همراهی دوجانبه

وضعیت حاکم بر اقتصاد ایران خاص است و از این‌رو نحوه مواجهه با آن نیز باید بسیار حساس شده و بر اساس شرایط دقیق آن صورت گیرد. قرار گرفتن در شرایط رکود تورمی که از چند سال قبل آغاز شده و هنوز نیز اثرات آن باقی‌مانده است، شرایط را برای تمام عرصه‌های اقتصادی و به طور خاص بازار مسکن سخت و دشوار کرده است. هرچند دولت یازدهم تلاش کرده در طول این سال‌ها قدری از فشار این شرایط کم کند که البته در برخی محورها نتیجه‌بخش نیز بوده اما نمی‌توان انکار کرد که هنوز اقتصاد ایران به طور کامل از این شرایط رکود همراه با تورم عبور نکرده است.

در چنین شرایطی وقتی وزارت راه و شهرسازی قصد حمایت از بازار مسکن برای عبور از دوره رکودی را دارد، باید به یک حمایت دوجانبه دست بزند. یعنی در کنار بحث افزایش حمایت‌ها از خریداران خانه به وسیله بالا بردن مبلغ تسهیلات، باید فکری نیز به حال ‌عرضه‌کنندگان خانه شود زیرا برای عبور از شرایط رکودی چندساله بازار مسکن راهی جز همراهی همزمان این دو بخش وجود ندارد.

در این شرایط وزارت راه و شهرسازی با توجه به محدودیت‌هایی که دارد در عمل چاره‌ای جز افزایش مبلغ تسهیلات بانکی نخواهد داشت. مساله‌ای که هرچند در ظاهر می‌تواند مبلغ وام را افزایش دهد و به وسیله آن بازار را با وضعیتی جدید مواجه کند، اما در عمل با توجه به شرایطی که برای این وام‌ها متصور می‌شود نمی‌توان روی آن حساب ویژه‌ای باز کرد.

در وهله اول و قبل از هر چیز توجه کردن به وضعیت نظام بانکی ایران مهم‌ترین مساله خواهد بود. بانک‌ها در طول سال‌های گذشته تحت فشارهای مالی فراوانی قرار داشته‌اند و از این‌رو در حال حاضر میزان نقدینگی آنها برای ارائه تسهیلات به بخش مسکن بسیار محدود و ناچیز است. بخشی از این فشار به دلیل محدودیت‌هایی است که بانک مرکزی بر فعالیت بانک‌ها اعمال می‌کند. در چارچوب این محدودیت‌ها بانک‌ها نمی‌توانند به بسیاری از حوزه‌های اقتصادی ورود کرده و سرمایه‌هایشان را در آنها به جریان بیندازند و از این‌رو بخشی از سودآوری مد نظرشان عملاً تحقق پیدا نمی‌کند. از سوی دیگر بالا رفتن بدهی‌های معوق به بانک‌ها و بدهکارانی که هرگز قصد تسویه کردن حساب‌هایشان را ندارند نیز باعث شده در اختیار بانک‌ها اعتبار چندانی باقی نماند.

در کنار این موضوع مساله دیگری که تسهیلات مسکن را تحت‌الشعاع خود قرار می‌دهد، بحث سود پایین این تسهیلات در قیاس با دیگر وام‌هایی است که بانک‌ها ارائه می‌کنند. در پروژه‌های تامین مالی بنگاه‌ها نرخ رایج برای پرداخت تسهیلات بین 25 تا 27 درصد قرار می‌گیرد. این در شرایطی است که سود وام مسکن حدود 14 درصد است که اگر به این رقم سود یک سال سپرده‌گذاری در حساب بانک را اضافه کنیم نیز حداکثر سود موثر به 19 درصد می‌رسد. از این‌رو جز بانک مسکن که وظیفه و ماموریت اصلی‌اش ارائه تسهیلات به بازار مسکن است، دیگر بانک‌ها معمولاً استقبال چندانی از پرداخت وام خرید مسکن نمی‌کنند.

در کنار شرایط بانک‌ها، اوضاع خود بازار نیز محل تردیدهای فراوان است. بالا رفتن غیرقابل کنترل قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته باعث شده بخش قابل توجهی از جامعه توان خرید خود را برای واحدهای مسکونی جدید از دست بدهند. از سوی دیگر واحدهایی که برای طبقات متوسط و کم‌درآمد جامعه قابلیت خرید دارد نیز شامل شرط‌های وام 80‌میلیونی نمی‌شود. وامی که باید به خانه‌های نوساز و با متراژ بالای 70 متر تعلق گیرد. از این‌رو برای خرید یک واحد با این شرایط در تهران، هزینه‌ای چند صد‌میلیونی نیاز خواهد بود که قطعاً وام 80‌میلیونی از پس هزینه‌هایش برنمی‌آید. به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی نیز از همین ابتدا اعلام کرده این وام اثرگذاری جدی خود را در شهرهای کوچک‌تر خواهد داشت و احتمالاً کلانشهرها مانند تهران نمی‌توانند استفاده چندانی از این وام داشته باشند.

در کنار تسهیلات 80‌میلیونی، دولت وام‌های دیگری را نیز برای خرید خانه در نظر گرفته که هرچند برخی شرط‌ها و محدودیت‌های وام 80‌میلیونی را ندارند اما باز هم توان استفاده چندانی برای اقشار جامعه نخواهند داشت. موضوع دیگری که در این زمینه بسیار حائز اهمیت است نحوه بازپرداخت این وام‌هاست. اگر می‌بینیم در طول چند ماهی که از عمر وام‌های جدید مسکن می‌گذرد توجه چندانی به آنها صورت نگرفته و در بازار تاثیر بزرگی از خود به نمایش نگذاشته‌اند، به دلیل نبود شرایط بازپرداخت این تسهیلات در میان اقشار قابل توجهی از جامعه بوده است. سود بالا و البته اقساط سنگینی که برای بعضی از این وام‌ها در نظر گرفته می‌شود، باعث شده عملاً دست بخش قابل توجهی از طبقات کم‌درآمد جامعه از این تسهیلات دور بماند و این مساله خود مزید بر علت شده تا عمر رکود در بازار مسکن افزایش پیدا کند.

در کنار وام خرید خانه موضوعی که بحث‌های جدیدی در مورد آن صورت گرفته، بحث بالا بردن مبلغ وام ساخت مسکن است. آنچه از سوی انبوه‌سازان مطرح شده نزدیک به نهایی بودن وام 100 میلیون‌تومانی برای ساخت واحدهای مسکونی است. هرچند هنوز هیچ‌یک از مقام‌های دولتی به شکل رسمی این خبر را اعلام نکرده و البته خبر از این داده‌اند که شورای پول و اعتبار در حال انجام بررسی‌های لازم برای پرداخت این وام است، اما به نظر می‌رسد بحث حمایت از ساخت واحدهای مسکونی نیز در دستور کار قرار گرفته و می‌تواند بر روی شرایط فعلی بازار اثرگذار باشد. البته در این زمینه نیز باز هم محدودیت اعتباری بانک‌ها و البته شرایطی که برای دریافت این وام وجود دارد حائز اهمیت خواهد بود. با توجه به شرایطی که نظام بانکی ایران داراست فردی که قصد دریافت وام 100‌میلیونی دارد باید وثیقه‌های مخصوص وام را نیز آماده کند که این موضوع خود امری پیچیده و زمان‌بر خواهد بود زیرا از یک‌سو باید با منطق اقتصادی فرد بخواند و از سوی دیگر برای بانک وثیقه‌ای مورد تایید باشد.

با وجود این شرایط نمی‌توان امید چندانی به افزایش دوباره وام مسکن داشت زیرا از یک‌سو بالا بردن 10 یا 20‌میلیونی مبلغ وام مسکن نمی‌تواند تغییر چندانی در شرایط بازار ایجاد کند و از سوی دیگر وضعیت بانک‌های ما نیز طوری نیست که بتوان در کوتاه‌مدت روی بالا بردن منابع اعتباری آنها حساب ویژه باز کرد. اگر امروز در بسیاری از کشورهای جهان می‌بینیم که بانک‌ها بخش قابل توجهی از خرید یک خانه را با سودی بسیار پایین وام می‌دهند به دلیل شرایط اقتصادی حاکم بر این بانک‌ها و البته منابع مالی گسترده‌ای است که در اختیار دارند. در شرایط امروز بانک‌های ایران با توجه به فشاری که از قبل با آن مواجه بودند و البته سیر فزاینده درخواست برای دریافت تسهیلات بانکی نمی‌توان نسبت به بالا بردن ناگهانی منابع قابل وام‌دهی به بخش مسکن روی آنها حساب کرد.

یکی از چاره‌هایی که می‌توان برای شرایط فعلی وام مسکن در ایران روی آن حساب کرد، بالا بردن زمان بازپرداخت این تسهیلات است. در بسیاری از کشورهای خارجی وامی که برای خرید خانه به متقاضیان اعطا می‌شود، با سودی پایین و البته زمان بازپرداخت بسیار بالاست. اگر ما بتوانیم در بازار مسکن کشورمان یک ثبات حداقلی ایجاد کنیم که از یک‌سو مردم نگرانی تغییر شرایط را نداشته باشند و از سوی دیگر بانک نیز بتواند اطمینان کند که مبلغ تسهیلاتش به شکل کامل پرداخت خواهد شد می‌توان روی این موضوع حساب کرد که زمان بازپرداخت وام‌ها بالا رود. با اجرایی شدن این شرط مبلغ اقساط ماهانه وام‌های مسکن نیز پایین می‌آید و این موضوع به خودی خود می‌تواند بار دیگر قدرت اقشار کم‌درآمد و حتی طبقات متوسط جامعه را برای دریافت وام مسکن افزایش دهد. البته برای حل شدن این موضوع باید به شرایط خاص اقتصادی ایران توجه ویژه داشت و بدون در نظر گرفتن آن هیچ تصمیم کوتاه‌مدتی را اتخاذ نکرد.