جای خالی نظام مالیاتی قاعده‌مند

آمار و اطلاعات یکی از مهم‌ترین مولفه‌های شناخت، آسیب‌شناسی و اتخاذ سیاست‌ها و تصمیمات سازنده است. علم جمع‌آوری اطلاعات از علم پردازش و تجزیه و تحلیل اطلاعات جداست. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در سال 1395، تعداد خانه‌های مسکونی در سه سطح «خانه‌های در حال استفاده»، «خانه‌های خالی» و «خانه‌های شبه‌خالی» اعلام شد.

هنگامی که مسکن یکی از عوامل رکود در اقتصاد باشد، بررسی بیشتر و دقیق‌تر وضعیت مسکن امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. طبق این گزارش، 83 درصد از قریب به 5 /27 میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور مربوط به خانه‌های در حال استفاده بوده و 10 درصد آن مربوط به خانه‌های خالی و هفت درصد متعلق به خانه‌های شبه‌خالی بوده است. مساله‌ای که در روزهای اخیر بیشتر مورد توجه قرار گرفته، تعداد خانه‌های شبه‌خالی است که طی پنج سال گذشته تعدادشان سه برابر شده است.

خانه‌های شبه‌خالی همان خانه‌هایی هستند که به عنوان محل زندگی موقت و محدود طی سال مورد استفاده قرار می‌گیرند. این خانه‌ها به‌عنوان خانه دوم افراد محسوب می‌شوند. رشد این گروه از خانه‌ها طی سال‌های اخیر که عمدتاً بازار مسکن در رکود بوده است دلایل متفاوتی دارد که در ذیل به آنها اشاره می‌شود.

کاهش انگیزه سفته‌بازی

دلیل اول؛ کاهش انگیزه سفته‌بازی در اقتصاد است. طی سال‌های گذشته که دولت از طریق تحمیل رکود در اقتصاد اقدام به کنترل تورم کرد، تمایل افراد به سرمایه‌گذاری کاهش و مصرف کالای بادوام افزایش یافت. بر اساس قاعده مصرف بین‌دوره‌ای، زمانی که التهاب بازار پول و کالا کاهش می‌یابد، نرخ ترجیح زمانی افزایش می‌یابد. وجود ترجیح زمانی، نشان‌دهنده بی‌صبری جامعه در مورد مصرف و با‌ارزش بودن مصرف زمان حال نسبت به مصرف آتی است. بنابراین هرچه نسل حاضر در تخصیص بهینه منابع بین خود و نسل آینده اهمیت بیشتری برای خود قائل باشد، حجم منابع در دسترس کاهش خواهد یافت و رشد اقتصادی در نرخ پایین‌تری تثبیت خواهد شد. از طرفی مهم‌ترین متغیر تاثیرپذیر، نرخ پس‌انداز است به گونه‌ای که هر‌چه اندازه پارامتر ترجیح زمانی بیشتر باشد، حجم بهینه پس‌انداز کمتر خواهد شد. این مساله مورد تایید اقتصاددانان مختلفی است. بر اساس مطالعه انجام‌شده به نظر می‌آید هر‌چه ترجیح زمانی بالاتر باشد، رفتار تخصیصی افراد از معیار عقلانیت، فاصله بیشتری می‌گیرد.

مطالعات تجربی که در دیگر کشورها انجام شده موید این مطلب است. نتایج نشان می‌دهد با افزایش نرخ ترجیح زمانی در فاصله زمانی مذکور سرمایه‌گذاری بخش خصوصی به شدت کاهش یافته است. ایروینگ فیشر برای بیان مفهوم ترجیح زمانی بیشتر از مفهوم بی‌صبری استفاده می‌کند. اینکه افراد تمایل دارند امکانات آینده‌شان را از طریق تقاضای وام، به امروز انتقال دهند به خاطر بی‌صبر بودن افراد است. در چنین شرایطی، طبیعی است که افراد نسبت به ساخت خانه دوم با هدفی که هم جنبه سرمایه‌گذاری بلندمدت به لحاظ حفظ ارزش ذاتی مسکن و هم جنبه مصرفی دارد سوق پیدا خواهند کرد.

نبود نظام مالیاتی

دومین دلیل مربوط به فقدان نظام مالیاتی قاعده‌مند و پیشرفته در خصوص خانه‌های دوم و بالاخص خانه‌های خالی در ایران است. تجربه ثابت کرده است که قانون از کنار هر مساله‌ای که رفاه مرفهین را تحت تاثیر قرار می‌دهد چراغ‌خاموش می‌گذرد. این در حالی است  که در کشورهای پیشرفته و نظام‌مند، بر مسکن‌های در حال استفاده، مسکن دوم که به‌عنوان سرمایه محسوب می‌شود مالیات وضع و از مردم اخذ می‌شود. یک کارمند که قشر متوسط به پایین جامعه محسوب می‌شود قبل از دریافت حقوق، مالیات خود را که معادل سه روز کار اوست را به دولت پرداخت کرده است، علاوه بر آن از سوی همین درآمد ناچیز، باید جور مالیات تولیدکننده‌ها را هم بکشد. این قشر که به سختی مسکنی را تهیه می‌کنند در موعدهای مقرر محکوم به پرداخت عوارض شهری و سایر مالیات‌های واحد مسکونی هستند در حالی که متمولان جامعه که عمدتا ملاکین بزرگ هم هستند و هر کدام دارای چند صد تا چند هزار متر واحد مسکونی هستند و بازار مسکن را مصادره کرده‌اند و به راحتی از زیر بار مالیات فرار می‌کنند، برای واحدهای دوم و سوم و‌... خود مالیاتی نمی‌پردازند. اگر دولت‌ها به دنبال ثبات در بازار مسکن هستند و هدفشان تامین رفاه حال عمومی مردم است و احتمالاً به دنبال حمایت از جوانان و خانه‌دار شدنشان هستند، باید مدیریت بازار مسکن را از انحصار افراد با‌نفوذ خارج و حمایتی کنند البته نه از آن نوع حمایتی که نفع بیشترش را نصیب مالکان چند واحدی کند.

مجوزهای بی‌رویه

سومین دلیل مجوزهای بی‌رویه و بعضاً غیرقانونی ساخت و سازها در اطراف شهرها و روستاها علی‌الخصوص مناطق شمالی کشور است که عمدتاً به تفریحگاه‌های افراد تبدیل شده است. در ایران وضعیت به‌گونه‌ای شده که خانه‌ها به صورت افقی و عمودی به سرعت و در حجم وسیع گسترش می‌یابد. در زمان ساخت این واحدها تمام ارگان‌های نظارتی چشمشان را بسته‌اند، پس از مدتی به دلایل مختلف مساله رسانه‌ای می‌شود، در این زمان است که همه متولیان امر که باید در زمان شروع کار دست به کار می‌شدند، با استدلالات سطحی، فرافکنی کرده و پس از مدتی التهاب موضوع کاهش یافته و کلاً از اذهان پاک می‌شود. به همین ترتیب در زمین‌های ارزان و با مجوزهای گروهی، با تخریب جنگل‌ها و مراتع و فضای سبز، از رفاه عمومی کاسته و به رفاه خصوصی افزوده می‌شود.

رجعت ساکنان شهرهای بزرگ به موطن خود

چهارمین دلیل رجعت ساکنان شهرهای بزرگ به موطن خود است. به دلیل رکود نسبی در بازار مسکن و فرصت مناسب برای ساخت و تجهیز مسکن، بیشتر افرادی که در شهرهای بزرگ زندگی می‌کنند، اقدام به اخذ پروانه ساخت و احداث مسکن در شهر و زادگاه خود کرده‌اند. با توجه به ترسیم طرح هادی در شهرستان‌ها و روستاهای کشور، صاحبان زمین‌ها و افرادی که وارث قطعاتی از زمین شده‌اند برای منظور شدن در طرح هادی و تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی، امتیازات برق و گاز و پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. از طرفی دولت در سال‌های اخیر اقدام به پرداخت تسهیلات ویژه برای خرید و ساخت مسکن کرده است، همچنین نرخ بیکاری بالا در شهرهای بزرگ که مهاجرت به شهرهای بزرگ را کاهش داده، موجب افزایش توان و انگیزه ساخت مسکن برای فرزندان در شهرهای کوچک شده است.