بازدهی مثبت

زمین یکی از سرشاخه‌های زنجیره ارزش صنعت ساختمان است، یک زمین بایر مانند ماده خامی است که در چندین مرحله فرآوری‌شده تا آماده ورود به خط تولید (استفاده از آن در خلق یک واحد مسکونی /تجاری /اداری) شود، آماده‌سازی و تسطیح زمین، ایجاد دسترسی به زیرساخت‌های حیاتی، زیرساخت‌های ارتباطی فیزیکی و دیجیتالی و زیرساخت‌های مرتبط با حامل‌های انرژی (آب و برق و گاز)، تهیه مجوزهای لازم جهت ساخت‌وساز بخش‌های مهمی از زنجیره فرآیندهای فرآوری و آماده‌سازی زمین است.

تغییر در هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم در هر یک از این مراحل بر بازار زمین و تغییرات قیمت‌ها اثرگذار است، یکی از مهم‌ترین ابعاد هزینه غیرمستقیم بحث هزینه‌های زمانی ناشی از سرعت پایین انجام فرآیندهای مذکور به‌ویژه در حوزه صدور /عدم صدور مجوزهای مربوطه و شفافیت و صراحت عمل در این حوزه است. در واقع موضوع زمان و سرعت انجام کار علاوه بر تغییر در هزینه‌ها و قیمت عرضه، می‌تواند باعث اثرگذاری بر حجم عرضه‌ها و بازعرضه‌ها (هر قطعه زمینی با توجه به عمر نامحدود خود بارها و بارها و هر بار با ویژگی‌ها و مختصات متفاوتی در بازار زمین هدف عرضه و بازعرضه قرار می‌گیرد) شود و بر پویایی بازار زمین اثرگذار باشد.

مروری بر وضعیت بازار زمین و مسکن

در سال 1398 با افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال از حجم معاملات مسکن به شدت کاسته شد. رجوع به گزارش‌های بانک مرکزی در ارتباط با حجم معاملات مسکن در شهر تهران حکایت از آن دارد که تا آبان‌ماه حجم معاملات به‌طور متوسط 60 درصد نسبت به دوره مشابه در سال 1397 کمتر بوده است. بررسی قیمت متوسط و حجم معاملات مسکن نشان از آن دارد که پس از کاهش هشت‌درصدی قیمت متوسط از 133 میلیون ریال در هر مترمربع در دوره‌های خردادماه و تیرماه تا 124 میلیون ریال در هر مترمربع در آبان‌ماه، حجم معاملات نیز از اواخر پاییز افزایش پیدا کرد و به‌طور متوسط تعداد معاملات ثبت‌شده بیش از 50 درصد دوره مشابه در سال 1397 بوده است. از طرف دیگر بررسی متراژ متوسط معاملات مسکن در سال 1398 حاکی از آن است که مصرف‌کننده جهت کاهش فشار تورم در این بخش به شدت متمایل به خرید املاک با متراژ کمتر شده است به گونه‌ای که بیشترین تنوع متراژ که در سال گذشته مربوط به خانه‌هایی با متراژ 60 تا 70 متر بود در سال جاری جای خود را به خانه‌هایی با متراژ 50 تا 60 متر داده است، به این معنا که مصرف‌کننده سعی کرده است تا بخشی از تورم 65 درصدی بازار مسکن را در سال 1398 از طریق کاهش 15 تا 20 درصدی متراژ جبران کند. به نظر می‌رسد که با توجه به تفاوت بسیار زیاد شکل‌گرفته بین قدرت خرید مصرف‌کننده و متوسط قیمت هر مترمربع در سال‌های آتی نیز خانه‌هایی با متراژ کمتر از رونق بیشتری برخوردار باشند. تمایل به خانه‌هایی با متراژ پایین می‌تواند فشار منفی را به پروژه‌های مشارکت ساخت وارد کند زیرا تمایل سازنده به ساخت واحدهایی با متراژ پایین با هدف کاهش دوره خواب سرمایه با سبک زندگی مالکان خانه‌های کلنگی که عادت به زندگی در واحدهای با متراژ بالا دارند در تناقض خواهد بود.

رکود بازار مسکن و ساختمان، تامین ‌مالی ساخت

رکود در بازار و کاهش معنادار تعداد معاملات در سال‌های اخیر نسبت به میانگین بلندمدت نشانه بروز مشکل در آینده بازار ساخت‌وساز است، قسمت اعظم منابع مالی مورد نیاز برای ساخت واحدهای مسکونی /تجاری  /اداری از محل معاملات بازار مسکن حاصل می‌شود (سرمایه‌گذاران و سازندگان واحدهای تحت تملک خود را فروخته تا وارد دور جدید از سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز شوند)، وقتی این معاملات دچار مشکل شود، منابع کافی برای دور بعدی فعالیت‌های ساختمانی وجود نخواهد داشت و باعث کاهش تقاضا برای زمین و املاک کلنگی می‌شود و این به معنی کاهش امکان رشد قیمت زمین همپای تورم در سال آینده و حتی سال‌های بعدی آن است. با وجود تورم رخ‌داده و بهبود ترازنامه بانک‌ها و فرار از چنگال ورشکستگی هنوز به آن حد از توان مالی نرسیده‌اند که بتوانند نقشی جدی در تامین ‌مالی حوزه ساخت داشته باشند و خلأ مذکور را تا حدی پر کنند.

به نظر می‌رسد در میان تمام عواملی که در این یادداشت ذکر شد، در سال آینده اثر این عامل پررنگ‌تر و قطعی‌تر از سایر عوامل باشد.

ضربات رکودی بر پیکر نهاده‌های تولید مسکن

یکی از موضوعاتی که می‌تواند باعث بهبود بینش ما و تحلیل‌های مرتبط با آینده بازار زمین شود، بررسی نحوه واکنش زمین (به عنوان یکی از نهاده‌های تولید) به تغییرات قیمت مسکن و نسبت آن با سایر نهاده‌هاست. بروز رکود در بازار ملک و ساختمان و عدم رشد آن همپای نرخ تورم چه تاثیری بر قیمت زمین خواهد داشت؟

بسیاری از نهاده‌های تولید ساختمان به ‌واسطه دارا بودن قیمت‌های منطقه‌ای و حتی جهانی در عمل متناسب با تورم و کاهش ارزش ریال رشد خواهند کرد و امکان دستکاری قیمتی زیادی ندارند، اما در مورد زمین به عنوان یک کالای به شدت غیرتجاری و غیرقابل انتقال، آن‌ هم کالایی که در سال‌های اخیر نسبت رشد آن به رشد قیمت مسکن فراتر از میانگین بلندمدت خود بوده است، بالقوه می‌تواند اولین قربانی ادامه‌دار بودن رکود و حتی کاهش قیمت واقعی مسکن در سال 1399 باشد.

رابطه قیمت زمین و مسکن و اثر آن بر بازار

افزایش نسبت قیمت یک مترمربع زمین به قیمت یک مترمربع مسکن طی 30 سال اخیر روند صعودی داشته است و در حالی که پیش‌تر این نسبت زیر یک بوده است در حال حاضر به 4 /1 رسیده است که این امر خود حکایت از تورم بیشتر زمین نسبت به مسکن دارد. در گذشته افزایش قیمت‌ها باعث شده بود تا سازندگان با چالش سرمایه در گردش مواجه شوند و انگیزه اجرای پروژه‌ها به صورت مشارکتی به شدت افزایش پیدا کرده بود اما به نظر می‌رسد که افزایش بیشتر قیمت زمین در مقایسه با قیمت مسکن باعث خواهد شد تا انگیزه سازندگان برای مشارکت با مالکان زمین کمتر شود و حتی با در نظر گرفتن رکود حاکم بر بازار مسکن و بیشتر شدن دوره خواب سرمایه، امر مشارکت در ساخت در سطح قیمت‌های فعلی غیراقتصادی باشد. از این‌رو این امر باعث خواهد شد تا اهداف دولت در بازسازی بافت‌های فرسوده نیز به شدت با چالش مواجه شود و از طرف دیگر در میان‌مدت نیز از میزان عرضه مسکن در شهرها کاسته شود.

نرخ اجاره و اثرگذاری آن بر بازار

نسبت قیمت به اجاره سالانه که از جمله شاخص‌های مهم بازار زمین و مسکن است طی سالیان طولانی در محدوده 12 تا 22 در حال نوسان بوده است، به‌گونه‌ای که هر وقت در دوران رونق بازار مسکن این نسبت افزایش پیدا کرده است با افزایش میزان اجاره‌بها مجدداً این نسبت به حالت تعادل بازگشته است. این نسبت در حال حاضر در بالاترین سطح در طی کل دوران است و از آنجا که مقدار اجاره پرداختی مستاجران به میزان زیادی تابع قدرت خرید مصرف‌کننده است انتظار نمی‌رود با توجه به تضعیف قدرت خرید مصرف‌کنندگان به ویژه در دوران کاهش ارزش تولید ناخالص داخلی و کوچک شدن سفره‌های قشر متوسط این نسبت در آینده‌ای نزدیک به حالت تعادل برسد و قطعاً این امر باعث خواهد شد تا همچنان سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن با هدف دریافت اجاره‌بها فاقد توجیه منطقی باشد و تنها انتظار افزایش قیمت‌های آتی انگیزه ورود سرمایه به این بخش باشد. از طرف دیگر لازم به ذکر است افزایش قیمت مسکن طی دو سال اخیر برخلاف انتظار کارشناسان این حوزه که همواره معتقد بودند قدرت پایین خریداران مانع از افزایش قیمت زمین و مسکن است نشان می‌دهد که عامل دیگری به جز قدرت خرید مصرف‌کننده در همبستگی بالای قیمت مسکن با نرخ ارز و تورم نقش دارد. این عامل پنهان چیزی جز درآمدهای غیررسمی در کشور نیست که به دلیل موانعی که بر سر راهش در ورود به بازارهای رسمی‌تر وجود دارد، بازار مسکن را تنها مامن امن برای پنهان باقی ماندن خواهد یافت و تصور می‌شود تقاضا برای خرید زمین با متراژهای بالا و مستغلات کلنگی یا نوساز همچنان از سوی این گروه از متقاضیان تداوم داشته باشد.

شهرداری‌ها، دولت و تنگنای بودجه‌ای

یکی دیگر از عوامل بسیار مهم در چشم‌انداز بازار مسکن و به تبع آن بازار مسکن رفتار دولت و شهرداری‌هاست. بحث در ارتباط با نقش دولت‌ها و شهرداری نیازمند نگاه دقیق و موشکافانه‌ای است اما در این مجال تنها از چند منظر به تاثیر ایشان در بازار سال 1399 خواهیم پرداخت. علاوه بر تنگنای مالی که شهرداری‌های کلانشهرها در سال آتی همچنان با آن دست‌به‌گریبان خواهند بود، دولت نیز در سال 1399 به شدت با کسری بودجه مواجه است که از منظر بازار مسکن از دو جهت حائز اهمیت است. از یک جهت دولت تلاش خواهد کرد تا از طریق بازار پول و سرمایه بخشی از کسری بودجه خود را جبران کند که این امر دسترسی فعالان اقتصادی را به سرمایه در گردش بسیار سخت‌تر خواهد کرد و با توجه به افزایش سطح قیمت‌ها امکان سرمایه‌گذاری در این بازار به شدت کاهش خواهد یافت و از طرف دیگر برنامه دولت برای تامین بیش از 50 هزار میلیارد تومان از محل واگذاری دارایی‌های خود باعث شد تا هم عرضه مستقیم زمین‌های دولت و هم عرضه دارایی‌های غیرمولد شرکت‌های دولتی بعد از واگذاری به بخش خصوصی در سال‌های آتی به بیشترین سطح خود طی 40 سال اخیر برسد. بنابراین انتظار عرضه بسیار زیاد زمین توسط دولت و شرکت‌های تازه واگذارشده از یک طرف و انتظار تورم بالا از سوی دیگر در کنار شاخص‌های اشباع‌شده‌ای همچون نسبت قیمت زمین به مسکن و نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه در سال آتی شرایط بغرنجی برای بازار زمین و مسکن فراهم خواهد کرد که باعث خواهد شد تا بخش‌های مختلف بازار مسکن چه از منظر جغرافیای مختلف یا از منظر کاربری مختلف رفتاری متفاوت از خود بروز دهند و ناهمگنی بی‌سابقه‌ای در رفتار بازار زمین و مسکن (به‌ویژه بین مناطق حاشیه‌ای شهرهای بزرگ و مناطق مرکزی آنها) شاهد خواهیم بود.

کم‌آبی و بازار زمین

هجوم از مناطق کم‌آب به سمت نواحی پرآب یا شهرهای بزرگ دارای زیرساخت‌های آبرسانی مناسب، طی سال‌های اخیر باعث افزایش شکاف قیمتی در بخش زمین‌های شهری بین مناطق مختلف کشور شده بود، ورود مجدد به دوره ترسالی از سال گذشته و امتداد آن تا سال‌های آینده باعث کاهش موقتی نرخ مهاجرت به مناطق فاقد مشکل کم‌آبی و شهرهایی نظیر تهران شده و این می‌تواند قسمتی از فشار تورمی بر روی قیمت زمین در این مناطق را کاهش دهد.

عرضه زمین مجازی، مدیریت بازدهی در زنجیره زمین تا مسکن و...

زمین به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای ویژگی‌هایی دارد که در صورت مشابه بودن نرخ رشد آن با نرخ رشد قیمت ساختمان، عملاً می‌تواند بازدهی بالاتری را نصیب دارنده خود کند (تمامی نرخ رشد تبدیل به بازدهی نمی‌شود و قسمتی از بازدهی ساختمان به‌واسطه هزینه استهلاک و سایر هزینه‌ها از بین می‌رود)، بنابراین از دید اقتصادی بهترین راهکار برای کنترل بازار زمین و هدایت سرمایه‌ها به سمت توسعه بیشتر زمین‌ها، توجه به ساختار بازدهی این دو رده دارایی (زمین و ساختمان) و انجام اقداماتی جهت بهبود بازدهی بخش ساختمان نسبت به بخش زمین است. این بهبود بازدهی نیازمند مشوق‌های مثبت و منفی مناسب در طول زنجیره ارزش صنعت ساختمان است، مشابه آن چیزی که در بخش‌های مختلف تولیدی در سطح ایران و جهان مشاهده می‌کنیم، نظیر ایجاد مشوق‌هایی جهت توسعه صنایع پایین‌دستی در حوزه پتروشیمی یا فلزات اساسی، در اینجا نیز همین‌طور است بازار مسکن، پایین‌دست بازار زمین است و در وهله اول نه‌تنها باید اقداماتی انجام داد که بیشترین بازده نصیب فعالان بازار ساختمان و سازندگان ملک شود، حتی در یک گام بالاتر عرضه زمین شهری نیز توسعه یابد.

مالیات بر سودهای حاصل در بازار زمین باید فراتر از مالیات‌ها در بازار ساختمان باشد و منابع کافی به منظور افزایش حقیقی و مجازی عرضه زمین شهری افزایش یابد.

واژه عرضه زمین مجازی شهری به این معنی است که زیرساخت‌های شهری به‌گونه‌ای بهبود یابد که با همکاری مسوولان شهری و شهرداری‌ها امکان بلندمرتبه‌سازی افزایش یافته و میانگین طبقات قابل ساخت بر روی زمین‌های خام موجود یا املاک کلنگی در دست تخریب افزایش یابد. توسعه زیرساخت‌ها و افزایش ظرفیت بارگذاری محلی و منطقه‌ای باید مورد توجه قرار گیرد.