختلف دارد و تحرک در این بخش موجب تحرک و شکوفایی اقتصادی در دیگر بخش‌های اقتصادی کشور می‌شود. ارتباط مستقیم صنعت ساختمان با بحث اشتغال یک ارتباط کاملاً ملموس است و در این زمینه بیش از ۱۸ درصد اشتغال کشور با صنعت ساختمان مرتبط است. این میزان ارتباط میان اشتغال و صنعت ساختمان نشان‌دهنده پیشران بودن این صنعت است و اهمیت آن را در بحث رشد و شکوفایی اقتصاد دوچندان می‌کند. اگر صنعت ساختمان و تولیدکننده این حوزه را مورد توجه ویژه قرار دهیم و فضای کسب‌وکار را برای بازیگران صنعت ساختمان فراهم کنیم، قطعاً شاهد آن خواهیم بود که در این شرایط اقتصادی چرخ بخش ساختمان کشور به نحو مطلوبی خواهد چرخید.
نقش سیاستگذاری در حوزه مسکن چیست؟ چه شرایطی برای بهبود تولید مسکن باید ایجاد شود؟
سیاستگذار حوزه مسکن و مجلس شورای اسلامی در این سال باید تمهیدات ویژه‌ای را برای بخش صنعت ساختمان کشور برنامه‌ریزی کنند تا شاهد تحقق شعار سال باشیم. در سال‌هایی که بخش ساختمان کشور رونق داشته است، شاهد نقش ویژه این صنعت در اقتصاد کشور بوده‌ایم و اکنون نیز که به جهش تولید نیاز داریم باید نگاه ویژه‌ای به این بخش کرد. هر زمان که در خصوص صنعت ساختمان سیاستگذاری و برنامه‌ریزی صحیح انجام شده است، بازخوردهای مثبتی در این حوزه داشته‌ایم و رشد و شکوفایی اقتصادی را شاهد بوده‌ایم. امروزه شرایط خوبی را برای این بخش پیشران اقتصادی کشور متصور نیستیم و انتظار داریم با سیاستگذاری‌های صحیح در این خصوص شرایط بهتری برای بخش صنعت ساختمان کشور رقم بخورد.
بخش تولید مسکن انگیزه لازم را برای کارآفرینی در این صنعت پیشران ندارد، یکسونگری نسبت به صنعت ساختمان کشور باعث شده است تا این صنعت کارایی لازم را در اقتصاد نداشته باشد. آمار پروانه‌های ساختمانی از سال ۱۳۹۰ به بعد آماری قابل توجه نبوده و همواره تعداد این پروانه‌ها روند کاهشی داشته است و علت این مساله نیز آن است که در طول ۱۰ سال گذشته مسیر این صنعت پر از موانع مختلف بوده است. موانعی که بر سر راه حوزه تولید وجود دارد عملاً طراوت و چابکی را از آن گرفته است و تولیدکننده ساختمان رغبت چندانی برای تولید مسکن ندارد. تولیدکننده ساختمان برای آغاز ساخت یک مسکن باید بیش از شش ماه درگیر صدور مجوزهای مختلف باشد و این مدت زمان برای اخذ مجوز ساخت ساختمان بسیار زیاد است و مشکلات فراوانی را برای سرمایه در گردش تولیدکننده مسکن به وجود می‌آورد.
در حال حاضر مشکلی که وجود دارد این است که نگاه به حوزه ساختمان کشور یک نگاه درآمدی است و سازمان‌های مختلف به دنبال آن هستند تا با ایجاد موانع مختلف بر سر راه تولیدکننده مسکن، از آن درآمدی به دست آورند. در طول این سال‌ها مسیر برای حوزه تولید هموار نشده است اما اکنون که به دنبال جهش تولید هستیم وقت آن فرارسیده تا موانع از سر راه تولید مسکن برداشته شود.
در دو ماه اخیر، وضعیت بازار مسکن به نحوی بوده که ما عمدتاً با افت شدید معاملات روبه‌رو بودیم، در هفته‌های پیش رو بازار مسکن با چه مسائلی روبه‌رو خواهد بود؟
شرایط بازار مسکن به‌طور کلی در ماه‌های اخیر، متفاوت از روزهای دیگر بوده است. تعطیلات نوروزی و شیوع ویروس کرونا علت افت شدید معاملات و ثبات قیمت است. تحولات بازار مسکن در یک ماه گذشته نمی‌تواند بیان‌کننده وضعیت واقعی آن باشد و در اردیبهشت‌ماه متغیرهای اثرگذار بر بخش مسکن خود را نشان می‌دهد. افت شدید بازارهای مالی از جمله مسکن در فروردین‌ماه قابل پیش‌بینی بود و به دلیل شیوع بیماری کرونا به‌جز بازار بورس، تمامی بازارها با رکود شدید مواجه بودند. با وجود این وضعیت معاملات مسکن در فروردین‌ماه بیان‌کننده اوضاع واقعی آن نیست و انتظار داریم متغیرهایی مثل نرخ تورم، نرخ دستمزد، عوارض، مالیات و قیمت ارز به تدریج در ماه‌های آینده اثرگذاری خود را بر بازار مسکن نشان دهد.
آیا در شرایط کنونی، یک تقاضای نهفته در بازار وجود دارد؟ آیا مشتریان در بازار تقاضای خود را به تاخیر انداخته‌اند؟
توجه داشته باشید نمی‌توان به مدت طولانی تقاضای مسکن را عقب انداخت. درست است که تقاضای واقعی به علت جهش قیمت‌ها و شیوع کرونا سرکوب شده اما این شرایط برای بخش مسکن که پیشرو است و می‌تواند در سال جهش تولید به اقتصاد کشور کمک کند، اصلاً خوب نیست. مادامی که تولید مسکن از تقاضای مصرفی عقب باشد و از طرف دیگر نرخ ارز روند صعودی داشته باشد نمی‌توان بازار مسکن را کنترل کرد. باید امیدوار باشیم قیمت دلار افزایش پیدا نکند چراکه تاثیر خود را بر قیمت مصالح ساختمانی و آهن‌آلات ایجاد خواهد کرد. از طرف دیگر مالکان واحدهای آماده با هر نوع تغییر نرخ ارز قیمت پیشنهادی مسکن را بالا می‌برند؛ چراکه انتظارات تورمی را در نظر می‌گیرند. دولت باید با ارائه بسته‌های تشویقی به سازندگان بخش خصوصی، بخش ساخت‌وساز را به حرکت درآورد. اگر این اتفاق بیفتد بازار مسکن کنترل خواهد شد.
در این شرایط سیاستگذاری برای کنترل نوسانات قیمتی نهاده‌های اولیه در بخش ساختمان چگونه بوده است؟
متاسفانه میزان نظارت در حوزه مصالح ساختمانی بسیار کاهش یافته است و این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی و وزارت صنعت و معدن نتوانسته‌اند برنامه مطلوبی برای حوزه ساخت‌وساز کشور ارائه دهند. وزارت راه و شهرسازی باید سیاست‌ورزی‌ها و برنامه‌های درستی برای کنترل بازار مسکن ارائه کند، هم‌اکنون بازار مسکن دچار چالش‌های بزرگی شده و از ریل ثبات قیمتی خارج شده است. طی 10 سال گذشته حوزه مسکن به شدت آسیب دیده است، دولت، بازار مسکن را به صورت کامل رها کرده است و از سوی دیگر مداخلاتی که در برخی از اوقات از سوی مسوولان انجام می‌شود باعث شده که این بازار بیشتر دچار نوسان شود. حدود چهار میلیون متقاضی در بازار مسکن وجود دارند، ولی متاسفانه میزان عرضه با تولید مسکن برابر نیست و این خود تبدیل به چالش جدیدی برای مسوولان دولتی شده است.
افزایش نرخ تورم، رشد نقدینگی و اقتصاد نابسامان باعث می‌شود که در سال جدید بازار مسکن دچار مشکلات بسیار زیادی از جمله افزایش قیمت شود که این خود آسیب بسیار زیادی به خریداران و مستاجران بازار مسکن وارد می‌کند. دولت باید هرچه سریع‌تر از بخش خصوصی برای بهبود بازار مسکن استفاده کند چراکه تنها گره‌گشای بازار مسکن بخش خصوصی خواهد بود. متاسفانه دولت در ماه‌های گذشته توجه چندانی به بخش خصوصی نکرده است، این در حالی است که می‌توانیم با حمایت‌های بخش خصوصی و تشکل‌ها در این حوزه میزان تولید مسکن را افزایش دهیم.
آیا ایجاد طرحی نظیر اقدام ملی مسکن می‌تواند شرایط را برای بهبود ساخت‌وساز در کشور تغییر دهد؟
طرح اقدام ملی مسکن نمی‌تواند کمک چندانی به بازار مسکن کند، در سال 88 بسیاری از مسوولان و کارشناسان مسکن با طرح مسکن مهر مخالف بودند چراکه در این طرح بخش خصوصی حضور پررنگی نداشت و همین موضوع باعث شد که بعد از گذشت 10 سال هنوز پرونده این پروژه بسته نشده باشد.
باید دولت در سیاست‌ورزی‌های خود از بخش خصوصی کمک بگیرد تا با پررنگ‌تر کردن تولیدات حوزه مسکن بتواند آینده خوبی را برای این بخش رقم بزند. همچنین باید هرچه سریع‌تر با اقدامات مناسب جلو افزایش قیمت مصالح ساختمانی به ویژه فولاد و میلگرد را گرفت چراکه هر افزایش قیمتی در این بازار بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن تاثیر بسیار زیادی می‌گذارد و این خود یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت در این بازار به شمار می‌رود.
شما به آسیب‌های بخش ساخت‌وساز و تولید ناشی از کرونا اشاره کردید، اما در بخش تقاضا نیز خانوارها با مشکل روبه‌رو هستند، چه سیاستی باید برای خانوارها در نظر گرفته شود؟
نزدیک به دو ماه است که کشور با بحران ویروس کرونا در جنگ است. به‌طوری‌که این اپیدمی تمامی صنوف و مشاغل خرد و کلان را تحت تاثیر خود قرار داده و بسیاری از خانواده‌ها را داغدار و مصیبت‌زده یا درگیر مداوا و خانه‌نشین کرده است. در همین مدت بسیاری از کارآفرینان و کارفرمایان و همچنین جامعه کارگری و بخش خدمات از حمله این ویروس مهلک در امان نمانده و از کار بیکار شده و بخش تولید و کارآفرینی به‌کلی از کار افتاد. از وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی انتظار می‌رفت با توجه به تعطیلی بسیاری از کارگاه‌های ساختمانی و رکود بی‌سابقه در بخش مسکن و آسیبی که دهک‌های پایین و اقشار کم‌درآمد متحمل شدند، بخشنامه‌ای در جهت تعلیق پرداخت وام مسکن حداقل به مدت شش ماه به بانک‌های عامل به‌ویژه بانک مسکن ابلاغ می‌شد که متاسفانه در این خصوص هیچ‌گونه اقدام فوری صورت نگرفت و همچنان بی‌مهری و بی‌توجهی نهادهای متولی را در این باره شاهدیم. در زمان حاضر خانوارها مجبورند علاوه بر فشارهای روحی، روانی و جسمانی ناشی از شیوع بیماری با معضل پرداخت تسهیلات وام مسکن دست‌به‌گریبان باشند.
طبق برخی پیش‌بینی‌ها این ویروس حداقل تا پایان سال جاری مهمان کشور است. در صورت ادامه این روند و عدم ابلاغ بخشنامه تعلیق وام مسکن کارآفرینان و تولیدکنندگان بخش مسکن دچار آسیب و خسران جبران‌ناپذیری می‌شوند. هم‌اکنون چرخه اقتصادی کشور دچار اخلال جدید شده و بازار عرضه و تقاضای مسکن نیز تعادلش را از دست داده است. از ستاد ملی مقابله با کرونا انتظار می‌رود ضمن توجه به خواست‌های اقشار مختلف به‌ویژه دهک‌های پایین نسبت به تعلیق وام مسکن اقدام فوری و اتخاذ تصمیم کند تا اندکی از فشار مضاعف اقتصادی که بر دوش خانوارهاست کاسته شود. نمی‌توان همه فشارها را بر دوش مردم انداخت و از مسوولیت تبری جست، دولت باید با مدیریت وضع موجود به جامعه اجازه نفس کشیدن و بقا در شرایط اضطرار را بدهد. ابلاغ بخشنامه تعلیق پرداخت وام مسکن می‌تواند تا حدودی از فشارهای اقتصادی بر خانوارها کاسته و اراده آنها را برای مبارزه با ویروس کرونا قوی‌تر کند. در غیر این صورت و با تداوم روند کنونی شاهد فشار هر چه بیشتر بر خانواده‌های ایرانی پس از اعلام پایان جنگ با ویروس کرونا خواهیم بود که با خود پیامدهای اقتصادی و اجتماعی خطرناکی به همراه خواهد داشت.
