تصویر وضعیت اجاره‌بها در سال 1398
سمت و سوی مکانیسم اجاره‌داری در تلاطم تورم
مساله اجاره‌نشینی در تمام شهرهای کشور و به ویژه در کلانشهرها یک دغدغه جدی برای خانواده‌های ایرانی است. با وجود بالاتر بودن سهم مسکن ملکی نسبت به مسکن استیجاری در مقاطع مختلف زمانی، روند اجاره‌نشینی طی دهه‌های اخیر افزایشی بوده و به تدریج از سهم مسکن ملکی کاسته و به سهم مسکن اجاره‌ای اضافه شده است.
مساله اجاره‌نشینی در تمام شهرهای کشور و به ویژه در کلانشهرها یک دغدغه جدی برای خانواده‌های ایرانی است. با وجود بالاتر بودن سهم مسکن ملکی نسبت به مسکن استیجاری در مقاطع مختلف زمانی، روند اجاره‌نشینی طی دهه‌های اخیر افزایشی بوده و به تدریج از سهم مسکن ملکی کاسته و به سهم مسکن اجاره‌ای اضافه شده است. این اتفاق عمدتاً به مسائل اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارها مربوط می‌شود. بررسی آماری نشان می‌دهد که نسبت اجاره‌نشینی از ۱۵ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ (برای خانوارهای شهری حدود ۳۷ درصد) افزایش یافته است. لازم به توضیح است که این رقم مربوط به میانگین کل کشور بوده و بدیهی است که برای کلانشهرها درصد اجاره‌نشینی بیشتر است. با توجه به اینکه مکانیسم اجاره‌داری در ایران مبتنی بر شیوه سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجران، افرادی هستند که مسکن را به عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سرمایه‌ای خریداری می‌کنند، طبیعی است که میزان اجاره‌بها در سنجه سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول(تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت، این موضوع دلایل اقتصادی کاملاً دقیق و مبتنی بر تئوری‌های علم اقتصاد نیز دارد. به‌طور کلی مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر اجاره‌بهای مسکن عبارت از موارد زیر هستند:
قیمت مسکن: اجاره‌بهای مسکن در واقع هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در واحد مسکونی محسوب می‌شود، بدیهی است که هرچقدر ارزش ریالی مسکن خریداری‌‌شده بالاتر باشد، رقم اسمی اجاره‌بها نیز افزایش می‌یابد. در واقع اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از قیمت ملک مورد اجاره است که طبیعتاً با بالا رفتن قیمت ملک، شاهد افزایش آن خواهیم بود. در این خصوص مهم‌ترین شاخص علمی نسبت P به R (نسبت قیمت به اجاره مسکن) است که با استفاده از آن به درستی می‌توان تغییرات اجاره‌بها در بازار مسکن را توضیح داد.
سطح تورم عمومی جامعه: با توجه به اینکه مکانیسم اجاره‌داری در ایران مبتنی بر شیوه سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجران، افرادی هستند که مسکن را به عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول خریداری می‌کنند، طبیعی است که میزان اجاره‌بها در سنجه سودآوری سایر بازارها و تغییرات قدرت خرید پول (تورم) قرار خواهد گرفت. بنابراین علاوه بر قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی عاملی موثر بر میزان اجاره‌بهاست. بنابراین اجاره‌بهای مسکن به عنوان یک خدمت عرضه‌شده به بازار مسکن تحت تاثیر تغییرات سطح عمومی قیمت‌ها قرار خواهد گرفت.
سودآوری در سایر بازارهای موازی: بازده سرمایه در دیگر بازارهای دارایی از جمله ارز، طلا، خودرو و بورس سبب می‌شود که سرمایه‌گذاران اقبال کمتری برای خرید و حتی تولید مسکن داشته باشند. این موضوع میزان عرضه در بازار مسکن را تحدید کرده و کمبود تعداد واحد مسکونی اجاره‌ای در بازار به افزایش اجاره‌بها دامن می‌زند. از سوی دیگر دارندگان سرمایه انتظارات خود را با میزان سودآوری سرمایه در بازار با بالاترین بازده تطابق داده و با افزایش میزان سود در یک بازار به تدریج افزایش قیمت به سایر بازارها تسری می‌یابد.
تقاضا برای مسکن اجاره‌ای: یکی از دلایل افزایش اجاره‌بها، عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌ای است، تقاضای مسکن اجاره‌ای در این بازار هرساله رو به فزونی است که از عمده دلایل آن می‌توان به جوان بودن جمعیت، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه و همچنین روند کند ساخت‌وساز در مقابل رشد سریع جمعیت شهرنشینی و افزایش مهاجرت از روستاها به شهرها اشاره کرد. همگی این موارد سبب افزایش تقاضا در مقابل عرضه و در نتیجه افزایش اجاره‌بها می‌شوند.
نرخ سود سپرده‌های بانکی: با توجه به اینکه به صورت سنتی و بر مبنای عرف بازار، رقم ودیعه اجاره (مبلغ رهن) با سود سپرده‌های بانکی سنجیده می‌شود، درصد سود سپرده بانک‌ها بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن اثرگذار است، اما نرخ سود سپرده‌های بانکی به‌طور مستقیم بر مجموع کل اجاره‌بها اثری ندارد.
با این حال، به‌رغم موارد فوق در کوتاه‌مدت، نقش عوامل روانی و انتظارات در این خصوص حائز اهمیت است به‌طوری که در فصل افزایش تقاضا ناشی از نقل و انتقالات، شاهد اوج‌گیری اجاره مسکن هستیم اما پس از عبور از این دوره و فروکش کردن تقاضای فصلی، به تدریج نوسانات بازار اجاره مسکن تعدیل می‌شود و به ثبات نسبی می‌رسیم.
بررسی روند رشد قیمت مسکن، اجاره‌بها و تورم عمومی
شواهد حاکی از آن است که در میان‌مدت و بلندمدت، همسویی و تطابق معناداری میان رشد شاخص قیمت مسکن، شاخص کل (تورم) و رشد اجاره‌بهای مسکن برقرار است. در نمودار زیر نرخ تورم عمومی در کنار رشد شاخص بهای مسکن اجاره‌ای و نرخ رشد شاخص بهای مسکن نشان داده شده است. همان‌طور که مشاهده می‌شود، نرخ رشد اجاره‌بها همبستگی بالایی با رشد قیمت مسکن دارد و در تمامی دوره‌ها تقریباً با اندکی تاخیر زمانی مطابق با روند رشد قیمت مسکن حرکت کرده است. همچنین ردیابی روند بلندمدت تورم، همبستگی تقریباً زیاد بین این شاخص‌ها را تایید می‌کند. البته در برخی از سال‌ها، مانند فاصله زمانی سال‌های 1379 تا 1383 نرخ رشد اجاره‌بها بالاتر و در فاصله زمانی سال‌های 1389 تا 1394 پایین‌تر از تورم عمومی بوده است، ولی به هر روی همسویی روند بلندمدت این سه شاخص قابل توجه است. با توجه به اینکه اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی و پرتلاطم است و به ویژه بخش مسکن در سابقه تاریخی خود با دوره‌های رونق و رکود قیمتی مواجه بوده که اثرات قابل توجهی بر وضعیت سکونت و خانه‌دار شدن اقشار مختلف داشته است و نیز با عنایت به اینکه اجاره‌بهای مسکن به‌طور مستقیم متاثر از قیمت مسکن و تورم عمومی است بدون شک جهش‌های قیمتی در بازار مسکن، بازار اجاره را نیز تحت تاثیر قرار داده و مستاجران را که غالباً در دهک‌های متوسط و پایین‌تر جامعه قرار دارند (به‌خصوص در کلانشهرها) با مشکل مواجه کرده است. همان‌طور که در نمودار نشان داده شده است در مقاطع زمانی که قیمت مسکن با افزایش مواجه بوده اجاره‌بها نیز به تبعیت از آن و با یک فاصله زمانی کوتاه شروع به افزایش کرده است. یکی از دلایل وقفه زمانی بین این دو متغیر، یک‌ساله بودن قراردادهای اجاره در کشور و عدم انطباق زمان انعقاد قراردادهای جدید با جهش قیمت مسکن است اما پس از یک وقفه زمانی که سررسید قراردادهای اجاره فرا می‌رسد، اجاره‌بها نیز متناسب با افزایش قیمت مسکن افزایش می‌یابد. با توجه به اینکه بیشترین تغییرات قیمت مسکن در دوره اخیر در نیمه دوم سال 1397 اتفاق افتاده است که عمدتاً در انطباق با فصل جابه‌جایی مستاجران نبوده و موجران امکان فسخ قراردادها را نداشته‌اند، رشد اجاره‌بها به نسبت رشد قیمت مسکن کمتر بوده است. طبیعی است که در سال جاری بر اساس اتفاقات اقتصادی به وقوع پیوسته، مالکان واحدهای اجاره‌ای، رقم اجاره را افزایش خواهند داد و بدون شک سال 98 شرایط دشوارتری را برای مستاجران رقم می‌زند. هرچند این شرایط برای آحاد جامعه نامطلوب بوده و به واقع هیچ‌یک از طرفین از آن نفع نخواهند برد اما چنین اتفاقاتی ریشه در تحولات کلان اقتصادی و عدم تعادل‌ها در بازارهای مختلف اقتصادی از جمله بازار پول و بخش واقعی اقتصاد دارد. به‌طور کلی تاثیر منفی شاخص‌های اقتصاد کلان نظیر تورم و نقدینگی بر مسکن استیجاری، اجاره‌داری سنتی و عدم شکل‌گیری نهاد اجاره‌داری حرفه‌ای، پایین بودن بازدهی نقدی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن استیجاری، توجه کافی نداشتن به موضوع مسکن استیجاری و موفقیت پایین پروژه‌های واگذاری زمین با هدف ارائه مسکن استیجاری در دوره‌های قبل از مهم‌ترین مشکلات بازار اجاره مسکن در کشور هستند.
با توجه به اینکه پاره‌ای از الزامات اجاره‌نشینی در کشور متاثر از شرایط فرهنگی و اقتصادی است، آنچه مسلم است این است که برنامه‌ریزی برای توسعه بازار استیجار باید متناسب و با در نظر گرفتن این الزامات صورت پذیرد.
