پیشنهادهای تکمیلی

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پنجشنبه گذشته میزبان نشستی با حضور وزیر و کارشناسان حوزه کسب‌وکار مسکن بود، نشستی که از دل آن 9 راهکار برای تعادل‌بخشی به حوزه مسکن ارائه شد: در ذیل مهم‌ترین راهکارهای مطرح در جلسه مذکور تیتر‌وار بیان شده و تحلیلی مختصر در مورد هر یک به‌همراه پیشنهاداتی تکمیلی ارائه می‌‌شود:

1- تشکیل «بورس الکترونیکی (بازار مجازی) برای بازار معاملات مسکن»: سنگ بزرگ علامت نزدن است؛ زیرساخت‌های اجرای بی‌نقص چنین بازاری مهیاست، و به جرات می‌توان گفت در صورتی که در راه‌اندازی این زیرساخت دیجیتال از فناوری زنجیره بلوک (blockchain) استفاده شود، امنیت و سلامت تبادلات درون‌شبکه‌ای آن تضمین شده و قطعی است (حتی ایمن‌تر از تراکنش‌های بانکی)، اما مشکل در زیرساخت‌های فناورانه و نیروی متخصص در این حوزه نیست، مشکل در نظامات جاری حوزه مسکن، سطح بلوغ فناورانه جامعه، مباحث حقوقی و قانونی و... است، مواردی که در کوتاه‌مدت باعث عقیم‌ماندن این طرح می‌شود مگر آنکه این طرح بزرگ را به چند طرح کوچک‌تر تقسیم کرد و در برنامه‌هایی دوساله و پنج‌ساله به دنبال اجرای گام‌به‌گام آن رفت، در وهله اول پایگاه جامع و یکپارچه مبادلات حوزه مسکن (خرید /‌فروش، رهن /‌اجاره و موارد انتقال قهری) که هم از طریق اداره مالیات و هم شبکه بانکی قابل دسترس باشد. پایگاهی که اطلاعات آن فرضاً می‌تواند کمک کند تا بانک‌ها برروی واحدهای مسکونی که قیمت آن بیش از حد (نسبت به آخرین معامله انجام‌شده بر روی ملک و با در نظر گرفتن نرخ تورم و استهلاک) رشد کرده است تسهیلات پرداخت نکنند.

2- تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان به منظور تعادل‌بخشی با بازار مسکن: پیش‌فروش به عنوان یکی از قدیمی‌ترین شیوه‌های تامین مالی جمعی نقش مهمی در تامین ‌مالی بخش ساختمان دارد، هر راهکاری که باعث توسعه آن شود قطعاً هم به مدیریت نقدینگی کمک‌کرده و هم قیمت تمام‌شده ساختمان را پایین خواهد آورد، در این مسیر پیشنهاد می‌شود در کنار تسهیل شیوه‌های سنتی پیش‌خرید، شیوه‌های مدرن‌ترین نظیر ایجاد صندوق‌های تخصصی پیش‌خرید نیز مدنظر قرار گیرد (صندوق‌هایی خارج از چارچوب ناکارآمد فعلی صندوق‌های زمین و ساختمان، تعداد اندک صندوق‌های سرمایه‌گذاری ایجاد‌شده تا امروز گواه ناکارآمدی رویه‌های بازار سرمایه است). این صندوق‌ها با هدف افزایش نقدشوندگی بازار مسکن از یک طرف و ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری سودآور اقدام به تخصیص منابع خرد جمع‌آوری‌شده توسط خود در حوزه پیش‌خرید ملک می‌کنند، با هدف مدیریت ریسک و کاهش احتمال کژمنشی هیچ صندوقی حق سرمایه‌گذاری کل وجوه خود در یک پروژه ساختمانی را نداشته، بیش از 10 درصد واحدهای یک مجتمع /سرمایه‌گذار را نمی‌تواند پیش‌خرید کند و...، سرمایه‌گذاری در طول چرخه عمر ساخت تقسیم شود (پیش‌خرید واحدهای از 30 درصد پیشرفت تا 80 درصد پیشرفت فیزیکی باید در سبد صندوق باشد و...) یک صندوق بزرگ با مدیریت حرفه‌ای بهتر از اشخاص حقیقی می‌تواند بهترین فرصت‌های پیش‌فروش را شناسایی کرده و مهم‌تر از آن نظارت موثر بر عملکرد پیمانکار و پیش‌فروشنده داشته باشد. در یک سطح بالاتر، نهاد واسط در حوزه پیش‌فروش می‌تواند شکل گیرد، نهادی که به جای جمع‌آوری پول از بازار، به‌صورت شخصی‌سازی‌شده و به نمایندگی (با اخذ وکالت) از اشخاص حقیقی و حقوقی در هر یک از مراحل ارزیابی فرصت‌های پیش‌فروش، مذاکرات با پیش‌فروشنده، نظارت بر عملکرد پیش‌فروشنده در دوره ساخت تا تحویل ورود کرده و به تسهیل این فرآیند کمک کند، در واقع درصورتی‌که وزارت راه و شهرسازی بتواند متولی ایجاد این دو نهاد جدید (صندوق و نهاد واسط) شود، عملاً بیش از کل سیستم بانکی کشور می‌تواند به تامین ‌مالی حوزه مسکن و ساختمان کمک کند.

3- ارائه مشوق بانکی و معافیت مالیاتی برای ساخت‌وسازهای منطبق با الگوی تقاضای غالب: وقتی صحبت از الگوی تقاضای غالب می‌شود، خیلی راحت جای علت و معلول عوض می‌شود، در نشست مذکور مشخصاً بر حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و منطبق با الگوی مصرف تاکید شده است، اولاً واحدهای کوچک‌متراژ به دلیل کاهش توان مالی آحاد جامعه تبدیل به الگوی تقاضای غالب شده است؛ در واقع در اینجا به جای حمایت از راه‌های افزایش توان جامعه در خرید واحدهای با متراژ مناسب و در شأن یک انسان، تمرکز بر روی چیز دیگری قرار گرفته است، ثانیاً ممکن است گفته شود واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ بهتر با الگوی مصرف و صرفه‌جویی (صرفه‌جویی در مواد و مصالح، مصرف انرژی و...) تطابق دارد، چنین منطقی لزوماً صحیح نیست، اگر بلندمدت به این مقوله اندیشیده شود، با تغییر الگوی ساخت و تغییر مصالح در دسترس سازنده‌ها می‌توان منازل بزرگ‌متراژی ساخت (از طریق ترکیبی از مواد بازیافتی، مصالح سبک و...) که دارای بالاترین سطح بهره‌وری انرژی باشد (لازم است به عنوان یکی از پیش‌نیازهای مهم آزادسازی نرخ انرژی بر مبنای قیمت‌های جهانی، واحدهای مسکونی، تجاری و اداری نیز دارای برچسب مصرف انرژی و بر این مبنا مشمول تسهیلات، تخفیف در نرخ سود تسهیلات، تخفیف مالیاتی و... شوند).

4- تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی: تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای بر مبنای ماموریت‌های اصلی و فرعی پیشنهادی برای آن (برگرفته از الگوی بانک‌های توسعه‌ای در سطح جهان) قطعاً باعث تحول نه‌تنها در حوزه مسکن بلکه در کل صنعت ساختمان می‌شود، بانک توسعه‌ای علاوه بر پرداخت تسهیلات مستقیم به خریداران و سازندگان بر مبنای نقش توسعه‌ای خود در حوزه کمک به توسعه فناوری‌های مربوطه (تولید مسکن پیش‌ساخته، تولید ناب که بحث روز جهان در حوزه مسکن است، تولید مصالح جدید و...)، در طرح‌های بزرگ توسعه زمین (land development) شامل ایجاد زیرساخت‌های مورد نیاز توسعه یک منطقه مسکونی یا شهر جدید (زیرساخت‌های حمل‌ونقل ترکیبی، آب، برق، گاز، تلفن و...) و حوزهای مشابه باید ورود کند؛ در کل اهم ماموریت‌های تعریف‌شده برای بانک توسعه‌ای مسکن عبارتند از:

وظایف اصلی:

1- تسهیل‌گری و کاهش هزینه‌های تامین‌ مالی (از طریق نهادسازی (بیمه، لیزینگ...)، کنسرسیوم‌سازی، ارائه ابزارهای جدید مالی، طراحی بسته پروژه‌ها، مدیریت فعال دارایی‌های دولتی و اهرم‌سازی بر روی آنها)

2- تامین ‌مالی (تامین‌ مالی مبتنی بر بدهی و مبتنی بر سرمایه و ترکیبی)

3- مدیریت ریسک (پوشش ریسک، انتقال ریسک، تسهیم ریسک)

 وظایف فرعی:

1- تعدیل دوره‌های رونق و رکود در حوزه زیرساخت (از طریق ابزارهای تجربه‌شده نظیر افزایش / کاهش دوره‌ای در سه بعد حجم / دوره بازپرداخت / نرخ تسهیلات مسکن و ساختمان و...)

2- پذیرش نقش دولت در تعیین اولویت در تخصیص منابع بودجه‌ای به‌دور از فشارهای سیاسی

3- جذب رقابتی بخش خصوصی در پروژه‌های اولویت‌دار با ارائه مشوق‌ها و تسهیلات تکمیلی به‌ویژه در ارتباط با نوآوری‌های ارائه‌شده در حوزه افزایش بهره‌وری

4- پذیرش نقش جایگزین دولت در نظارت، انتخاب پروژه‌ها و تخصیص منابع (نکته: موارد مطرح‌شده در حوزه نقش‌های فرعی به‌ویژه موارد 2 تا 4 ناظر به پروژه‌های زیرساختی حوزه ساختمان است.)

5- عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی

قطعاً این راهکار اگر با هوشمندی اعمال شود اثر قابل توجهی بر بازار خواهد داشت، به عنوان نمونه بسته تشویقی مالیاتی اگر به‌صورت تصاعدی برای قراردادهای اجاره بلندمدت (قرارداد اجاره‌ای که در آن به‌صورت خودکار و بر مبنای نرخ تورم حوزه اجاره (که سالانه توسط مرکز آمار یا وزارتخانه مربوطه می‌تواند ارائه شود) تعدیل می‌شود) اعمال شود، حتی می‌توانیم شاهد قراردادهای بیش از پنج سال نیز باشیم، همچنین می‌توان برای واحدهای مسکونی خالی که پس از شناسایی مشمول مالیات و جرایم مرتبط می‌شوند، درصورتی‌که بلافاصله به بازار اجاره عرضه شوند، هم معافیت مالیاتی در نظر گرفت و هم جرایم مربوطه را به‌صورت موقت تعلیق کرد (به فرض درصورتی‌که ملک مربوطه به مدت بیش از پنج سال در بازار اجاره داده شود جرایم به‌صورت دائم بخشیده خواهند شد).

در یک سطح بالاتر مشوق‌های مالیاتی در حوزه اجاره‌دهی می‌تواند به‌گونه‌ای باشد که باعث شود افراد به درآمدزایی از طریق اجاره‌داری (به جای خرید و فروش ملک) تشویق شوند.