منحنی کاهشی

سارا پورادبی/ تحلیلگر بازار مسکن

بازار مسکن از نظر بسیاری از سرمایه‌گذاران به‌عنوان یک مقصد سرمایه‌گذاری کم‌ریسک و معمولاً پرسود شناخته می‌شود و در نظر مصرف‌کنندگان نیز به عنوان یکی از ضرورت‌های اولیه زندگی از اهمیت بسزایی برخوردار است. همچنین، این بازار با تاثیری که بر بازار نهاده‌های ساختمانی، اشتغال و رشد اقتصادی به‌طور مستقیم و غیرمستقیم دارد آن را به محلی جذاب برای سیاستگذاران و دولتمردان تبدیل کرده است. بنابراین نوسانات این بازار با زندگی اقشار مختلف جامعه عجین شده و از این‌رو شناسایی چرخه‌های تجاری آن از جنبه‌های مختلف حائز اهمیت است. وضعیت خاص بازار مسکن در شش‌ماهه نخست سال 1398 برای بسیاری از متقاضیان مصرفی تصمیم‌گیری را برای ورود به بازار سخت کرده است. از یک طرف سطح قیمت‌ها طی یک‌سال اخیر با جهش همراه بوده و قدرت خرید را به شدت کاهش داده و از این‌رو معاملات با افت شدیدی همراه بوده، و از طرف دیگر ترس از افزایش مجدد قیمت‌ها کورسوی امید خرید مسکن برای بسیاری را تهدید می‌کند.

 تاریخچه تحولات قیمت و معاملات

چرخه‌های رونق و رکود در بازار مسکن به‌طور معمول با افت و خیز تقاضای مصرفی شکل می‌گیرد. وقتی قیمت‌ها رشد قابل توجهی داشته باشد، قدرت خرید کاهش یافته و متقاضی مصرفی قادر به خرید نخواهد بود که منجر به افت تعداد معاملات و رکود بازار می‌شود. رکود نیز خود بعد از مدتی افت قیمت حقیقی و افزایش قدرت خرید را به همراه دارد که مجدد متقاضیان را به بازار وارد می‌کند. متقاضیان غیرمصرفی که شامل سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان می‌شوند با دریافت اولین سیگنال‌های افزایش قیمت مسکن درمی‌یابند که مقدمات رونق مجدد فراهم شده و سرمایه‌های خود را به این بازار وارد می‌کنند. همین ورود تقاضای غیرمصرفی است که زمینه تشدید افزایش قیمت‌ها در دور بعدی رونق را فراهم می‌آورد. سفته‌بازان که صرفاً به خرید و فروش مسکن در کوتاه‌مدت و کسب سود از ناحیه افزایش ارزش ملک می‌پردازند، اگرچه به نقدشوندگی بیشتر بازار کمک می‌کنند و برای سرمایه‌گذاران مطلوبند، اما یکی از عوامل مهم ایجاد نوسانات شدید قیمت هستند که معمولاً متقاضی مصرفی را متضرر می‌کنند. برخی از سرمایه‌گذاران نیز که چشم‌انداز بلندمدت دارند به منظور حفظ ارزش پول یا کسب سود از ناحیه افزایش قیمت مسکن در بلندمدت یا حتی اجاره مسکن اقدام به خرید ملک در دوره پیش‌رونق می‌کنند. بنابراین معاملات در ابتدا تحت تاثیر تقاضای مصرفی اندکی رشد می‌کند که شروع قیمت است و پس از مدتی که تقاضای غیرمصرفی نیز وارد بازار می‌شود رشد شدیدتر قیمت مسکن را به دنبال دارد. این روند مثل یک چرخه تا جایی ادامه می‌یابد که قدرت خرید خانوار مجدداً افت کرده و تقاضای مصرفی به مرور از بازار خرید مسکن خارج شود (معمولاً در این شرایط بازار اجاره گرم‌تر می‌شود).

در نمودار 1 تحولات قیمت مسکن در شهر تهران، به عنوان نماینده‌ای از قیمت مسکن در کل کشور، طی 26 سال گذشته به تصویر کشیده شده است. چنان‌که مشاهده می‌شود، چرخه‌های رونق و رکود در این بازار به‌طور تقریبی از یک الگوی تکراری پیروی می‌کنند. از سال 1372 تا قبل از 1397 به‌طور کلی می‌توان چهار دوره رونق و رکود را شناسایی کرد که از اوج رونق تا اوج رکود بعدی فاصله یک تا دوساله و از آن تا اوج رونق بعدی فاصله سه تا پنج‌ساله وجود داشته است. اوج قیمتی اخیر در سال 1397 نیز بعد از گذشت چهار سال از حضیض سال 1393 اتفاق افتاده که البته تا نیمه نخست سال 1398 هم ادامه داشته است.

از نیمه دوم سال 1396، تقریباً همزمان با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی، قیمت‌ها در بازار مسکن شروع به افزایش کرد. نوسانات مداوم بازارهای موازی همچون ارز و طلا و انتظارات تورمی ایجادشده در کشور شرایط اقتصادی را بیش از پیش بی‌ثبات کرده و نااطمینانی را افزایش داده بود. ترس از تضعیف هرچه بیشتر ارزش پول ملی، ریال را به پول داغ تبدیل کرده بود که هر کس سعی داشت در اولین فرصت آن را به یک دارایی غیرریالی تبدیل کند. در این میان بازار مسکن گزینه مناسبی بود که به راحتی می‌توانست حجم بالایی از سرمایه را به خود وارد کند، بدون آنکه مثل بازارهای طلا و دلار با ریسک‌های امنیتی و سیاسی همراه باشد. افزایش قابل توجه تقاضای سرمایه‌ای در این دوره مقدمات تشدید روند صعودی قیمت مسکن را فراهم کرد و نرخ رشدهای کم‌سابقه‌ای را به ثبت رساند. از آذرماه 1396 رشد قیمت مسکن از تورم شاخص قیمت مصرف‌کننده پیشی گرفته و حداقل به مدت 20 ماه این روند ادامه داشت (تا مرداد 1398 که در زمان تهیه این یادداشت آمار آن توسط بانک مرکزی منتشر شده است). با این حال چنان‌که در نمودار 2 مشاهده می‌شود، به‌طور تاریخی تورم قیمت مسکن حول تورم شاخص قیمت مصرف‌کننده در نوسان بوده و هیچ‌گاه به‌طور مداوم و در بلندمدت در سطحی بالاتر یا پایین‌تر از آن قرار نداشته است. این بار هم همین انتظار می‌رود که با افت قدرت خرید و کاهش قابل توجه تعداد معاملات، این روند به مرور برعکس شده و نرخ رشد مسکن در آینده‌ای نزدیک از تورم عمومی جا بماند. چنان که اشاره شد، یکی از متغیرهای پیش‌نگر در این حوزه تعداد معاملات به ثبت رسیده است. در واقع هرگاه از شدت خرید و فروش کاسته شود و تعداد معاملات به ثبت رسیده افت کند، می‌توان گفت مقدمات افت قیمت حقیقی مسکن فراهم شده است. البته قیمت مسکن به‌خصوص از سمت عرضه با چسبندگی مواجه است و عرضه‌کنندگانی که با قیمت بالا واحد مسکونی خود را خریده بودند یا قبلاً با قیمت‌های بالا برای آن مشتری داشتند، به سختی حاضر به شکستن قیمت می‌شوند. بنابراین به‌طور معمول به سختی قیمت‌های اسمی با افت مواجه می‌شوند و در واقع همین که رشد بیشتری پیدا نمی‌کنند یا حتی با سرعت کمتری نسبت به تورم رشد می‌کنند به معنی کاهش قیمت حقیقی است.

اگرچه رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن هنوز قابل توجه است اما رکود طولانی‌مدت معاملات انتظارات کاهش قیمت مسکن را ایجاد کرده است. تعداد معاملات در این مدت به حدی کاهش یافته که در مردادماه تنها سه هزار و 300 معامله انجام شده که از سال 1391 به بعد (که اطلاعات سامانه معاملات موجود و قابل استناد است) حتی نسبت به ماه‌های فروردین کمتر بوده است (نمودار 3). این کاهش قابل توجه در سطح معاملات منجر به آن شد که در تیرماه امسال رشد ماهانه قیمت مسکن تنها 4 /0 درصد افزایش یابد و در مردادماه برای اولین بار از نیمه دوم سال 1395 (به‌جز رشد ماه‌های فروردین) شاهد افت 4 /2درصدی قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل باشیم.

 تحولات سرمایه‌گذاری

در سمت عرضه بازار، در حالی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از اوایل سال 1396 تا پاییز 1397، 107 درصد رشد کرده، سرمایه‌گذاری حقیقی در همین دوره کاهش یافته و پیش از آن نیز تقریباً از ابتدای سال 1392 نسبت به فصل مشابه سال قبل روند نزولی داشته است. با وجود این رکود چندین‌ساله در ساخت‌وساز مسکن و کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز و همچنین رشد قابل توجه قیمت مسکن، انتظار می‌رفت که بازار ساخت‌وساز مجدداً رونق بگیرد و حجم سرمایه‌های حقیقی واردشده به این بازار افزایش یابد اما برخلاف انتظار هنوز در سرمایه‌گذاری مسکن رونقی مشاهده نشده است. یکی از دلایل این امر فضای کلان اقتصادی خاص و متفاوت نسبت به دوره‌های گذشته بوده است. در این دوره افزایش شدید نااطمینانی در فضای اقتصادی کشور و نوسانات مداومی که در بازارهایی از قبیل ارز و طلا اتفاق افتاد و همین‌طور تاثیر این نوسانات بر هزینه‌های ساخت و چشم‌انداز صعودی آن، مجموعه عواملی را تشکیل دادند که مانع از رشد سرمایه‌گذاری شدند و آن را تا بهبود شرایط اقتصادی کشور به تاخیر انداخته و دوره رکودی سرمایه‌گذاری را طولانی‌تر کردند. این رکود طولانی‌مدت در سرمایه‌گذاری خطر کاهش عرضه واحدهای مسکونی در آینده را نیز به همراه دارد. اگرچه تعداد پروانه‌های ساختمانی اعطاشده جهت احداث ساختمان در کشور در سال 1397 حدود 16 درصد نسبت به سال قبل‌تر افزایش داشته اما آثار این رشد در سرمایه‌گذاری حقیقی تا اواخر سال 1397 دیده نشده است. با توجه به متوسط طول دوره ساخت واحدهای مسکونی، چنانچه سرمایه‌گذاری حقیقی در ساختمان‌های شروع‌شده در سال جاری افزایش یابد، تاثیر آن بر عرضه واحدهای مسکونی از سال 1399 به بعد مشاهده می‌شود.

یکی از عواملی که می‌توانست بر بهبود شرایط سرمایه‌گذاری موثر باشد، تسهیل اعطای تسهیلات ساخت با شرایط مناسب بود. اگرچه تسهیلات ساخت سهم زیادی از کل سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های مسکونی ندارد و سهم آن تقریباً کمتر از 10 درصد است اما تقویت آن می‌توانست به بهبود نسبی وضعیت ساخت‌وساز کمک کند و از عقب ماندن عرضه از تقاضا و تشدید افزایش قیمت مسکن تا حدی جلوگیری کند. از این‌رو توازن در ارائه تسهیلات بر اساس چرخه‌های تجاری و ایجاد ابزار مالی در دسترس در سمت عرضه، به ثبات بازار مسکن کمک می‌کند. در این شرایط ارزش حقیقی تسهیلات اعطایی ساخت بانک مسکن در شهر تهران از خرداد 1396 به بعد تقریباً روند نزولی داشته است که بیانگر تمایل کم سرمایه‌گذاران برای دریافت این تسهیلات است (نمودار 4). علاوه بر تسهیلات سایر روش‌ها از قبیل «پیش‌فروش» یا «فروش اقساطی» واحدهای در حال ساخت و تکمیل شده نیز روش‌های دیگری برای تامین مالی سمت عرضه است. رکود شدیدی که در بازار معاملات مسکن اتفاق افتاده نقدشوندگی را کاهش داده و باعث بلوکه شدن سرمایه بسیاری از سازندگان شده است. بنابراین فروش اقساطی واحدهای موجود از طرفی شرایط را برای خریداران تسهیل می‌کند و از طرف دیگر سرمایه‌گذاران را که مجبورند برای مدت طولانی واحدهای مسکونی خود را به‌صورت خالی رها کنند قادر می‌سازد که با فروش اقساطی این واحدها هرچه سریع‌تر به منابع مالی دسترسی پیدا کنند.

در شرایط فعلی نیز اگرچه شاهد ثبات نسبی در بازارهای موازی مثل ارز و طلا هستیم اما چشم‌انداز نزولی قیمت مسکن یکی از عواملی است که سازندگان را برای شروع به ساخت واحدهای مسکونی جدید یا تکمیل واحدهای نیمه‌کاره موجود دچار تردید کرده است.

 جمع‌بندی

در نظر گرفتن الگوی ادوار تجاری قیمت مسکن و حرکتی که تورم مسکن حول تورم شاخص قیمت مصرف‌کننده دارد و همچنین مجموعه مواردی از این قبیل که قیمت مسکن تا نیمه اول امسال به‌طور قابل توجهی رشد کرده و نزدیک به دو سال است که از تورم شاخص قیمت مصرف‌کننده بیشتر بوده و همچنین رکود طولانی‌مدت (14ماهه) بازار معاملات و در آخر افت قیمت ماهانه مسکن در مردادماه امسال، این احتمال را که بازار مسکن به زودی وارد فاز رکودی شود تقویت می‌کند. اما با توجه به این امر که وضعیت سایر بازارها بر بازار مسکن موثر است، چنانچه شرایط فعلی حاکم بر اقتصاد کشور تداوم یابد و وضعیت سایر بازارها مانند بازار ارز دستخوش نوسانات شدید نشود، این احتمال وجود دارد که قیمت مسکن در نیمه دوم امسال اندکی نزولی یا حداقل ثابت باشد. در بازار معاملات نیز اگرچه ممکن است تعداد خرید و فروش‌ها نسبت به ماه‌های گذشته تا حدی بهبود یابد اما به این زودی با رشدهای نقطه‌به‌نقطه مثبت قابل‌توجهی مواجه نخواهد شد، زیرا چشم‌انداز رشد قیمت مسکن کاهشی است و خریداران تا زمانی‌که قیمت‌ها به پایین‌ترین حد خود نرسیده و از ثبات نسبی آن اطمینان حاصل نکنند خرید خود را به تعویق خواهند انداخت.