پدیده نامبارک
علی‌اکبر قلی‌زاده از آثار سیاست‌های دولت در بازار مسکن می‌گوید
دولت‌ها در ایران با سیاست‌های اقتصادی ناکارآمد، تعادل بازارها را بر هم زده و در ادامه با سیاست‌های عجولانه، سعی در ترمیم ظاهری آن داشته‌اند.
دولت‌ها در ایران با سیاست‌های اقتصادی ناکارآمد، تعادل بازارها را بر هم زده و در ادامه با سیاست‌های عجولانه، سعی در ترمیم ظاهری آن داشته‌اند. بازار مسکن کارنامه روشن سیاست‌های اقتصادی دولت است و طرح‌ها و لوایح جدیدی که از گوشه و کنار هر هفته درباره این بازار به گوش می‌رسد، تلاش نافرجام همان مجریانی است که امروز می‌خواهند منجی مسکن باشند. در رابطه با سیاست‌های جدید در بازار مسکن با علی‌اکبر قلی‌زاده عضو هیات علمی دانشگاه بوعلی‌سینا و مدرس اقتصاد مسکن گفت‌و‌گو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
♦♦♦
مولفه‌های تاثیرگذار بر عملکرد بازار مسکن چیست؟ چه دست‌هایی عرضه و تقاضای مسکن را هدایت می‌کنند؟
بازار مسکن در کشور ما عمدتاً مبتنی بر عملکرد نهاد بازار است ولی گاه یکسری مداخلات دولت در این بازار اتفاق می‌افتد که آن هم بر اساس اختلالات گسترده‌ای است که در بازار مسکن اتفاق می‌افتد. در این هنگامه است که فشارهای نهادهای مختلف اجتماعی یا حتی مجلس و نهادهای دیگر مطرح شده و دولت هم یکسری کارهای خیلی زودگذر و موقتی را انجام می‌دهد که بعداً ادامه پیدا نمی‌کند و به فراموشی سپرده می‌شود. ما اگر نهاد بازار را ماحصل عملکرد عرضه و تقاضا بدانیم، سمت عرضه شکل خاصی دارد که بر اساس استنباط اینجانب، سه گروه در آن فعالیت می‌کنند. گروه نخست، developerها هستند؛ منظور از این گروه آنهایی هستند که به قصد فروش، تولید مسکن را پیگیری می‌کنند. گروه دوم خودسازندگان هستند که به‌منظور رفع نیاز به مسکن خودشان اقدام به ساخت مسکن می‌کنند. گروه سوم نیز تعاونی‌ها هستند. برای این گروه سوم می‌توان یک نقش خودسازنده تعریف کرد که تقریباً کمترین نقش و جایگاه را در بازار مسکن ایران دارد. از این‌رو این سه گروه در سمت عرضه‌کنندگان بازار مسکن قرار دارند. البته ما می‌بینیم که عرضه‌کننده‌ها هم یکسری مسائل و مشکلات خودشان را دارند که در هر حال کم و بیش همه مردم با آن آشنا هستند؛ در هر حال مسائل نظارت بر ساخت‌وساز و الگوهای ساخت و کیفیت آن و بهره‌وری و هزینه‌های دوره ساخت، مسائل و مشکلاتی است که در بخش عرضه وجود دارد. به‌علاوه ما نباید فکر کنیم که نوسان‌هایی که در ادوار و چرخه‌های تجاری اتفاق می‌افتد، فقط روی مصرف‌کننده و تقاضاکننده موثر است. بلکه این‌گونه نوسان‌ها، روی عرضه‌کننده هم موثر است. متاسفانه یکسری مشکلات بازار مسکن از خلأهای قانونی سرچشمه می‌گیرد و ما شاهد آن هستیم که یکی از مشکلات عرضه‌کننده‌ها، تامین منابع مالی است، ولی به‌دلیل مشکلات نهادی و قانونی که وجود دارد، امکان اینکه تقاضاکننده و عرضه‌کننده با همکاری هم مساله ساخت مسکن و خریدوفروش را انجام بدهند، وجود ندارد. از این‌رو کارکرد موضوعاتی مثل پیش‌فروش و مشارکت‌ها با مشکلات عملی و اجرایی که وجود دارد به شدت زیر سوال رفته است. از جانب تقاضا هم بحث‌های مشابهی داریم؛ تقاضای مسکن در حقیقت تقاضایی است که من آن را شامل سه جزء می‌دانم؛ جزء نخست تقاضای مصرفی یا سرپناه است. بخش دوم، تقاضای دارایی است و نهایتاً بخش سوم تقاضای بورس‌بازی و سوداگری قلمداد می‌شود. مسکن از قدیم‌الایام پیشینه تاریخی بسیار گسترده‌ای در ایران داشته است و همه هم آن را در ایران به‌عنوان بهترین دارایی می‌شناسند. چراکه ریسک بلندمدت آن کم است و در عین حال بازدهی بلندمدت آن زیاد است. دارایی که در ایران یک چنین ویژگی داشته باشد، ما خیلی سراغ نداریم. در خصوص تقاضای سوداگری مسکن نیز باید گفت به‌دلیل اینکه آن نهادهای سیاستگذار به‌درستی عمل نمی‌کنند، این‌گونه تقاضایی شکل گرفته و اکنون به‌صورت خیلی خاص اثرش را بر بازار مسکن می‌گذارد. به نظر من کمتر کشوری پیدا می‌شود که بازار مسکن با چنین ویژگی داشته باشد که با این شدت در معرض بورس‌بازی قرار بگیرد. البته من این را هم اضافه کنم که سهم تقاضای سوداگری در بازار مسکن زیاد نیست، اما اثری که روی بازار مسکن دارد به‌صورت بسیار خاص و منحصربه‌فرد است و با وجود سهم کم، تاثیر بالایی بر بازار مسکن دارد. سوداگران مسکن در یک دوره خاص وارد بازار می‌شوند و دست به معامله و خرید و فروش زده و بازار را مختل می‌کنند و به مسکن آسیب می‌زنند.
الان شاهد هستیم که وزارت راه و شهرسازی به بازار مسکن با توجه به مشکلات موجود (که شما هم به آنها اشاره کردید) وارد شده و یکسری طرح‌ها و سیاست‌های جدید را اجرایی کرده است. ارزیابی شما از این طرح‌ها چیست؟ اینکه دولت شتاب‌زده طرح‌های جدیدی را مطرح کرده و بعضاً اجرایی می‌کند، چه آثار و تبعاتی به همراه دارد؟
من مهم‌ترین مشکل در بازار مسکن را نبود اهداف سیاستی و نهاد مجری سیاست‌ها می‌دانم. نهادهای مختلف در ایران مسوولیت‌های گوناگونی دارند؛ مثلاً فرض کنید بانک مرکزی نهادی است که وظیفه حفظ ارزش پول ملی را دارد، بنابراین اگر تورم از آن حد مورد انتظار بیشتر باشد، به‌صورت خاص این موضوع به عملکرد بانک مرکزی ارجاع داده می‌شود. حال منظور من از این مثال چه بود؟ این بود که قانون باید شفاف و روشن وظایف سیاستگذار در بخش مسکن را تدوین کند و نهادی هم مجری و موظف باشد که این اهداف سیاستی را محقق کند و در قبال آن پاسخگو باشد. این اهداف سیاستی و سیاست‌هایی که دولت در بخش مسکن دارد طبیعتاً خیلی روشن و واضح است؛ مثلاً یکی از اهدافی که دولت دارد و به موجب قانون اساسی هم مشخص شده، کمک به تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد است. این موضوع به هر حال در قانون اساسی ذکر شده است؛ اما باید آن شکل عملیاتی‌اش در وظایف نهاد سیاستگذار در بخش مسکن به‌صورت خاص تعریف شود و آن نهاد که اکنون وزارت راه و شهرسازی است موظف به اجرای دقیق قانون باشد.
اکنون شاهد هستیم که گمانه‌زنی‌های جدیدی در خصوص ایجاد سقف اجاره‌بها از سوی دولت مطرح می‌شود. به نظر شما این‌گونه طرح‌ها چقدر موفقیت‌آمیز خواهد بود؟
دقیقاً مثلاً در مورد همین قیمت؛ الان شما به اتفاقات حول قیمت «اجاره» دقت کنید؛ بالاخره در هر کشوری، نهادی این وظیفه را دارد که بازار مسکن و بخش مسکن را مدیریت کند. متاسفانه تصور اشتباه و غلطی در اندیشه‌های سیاستگذاران ما در این بخش راه پیدا کرده که در «مداخله» خلاصه می‌شود؛ در سوی دیگر برخی معتقدند دولت نباید هیچ مداخله‌ای در بازار مسکن داشته باشد؛ این نیز غلط است. حتی آزادترین کشورها هم یک زمینه‌هایی برای دخالت دولت در بازار مسکن «اجاره» و «خرید» دارند و این‌طور نیست که مثلاً بگویند که این عملکرد بازار است و ما هم هیچ دخالتی نمی‌کنیم! نه؛ اصلاً این‌جوری نیست.
الان دولت برای کالای مسکن قیمت‌گذاری می‌کند...
یکسری حقایق تجربه‌شده آشکارشده‌ای هست که ما خیلی واضح می‌بینیم کشورهای مختلف در این زمینه‌ها چه کار می‌کنند. صحبتم این نیست که دولت باید بیاید قیمت هر خانه را مشخص کند اما معنایش هم این نیست که دولت در زمینه کنترل بازار مسکن و مدیریت بازار مسکن هیچ کاری نباید بکند. بنابراین من می‌گویم اهداف مشخص است و حتی در برنامه‌های توسعه هم این اهداف مشخص شده است. زمانی بود که یکی از وزیرهای مسکن و شهرسازی بعد از شوکی که در بازار مسکن اتفاق افتاده بود، گفت که ما (وزارت مسکن و شهرسازی آن موقع) هیچ وظیفه‌ای در مورد قیمت نداریم. یعنی چه؟ یعنی اینکه به‌عنوان وزیر اعتقاد داشت اگر (اینکه حالا دو برابر شده) 10 برابر هم شده بود، ما هیچ کاری نه باید انجام بدهیم و نه حس می‌کنیم و نه وظیفه خودمان می‌دانیم که انجام بدهیم. خلأ و مساله بزرگ دیگر نهادسازی در بخش مسکن است. سیاست‌های ریز و درشتی که در دوره‌های مختلف (دولت‌های مختلف) و برنامه‌ها و طرح‌های مختلفی که اجرا شده، اینها را مقدم‌تر و دارای اولویت بیشتری می‌دانند که باید از بالاترین سطح اولاً اهداف مشخص بشود و ثانیاً این اهداف به‌صورت عملیاتی در قالب وظایف یکسری از دستگاه‌ها تبیین و ابلاغ بشود. مثلاً فرض کنید که در قانون برنامه بسیاری از مقاصد، هدف‌گذاری شده است. هدف‌گذاری شده که نسبت ارزش خانه به قیمت مسکن مثلاً از 15 به 10 یا 8 برسد. اکنون که این مهم محقق نشده است چه کسی باید پاسخگو باشد؟ آیا فقط برنامه‌های توسعه معنایش این است که متن‌هایی نوشته بشود و بعد به آن عمل نشود. یا هدف‌گذاری دیگر آن که نسبت سهم وام از ارزش خانه مثلاً از 30 درصد به 80،70 درصد برسد. اکنون در این موضوع چه وضعیتی داریم؟ چه کسی باید اینجا پاسخگو باشد؟ بنابراین شکل عملیاتی اهداف باید جزو وظایف نهادها قلمداد شود. از این‌رو موضوع مهم بحث خود نهاد سیاستگذار بخش مسکن است. از ابتدا این نگرانی وجود داشت که بخش راه یکی از زمینه‌های تصدی‌گری دولت در اقتصاد است چون می‌دانید که راه یکی از تاسیسات زیربنایی هر کشور را تشکیل می‌دهد. در خیلی از کشورها مثل ایران، دولت وظیفه خودش می‌داند که زیرساخت‌ها و زیربناها را برای توسعه مهیا کند. کشور ما هم از این قاعده مستثنی نیست. اما مسکن عمدتاً یک بخش بزرگ است که دولت در آن سیاستگذار است و به آن شکل تصدی‌گر نیست؛ بنابراین این دو حوزه کاملاً متفاوت است و این شائبه و نگرانی وجود داشت که وقتی ادغام وزارت راه و مسکن اتفاق بیفتد، طبیعتاً آن نقش و اهمیت سیاستگذاری در بخش مسکن به‌مراتب کمتر از آن مشغله‌ها و دغدغه‌هایی باشد که وزیر در بخش راه دارد. بنابراین این ادغام هم یک پدیده نامبارک بود و ما الان هم شاهد مشکلات آن هستیم. بنابراین خلأ قانونی را من هم شامل نهاد سیاستگذار می‌دانم که واقعاً این باید به همان شکل سابق بتواند تمامی تمرکز یک وزیر را در حوزه مسکن به خود جلب کند. دلایل مختلفی هم برای این بیان وجود دارد. مسکن مهم‌ترین کالایی است که افراد با آن ارتباط دارند. مشکلات بخش مسکن فقط جنبه مشکل اقتصادی در سطح کلان نیست بلکه مشکلات اقتصاد خانوار است که به مراتب بیشتر از حد انتظار است و خیلی از مسائل و مشکلات اجتماعی هم از این نقطه ایجاد می‌شود. و نکته بعد اینکه سهم بخش مسکن را ببینید. سهم بخش مسکن از کل اقتصاد یک‌پنجم است. بیش از 60،50 درصد از ذخیره سرمایه ما مسکن است. بنابراین کالایی با این ویژگی طلب می‌کند که یک نهاد سیاستگذار خاص و منحصربه‌فرد داشته باشد که وزیر فقط دغدغه همان را داشته باشد. و اما بیاییم در سطوح ریزتر؛ تقریباً ما می‌دانیم که برنامه‌هایی که برای یک بخش تدوین می‌شود و قرار است به مرحله اجرا دربیاید، نمی‌تواند یک برنامه کوتاه‌مدت یک، دو و سه‌ساله باشد. بلکه باید بلندمدت باشد و بعد به‌صورت قوانینی دربیاید که دولت‌های مختلف متعهد به اجرا و تکمیل آن باشند. متاسفانه شاهد آن بوده‌ایم که هر برنامه‌ای را دولتی اجرا می‌کند، دولت بعدی اصلاً پایبند به آن نیست.
به‌نظر شما الان سرنخ مشکلات ما در بازار مسکن چیست؟
مهم‌ترین مساله ما در بخش مسکن، مدیریت چرخه‌های تجاری است که واقعاً آسیب‌هایی که در اقتصاد خانوار به اقتصاد ملی می‌زند جبران‌ناپذیر است. مساله دیگر ما شفاف‌بودن عملکرد بازار یا اطلاعات کامل دادن به خریدار و فروشنده و سازماندهی و مدیریت بازار است. ما الان مشکلات زیادی داریم؛ نظام ثبت‌مان هم که امکان اجرایی‌شدن خیلی از برنامه‌ها را به ما نمی‌دهد. من در مورد قانون مالیات بر واحدهای مسکونی خالی، خیلی قائل به این نیستم که اگر این قانون اجرا بشود بتواند نقش موثری را ایفا بکند.
الان یکی از ادعاهایی که وزیر راه مطرح کردند، همین است. آقای اسلامی گفتند ما این قانون را تا آخر سال اجرا می‌کنیم، ولی سال‌ها قرار بوده که اجرا بکند و اتفاقی هم نیفتاده است.
قانون مالیات بر واحدهای مسکونی خالی اگر هم اجرا بشود از نظر من تاثیر بسیار اندکی بر واحد مسکونی خالی خواهد داشت؛ یعنی رفتار مردم را تغییر نخواهد داد. واحدهای مسکونی خالی الان بیش از دو میلیون و 500 هزار در کل کشور و چهارصد هزار در خود تهران است که این عدد بسیار بالاست و همراه خودش معنای رکود سرمایه بسیار گسترده در بازار مسکن را دارد. نرخ واحدهای مسکونی خالی در جهان بین دو تا سه درصد است؛ اما همین 2500 واحد، بیش از 10 درصد کل واحدهای مسکونی کشور می‌شود. وقتی واحدهای مسکونی خالی ما پنج برابر استاندارد جهانی است، شوک‌های بازار مسکن که اتفاق می‌افتد چندین برابر شوک‌های جهانی اثر سوء بر اقتصاد دارد.
در قانون هم تامین مسکن کم‌درآمدها (مسکن اجتماعی) مطرح شده است، ولی الان وزارت مسکن اصلاً به چنین چیزی قائل نیست؛ ولی می‌بینیم که دولت وارد موضوعات تصدی‌گری می‌شود، وارد ساخت‌وساز می‌شود و طرح مسکن کارمندان را ارائه می‌کند. این نوع مداخله دولت بر ساخت‌وساز می‌تواند چه تبعاتی داشته باشد؟ آیا به نوعی دوباره تجربه مسکن مهر تکرار خواهد شد؟
مسکن اجتماعی که یک نقطه خیلی قدیمی از مداخله دولت در بازار مسکن است. الان آمریکا و اروپا این را سه دهه است که کنار گذاشته‌اند و اگر ما واردش بشویم، یعنی چه؟ یعنی تجارب جهانی را نادیده گرفتیم، برای همه سیاستگذاری‌ها و اهداف دولت‌ها در بازار مسکن، عملکرد و ابزارهای سیاستی مشخص است؛ بنابراین از تجارب جهانی باید استفاده کنیم. این بحث مسکن کارمندان قبلاً هم بوده، منتها به‌صورت مداخله مستقیم بوده است. مثلاً یکی از برنامه‌هایی که در قوانین بوده، برنامه تامین مسکن کارگری و کارمندی بوده است. اما اکنون هدف این نیست که دولت بیاید و بسازد. مسلماً هم دولت هیچ موقع وارد این عرصه نخواهد شد. الان همه چیز به یک موضوع اساسی برمی‌گردد و آن چیست؟ آن است که دولت بتواند بازار مسکن را کنترل کند. اگر بتواند چرخه‌های تجاری بازار مسکن را کنترل کند، شانس اینکه بعضی از برنامه‌ها به اهداف خودشان برسند، وجود دارد.
علاوه بر وزارت راه و شهرسازی، نهادهای دیگر هم در این زمینه دخالت می‌کنند؛ مثلاً الان مجلس طرح ممنوعیت معامله مستقیم موجر و مستاجر را می‌دهد. اینکه ما بخواهیم موجر را ممنوع کنیم که با مستاجر معامله نکند چه تبعاتی دارد؟
مسلماً اثر قوانین و مقررات بر بازار مسکن خیلی زیاد خواهد بود و نمی‌شود گفت که مثلاً هر قانونی فقط و فقط دارای اثرات مثبت است. ما در بخش مسکن نیازها و خلأهای قانونی بسیار گسترده‌ای داریم. مثلاً آیا امکان ندارد که خانه‌ای سند نداشته باشد؟! آن‌وقت آنها چگونه باید معامله را انجام بدهند؟ بنابراین بسترهای اجرایی آن قانون هم باید دیده شود. دوم اثرات و تبعات آن هم باید دیده شود. سوم، اینکه می‌دانید مجلس طرح‌های عادی دارد، دوفوریتی و یک‌فوریتی. یعنی به تصویب و تصمیم‌گیری قوانین هم اولویت داده شود. آیا این موضوع ممنوعیت معاملات غیررسمی، اولویت اول بخش مسکن است؟ من به جرات می‌گویم نه. به خاطر اینکه حداقل پنج، شش خلأ قانونی مهم‌تر از این با اولویت بالاتر وجود دارد. وقتی که نظام ثبت اسناد را درست نکرده باشید، دیگر همان‌طوری که گفتم خیلی از قوانین هم قابلیت اجرایی‌شان را ازدست می‌دهد.
اگر بخواهیم بحث را جمع‌بندی و تمام کنیم؛ با توجه به این سناریو شما به ضعف‌های سیاستگذاری مسکن اشاره کردید که وجود دارد. با این شرایط اثر این سیاست‌ها را بر بازار مسکن چگونه می‌بینید؟
بازار مسکن یک بازار خارج از کنترل است و همان‌طور که عرض کردم علاوه بر مشکلات اقتصادی، مشکلات اجتماعی و... را نیز برای خانوارها به همراه می‌آورد. تاکنون من هیچ مطالعه ایرانی ندیدم که مشکلات اجتماعی را که مسکن در جامعه آفریده و رو به افزایش هم هست، بررسی کند. مثلاً فرض کنید که چند درصد علت عدم تشکیل خانوارهای جدید (عدم ازدواج)، مشکل مسکن است یا چند درصد علت فروپاشی خانوارها، مسکن است. علاوه بر اینکه آثار اقتصادی دارد، وقتی که مثلاً یک فردی می‌بیند که با سرمایه‌گذاری در مسکن در بلندمدت 30 درصد سود به‌دست می‌آورد اما اگر برود یک کارخانه بزند با همه مشکلاتی که هست (انواع و اقسام مشکلاتی که نظام قانونی جلویش می‌گذارد) چندین برابر سرمایه‌گذاری در مسکن منابع مالی نیاز دارد و شاید سودآوری زیادی هم نداشته باشد، کدام فرد اقتصادی است که بیاید بگوید که من منافع ملی برایم مهم است و این بازدهی کم را می‌پذیرم و سرمایه‌گذاری تولیدی انجام می‌دهم؛ بنابراین باید بسترهای تولید و سرمایه‌گذاری فراهم بیاید. و در جمع‌بندی باید گفت اولین اولویت بخش مسکن را کنترل چرخه‌های ادواری می‌دانم. اولویت دوم؛ توسعه بازار مسکن است که توسعه بازار مسکن پایه و اساس یک نظام تامین مالی است. از این‌رو اولویت دوم به‌ویژه برای گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد و جوانان اهمیت دارد و به توسعه نظام تامین مالی منجر می‌شود که آن هم مرحله بعد از تثبیت بازار است.
