معضل کمبود عرضه

«افزایش هزینه ساخت همزمان با افزایش قیمت فروش بازار مسکن را وارد رکود تورمی کرده است. در این شرایط تقاضا برای خرید پایین می‌آید، با افزایش هزینه ساخت انگیزه‌ای برای سازندگان مسکن باقی نمی‌ماند. کاهش تدریجی تقاضا یعنی اینکه نیاز اجتماعی در کشور فراهم نمی‌شود و این موضوع به کاهش کیفیت زندگی خانوار می‌انجامد.» حمید یاری تحلیلگر اقتصاد مسکن با بیان این جملات به بررسی آثار افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان بر بازار مسکن می‌‌پردازد. او معتقد است که «درگذشته شرایطی را شاهد بودیم که به‌رغم رشد شدید قیمت مصالح، سازندگان نه‌تنها تولید را کم نکردند بلکه افزایش نیز دادند زیرا انتظار از آینده بازار مسکن برای آنها مثبت بود و بالعکس مواقعی را داشتیم که فروشندگان مصالح یا قیمت را کاهش داده‌اند یا شرایط فروش را آسان‌تر کرده‌اند اما تولیدکنندگان حاضر به افزایش تولید نبودند زیرا افق روشنی از بازار مشاهده نمی‌کردند اما به‌طورکلی این افزایش قیمت نهاده‌ها همراه با انتظارات از آینده بازار که به نظر مثبت نیست باعث خواهد شد عرضه مسکن کاهش یابد و این کاهش عرضه (بالاخص کاهش نوسازها که معمولاً به ‌عنوان پیشخوان قیمت منطقه شناخته می‌شوند و سایر واحدهای چندساله با توجه به قیمت نوساز منطقه، قیمت‌گذاری می‌شوند) در سال‌های آتی باعث کاهش تولید و عرضه مسکن شده و با اثر دومینویی کل بازار را ملتهب کند.»

♦♦♦

گزارش مرکز آمار ایران از قیمت نهاده‌های ساختمانی در پاییز 97 حاکی از افزایش 8 /52درصدی قیمت‌ها در این بازار نسبت به پاییز 96 و 9 /4 درصدی نسبت به تابستان 97 است. با توجه به این امر این روند افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی را به نسبت سال‌های قبل چگونه ارزیابی می‌کنید؟

طبیعی است که قیمت بخشی از مصالح ساختمانی به دلیل ماهیت وارداتی، تحت تاثیر قیمت ارز است و وقتی با افزایش قیمت ارز روبه‌رو می‌شویم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی می‌تواند موجب افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن شود. همچنین قیمت سایر مصالح ساختمانی که تولید داخلی است نیز با افزایش قیمت ارز، توان رقابتی در صادرات پیدا می‌کنند و صادرات آنها به ‌جای فروش در بازار داخلی توجیه‌پذیرتر می‌شوند و این‌گونه مصالح نیز افزایش قیمت در بازار پیدا می‌کنند مضاف بر اینکه مشکلات تحریم‌های اقتصادی و تورم مواد اولیه این کارخانه‌ها نیز قیمت تمام‌شده را بالا برده و باعث شده است که قیمت نهاده‌های ساختمانی نسبت به سال‌های گذشته افزایش قابل ‌توجهی داشته باشد. افزایش قیمت ارز در ماه‌های گذشته، موجب شد تا بسیاری از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، از عرضه مصالح خودداری کنند. نوسانات بازار ارز به ‌صورت لحظه‌ای توجیه این تولیدکنندگان برای عرضه مصالح است و همین امر هم موجب نایاب شدن برخی مصالح و افزایش قیمت آنها شده بود. مشکل اینجاست که وقتی قیمت ارز دقیق نیست، نمی‌توان برای عرضه و خرید مصالح توافق کرد و تولیدکنندگان نمی‌توانند تضمین کنند که قیمت تمام‌شده مصالح را طی ساخت یک پروژه ثابت نگه می‌دارند. به همین ترتیب، بسیاری از پروژه‌های ساختمانی نیز متوقف ‌شده بود. در قسمت تقاضا هم از سال گذشته با توجه به پیش‌رونقی که در ابتدای سال 96 دیده می‌شد. سازندگان، روند ساخت‌وساز خود را بهبود دادند و سرمایه‌گذاری در واحدهای تازه‌تاسیس و در حال احداث افزایش یافت که با فشار تقاضا طبیعتاً قیمت نهاده‌ها نیز افزایش یافت.

 افزایش هزینه تولید با تشدید قیمت مصالح ساختمانی چه رابطه‌ای با قیمت مسکن دارد و چه اثری بر قیمت تمام‌شده ساختمان می‌گذارد؟

افزایش هزینه تولید، سود ساخت‌وساز را کاهش می‌دهد ولی اینکه سازندگان واحدهای مسکونی تا چه اندازه از این افزایش تولید را بتوانند به مصرف‌کنندگان منتقل کنند بستگی به کشش تقاضا دارد و این کشش در دوره‌های رکود و رونق متفاوت است. به‌طور مثال در طول رکود اخیر (96- 92) به‌رغم افزایش قیمت مصالح ساختمانی به دلیل کشش بالای تقاضا به قیمت، تقریباً تمام بار افزایش قیمت مصالح بر دوش تولیدکنندگان بود و این افزایش قیمت مصالح را تولیدکنندگان تقبل می‌کردند. زیرا در شرایطی که ملک آنها فروش نمی‌رفت منطقی بود که اگر می‌خواستند هم قادر نبودند افزایش هزینه‌های تولید را به گردن خریداران بیندازند. اما در سال گذشته تا دوره کنونی که بازار مسکن در شرایط رونق به سر می‌برده است به نظر می‌رسد کلیه افزایش قیمت تمام‌شده را متقاضی پرداخت کرده است و هر افزایشی که در قیمت مصالح اتفاق می‌افتاد بلافاصله سازنده ملک کنونی خود را گران‌تر می‌فروخت یا از فروش صرف‌نظر می‌کرد. از این‌رو شاهد بازاری هستیم که به دلیل ماهیت رکود و رونقی آن افزایش هزینه‌های تولید را یا خریدار متقبل می‌شود یا فروشنده.

نکته مهم دیگر اینجاست که در برخی از شهرهای بزرگ، قیمت زمین حدود 70 درصد قیمت تمام‌شده یک ساختمان را شامل می‌شود و باقی قیمت، هزینه دستمزد، مصالح و خواب سرمایه است. به همین دلیل افزایش قیمت مصالح تاثیر بسیار کمتری روی این ساختمان‌ها می‌گذارد. اما در ساختمان‌های ارزان‌قیمت مانند ساختمان‌های انبوه‌سازی دولت و مسکن‌های مهر و ساختمان‌های شهرهای دورافتاده، اصولاً قیمت زمین چندان گران نبوده و این قیمت مصالح و ساخت است که حدود 70 درصد قیمت کلی و تمام‌شده ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد و احتمالاً گران شدن مصالح تاثیر زیادی روی آنها خواهد گذاشت همچنین باید اضافه کرد سیستم توزیع مصالح در شهرهای بزرگ معمولاً سیستم توزیع یکپارچه و وابسته به کارخانه است ولی در شهرهای کوچک بیشتر مصالح‌فروشی کوچک است از این‌رو بحث حمل و هزینه حمل در شهرهای کوچک بیشتر مطرح می‌شود.

 اثر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی بر بازار مسکن چگونه تخلیه می‌شود؟ آیا به ‌سرعت به افزایش قیمت مسکن تبدیل می‌شود؟ در مجموع این افزایش قیمت چه اثرات کوتاه‌مدت و بلندمدتی در بازار مسکن می‌گذارد؟

اثرات کوتاه‌مدت افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی بستگی مستقیم به شرایط رکود و رونق بازار مسکن دارد ولی اثر بلندمدت افزایش قیمت مصالح یک اثر یک‌به‌یکی است، یعنی در بلندمدت افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی به‌ طور کامل در قیمت واحد مسکونی خود را نشان می‌دهد، طبیعی هم هست زیرا تولیدکننده برای اینکه بتواند در بازار فعالیت بلندمدت و دائمی داشته باشد باید در حد معقولی از سود ساخت‌وساز داشته باشد و اگر بنا باشد که این افزایش قیمت مصالح را از سود خود بپردازد به‌مرور سودش صفر  و از بازار خارج می‌شود که این خروج باعث می‌شود عرضه کاهش‌یافته و دوباره قیمت رشد کند. اما در کوتاه‌مدت کاملاً بستگی به رکود و رونق دارد. در شرایط رونق شدید تولیدکنندگان افزایش آتی قیمت مصالح را نیز پیش‌بینی کرده و در تصمیم برای عرضه واحد مسکونی در شرایط فعلی یا صبر کردن برای عرضه آتی دخیل می‌کنند.

 به نظر شما کشش افزایش قیمت مسکن از محل افزایش قیمت مصالح ساختمانی در شرایط کنونی چقدر است؟ با توجه به ادامه تحولات رخ‌داده در بازار نهاده‌های ساختمانی آیا باید منتظر موج جدید افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم؟

در شرایط فعلی به نظر می‌رسد رابطه افزایش قیمت مسکن از محل افزایش قیمت مصالح بالا باشد، زیرا شرایط پیش‌فروش مناسب در بازار دیده نمی‌شود. اما اینکه با ادامه تحولات در بازار نهاده‌های ساختمانی احتمال اینکه موج جدید افزایش قیمت در بازار مسکن اتفاق بیفتد به نظر من پایین است. دلیل آن ‌هم رشد مناسب قیمت مسکن در دوره کنونی رونق است که در حال حاضر حاشیه سود مناسبی برای تولیدکنندگان ایجاد کرده که با وجود رکورد احتمالی، مثل دوره‌های گذشته پیش‌بینی آن است که در یکی دو سال آتی این افزایش قیمت مصالح را سازندگان متقبل شوند. مگر آنکه شوک سمت عرضه شدیدی نظیر رشد قیمت ارز اتفاق بیفتد که درنتیجه دوباره دچار تلاطم خواهند شد که مسکن نیز متعاقباً دچار نوسان می‌شود.

 آیا افزایش قیمت مصالح ساختمانی می‌تواند باعث کاهش انگیزه ساخت مسکن شود در شرایطی که افزایش قیمت مسکن این انگیزه را افزایش می‌دهد؟ به ‌عبارت‌ دیگر افزایش هزینه‌های تولید با توجه به تورم قیمت مصالح ساختمانی چه اثری بر عرضه مسکن می‌گذارد؟ آیا با این روند شاهد کاهش عرضه در بازار مسکن خواهیم بود؟

هزینه تمام‌شده ساخت بسیار بالا رفته است، وقتی با افزایش قیمت‌ها مواجه هستیم طبیعی است تولید مسکن کاهش می‌یابد. افزایش هزینه ساخت همزمان با افزایش قیمت فروش بازار مسکن را وارد رکود تورمی کرده است. در این شرایط تقاضا برای خرید پایین می‌آید، با افزایش هزینه ساخت انگیزه‌ای برای سازندگان مسکن باقی نمی‌ماند. کاهش تدریجی تقاضا یعنی اینکه نیاز اجتماعی در کشور فراهم نمی‌شود و این موضوع به کاهش کیفیت زندگی خانوار می‌انجامد. می‌توانیم بگوییم شرایط بازار مسکن اکنون این‌گونه است که قیمت‌ها به شدت افزایش یافته، تقاضا برای خرید کم شده و انگیزه سازندگان هم کم شده است. در گذشته شرایطی را شاهد بودیم که به‌رغم رشد شدید قیمت مصالح، سازندگان نه‌تنها تولید را کم نکردند بلکه افزایش نیز دادند زیرا انتظار از آینده بازار مسکن برای آنها مثبت بود و بالعکس مواقعی را داشتیم که فروشندگان مصالح یا قیمت را کاهش داده‌اند یا شرایط فروش را آسان‌تر کرده‌اند اما تولیدکنندگان حاضر به افزایش تولید نبودند، زیرا افق روشنی از بازار مشاهده نمی‌کردند اما به‌طورکلی این افزایش قیمت نهاده‌ها همراه با انتظارات از آینده بازار که به نظر مثبت نیست باعث خواهد شد عرضه مسکن کاهش یابد و این کاهش عرضه (بالاخص کاهش نوسازها که معمولاً به‌ عنوان پیشخوان قیمت منطقه شناخته می‌شوند و سایر واحدهای چندساله با توجه به قیمت نوساز منطقه، قیمت‌گذاری می‌شوند) در سال‌های آتی باعث کاهش تولید و عرضه مسکن شده و با اثر دومینویی کل بازار را ملتهب کند.

 تجربه سال‌های قبل نشان می‌دهد هر زمان قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش می‌یافت، سازنده‌ها شروع به ساخت‌وساز می‌کردند اما امسال به نظر می‌رسد سازندگان میل چندانی به ساخت‌وساز ندارند. آیا کاهش سود در ساختمان‌سازی با توجه به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی باعث کاهش انگیزه در ساخت‌وسازها شده یا نااطمینانی اقتصاد ایران بازار ساخت‌وساز را تحت تاثیر قرار داده است؟

چون مسکن کالایی بسیار گران است اثر کاهش قدرت خرید مردم در این بخش خود را بسیار بیشتر از بخش‌های دیگر نشان می‌دهد. بالطبع وقتی تقاضای مسکن کاهش می‌یابد انگیزه تولید مسکن نیز پایین می‌آید. سودآوری سریع و بالای بازارهای دیگر عامل بعدی کاهش انگیزه در میان سازندگان و تولیدکنندگان مسکن است. سرمایه‌گذاران این بخش ترجیح می‌دهند سرمایه خود را در بازارهای پرسود دیگر ببرند تا در بخش مسکن. همه این عوامل باعث شده آمار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سه ماه اول امسال منفی دو درصد شود در حالی که در سال 96 این آمار رو به افزایش بود. آنچه اکنون در بازار مسکن شاهد هستیم رکود در اثر افزایش قیمت است که این افزایش قیمت ناشی از عوامل اقتصادی دیگر در حوزه مسکن است. همچنین مسکن یک دوره زمانی ساخت دارد که حداقل 18 تا 24 ماه طول می‌کشد به عبارتی از زمانی که شما تصمیم به ساخت می‌گیرید تا واحد مسکونی آماده عرضه باشد حداقل 18 ماه طول می‌کشد. در سالیان گذشته تولیدکنندگان غیرحرفه‌ای‌تر بودند و معمولاً در زمان رشد قیمت‌های مسکن شروع به ساخت‌وساز می‌کردند و هنگامی‌که واحد آماده فروش می‌شد بازار در رکود بود و فروش به‌سختی انجام می‌شد. به نظر می‌رسد به دلیل تجربه دوره‌های قبلی رکود و رونق به‌خصوص دوره گذشته که یکی از طولانی‌ترین دوره‌ها بود و عرضه‌کنندگان زیادی دچار مشکل فروش واحدهای خود شدند، تولیدکنندگان باتجربه‌تر شده‌اند و با توجه به شرایط سود در بازارهای موازی سرمایه‌گذاری و نااطمینانی از آینده بازار مسکن در حال حاضر رشد جالب‌ توجهی در تولید بازار مسکن انجام نداده‌اند. البته که رشد شدید قیمت مصالح نیز تاثیرگذار بوده است. اینکه با چه قیمتی تولید کنیم که به‌صرفه باشد و بازار قادر و متمایل برای خرید باشد باعث شده فعلاً وارد تولید نشوند. اما به طور کلی در بازار مسکن به ترتیب شرایط آینده بازار، سپس قیمت زمین و در نهایت قیمت مصالح در تصمیم سازندگان برای تولید یا عدم تولید تاثیرگذار است. از این‌رو افزایش قیمت مصالح بیش از آنکه تاثیر واقعی داشته باشد، تاثیر روانی بر بازار مسکن داشته است. در برخی موارد دیده شده که به‌رغم بالا بودن قیمت مصالح ساختمانی و رشد بالای قیمت زمین چون تولیدکننده انتظار مثبتی از آینده بازار داشته است شروع به ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بازار املاک کرده است.

 توقف در ساخت‌وسازها و کاهش عرضه مسکن باعث بروز چه تحولاتی در بازار مسکن خواهد شد؟ در این شرایط رکود تورمی در ساخت‌وساز چه هشداری به سیاستگذار می‌دهد؟

بازار مسکن هرسال نیازمند تعداد مشخصی واحد مسکونی نوساز است تا نیاز بازار برطرف شود. هرچقدر بازار به این سمت حرکت کند که این نیاز را در هرسال تولید و عرضه کند و نیاز را انباشته نکند نوسانات دوره‌های رونق و رکودی کاهش یابد تولیدکننده و سیاستگذار نیز بهتر می‌توانند عمل کنند. اما این خواست بهینه معمولاً اتفاق نمی‌افتد و ساخت‌وساز نیز نوسانات بالایی دارد که باعث می‌شود رشد قیمت مسکن و متعاقباً اجاره نوسانات بالایی را به همراه داشته باشد که تصمیم‌گیری در مورد آینده را مشکل‌تر می‌کند. این توقف ساخت‌وساز باعث می‌شود دوره رکود بعدی کوتاه‌تر باشد و احتمال رشد قیمت مسکن و درصد رشد بالاتر رود. سیاستگذار باید با همکاری نهادهای مرتبط نظیر شهرداری‌ها و اداره مالیات، ابزارهای تشویقی و تنبیهی مناسبی ایجاد کند که بتواند در شرایطی که میزان ساخت‌وساز کمتر از میزان بهینه می‌شود،  با تشویق جلو ایجاد شوک آتی را بگیرد. همچنین باید مدنظر داشت که در بسیاری از کلانشهرها، بخش زیادی از هزینه ساخت به زمین مربوط می‌شود و قیمت زمین در کلانشهرها بسیار بالا رفته و این موضوع در مجموع هزینه کل تولید مسکن را بالا برده است. از این‌رو یکی دیگر از اقدامات دولت یا سیاستگذار مسکن باید سیاست‌های زمین باشد. بنابراین دولت باید تمهیدات مشخص بخش مسکن را به‌کار گیرد. اگر قوانین و مقررات به درستی نگاشته شود می‌تواند در شرایط بحرانی تا حدود بسیاری یاری‌رسان دولت باشد.

 به طور مثال اگر بر خرید واحدهای مسکونی مازاد مالیات‌های تصاعدی وضع شود یا بر درآمدهای اجاره بالاتر از حد مشخصی مالیات‌های تصاعدی وضع شود بسیاری از افراد به این بازار به چشم بازار سرمایه‌گذاری نگاه نخواهند داشت و شاید روش‌هایی محدود برای دور زدن آن پیدا کنند ولی در نهایت می‌توان تا حدود بسیاری این بازار را مناسب مصرف‌کنندگان نگه داشت. پرداخت وام با بهره‌های پایین به مسکن‌یکمی‌ها یا تهیه مسکن اجتماعی برای کم‌درآمدها یا پرداخت تسهیلات به موسساتی که در زمینه ساخت و اجاره واحد مسکونی فعال هستند می‌تواند نتایج بهتری داشته باشد. در دنیا صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، که نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تجمیع می‌کند، بسیار فعال است و می‌تواند کمک‌حال دولت در تناسب بازار اجاره باشد. از این‌رو به طور کلی دخالت مستقیم یا تحکمی و تعزیراتی به هیچ‌ وجه نمی‌تواند کمکی به حال این بازار باشد چه آنکه تجربه‌های گذشته هم نشان می‌دهد که در گذشته هم موفق نبوده‌اند.

 وضعیت بازار ساخت‌وساز و خریدوفروش مسکن را با توجه به متغیرهای کلان اقتصادی به‌ویژه تورم و ارز و تشدید ریسک‌های سیاسی در اثر تحریم و به ‌طور کلی تشدید نااطمینانی‌های اقتصادی چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

تمامی متغیرهایی که اشاره کردید تاثیر منفی بر بازار ساخت‌وساز دارد مضاف بر آنکه رشد دستمزدهای سال آتی که به نظر می‌رسد در حدود 20 تا 25 درصد باشد به‌اضافه رشد عوارض پروانه شهرداری‌ها برشدت رشد قیمت مصالح در سال آتی می‌افزاید، همچنین زمزمه رشد قیمت حامل‌های انرژی هم به گوش می‌رسد همه این موارد به‌اضافه انتظارات منفی از آینده بازار معاملات مسکن بر بازار ساخت‌وساز تاثیر خواهد داشت اما اینکه بر قیمت چه تاثیری بگذارد به نظر من بیشتر به ریسک‌های سیاسی و رشد قیمت ارز بستگی دارد که می‌تواند به ‌عنوان یک سیگنال تاثیر مهمی بر قیمت بگذارد. در صورت ثبات در ریسک‌های سیاسی و بازار ارز به نظر نمی‌رسد بازار مسکن ازنظر قیمتی شوک خاصی را پیش رو داشته باشد.