افزایش مقطعی
آیا رشد معاملات مسکن تداوم پیدا می‌کند؟
اخیراً گزارشی را دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در خصوص آمار معاملات مسکن تهران در بهمن‌ماه امسال، منتشر کرد که نشان از رشد حدود 40درصدی معاملات در این ماه نسبت به دی‌ماه سال جاری داشت. از طرفی چند روز پیش هم بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن 97 را منتشر کرد که در تایید این گزارش از رشد معاملات مسکن در بهمن امسال حکایت دارد. بر اساس گزارش بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 3 /9 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 39 درصد افزایش و 2 /49 درصد کاهش نشان می‌دهد. بر اساس این دو گزارش رسمی معاملات مسکن پس از هشت ماه کاهشی سرانجام مثبت شد. افزایش معاملات مسکن پس از چند ماه افت پی‌درپی در شرایطی که سرعت افزایش قیمت مسکن به نسبت قبل، کندتر شده؛ از دو جنبه قابل تفسیر و تعبیر است. جنبه اول، روند سنتی بازار مسکن است که پس از رونق تابستان، معمولاً وارد رکودی چندماهه شده و در انتهای سال و در بهمن و نیمه اول اسفند جان تازه‌ای می‌گیرد. به نظر می‌رسد این روند در سال جاری نیز طی شده است و افزایش تعداد معاملات در بهمن‌ماه نسبت به دی، نشان‌دهنده همین روند است. در دی‌ماه، بیش از هشت هزار معامله مسکن صورت گرفته است که نسبت به ماه گذشته، حدود 40 درصد رشد نشان می‌دهد. این در حالی است که مقایسه این آمار با معاملات بهمن سال گذشته، نشان از کاهش حدود 56درصدی و مقایسه با بهمن‌ماه سال 95، نشان از کاهش حدود 50درصدی در تعداد معاملات دارد.
از سوی دیگر، همین افزایش تقاضا در کنار فشار هرچه بیشتر بهای تمام‌شده، منجر به افزایش قیمت 9 /2درصدی نسبت به دی‌ماه شده است. در دی‌ماه 97، بهای متوسط هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران، به بیش از 10 میلیون تومان رسیده است. این میزان در بهمن‌ماه سال گذشته، حدود 54 میلیون ریال بوده است که نشان از رشد نزدیک به 86درصدی بهای مسکن در تهران طی یک‌سال دارد.
با توجه به افزایش قیمت اخیر در بازار، قدرت خرید خانوارها برای خرید واحدهای مسکونی به منظور سکونت به شدت کاهش یافته است و به نظر می‌رسد این افزایش معاملات در بازار، عمدتاً ناشی از ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن است. به نظر می‌رسد ورود مجدد سرمایه‌گذاران به بازار مسکن، ناشی از چهار عامل کلیدی باشد.
نخست، فرا رسیدن سررسید اوراق گواهی سپرده ریالی که در انتهای بهمن‌ماه سال گذشته به منظور کنترل نوسانات بازار ارز، با نرخ سود 20 درصد به صورت یک‌ساله توسط بانک مرکزی منتشر شد و با استقبال گسترده مردم و جذب نقدینگی حدود 100 هزار میلیارد تومان همراه بود. با رسیدن به اتمام دوره این گواهی‌ها، برنامه‌ریزی مردم برای استفاده از این منابع، می‌تواند یکی از عوامل مهم نوسانات مجدد در بازارهای مختلف سرمایه‌ای از جمله مسکن، ارز و بورس باشد. این میزان نقدینگی، حتی با وجود اینکه بخشی از خریداران اوراق با نرخ سود 14 درصد در طول دوره انصراف داده‌اند، نقدینگی قابل توجهی را در اسفندماه روانه بازارهای سرمایه‌ای می‌کند که نمود آن هم‌اکنون در بازارهای دیگر نیز به وضوح قابل مشاهده است.
دومین عامل موثر، ثبات نسبی بازار ارز و طلا طی چند ماه گذشته است که باعث شده بود بسیاری از سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان نسبت به بازدهی بیشتر این بازارها در آینده دچار تردید شده و اقدام به سرمایه‌گذاری در سایر بازارها کنند. در چنین شرایطی، همواره بازار مسکن با توجه به امنیت بالای سرمایه‌گذاری، نقدپذیری مناسب و آشنایی عموم مردم با این بازار، در زمره نخستین بازارهای مورد توجه عموم مردم برای سرمایه‌گذاری بوده است.
سومین عامل، مقایسه ذهنی تفاوت بازدهی گذشته این بازار با سایر بازارها به ویژه ارز است. نرخ دلار در یک سال منتهی به انتهای بهمن‌ماه، بیش از سه برابر شده است؛ در حالی که در همین مدت بهای آپارتمان مسکونی در تهران، کمتر از دو برابر شده است و این موضوع انگیزه بیشتری را به سرمایه‌گذاران برای ورود به این بازار می‌دهد.
چهارمین عاملی که به نظر می‌رسد در این روند موثر است، محاسبات ذهنی سرمایه‌گذاران در خصوص بهای تمام‌شده مسکن است. به نظر می‌رسد سخنان اخیر سیاستگذاران بخش مسکن در خصوص کاهش بهای تمام‌شده مسکن در سال 98، بیشتر جنبه کاهش بار روانی دارد و در انطباق با واقعیات بازار نیست. بهای تمام‌شده ساخت مسکن، طی ماه‌های آتی به شدت بالا رفته است و این روند همچنان نیز ادامه دارد. این افزایش نیز مربوط به شرایط اقتصاد کلان کشور است و امکان اثرگذاری سیاستگذار بخش مسکن در این حوزه، بسیار اندک است. در شرایطی که نرخ ارز بیش از سه برابر (و اخیراً نزدیک به چهار برابر) شده است، کالاهایی که مستقیماً با نرخ ارز ارتباط دارند (نظیر بسیاری از تاسیسات مکانیکی و برقی ساختمان) به سرعت تحت تاثیر این بازار قرار می‌گیرند و سایر کالاها نیز به مرور زمان با این تغییرات هماهنگ می‌شوند.
از سوی دیگر، همان‌گونه که بسیاری از مدیران کشور نیز به آن اذعان دارند، اداره کشور با روند فعلی ممکن نبوده و کاهش یارانه‌ها از طریق افزایش نرخ حامل‌های انرژی، یکی از محتمل‌ترین گزینه‌هایی است که روی میز قرار دارد. با این روند، طبیعتاً در سال آینده افزایش بیشتر بهای تمام‌شده قیمت نهاده‌های ساختمان، گریزناپذیر است.
بسیاری از فعالان بازار می‌دانند که همین حالا نیز هزینه ساخت بسیاری از واحدهای مسکونی ارائه‌شده برای فروش در سراسر کشور، بیشتر از بهایی است که بایستی بابت ساخت آن طی سال‌های آینده پرداخته شود. چند روز پیش تصویری در شبکه‌های اجتماعی دست به دست می‌شد که در آن، قیمت فعلی خودرو پراید با قیمت بهترین خودرو شاسی‌بلند کره‌ای در سال 1389 مقایسه شده بود و قیمت فعلی پراید گران‌تر بود. به نظر می‌رسد واحدهای مسکونی با بهای کمتر از پنج میلیون تومان به ازای هر مترمربع، به سرعت در تمام کشور تبدیل به خاطره‌ای باورنکردنی شود.
اما با توجه به این موارد، آیا می‌توان گفت روند افزایش معاملات ادامه‌دار است؟ چیزی که روشن است، تاثیرات شدید اقتصاد کلان بر بازار مسکن است و به‌جای تحلیل بازار به صورت منفرد و جدا از سایر بازارها، بایستی کل شرایط اقتصاد کلان کشور را تحلیل کرد. به یاد دارم اوایل سال 97، روزنامه دنیای اقتصاد از 40 فعال و صاحب‌نظر بازار مسکن در خصوص آینده بازار در سال 97 نظرسنجی کرده بود که 32 نفر نرخ تورم آن را کمتر از نرخ تورم عمومی کشور یا حداکثر به اندازه نرخ تورم عمومی (در آن نظرسنجی معادل 15 درصد) دانسته بودند و تنها هشت نفر پیش‌بینی افزایش بیش از نرخ تورم (تا سقف 25 درصد) را کرده بودند. از میان این 40 نفر، حتی یک نفر نیز پیش‌بینی رشد بیش از 25درصدی (با در نظر گرفتن تورم عمومی 15درصدی) بازار مسکن را نداشت. دلیل این نظرات، شناخت ضعیف از بازار مسکن نبود؛ بلکه همانند بسیاری دیگر از صاحب‌نظران، پیش‌بینی این رخدادهای سیاسی و اقتصاد کلان در سال 97، برای صاحب‌نظران بخش مسکن نیز ممکن نبود.
امروز نیز به نظر می‌رسد بیش از هر چیز، آینده بازار ارز بر سرنوشت بازار مسکن موثر است. چنانچه فرض کنیم نرخ دلار آمریکا در حدود فعلی خود (حدود 14 هزار تومان) ثابت می‌ماند، باید سال آینده نیز منتظر تورم در بازار مسکن باشیم. انتظار تورم ماهانه بیش از 9 درصد (نظیر شهریورماه 97) در صورت ثبات قیمت ارز، منطقی نیست؛ اما به نظر می‌رسد قیمت مسکن همچنان رو به افزایش باشد.
البته این روند، منجر به کاهش شدید میزان معاملات خواهد شد و رکود تورمی، بار دیگر بر این بازار سایه خواهد افکند. طبیعی است که این تورم در تمام مناطق یکسان نبوده و با توجه به ویژگی‌های دیگر مناطق، متفاوت خواهد بود.
روند عرضه در بازار
با رخ دادن این تورم و به تبع آن کاهش قدرت خرید و کاهش احتمال جهش قیمتی بیشتر، بازار در سال آینده رونق چندانی نخواهد داشت و ورود بازار به فاز رکود محتمل است. رکود، منجر به افزایش ریسک بازار خواهد شد. ریسک‌های «افزایش شدید بهای تمام‌شده به دلیل ادامه نوسانات نرخ ارز»، «نقدپذیری پایین دارایی‌های ملکی به دلیل رکود» و «ناآرامی‌های منطقه‌ای و بین‌المللی و تبعات آن بر بازار مسکن» پیش‌روی سرمایه‌گذاران قرار دارد و به همین دلیل نیز با افزایش ریسک، سرمایه‌گذاران نرخ بازده بالاتری را طلب می‌کنند؛ در حالی که این درخواست کاملاً متضاد با واقعیات فعلی بازار است. این روند منجر به کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری خواهد شد که همین موضوع باز منجر به کاهش عرضه و افزایش قیمت اعلامی می‌شود. این سیکل، همان چیزی است که رکود تورمی نامیده می‌شود و در سالیان گذشته نیز سابقه آن در کشور وجود دارد.
در صورتی که تدبیر مناسبی برای این موضوع اندیشیده نشود، این تضاد، در میان‌مدت منجر به رکود ساخت‌وساز خواهد شد که علاوه بر تاثیرات آن در اقتصاد کلان و رشد اقتصادی، هشداری برای کسری عرضه مسکن در بلندمدت است و باید مورد توجه جدی قرار گیرد. تاثیر کاهش عرضه نیز در بلندمدت، غلبه سمت تقاضا با ترمیم قدرت خرید و افزایش قیمت است و این سیکل معیوب که بارها تکرار شده است، مجدداً رخ خواهد داد.
دولت به منظور مقابله با این مشکل، برنامه عرضه 400 هزار واحد مسکونی را در دستور کار قرار داده است، اما موفقیت دولت در اجرای این تعداد واحد و نیز میزان انطباق این واحدها با نیاز و تقاضای مشتریان، روشن نیست. بسیاری از این واحدها در شهرهای جدیدی احداث خواهند شد که همین حالا نیز با مشکل عدم تقاضا مواجه هستند و بسیاری دیگر نیز در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری قرار دارند که دولت‌های مختلف نتوانسته‌اند توفیق مناسبی در بازآفرینی آنها داشته باشند. به همین دلیل نیز موفقیت این طرح، با سوالات جدی مواجه است؛ هرچند بایستی منتظر برنامه‌های دولت برای نهایی شدن این طرح باشیم.
پیشنهاد به سازندگان
در خصوص سازندگان، همچنان بازار می‌تواند جذاب باشد. شرط این موضوع، ورود به پروژه‌هایی با قابلیت نقدشوندگی بالاست. پیشنهاد مشخص می‌تواند ورود به پروژه‌های مسکونی در مناطق متوسط شهر با متراژهای کوچک باشد که در هر شرایطی مشتریان خود را دارد و می‌تواند به سهولت به فروش برسد. ورود به بازارهایی مانند واحدهای تجاری، مجتمع‌های مسکونی لوکس و... ضمن اینکه می‌تواند بازده بسیار بالایی داشته باشد، اما از منظر ریسک فروش بایستی مورد توجه جدی قرار گیرد و چنانچه تامین منابع مالی وابسته به پیش‌فروش واحدها باشد، امکان ایجاد مشکلات جدی برای سازندگان وجود دارد.
در ساخت‌وساز در مناطقی که به آن اشاره شد، با توجه به تورم عمومی موجود در جامعه، استفاده از ابزارهای تامین مالی مبتنی بر بدهی (مانند تسهیلات) با نرخ مناسب نیز همچنان می‌تواند جذاب و کم‌ریسک‌تر از پیش‌فروش در مراحل ابتدایی ساخت باشد، اما در این صورت باید سرعت اجرای پروژه بسیار بالا باشد و هزینه‌های مالی به حداقل برسد تا ریسک بروز مشکلات اعتباری برای سازندگان بالا نرود. پیش‌فروش در مراحل ابتدایی، جز در شرایطی که مبالغ دریافتی قابل توجه بوده و بلافاصله تبدیل به نهاده‌های ساختمانی شود، هرچند ممکن است جذاب باشد، اما به دلیل ریسک‌های فعلی نوسانات در بازار، ریسک بالایی دارد و توصیه نمی‌شود.
پیشنهاد به خریداران
اگر بخواهم از دید خریداران به بازار نگاه کنم، فضای فعلی، فرصتی است برای کسانی که قصد بهبود منزل مسکونی خود را دارند. نرخ رشد بهای مسکن در مناطق ضعیف، متوسط و لوکس شهر، یکسان نبوده و همین موضوع فرصتی است برای کسانی که می‌خواهند به مناطق بهتر شهر نقل مکان کنند. در شرایط فعلی، تفاوت قیمت واحدهای مسکونی در نقاط متوسط شهر، با مناطق مرفه‌نشین شهر، کمتر از قبل شده است؛ اما این وضعیت در بلندمدت قطعاً پایدار نخواهد بود و نسبت مرغوبیت مناطق بار دیگر در قالب قیمت‌ها نمایان خواهد شد.
این تصور را که سال آینده، سال کاهش بهای مسکن است چندان صحیح نمی‌بینم. یکی از نکاتی که می‌تواند به پیش‌بینی روند بازار در سال آینده کمک کند، بررسی تغییرات نرخ آپارتمان مسکونی تهران در سال‌های 90 تا 92 است که با افزایش نرخ دلار از حدود هزار تومان در ابتدای سال 90 به بیش از سه هزار تومان در انتهای سال 92، بهای مسکن نیز در تهران بیش از 4 /2 برابر شد و به تبع آن نیز در سال‌های بعد همان میزان افزایش را تجربه کرد.
چنانچه نرخ ارز از بهای فعلی نیز فراتر رود، بایستی باز هم منتظر افزایش قیمت بیشتر و حتی افزایش مقطعی میزان معاملات در بازار باشیم. برای خریداران سرمایه‌ای، بازار فعلی در صورتی که واحد را به صورت نقدی خریداری کنند، چندان جذاب به نظر نمی‌رسد؛ اما در صورت استفاده از مکانیسم‌هایی مانند پیش‌خرید از فروشندگان مطمئن (با پرداخت کمترین میزان ممکن از کل بهای واحد به عنوان پیش‌پرداخت)، همچنان بازار جذاب است. همچنین در صورتی که به روش‌های دیگر (نظیر اخذ تسهیلات بانک مسکن یا خرید اقساطی از برخی فروشندگان و سازندگان) سهم مبلغ پرداختی از کل بهای واحد کم شود، امکان اخذ بازده بسیار بالاتر از سود بانکی فراهم خواهد بود. در خصوص خریداران مصرفی، با توجه به نوع نگاه آنها، امکان ارائه راهکار مشخصی وجود ندارد و طبیعتاً در هر زمان که قدرت خرید داشته باشند، وارد بازار می‌شوند.