سال افول لوکس‌سازی و توجه به کوچک‌متراژها
تاثیر رکود تورمی بر حوزه مسکن در گفت‌وگو با فخرالدین زاوه
در روزهای آغازین سال ۹۸ سونامی‌ای از نظرات مختلف کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن، فعالان این بخش را دربر گرفته است: «رکود تورمی»، «وضعیت بازار اجاره‌بها» و تعمیم رشد زمستانه سال پیش (اسفند ۹۷) به سال جاری و پیش‌بینی رکود، بخشی از محورهای این‌گونه مباحث را تشکیل می‌دهد.
در روزهای آغازین سال ۹۸ سونامی‌ای از نظرات مختلف کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن، فعالان این بخش را دربر گرفته است: «رکود تورمی»، «وضعیت بازار اجاره‌بها» و تعمیم رشد زمستانه سال پیش (اسفند ۹۷) به سال جاری و پیش‌بینی رکود، بخشی از محورهای این‌گونه مباحث را تشکیل می‌دهد. فخرالدین زاوه کارشناس مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی معتقد است رونق ماه‌های پایانی سال بیشتر: «محصول شب عید بوده است تا بهبود در حوزه تقاضا». وی می‌گوید بازار در سطح انتظارات سرمایه‌گذار نیست و مصرف‌کننده نیز با مشکل تامین نقدینگی و کاهش قدرت خرید مواجه است. زاوه نسبت به احتمال سرریز سرمایه از دیگر حوزه‌ها به بخش مسکن ابراز تردید می‌کند و صحت‌سنجی چنین امری را مساله‌ای «دشوار» می‌داند. او نرخ ارز را نه علت که معلولی هم‌عرض بازار مسکن می‌داند که هر دو از یک علت کلان‌تر در حوزه عمومی اقتصاد تاثیر می‌پذیرند. این کارشناس اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کند که در سال ۹۸ بازار اجاره‌بها شرایط دشوارتری برای مستاجران مهیا کند. وی اظهار می‌دارد که «اگر درآمد خانوارها در آینده به‌طور محسوسی افزایش یابد، جهش قیمت بسیار محتمل است». هرچند کارشناسان چنین افزایش درآمد و تقویت قدرت خرید دهک‌های متوسط جامعه را به عنوان مشتریان بالقوه خرید مسکن در آینده‌ای نزدیک غیرمحتمل می‌دانند. دراین‌باره با وی گفت‌وگو کرده‌ایم که می‌خوانید.
♦♦♦
در نیمه دوم سال ۹۷ آمارها نشانگر کاهش تعداد معاملات مسکن و کاهش سرعت رشد قیمت بود، در اسفندماه اما تعداد معاملات و نرخ مسکن در روندی متفاوت شاهد رشدی محسوس بود، آیا این افزایش در قیمت‌ها، پدیده‌ای مختص ماه پایانی سال است یا می‌توان آن را به سال جدید تعمیم داد؟ بازار مسکن دچار کسادی مجدد نخواهد شد؟
پیش از فرا رسیدن روزهای پایان سال نیز این پیش‌بینی وجود داشت که مطابق الگوی رفتار فصلی و تحت تاثیر تقاضای به وجود آمده در انتهای سال، بازار از روند رکودی وارد دوره رونق پایان سال شود. این رونق بیشتر محصول دوره «شب عید» بوده است تا بهبود در حوزه تقاضا.
به دلیل آنکه میزان جذابیت بازار در سطح انتظار مورد نظر سرمایه‌گذار قرار ندارد و مصرف‌کننده نیز با مشکل توان مالی و تامین نقدینگی برای تامین نیاز مواجه است، همین دو عامل در کنار دیگر عوامل باعث شده است که تقاضا کاهش یابد. به صورت سنتی و فصلی نوسانات به وجود آمده طبیعی است و انتظار می‌رفت که در بازه زمانی شب عید بازار با افزایش حجم و قیمت معاملات روبه‌رو شود. در واقع رفتار حجم معاملات در روزهای پایانی سال تفاوت محسوسی نسبت به دوره‌های زمانی مشابه در سال‌های گذشته نداشت، بنابراین اگر در بهار سال ۹۸ اتفاق مثبتی در سطح اقتصاد کلان رخ ندهد (که چنین پیشامدی غیرمحتمل به نظر می‌رسد) این احتمال قوی وجود دارد که بازار دوباره به همان روند رکودی پیش از آن بازگردد.
با توجه به مواجهه بازار با رکود تورمی، ابعاد این مساله بر بازار مسکن چگونه خواهد بود؟
رکود تورمی حالتی خاص است که به صورت معمول در اقتصاد مشاهده نمی‌شود. این وضعیت دو وجه دارد: در بعد رکودی آن سطح عمومی تولید و فعالیت در اقتصاد کلان کاهش پیدا می‌کند و این مساله به بازار مسکن نیز تسری پیدا می‌کند، از آن‌سو به دلیل ضعف توان خرید مصرف‌کننده و افزایش قیمت، بازار از رونق و فعالیت فاصله می‌گیرد. افزایش قیمت خود عاملی است که عدم تمکن متقاضیان مسکن را تشدید می‌کند. اگر مسکن به شکل یک دارایی دیده شود، وقتی عاملی به صورت کلی بازار و اقتصاد را تحت تاثیر قرار می‌دهد، بازار مسکن نیز به تبع آن تحت تاثیر قرار می‌گیرد. گاه این بحث مطرح می‌شود که کاهش سرمایه‌گذاری در یک بخش از اقتصاد (ارز، طلا و...) موجب سرریز سرمایه به بخش مسکن و رونق آن می‌شود، باید اذعان کرد که صحت‌سنجی این موضوع امر دشواری است و کاهش سرمایه‌گذاری در بخش دیگر لزوماً به معنای رونق بخش مسکن نخواهد بود.
به نظر شما افزایش نرخ ارز ممکن است مجدداً باعث جهش قیمت در بازار مسکن شود؟
بنده معتقد نیستم که نرخ ارز خود عاملی ریشه‌ای برای نوسان قیمت در بخش مسکن باشد، در واقع نرخ ارز نیز خود معلولی از یک اتفاق کلان‌تر است که در کشور ما همان بحث افزایش بی‌رویه نقدینگی است. البته همیشه نرخ برخی نهاده‌ها مانند فولاد و نظایر آن توانسته و می‌تواند بر نرخ عمومی مسکن تاثیرگذار باشد، اما این موارد همیشه تاثیر ثانویه دارند و علت اصلی وضعیت کلی اقتصاد در کشور است. نرخ ارز بسیار سریع‌تر از مسکن به وضعیت کلی اقتصاد واکنش نشان می‌دهد. تلاطم ایجادشده در حوزه ارز که در اثر نوسانات اقتصادی به وجود می‌آید شدت و حدت بیشتری نسبت به حوزه مسکن دارد. در مورد این استدلال که هر نوع افزایش نرخ ارز به خودی خود موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود به شخصه تردید دارم، یکی از دلایل این تردید هم این است که اصولاً قیمت مسکن با توجه به وضعیت بازار و تقاضا ممکن است توان و ظرفیت افزایش نداشته باشد. در عین حال این مساله هم صادق است که همان عاملی که موجب افزایش نرخ در حوزه ارز می‌شود می‌تواند همان تاثیر را روی مسکن نیز بگذارد.
در واقع ارز و مسکن هر دو به صورت هم‌عرض از یک عامل اصلی تاثیر می‌پذیرند. در بسیاری از دوره‌های پیشین شاهد بودیم که عوامل مثبتی مانند افزایش درآمد عمومی و تقویت قدرت خرید مصرف‌کننده باعث افزایش نرخ مسکن می‌شد اما بنده بعید می‌دانم در آینده‌ای نزدیک مجدداً شاهد چنین مساله‌ای باشیم.
عاملی به اسم «تاثیر روانی افزایش نرخ ارز» را تا چه حد بر کاهش یا افزایش نرخ ارز موثر می‌دانید؟
واکنش سریع‌تر نرخ ارز به عوامل کلان به خاطر نقدشوندگی بالای آن است. قیمت مسکن با توجه به ساختار خاص آن با تاخیر بیشتری نسبت به نرخ ارز به همان عوامل واکنش نشان می‌دهد. به شخصه معتقدم در اقتصاد ایران بیش از حد روی مساله‌ای به نام جو روانی تاکید می‌کنیم تا مسائل اقتصادی را متاثر از آن نشان دهیم،.
نزدیک شدن به فصل اجاره چه تاثیری بر بازار خرید و فروش مسکن خواهد گذاشت؟ و بحث اجاره خود تا چه اندازه از مساله افزایش قیمت‌ها در سال قبل تاثیر خواهد پذیرفت؟
معمولاً بازار اجاره به این صورت است که با یک تاخیر از شوک‌های افزایش بهای مسکن پیروی می‌کند. با توجه به نسبت قیمت به اجاره (نسبت P به R) و با توجه به آنکه در سال گذشته ما افزایش قیمت را شاهد بوده‌ایم، انتظار افزایش قیمت اجاره مساله‌ای منطقی است. هرچند که شاید این امر مطلوب بسیاری از اقشار نباشد. اما با توجه به الگوی قیمت در سال‌های پیش می‌توان انتظار داشت که این اتفاق رخ دهد و این مساله محتمل به نظر می‌رسد. در دوره‌هایی که جهش قیمت داریم نسبت کسر بزرگ‌تر می‌شود، در دوره‌های بعد اجاره به شکل محسوسی افزایش می‌یابد تا این نسبت به تعادل بلندمدت خود بازگردد.
برآورد شما از مصائب و مشکلات احتمالی قشر مستاجر در سال جدید چیست؟
شاید محوری‌ترین مساله و مشکل کاهش قدرت خرید و درآمد عمومی این اقشار است. این مساله چون با تورم عمومی همراه شده است، ممکن است باعث ایجاد اشکال در تامین نیازهای دهک‌های پایین درآمدی و البته مستاجران شود. کاهش قدرت خرید این قشر، فشارها را تشدید خواهد کرد. به ناگزیر مثلاً ممکن است این بحث به کاهش کیفیت محل سکونت این افراد بینجامد. در واقع شاید آنها نتوانند همان کیفیت محل سکونت قبلی را نسبت به سال‌های قبل حفظ کنند.
در حوزه سیاستگذاری تغییری مد نظر شما هست که بتواند از دامنه این مشکلات بکاهد؟ آیا اشتباهی وجود دارد که در صورت تصحیح آن از سوی دولت از ابعاد مشکلات در حوزه مسکن کاسته شود؟
نظر کارشناسی من آن است که سیاستگذاری در حوزه مسکن امر بلندمدتی است که با تداوم در اجرای آن مشکلات بخش مسکن به صورت تدریجی قابل بهبود است. نمی‌توان در این حوزه انتظار داشت که تحولات اساسی و تغییرات پایدار در کوتاه‌مدت یا حتی میان‌مدت نتیجه دهد.
همان‌گونه که نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم تیم ملی ما در زمانی کوتاه به کسب بهترین نتایج ممکن در سطح جهانی نائل شود، حتی اگر این تیم پتانسیل آن را هم داشته باشد، به همان صورت نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که در حوزه مسکن نیز در اثر سیاستگذاری روزمره و کوتاه‌مدت معجزه رخ دهد. اما می‌توان با تداوم در اجرای سیاست‌های بلندمدت شاهد تحولات تدریجی و مثبت در این حوزه بود. اگر دولت‌ها در حوزه مسکن تمام هم و غم خود را معطوف مسائل روزمره و جاری کنند نمی‌توان انتظار داشت نتایجی متفاوت از دهه‌های گذشته حاصل شود. پیش از هر چیز دولت و حاکمیت در معنای کلانش باید اهداف بلندمدت خود را در حوزه مسکن به خوبی تعریف کند. این هدف نباید با تغییر دولت‌ها دستخوش تغییر اساسی شود، البته تفاوت در روش‌های اجرایی یا به‌روز کردن این اهداف طبیعی است اما این تغییرات نباید با تناوب بالا رخ دهد و تا حد امکان نباید شدید و ماهوی باشد. توافق بر سر برنامه‌های مسکن باید فراتر از دولت‌ها، قوا و احزاب و گروه‌ها انجام گیرد. چنین روشی می‌تواند آن اصلاحات تدریجی و بلندمدتی را که بخش مسکن تشنه تحقق آن است محقق سازد.
تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که اگر ما می‌توانستیم با تزریق پول عملکرد موفقی داشته باشیم، باید تاکنون در حوزه‌های مختلف اقتصاد شاهد منتفع شدن از ثمره این موفقیت‌ها می‌بودیم. حال آنکه نه تجربه جهان و نه مبانی علم اقتصاد چنین نتیجه‌گیری‌هایی را تایید نمی‌کنند.
دیدگاه شما نسبت به عکس بزرگ بازار مسکن در سال جدید چگونه است؟ آیا این حوزه خواهد توانست برای سرمایه‌های موجود ایجاد جذابیت کند و رونق ایجاد کند؟
به نظر می‌رسد که سال‌های خوب گذشته که سازندگان بسازند و به سادگی بفروشند تکرار نخواهند شد، لااقل نه در آینده‌ای نزدیک.
شاید کسانی در این حوزه موفق‌تر خواهند بود که واقعیت‌های فعلی اقتصادی حاکم بر این بازار را در نظر بگیرند. برای مثال حوزه مسکن لوکس و املاک تجاری اشباع شده است و مانند گذشته جذاب به نظر نمی‌رسد و در مقابل شاید توجه به کوچک‌متراژها با توجه به قدرت خرید عمومی بتواند به عنوان یک گزینه جدی مورد توجه قرار گیرد. توجه به نیاز گروه‌های هدف خاص نیز شاید یکی از راهکارهایی است که در این روزها به فعالان این حوزه قابل توصیه است. اکنون زمانه‌ای است که در حوزه مسکن ایده‌های نو و اذهان خلاق می‌توانند مصرف‌کننده را بیشتر به خود جذب کنند، مثلاً واحدهای کوچک‌متراژی که امکانات خاصی برای سالمندان یا زوج‌های جوان دارد می‌تواند یک نمونه و مثال خوب برای توضیح مفهوم خلاقیت در حوزه ساخت‌وساز مسکن باشد. در رابطه با نقش دولت باید گفت که این نقش تنها به بحث تسهیلات‌دهی و سیاست‌های مالی خلاصه نمی‌شود. اقدامات نهادی و اصلاح ساختارهای بازار مانند بهبود اطلاع‌رسانی و تغییر برخی قوانین و مقررات دست و پاگیر و تنظیم قوانین لازم و اصلاح ساختارهای موجود اهداف مهم‌تری برای دولت‌ها محسوب می‌شود. نمونه‌ها و کارهای بسیاری وجود دارد که سیاستگذار می‌تواند با ورود به آنها شرایط کلی کسب‌وکار را تسهیل کند و موانع موجود را مرتفع سازد یا لااقل از حجم مشکلات بکاهد. توسعه بازار اجاره یا ایجاد تسهیلات قانونی مثلاً در زمینه پارکینگ و صدها مورد دیگر می‌تواند مصداقی از این موارد باشد. بررسی و مطالعه یک به یک این موارد و بازبینی آنها با توجه به شرایط کلی اقتصاد می‌تواند بخشی از کارهایی باشد که دولت می‌تواند با استفاده از ابزارها و اهرم‌هایی که در دست دارد نسبت به آنها اقدام کند. باید توجه داشت که فضای کسب‌وکار در کشور ما به‌طور کلی فضای مناسبی نیست. دولت می‌تواند با ارائه این مشوق‌های جدید و تسهیل امور تولیدکننده را تشویق کند که به سمت ارزان‌سازی و ساخت کوچک‌متراژها گام بردارد تا بتواند محصولی متناسب با قدرت خرید فعلی متقاضیان تولید کند.
تقاضای مسکن از سالی به سال دیگر منتقل و انباشته می‌شود، این انباشت تقاضا با توجه به افزایش احتمالی قیمت‌ها چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟
انباشت نیاز مسکن، عاملی است که در تعامل با سمت عرضه سطح قیمت‌ها را شکل می‌دهد. به بیان دیگر، به ویژه در شرایطی که بازار مالی مسکن کشور به اندازه کافی توسعه نیافته است، خرید مسکن برای بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن، به آینده و داشتن توانایی مالی و پس‌انداز مناسب موکول می‌شود. منظور آن است که این ساختار جزئی همیشگی از بازار مسکن کشور به شمار می‌رود. بدیهی است در شرایطی که قدرت خرید و درآمد خانوارها برای دوره‌های متمادی افزایش یابد، امکان خرید و تبدیل نیاز به تقاضای مصرفی با سهولت بیشتری فراهم می‌شود. ورود این خانوارها به بازار منجر به افزایش قیمت ناشی از فشار تقاضا می‌شود. به بیان دیگر چنانچه درآمد خانوارها در آینده به‌طور محسوسی افزایش یابد، جهش قیمت بسیار محتمل است. در صورت عدم تحقق رشد مناسب اقتصادی نیز این خانوارها باید گزینه‌های جایگزینی -غیر از خرید ملک شخصی- برای برآوردن نیاز مسکن خود بیابند.
یکی از دلایل فاصله عرضه از تقاضا را نبود سرمایه‌گذاری مناسب برآورد می‌کنند. سیاستگذار برای جذب سرمایه‌گذار چه مشوق‌هایی می‌تواند ارائه کند؟
راهکارها و برنامه‌های متعددی در سطح جهان برای تشویق سمت عرضه در پیش گرفته می‌شوند. هرچند نظر شخصی من آن است که در شرایط کنونی تقویت سمت تقاضا - به روش‌هایی فراتر از اعطای تسهیلات با نرخ‌های ترجیحی- اولویت دارد. اما به هر حال دامنه وسیعی از اقدامات برای تقویت سمت عرضه قابل پیشنهاد و گاه ضروری است، به‌طور مثال در بعد فرابخشی، سیاست‌های پایداربخشی به اقتصاد کلان، رفع شرایط نااطمینانی و اصلاح سیاستگذاری پولی-ارزی- بانکی برای تقویت سرمایه‌گذاری بلندمدت ضروری به نظر می‌رسد. از جمله سیاست‌های مناسب بخشی نیز می‌توان به بهبود شفافیت اطلاعات در بازار، در نظر گرفتن مشوق‌های مالیاتی، بهبود فضای کسب‌وکار در این حوزه، بهره‌گیری از ابزارهای مالی مناسب و تنظیم قوانین لازم -به‌طور مثال برای ساماندهی پیش‌فروش- اشاره کرد.
