98 و ابهامات حوزه مسکن

در ایران بازار مسکن یکی از بخش‌های اقتصادی است که سهم درخور توجهی از اقتصاد خانوار و کلان را به خود اختصاص داده است از این‌رو بررسی تحولات آن همواره مورد توجه فعالان اقتصادی قرار می‌گیرد. در این راستا بررسی بازار مسکن نشان می‌دهد از سال 1396 و به‌خصوص در سال 1397 متاثر از شرایط کلان اقتصادی و به‌خصوص ایجاد شوک در بازار ارز و همچنین کاهش نسبی عرضه مسکن، قیمت مسکن به میزان قابل توجهی افزایش یافت که البته این رویداد با افزایش تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده نیز همراه بود. هرچند افزایش قیمت طی دوره مذکور، از یک‌سو کاهش قدرت خرید خانوارها را در پی داشت و از دیگر سو بخشی از خریداران دارای قدرت خرید مکفی با توجه به اینکه انتظار داشتند که قیمت‌ها کاهش یابد، خرید خود را به تعویق انداختند. که این عوامل در کنار ایجاد ثبات نسبی در بازار ارز، منجر به کاهش نرخ رشد قیمت مسکن و کاهش تعداد معاملات در دی و بهمن‌ماه سال گذشته شد. ولی در اسفندماه متاثر از نوسانات ایجادشده در بازار ارز مجدداً حجم تقاضا در بازار مسکن افزایش یافت و این ازدیاد تقاضا مجدداً قیمت‌ها را نیز در بازار مسکن تحریک کرد. عامل دیگر موثر بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن در اسفندماه 1397، شرایط روزهای آخر سال بازار مسکن است که همه‌ساله در این بازار تکرار می‌شود. در کنار این دو عامل نباید از نظر دور داشت که سازندگان و فروشندگان در حوزه مسکن با توجه به اینکه انتظار داشتند که در سال جدید قیمت مصالح و دستمزد و به طور کلی هزینه ساخت‌وساز افزایش یابد، قیمت پیشنهادی مسکن را افزایش دادند.

با پیش‌زمینه فوق می‌توان تغییر و تحولات بازار مسکن در سال جدید را نیز مطرح کرد. عموماً بر اساس سیکل‌های تجاری بازار مسکن، پس از یک دوره افزایش قیمت و افزایش حجم معاملات، این بازار با ثبات در قیمت و کاهش نسبی حجم معاملات مواجه می‌شود. از این‌رو بر اساس روند این سیکل‌ها، باید در سال 1398 قیمت مسکن با ثبات مواجه شود و احتمال بیشتر نیز، کمااینکه عموم کارشناسان نیز پیش‌بینی می‌کنند، ثبات در بازار مسکن است. ولی این احتمال را نیز می‌توان متصور بود که متاثر از انتظاراتی که در حوزه بازار ارز وجود دارد ممکن است برخی از خریداران و سرمایه‌گذاران در ابتدای سال جاری در خرید مسکن با قیمت‌های پیشنهادی بالا تعجیل کنند و به‌تبع آن حجم معاملات و قیمت مسکن تا حدودی با افزایش مواجه شوند. از این‌رو در صورتی که سیاستگذار حوزه ارزی بتواند شرایطی را به وجود آورد که تا حدودی ثباتی نسبی بر بازار ارز حاکم شود و انتظارات منفی را از این بازار به دور سازد، اثرات و تبعات روانی و واقعی آن بازار مسکن را نیز متاثر خواهد کرد و تقاضای مسکن به‌خصوص تقاضای سوداگری و سرمایه‌ای از بازار مسکن دور می‌شود و به‌تبع آن قیمت مسکن نیز با ثبات مواجه می‌شود.

در خصوص بازار ساخت‌وساز نیز لازم به ذکر است که عموماً با افزایش قیمت مسکن و به‌تبع آن افزایش بازدهی در بخش مسکن، تقاضا برای ساخت‌وساز و صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش می‌یابد ولی در دوره افزایش قیمت سال‌های 1396 و 1397، هرچند تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده نسبت به سال‌های گذشته افزایش یافت اما به دلیل افزایش قابل توجه قیمت مصالح و زمین، این افزایش قابل توجه نبود کمااینکه فاصله بین نیاز به مسکن و میزان تولید و عرضه مسکن در این سال‌ها همچنان مطابق با سال‌های 1394 و 1395 قابل توجه است.

بازار اجاره و اجاره‌بها نیز عمدتاً متاثر از تورم عمومی و افزایش قیمت مسکن است. با افزایش تورم عمومی، موجرین برای حفظ قدرت خرید اجاره‌بهای دریافتی و متناسب‌سازی اجاره‌بها (به عنوان بازدهی واحد مسکونی) نسبت به قیمت مسکن در مقایسه با بازدهی سایر دارایی‌ها، اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند. بر این اساس با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته و همچنین افزایش نرخ تورم عمومی، پیش‌بینی می‌شود که اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی سال جاری به‌خصوص در صورت عدم کنترل انتظارات تورمی، افزایش یابد. البته باید توجه داشت که افزایش اجاره‌بها علاوه بر قیمت مسکن و تورم عمومی، متاثر از شرایط طرف تقاضای بازار اجاره و توان مالی مستاجران نیز است. به عبارت دیگر هرچند افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی، موجرین را ترغیب به افزایش اجاره‌بها می‌کند، ولی چنانچه توان اقتصادی خریداران افزایش قابل توجهی نیابد، اجاره‌بها نمی‌تواند متناسب با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی افزایش یابد. با عنایت به اینکه در سال‌های گذشته درآمد خانوارها به‌خصوص خانوارهای مستاجر که عموماً از اقشار با درآمد ثابت هستند، افزایش چندانی نداشته است از این‌رو افزایش اجاره‌بها از این ناحیه تعدیل می‌شود. بررسی شاخص اجاره‌بها در سال‌های گذشته نیز حاکی از این است که نوسانات نرخ رشد این شاخص به مراتب کمتر از نوسانات نرخ رشد شاخص قیمت مسکن است زیرا در بازار خرید و فروش مسکن علاوه بر تقاضای مصرفی تقاضای سوداگری نیز وجود دارد و این مساله منجر به افزایش دامنه نوسانات رشد قیمت مسکن در دوره‌های رونق و رکود می‌شود ولی در بازار اجاره صرفاً تقاضای مصرفی وجود دارد، بنابراین توان اقتصادی خانوارها بر روی شاخص اجاره‌بها بسیار تاثیرگذار است.

البته باید توجه داشت که همه‌ساله صرف‌نظر از تحولات بازار مسکن و افزایش قیمت در این بازار، اجاره‌بها در فصل تابستان به عنوان فصل جابه‌جایی افزایش می‌یابد که البته در سال جاری این افزایش با تورم عمومی و افزایش قیمت مسکن مقارن شده است.

 در هر حال به نظر می‌رسد در ادامه سال جاری یکی از عوامل تاثیرگذار بر بخش مسکن انتظارات تورمی منتج از بازار ارز است از این‌رو دولت در راستای ثبات‌بخشی به بازار مسکن و اجاره به عنوان یک راهکار کلی و کوتاه‌مدت، می‌بایست انتظارات تورمی را از طریق ایجاد ثبات در بازار ارز کنترل کند. هرچند برخی بر این باورند که با ایجاد ثبات در بازار ارز، ممکن است نقدینگی از بازار ارز به بازارهای موازی از جمله بازار مسکن سوق یابد ولی باید توجه داشت که بازار ارز اثر دوگانه و غیرهمسویی بر بازار مسکن دارد به گونه‌ای که با افزایش نرخ ارز هرچند ممکن است بخشی از نقدینگی موجود در اقتصاد کشور جذب بازار ارز شود و بر تقاضا و به‌تبع آن قیمت مسکن تاثیر منفی بگذارد ولی از طرف دیگر با افزایش نرخ ارز، عموماً قیمت مصالح و سایر هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش می‌یابد که این مساله منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. در این رابطه تجارب بازار مسکن در ایران نشان می‌دهد که در مواقع افزایش نرخ ارز، اثر افزایشی آن بر بخش مسکن غالب است. بدیهی است که این روند در دوره ثبات نرخ ارز برعکس است کمااینکه پس از یک دوره زمانی افزایش در نرخ ارز تا بهار سال 1392، از تابستان این سال بازار ارز با ثبات نسبی همراه شد ولی نقدینگی به سمت بازار مسکن هدایت نشد و قیمت مسکن با ثبات مواجه بود. سیاستگذاری‌ها در حوزه مسکن اصولاً چندوجهی است و نیازمند اهتمام سایر بخش‌هایی است که شاید در نگاه اول چندان ارتباطی میان حوزه کاری آنها و حوزه مسکن احساس نشود. ده‌ها صنعت و صنف مختلف درگیر ارائه خدمات یا تامین مواد اولیه ساخت مسکن هستند که در تعاریف قانونی زیرمجموعه‌ متولی اصلی بخش مسکن یعنی وزارتخانه سکان‌دار مسکن در کشور قرار نمی‌گیرند. از دیگر سو سیاست‌های مالی و پولی و بانکی نیز اثری محسوس بر حوزه مسکن بر جای می‌گذارد که نمی‌توان این مساله را کتمان کرد و از آن به سادگی گذشت. حوزه مسکن در صورت کمک و همت فرابخشی می‌تواند به نقطه اتکایی برای اقتصاد کشور مبدل شود. در این راستا، اصلاحات قانونی و بررسی‌های کارشناسانه می‌تواند یکی از پایه‌های این نوع کمک‌ها را تشکیل دهد. نیاز مصرف‌کننده بی‌توجه به شرایط کلی اقتصاد همواره وجود دارد و جزو اصلی‌ترین نیازهای عمومی است که وجود دارد و نباید و نمی‌توان اولویت ویژه چنین نیازی را دست‌کم گرفت. خوشبختانه بسیاری از کارشناسان و صاحب‌نظران بر اولویت بودن چنین نیازی تاکید دارند و اختلافات تنها به جزئیات و نحوه عملی کردن و سیاستگذاری‌ها مربوط می‌شود که البته در یک فضای علمی و آکادمیک امری طبیعی است. پیش‌بینی کردن امری راحت نیست و اصولاً در اقتصاد پیش‌بینی بر اساس داده صورت می‌گیرد.