چالش توقف ساخت‌وساز
مسلم صالحی از تبعات افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان بر بازار ساخت‌وساز می‌گوید
تجربه سالهای قبل نشان می‌دهد هر زمان قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش می‌یافت، سازنده‌ها شروع به ساخت‌وساز می‌کردند اما از سال گذشته تاکنون با توجه به رشد شدید قیمت‌ها به نظر می‌رسد دیگر سازندگان چندان میل به ساخت‌وساز ندارند و به نظر می‌رسد با تداوم افزایش هزینه ساخت مسکن همراه با تشدید ریسک‌های سیاسی در بازار ساخت‌وساز دیگر سازندگان و انبوه‌سازان بزرگ انگیزه چندانی برای ادامه فعالیت ندارند و حتی برخی از آنها در حال خروج از بازار هستند یا صرفاً با نرخ‌های توافقی که ریسک بالا رفتن هزینه‌های آنها را پوشش دهد حاضر به انجام پروژه‌های ساختمانی هستند.
تجربه سالهای قبل نشان می‌دهد هر زمان قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش می‌یافت، سازنده‌ها شروع به ساخت‌وساز می‌کردند اما از سال گذشته تاکنون با توجه به رشد شدید قیمت‌ها به نظر می‌رسد دیگر سازندگان چندان میل به ساخت‌وساز ندارند و به نظر می‌رسد با تداوم افزایش هزینه ساخت مسکن همراه با تشدید ریسک‌های سیاسی در بازار ساخت‌وساز دیگر سازندگان و انبوه‌سازان بزرگ انگیزه چندانی برای ادامه فعالیت ندارند و حتی برخی از آنها در حال خروج از بازار هستند یا صرفاً با نرخ‌های توافقی که ریسک بالا رفتن هزینه‌های آنها را پوشش دهد حاضر به انجام پروژه‌های ساختمانی هستند. آیا تداوم روند افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان به توقف ساخت‌وساز می‌انجامد. به این بهانه با مسلم صالحی معاون برنامه‌ریزی گروه سرمایه‌گذاری مسکن به گفت‌وگو پرداختیم. این کارشناس بازار ساخت‌وساز معتقد است هر سرمایه‌گذاری به‌طور طبیعی نیازمند بستر محیطی باثبات یا حداقل قابل پیش‌بینی است که بتواند آینده سرمایه‌گذاری خود را ببیند. ابهام در قیمت تمام‌شده سازندگان را به سمت توقف فعالیت خواهد برد.
♦♦♦
برخی گزارش‌های میدانی، نشان می‌دهد قیمت تمام‌شده ساختمان در حال حاضر، ۳۱ درصد نسبت به شش ماه گذشته افزایش یافته است. افزایش هزینه ساخت در حالی است که اخیراً هم مرکز آمار گزارش داده که شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در پایان سال 97 به نسبت سال 96 حدود 47 درصد رشد کرده است، با توجه به این آمارها ارزیابی شما از وضعیت بازار ساخت‌وساز در شرایط فعلی چیست؟
افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال 96 و طی سال 97 انبوه‌سازان و سازندگان خرد را ترغیب به تعریف و شروع پروژه‌هایی کرد که در حال حاضر دورنمای بهای تمام‌شده آنها بسیار مبهم شده است. در پروژه‌هایی با پیشرفت پایین یا قبل از رویارویی سازندگان با هزینه‌های پیش‌رو آنها تخمین دقیقی از میزان افزایش نداشتند. اما عبور قیمت برخی مصالح از مرزهای غیرقابل باور و ترس از ادامه روند افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کمیابی برخی از مصالح خارجی و نمونه‌های خاص آنها را بسیار محتاط و دست به عصا کرده است.
برخی از سازندگان با فروش واحدهای در اختیار در ابتدای دوره رونق و در نیمه اول سال 97 با فروش واحدهای در حال ساخت تصمیم به تامین مصالح مورد نیاز گرفتند اما با مشاهده سود ازدست‌رفته‌شان در واحدهای فروخته‌شده و عدم توقف افزایش قیمت‌ها مستاصل شدند. به نظر می‌رسد تامین مالی و در ادامه تامین مصالح در اجرا سخت‌تر از چیزی است که نشان می‌دهد.
از یک طرف موازین و مقررات شهرسازی در تامین پارکینگ، الزامات آتش‌نشانی و... و جرایم متعاقب تغییرات و همچنین مشکلات اخذ پروانه‌های لازم، بوروکراسی شروع و ادامه پروژه‌ها را بسیار زیاد کرده است.
در همه ابعاد ساخت‌وساز سازندگان با افزایش هزینه‌ها مواجه شدند. در مالیات نقل‌وانتقال و درآمد، عوارض و پروانه، هزینه ساخت، قیمت زمین و... روند این افزایش‌ها هم به نظر می‌رسد ادامه‌دار باشد. وقتی سرمایه‌گذار حاشیه سود 25درصدی از پروژه می‌خواهد و بر اساس مفروضات اولیه پروژه را انتخاب می‌کند تقریباً افزایش 30درصدی هزینه ساخت او را به نقطه سربه‌سر می‌رساند. البته که افزایش همزمان قیمت واحد مسکونی و هزینه ساخت به یک میزان به بهبود بازدهی او منجر خواهد شد اما در برهه‌های زمانی مختلفی ما شاهد این بوده‌ایم که هزینه ساخت به نسبت رشد بیشتری از قیمت واحد مسکونی داشته است.
کدام عوامل بیشترین اثر را در رشد قیمت تمام‌شده ساختمان داشته‌اند؟ در این میان جهش قیمت مصالح ساختمانی در بین عوامل اثرگذار بر افزایش هزینه ساخت مسکن، چقدر بخش ساخت‌وساز را تحت تاثیر قرار داده است؟
اگر به‌طور کلی زمین، مجوزات و هزینه ساخت را سه جزء بهای تمام‌شده تلقی کنیم ترکیب قیمت تمام‌شده ساختمان بسته به مشخصات فنی، ابعاد پروژه و منطقه متفاوت است. در مناطق مرفه‌نشین شهرها نسبت سهم زمین به عنوان نهاده اصلی و همچنین هزینه عوارض بسیار متفاوت با سایر مناطق است. در ساختمان‌های با مشخصات فنی بالا و برخوردار از امکانات و مشاعاتی مانند استخر، سونا و... نیز این تفاوت در بخش نازک‌کاری وجود دارد. اگرچه در علم اقتصاد قیمت کالاهای مکمل رابطه معکوس با یکدیگر دارند اما در سال گذشته در هر سه جزء بهای تمام‌شده شاهد افزایش بوده‌ایم که عمدتاً به دلیل افزایش نرخ ارز و نیز تورم عمومی جامعه در تمام بخش‌ها بوده است.
در هزینه ساخت کالاهایی چون تاسیسات الکتریکی و مکانیکی با وابستگی به نرخ ارز و نیازمندی به تولید در سیستم تولیدی کارخانه‌ها بیشتر از همه محسوس بوده است و متناظر با رشد قیمت دلار و یورو افزایش یافته‌اند. این افزایش با تصور کمبود و نایابی نیز تشدید شده و گاه از افزایش نرخ ارز نیز پیش افتاده است.
در جزء زمین مالکان با مشاهده افزایش قیمت واحدهای مسکونی و جذابیت ساخت‌وساز و تصور افزایش سود سازندگان و ادعای تکرار نشدن موقعیت ملک ایشان و کمبود زمین در بسیاری از شهرها، با مهندسی معکوس قیمت زمین‌های خود را بالا برده و در صورت مشارکت نیز با درخواست بلاعوض و قدرالسهم بالاتر قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را از زاویه زمین افزایش دادند.
در هزینه ساخت به‌طور معمول 30 درصد آن را دستمزد تشکیل می‌دهد که قسمت نیروی کار می‌شود. این بخش کمترین افزایش را به نسبت سایر بخش‌ها داشته است. در حالی که بخش تاسیسات و الکتریکی و مکانیکی ساختمان شاهد رشد شدیدتری حتی بالاتر از نرخ ارز بوده‌اند.
در بازار ساخت‌وساز به‌طور معمول رسم بر این بوده که هر زمان قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کرد، سازنده‌ها رغبت بیشتری برای ساخت‌وساز و شروع پروژه‌های جدید داشتند اما از سال گذشته تاکنون شواهد نشان می‌دهد که به‌رغم جهش قیمت مسکن رونق ساخت‌وساز اتفاق نیفتاده، علت چیست؟
در دوره رکود سازندگان با مالکان بهتر می‌توانند مذاکره کنند. در گرفتن قدرالسهم یا کاهش بلاعوض و سایر شرایط معمولاً سازندگان دست بالاتر را دارند. اما در حال حاضر سرمایه سازندگان نیازمند به زمین است تا به منصه برسد. در یک‌سال گذشته مالکان دست بالا را گرفته‌اند و با تخمین هزینه ساخت و بر اساس قیمت‌های آتی برای سازندگان و احتساب حاشیه سود 20 تا 30درصدی قیمت ملک خود را اقتصادی محاسبه و به سازندگان اعلام می‌کنند. معمولاً با گردش سریع‌تر اطلاعات و محاسبات سرانگشتی بدون توجه به فراوانی معاملات بر روی یک قیمت در منطقه‌ای خاص سریعاً آنها هر لحظه قیمت ملک خود را به‌روز کرده و با آخرین قیمت‌ها با سازندگان مذاکره می‌کنند. به دلیل افزایش توقعات مالکان و توامان افزایش بهای ساخت شروع پروژه‌های جدید با کاهش مواجه بوده است. البته هم سازندگان از حافظه تاریخی خود استفاده کرده و تصور ورود به رکود در آینده را دارند از این‌رو ترجیح می‌دهند در شرایط باثبات‌تری با مالکان صحبت کنند. دلیل دیگر نیز نگرانی سازندگان از فروش واحدهای خود طبق برنامه فروش مدنظر آنهاست.
با توجه به اثر سود ساختمان‌سازی بر انگیزه سازندگان در شرایط فعلی سود ساختمان‌سازی دستخوش چه تغییراتی شده و آیا در چنین شرایطی دیگر ساختمان‌سازی سودده نیست؟
با نگاه به گذشته درمی‌یابیم ساخت‌وساز همیشه سودآور بوده است. همچنین سازندگان در ابتدا با اتکا به حاشیه سود ساخت‌وساز و نه تورم واحدهای خود به پروژه ورود می‌کنند. همیشه نیز حاشیه سود حداقلی برای صاحبان سرمایه داشته است و اثرات ناکارآمدی آنها (سازندگان خرد و انبوه‌سازان) تحت تاثیر رشد قیمت‌ها پوشانده شده است. در کنار این مساله تشخیص درست دوره‌های رونق و رکود توسط سازندگان نیز بازدهی‌های تاریخی را می‌تواند نصیب آنها کند. سازنده‌ای که این اصول را دریابد می‌تواند همچنان با سودآوری مناسبی ادامه کار دهد. معمولاً نیز سازندگان خرد با کاهش مشخصات فنی مثل کابینت، انشعابات، نقاشی، نصبیات و... خود را از زیان می‌رهانند.
اما مساله مجوزات، عوارض، مالیات موضوع ماده 77، بوروکراسی‌های اداری، مالیات‌های نقل‌وانتقال و... فشارهای روزافزونی است که در کنار بهای ساخت این صنف را به شدت تهدید می‌کند. در میان‌مدت با ثبات شرایط مالکان و سازندگان به تفاهمی برد برد برای قدرالسهم یا خرید زمین خواهند رسید و بازار با در نظر گرفتن حاشیه سود معقول به یک تعادل بازخواهد گشت.
نکته دیگر سازندگان مانند سایر صاحبان کسب‌وکار این است که اگر قیمت خرید کالایی 10 ریال بود و سرمایه در دست صاحب کسب‌وکار 100 ریال او می‌تواند 10 واحد کالا (به شرط خرید نقد) بخرد و به قیمت 11 ریال بفروشد و 10 ریال سود کند. اما اگر این کالا 20 ریال شود او با 110 ریال خود پنج واحد خریده و فروش خواهد داشت، یعنی حجم کسب‌وکار او کاهش خواهد یافت. در بین سازندگان نیز این اتفاق افتاده است. سرمایه فرد در حال حاضر با این قیمت زمین و هزینه ساخت حجم ساخت‌وساز بیشتری را نمی‌تواند انجام دهد و کسب‌وکار او کوچک خواهد شد.
آیا تداوم این روند می‌تواند به توقف ساخت‌وساز بینجامد؟
هر سرمایه‌گذاری به‌طور طبیعی نیازمند بستر محیطی باثبات یا حداقل قابل پیش‌بینی است که بتواند آینده سرمایه‌گذاری خود را ببیند. ابهام در قیمت تمام‌شده سازندگان را به سمت توقف فعالیت خواهد برد. وقتی سازنده نمی‌داند با چه قیمتی پروژه وی تمام خواهد شد دست به فروش نزده یا با تخمینی از آینده قیمت‌های اعلامی بالاتر از عرف را ارائه خواهد داد تا در حاشیه امن قرار گرفته و متضرر نشود. برخی از سازندگان بزرگ و انبوه‌سازان این حس را بیشتر خواهند داشت. حساسیت بالای بازدهی پروژه‌های آنها به بهای ساخت به شدت آنها را محتاط کرده و یقیناً در صورت اجبار یا تهاتر با مصالح و متریال اقدام به فروش خواهند کرد. این در حالی است که اغلب سازندگان در پروژه در حال ساخت در نهایت بیش از 50 درصد مبلغ واحد را از مشتری نمی‌توانند دریافت کنند و الباقی در اقساط یک‌ساله یا بیشتر به وی پرداخت خواهد شد که با انتظارات تورمی موجود در بازار سازندگان نگران امکان اتمام پروژه‌های خود با منابع پروژه می‌شوند. ادامه این روند آنها را به این سمت خواهد برد که پروژه‌های در دست ساخت را که تعهد تحویل نیز دارند به اتمام رسانده و منتظر ثبات شرایط باشند.
بازار ساخت‌وساز در شرایط فعلی چقدر تحت تاثیر نااطمینانی قرار گرفته است؟ از طرف دیگر خروج سازندگان و انبوه‌سازان بزرگ با توجه به تشدید شرایط نااطمینانی و عدم تمایل به پذیرش مجدد ریسک‌های مرتبط با ساخت‌وساز، چه پیامدی بر بخش مسکن دارد؟
نااطمینانی در بازار موج می‌زند. اغلب سازندگان با تحلیل مسائل کلان سیاسی و اقتصادی و تعمیم نتایج و سناریوهای آن به سطح اقتصاد خرد خودشان (پروژه و ساخت‌وساز) اتخاذ تصمیم می‌کنند. در زمان شروع رونق هیچ‌کس پیش‌بینی چنین رشد قیمت و رشد بهای ساخت را نمی‌کرد. اغلب سازندگانی که در خلال سالهای 93 تا 96 با ثبات قیمت روبه‌رو بودند با مشاهده رشد اولیه بازار واحدهای تکمیل‌شده خود یا در حال ساخت را فروختند و در ادامه شاهد رشد قیمت و بهای ساخت واحدهای فروخته‌شده بودند.
قطعاً افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید، دسترسی به مسکن را برای متقاضیان سخت کرد اما دلیل دیگر تنزل معاملات عدم تمایل فروشندگان و انتظارات رشد قیمتی آنهاست.
علی ایحال تا زمانی که تلاطم اقتصادی وجود داشته و انتظارات تورمی و نرخ ارز در نوسان باشد ارزشگذاری کالاها به ویژه مسکن به ضریبی از آن ادامه‌دار خواهد بود. حال اگر فکر کنیم تا آبان 99 جنگی شکل نگرفته و فشار حداکثری تحریم ظالمانه بر ما ادامه‌دار خواهد بود به نظرم همچنان شاهد تلاطم باشیم.
در سالهای گذشته تقاضای سرمایه‌گذاری یا سفته‌بازی در مسکن از دید سیاستگذاران مذموم و ناپسند بود، اما واقعیت این است که این بخش به خاطر جذابیت‌های ذاتی و سنتی خود همیشه مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده است. اتفاقاً نسبت به بازارهای موازی دیگر تجمع سرمایه در این بخش به نظرم بسیار مفیدتر خواهد بود. اما چون سیاستگذار بهره‌ای از این معاملات نبرده (مالیات و ..) برای وی خوشایند نبوده است.
با توجه به شرایط فعلی اقتصادی، کند شدن یا توقف ساخت‌وساز چه اثری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟ آیا با کاهش عرضه بازهم شاهد جهش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره خواهیم بود؟
رکود در سمت عرضه انباشت تقاضا را به همراه خواهد داشت. کند شدن عرضه نیاز بازار را تغییری نخواهد داد. این انباشت در سالهای آتی دوباره منجر به افزایش قیمت خواهد شد. اگرچه آمار ازدواج در سالهای اخیر با توجه به عبور موج جمعیتی دهه 60 رو به کاهش است اما تغییر سبک زندگی و زندگی مجردی، کاهش ابعاد خانوارها، نیاز به نوسازی واحدهای فرسوده و... سالانه نیاز به مسکن در کشور را شکل می‌دهند. انباشت این تقاضا در کنار کاهش عرضه یقیناً همچون سالهای 97 و 96 افزایش‌های ناگهانی در قیمت را در پی خواهد داشت. تجربه پنج سال گذشته و کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن توسط سازندگان و انبوه‌سازان به خوبی می‌تواند برای سالهای آینده راهگشا باشد.
رکود بخش ساختمان چه هشداری به سیاستگذار می‌دهد؟ در این میان سیاستگذار چه تدابیری باید اتخاذ کند؟
بخش مسکن و املاک و مستغلات تقریباً 10 درصد از اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده‌اند و از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور هستند. بیکاری و کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش به خاطر ارتباطات پسین و پیشین فراوان آن (در ماتریس داده و ستانده) به سایر بخش‌های اقتصادی کشور نیز ضربه وارد خواهد کرد. موضوع زمانی تشدید می‌شود که مسکن کالای غیرقابل انتقال بوده و امکان واردات آن نیست و حتی در نسخه‌های ارزان‌سازی و با مصالح ارزان برای ساخت خانه (LSF، پیش‌ساخته و...) به علت سلایق خاص ایرانیان با استقبال مواجه نشده است.
سیاستگذار برای مدیریت اداور تجاری و کمک‌رسانی به سازندگان و خریداران بایستی سیاست‌های متناسب دو طرف عرضه و تقاضا را در پیش گیرند. یقیناً وام مشارکت مدنی ساخت به علت عدم انتقال مالکیت و جنس تامین مالی آن می‌تواند از سوی سازندگان گزینه مناسبی باشد اما کاهش زمان تخصیص قسط اول و افزایش سقف وام می‌تواند به شدت از ریسک‌های سازندگان بکاهد. بردن بازار مسکن در رکود اگرچه اعتراضات به افزایش قیمت مسکن
و فشار اجتماعی بر دولت را کم خواهد کرد اما در بلندمدت گرم بودن این تنور به نظرم برای هر دو طرف بهتر خواهد بود. نه این‌قدر داغ که نان بسوزد نه آنقدر سرد که ...
