برهان ناقص

معین حسین‌پور: با افت نرخ ارز، انتظارها برای افت قیمت مسکن قوت گرفت. البته این انتظار نه در عامه مردم، بلکه بیشتر از سوی مسوولان و حتی شخص وزیر راه و شهرسازی پرداخته شد. اما این فرضیه تا چه حد می‌تواند به واقعیت نزدیک باشد؟ نرخ ارز در بازار آزاد در خرداد و تیر کاهشی شد. می‌توان بررسی کرد که هنگام افزایش نرخ ارز، احتمالاً بازار مسکن از چه طریقی تاثیر گرفته است. در زمان افزایش نرخ دلار، قیمت مسکن به‌طور مستقیم از کانال قیمت نهاده‌های ساختمانی (هم نهاده‌های وارداتی و هم نهاده‌های صادراتی) تحت تاثیر قرار گرفته بود. نهاده‌های صادراتی هنگام افزایش نرخ ارز، مزیت صادراتی پیدا کرده بودند که می‌توانست عرضه آنها در داخل کشور را با محدودیت مواجه کند. البته روند قیمت مسکن نشان داد که تنها از طریق مستقیم اثر نمی‌گیرد. چراکه مطابق گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی از زمستان 96 تا زمستان 97 معادل 60 درصد رشد کرد، در حالی که در همین بازه زمانی قیمت مسکن در تهران تقریباً دو برابر شد. در نتیجه احتمالاً نرخ ارز از جهات دیگری نیز بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده بود. اثرات روانی و تناسب قیمتی در بازارهای مختلف نیز می‌تواند در زمان جهش ارزی، مهم باشد. در این مواقع بسیاری به دنبال احیای قیمت دلاری املاک هستند و همین عامل موجب می‌شود تا قیمت مسکن و نرخ ارز به یکدیگر نزدیک شود. البته اثر این عامل با توجه به اطلاعات موجود قابل اندازه‌گیری نیست. آیا این عوامل هنگام کاهش نرخ ارز قابل بازگشت هستند؟ تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی همچنان مزیت صادراتی دارند و با توجه به نرخ ارز موجود، ترجیح آنها بر صادرات است. پس تفاوت چندانی با وضعیت قبلی ندارد. در مورد آثار روانی نیز باید جست‌وجو کرد که در بازارهای دیگر، کاهش نرخ ارز چه اثری گذاشته است؟ قیمت کالاهای 100 درصد وارداتی مانند گوشی موبایل تا چه حد با کاهش قیمت دلار تعدیل شده است؟ اگر کاهش قیمت ارز همزمان با خروج تنش‌های سیاسی و بی‌ثباتی اقتصادی نباشد، دید سرمایه‌ای بر املاک باقی خواهد ماند. اما فارغ از ارز، عوامل دیگری هم بودند که در رشد قیمت مسکن دخیل بوده‌اند. حتی در ماه‌های اول کورس مسکن و ارز، در برخی ماه‌ها قیمت مسکن رشد بیشتری را ثبت کرده بود. ثبات قیمتی چهارساله‌ای که قیمت مسکن پیش از سال 96 ثبت کرده بود، با تورم در سطح اقتصاد کلان مطابقت نداشت. بر اساس داده‌های بانک مرکزی شاخص بهای مصرف‌کننده در مناطق شهری از انتهای سال 92 تا سال 95، رشد 41درصدی را ثبت کرد، در حالی که قیمت مسکن صعود 4 /18درصدی را در تهران طی کرده بود. در نتیجه یک عقب‌ماندگی از سطح عمومی قیمت‌ها در مسکن به وجود آمده بود که موتور محرکه رشد را تغذیه می‌کرد. موتور رشد نقدینگی و حجم پول همچنان روشن است و هنوز خاموش نشده است. پس به ظاهر انتظار کاهش قیمت مسکن کاملاً متقارن با افت نرخ دلار، محتمل نیست. در این پرونده کارشناسان بررسی می‌کنند که رابطه نرخ دلار و قیمت مسکن چیست و آینده بازار مسکن کدام سمت‌وسو را نشان می‌دهد.