بی‌خانمان

این گزارش خلاصه‌ای از پژوهش «چکیده تحولات بازار مسکن در خرداد 1399» تهیه شده در موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی است.

اهمیت تامین بدون دغدغه یک سرپناه مناسب برای خانوارها بر کسی پوشیده نیست اما این روزها این کارکرد اصلی مسکن تحت تاثیر جنبه سرمایه‌ای آن به حاشیه رفته و تامین مسکن به عنوان یک نیاز اولیه به یکی از چالش‌های اصلی زندگی مردم تبدیل شده است. سرعت چشمگیر افزایش قیمت در بخش مسکن و سهم بالای آن در سبد هزینه‌های خانوار باعث شده که بخشی از متقاضیان حتی دیگر چشم‌اندازی به مالک شدن نداشته باشند و راه خرید مسکن را صعب‌العبورتر از هر زمان دیگری ببینند.

تاریخچه تحولات اخیر قیمت و معاملات

قیمت طبیعتاً مهم‌ترین شاخص اثرگذار در تصمیم‌گیری خریداران است. بررسی روند قیمت مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد که چرخه‌های رشد قیمت از یک الگوی تکرارشونده و پلکانی پیروی می‌کنند. طی 30 سال گذشته بازار مسکن پنج چرخه کامل را تجربه کرده اما چرخه اخیر با دوره‌های قبل از دو نظر متفاوت است. اول از نظر سرعت بی‌سابقه رشد قیمت و دوم از نظر عدم تداوم در کاهش آن تا رسیدن به سطوح نزدیک به صفر پس از رد کردن قله. در واقع در بهار 1399 در حالی که تنها دو فصل از قله نرخ رشد گذشته بود و به طور تاریخی انتظار می‌رفت روند کاهنده نرخ رشد ادامه‌دار باشد، این نرخ دوباره فزاینده شد و امید کاهش قیمت‌ها را از بین برد.

متغیرهای زیادی بر تغییر رفتار اخیر بازار مسکن موثر بوده‌اند اما کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی در نیمه دوم سال 1396 نقطه شروع رشد قیمت و معاملات مسکن بود. نقدینگی جمع‌شده در سپرده‌های بلندمدت بانکی، پس از کاهش نرخ سود به سمت بازارهای مسکن، طلا و ارز سرازیر شد و قیمت آنها را افزایش داد. این روند، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و سایر دارایی‌ها را برای سفته‌بازان جذاب کرد و در پی افزایش معاملات، قیمت‌ها نیز در هر سه بازار مسکن، ارز و طلا به‌شدت رشد کرد. شروع مجدد تحریم‌های بین‌المللی از بهار 1397 نیز خود مزید بر علت شد و فضای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد کشور را تشدید کرد. در واکنش به این اتفاقات، نه‌تنها سرمایه‌گذاران بلکه عامه مردم دارایی‌های ریالی خود را به منظور پوشش بیشتر ریسک افت ارزش ریال، به دارایی‌های غیر‌ریالی مانند مسکن، ارز، طلا و سهام تبدیل کردند. با وجود سرعت نقدشوندگی کمتر مسکن نسبت به سایر دارایی‌ها اما ریسک کمتر آن به لحاظ افت ناگهانی ارزش، مسکن را به یک گزینه جذاب برای سرمایه‌گذاران تبدیل کرد. در نتیجه علاوه بر متقاضیان مصرفی که از ترس افت بیشتر قدرت خرید در آینده تعجیل در خرید داشتند، هجوم تقاضای سرمایه‌ای نیز روند صعودی قیمت مسکن را تا اوایل 1398 تشدید کرد و قیمت مسکن در اردیبهشت این سال به قله 111 درصد رسید.

افت شدید در قدرت خرید متقاضیان مصرفی طی این ماه‌ها باعث ایجاد رکود طولانی‌مدت در معاملات شد. به طوری که از مهرماه 1397 تا اردیبهشت 1399 به‌جز چند ماه نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه تعداد معاملات به زیر صفر رسید و خرید و فروش مسکن کساد شد. انقباض شدید حجم معاملات انتظار کاهش قیمت مسکن را به وجود آورده بود و از این‌رو بخشی از متقاضیان مصرفی و همین‌طور سرمایه‌گذاران تقاضای خود را به تعویق انداختند. اما بر خلاف انتظار روند کاهشی رشد قیمت مسکن از آبان ماه 1398 متوقف شد و اتفاقات بعدی مانند افزایش قیمت بنزین و تبعات منفی انتشار تصویر بودجه 1399 که فضای کشور را بیش از پیش متشنج کرده بود باعث تداوم رشد افسارگسیخته قیمت مسکن شد. شیوع کرونا هم نتوانست مانع از رشد قیمت‌ها شود و حتی برعکس، روند افزایشی قیمت در سال 1399 شدت گرفت. در نتیجه بازار مسکن تهران در دو ماه تیر و مرداد شاهد رشد ماهانه 10‌درصدی و رشد نقطه‌به‌نقطه 70‌درصدی در سطح قیمت‌ها بود.

یکی از متغیرهای مهم اثرگذار بر قیمت در تمامی بازارها از جمله بازار مسکن، در ماه‌های اخیر، نرخ دلار بوده است. رشد قیمت مسکن و رشد نرخ ارز از ابتدای سال 1392 تا انتهای سال 1396 تقریباً در یک سطح در نوسان بوده‌اند اما از سال 1397 تا تابستان 1398 ارز با شدت بیشتری نسبت به قیمت مسکن افزایش یافت و پس از آن تا بهار 1399 رشد قیمت مسکن از ارز پیشی گرفت. افزایش نرخ ارز علاوه بر اینکه از لحاظ روانی بر انتظارات تورمی اثر می‌گذارد، از طریق افزایش هزینه‌های ساخت نیز بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیرگذار است. بنابراین با تداوم روند صعودی قیمت دلار در ماه‌های پیش‌رو افزایش بیشتر قیمت مسکن تا انتهای سال تقریباً اجتناب‌ناپذیر است. علاوه بر این، عامل اصلی همه این افزایش قیمت‌ها چه در بازار ارز و چه در بازار مسکن که همانا افزایش نقدینگی است، کماکان به دلایل مختلف که خیلی از آنها در اختیار بانک مرکزی هم نیست در حال تداوم است. از این‌رو متاسفانه انتظار برای کاهش یا حتی ثبات نسبی قیمت‌ها در شرایط فعلی در بازار مسکن قابل تصور نیست. این روند در حالت خوش‌بینانه با اصلاح روند سیاستگذاری کلان پولی و بودجه‌ای و در حالت بدبینانه با پدیدار شدن ریسک‌هایی جدی مانند جنگ ممکن است متوقف شود.

بازار اجاره

عرضه بازار مسکن را می‌توان در دو قالب ملکی و اجاره‌ای تقسیم کرد و عموماً ارتباط بین این دو بازار از نوع جانشینی است به این معنی که کاهش تقاضا در بازار مسکن ملکی تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای را زیاد می‌کند. تغییرات نرخ بازدهی و سایر متغیرهای داخلی و خارجی منجر به ایجاد جابه‌جایی عرضه‌کنندگان و متقاضیان در میان این دو بازار می‌شود. در این میان قیمت مسکن از مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار بر متقاضیان این دو بازار است. رشد شدید و سریع قیمت مسکن در دو سال اخیر، قدرت خرید خانوارهای ایرانی را به‌شدت کاهش داده است. به طوری که خرید مسکن با پس‌انداز درآمد به یک رویای دست‌نیافتنی تبدیل شده است. چنان‌که در نمودار زیر مشخص است، نسبت ارزش یک واحد مسکونی متوسط به متوسط درآمد یک خانوار ایرانی (شاخص توان‌پذیری) نشان می‌دهد که اگر یک خانوار نمونه تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، خرید واحد مسکونی متوسط 10 سال به طول خواهد انجامید. از طرفی چون این یک فرض محال است و به طور معمول پس‌انداز یک‌سوم یا یک‌چهارم از درآمد خانوار امکان‌پذیر است، این شاخص به 30 تا 40 سال افزایش می‌یابد. البته این هم با این فرض است که قیمت مسکن با تورم شدیدتری نسبت به درآمد مواجه نباشد که در این صورت این شاخص حتی به 50 سال هم می‌رسد. بنابراین طبیعی است که بسیاری از متقاضیان مصرفی به ناچار وارد بازار مسکن اجاری می‌شوند. اما این مساله به همین‌جا هم ختم نمی‌شود. چراکه افزایش شدید قیمت مسکن و تورم شاخص قیمت مصرف‌کننده نرخ اجاره‌بها را نیز دستخوش تغییر کرده است و در نتیجه برخی خانوارهای کم‌درآمد حتی مجبور به جابه‌جایی از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک‌تر یا حومه شدند.

بررسی داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در فصل زمستان 1398 حدود 50 درصد و در فصل بهار 1399 حدود 40 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش یافته است. در اینکه افزایش نرخ اجاره‌بها منجر به کاهش رفاه خانوارها به‌خصوص اقشار کم‌درآمد خواهد شد شکی نیست اما راه‌حل آن قطعاً مداخله دولت نخواهد بود. تعیین دستوری نرخ رشد اجاره‌بها و تحمیل آن به موجر به‌خصوص در شرایطی که چشم‌انداز تورمی وجود دارد و قیمت مسکن پیوسته افزایش می‌یابد، همچون سایر مداخلات دستوری، به بدتر شدن وضعیت خواهد انجامید. این اقدامات احتمالاً منجر به کاهش عرضه واحدهای اجاری و ایجاد اختلال در بازار اجاره می‌شود که در نتیجه نرخ اجاره‌بها را در میان‌مدت، بیشتر افزایش خواهد داد.

بررسی نسبت قیمت یک مترمربع زیربنا به متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی طی 19 سال گذشته حاکی از آن است که تغییرات این نسبت در بازه مشخصی نوسان کرده است. این در حالی است که مقدار این نسبت در پاییز 1397 از بازه متداول خود فراتر رفته و در بهار امسال بیشترین رکورد را طی 18 سال گذشته ثبت کرد. این نسبت یکی از شاخص‌هایی است که از آن برای تحلیل و تشخیص حباب در بازار مسکن استفاده می‌شود. بررسی تاریخی داده‌ها نشان می‌دهد که این نسبت در دوره‌های رونق بازار افزایش و در دوره‌های رکود به کمترین حد خود می‌رسد و از این طریق چشم‌انداز نزولی یا صعودی قیمت مسکن را نشان می‌دهد. بنابراین رشد بیش از حد قیمت نسبت به اجاره بیانگر احتمال کند شدن سرعت رشد قیمت در آینده است. با این حال این نکته را در شرایط عادی اقتصادی و در چرخه‌های معمول بازار می‌توان گفت. در شرایطی که اقتصاد کشور در خطر ابرتورم قرار دارد و قیمت در بازارهای مختلف به شکل غیرقابل کنترلی در حال افزایش است، شاید انتظار برای کاهش این نسبت تنها از طریق سرعت بیشتر افزایش اجاره‌بها ممکن باشد.

جمع‌بندی

بازار مسکن کشور در یکی دو سال اخیر تحت تاثیر شرایط خاص اقتصادی دوره متفاوتی را پشت سر گذاشته است. افزایش قیمت‌ها در این بازار به حدی بوده که دسترسی به ملک شخصی را برای بخشی از متقاضیان به آرزو تبدیل کرده است. افت ارزش پول رسمی کشور در برابر ارزهای معتبر خارجی و تداوم این روند باعث شده نگه‌داشتن دارایی ریالی از لحاظ اقتصادی به صرفه نباشد و به همین دلیل بسیاری از مردم در کوتاه‌ترین زمان ممکن سعی به تبدیل آن به دارایی کم‌ریسک‌تری دارند. بازار مسکن همواره یکی از اولین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در ایران بوده و از این‌رو جنبه سرمایه‌ای مسکن کارکرد اصلی آن به عنوان سرپناه را تحت تاثیر قرار داده است. با در نظر گرفتن حالت واقع‌بینانه پس‌انداز یک خانوار نمونه و افزایش قیمت‌ها در طول زمان، اگر فقط به درآمد خانوار برای خرید ملک اتکا شود، زمان تقریبی برای دسترسی به یک ملک معمولی حتی تا 50 سال هم به طول می‌انجامد.

در شرایط فعلی موتور محرک افزایش قیمت در بازار مسکن مانند همه بازارهای دیگر حجم عظیم نقدینگی واردشده به اقتصاد است که به دلایل مختلف همچنان در حال منبسط شدن است. این عامل در کنار رشد قیمت ارز که از کانال‌های مختلف بر مسکن اثر می‌گذارد، تداوم افزایش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو را اجتناب‌ناپذیر می‌کند. اگرچه شاخص‌هایی مثل نسبت قیمت بر اجاره با فاصله گرفتن معنادار از روند تاریخی خود وجود حباب قیمتی در این بازار را نشان می‌دهد، در شرایط موجود به نظر می‌رسد که نمی‌توان چنین برداشتی را داشت. چراکه چرخه فعلی بازار مسکن از جنبه‌های مختلف با چرخه‌های قبلی متفاوت بوده و ریشه افزایش قیمت‌ها بیشتر در مسائل کلان اقتصادی و سیاسی است.