تاریخ انتشار:
بررسی اثرات ریسک‌های سیاسی انتخابات بر بازارهای مالی
آرامش موقتی؟
اقتصاد کشور در سال‌های اخیر وضعیت منحصر به فردی را تجربه کرده است. تدابیر نابخردانه دولت‌های قبلی، آثار ناشی از تحریم‌ها و کاهش قیمت نفت در رکود بی‌سابقه بخش واقعی و مالی اقتصاد نمایان شده است. در بخش واقعی اقتصاد شاهدیم نرخ بیکاری افزایش یافته است، مصرف برخی اقلام عمرانی کاهش پیدا کرده و رونق از بازار مسکن رخت بربسته؛ بخش صنعت و معدن هر چند رشد داشته اما هنوز بخش قابل‌توجهی از ظرفیت واحدهای تولیدی بلااستفاده مانده است.
میثم رادپور / تحلیلگر بازارهای مالی
اقتصاد کشور در سال‌های اخیر وضعیت منحصر به فردی را تجربه کرده است. تدابیر نابخردانه دولت‌های قبلی، آثار ناشی از تحریم‌ها و کاهش قیمت نفت در رکود بی‌سابقه بخش واقعی و مالی اقتصاد نمایان شده است. در بخش واقعی اقتصاد شاهدیم نرخ بیکاری افزایش یافته است، مصرف برخی اقلام عمرانی کاهش پیدا کرده و رونق از بازار مسکن رخت بربسته؛ بخش صنعت و معدن هر چند رشد داشته اما هنوز بخش قابل‌توجهی از ظرفیت واحدهای تولیدی بلااستفاده مانده است. طرح‌های سرمایه‌گذاری فراوانی نیمه‌کاره رها شده و... در بخش مالی اقتصاد نیز نظاره‌گریم پیمانکارانی را که مطالبات عمده‌ای در حدود 94 هزار میلیارد تومان از دولت دارند؛ دولتی را که بیش از 100 هزار میلیارد تومان به بانک‌ها بدهکار است؛ بانک‌هایی را که بیش از 80 هزار میلیارد تومان به بانک مرکزی بدهکارند، و اقتصادی که در آن حجم نقدینگی از مرز 1200 تریلیون تومان گذشته است. در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری، بازارهای مالی و کالایی در معرض ریسک‌های ناشی از تغییرات محیط سیاسی کشور قرار دارند. این عدم‌اطمینان‌ها از مجرای تغییر درجه ریسک‌گریزی و نیز تغییر هزینه‌فرصت سرمایه‌گذاران بر قیمت دارایی‌های مالی و
کالایی اثر می‌گذارد. به‌عنوان مثال با افزایش درجه ریسک‌گریزی، توقع سهامداران به دلیل مطالبه صرف‌ریسک بیشتر افزایش می‌یابد، و درنتیجه قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای کاهش می‌یابد. افرایش هزینه‌فرصت نیز به همین ترتیب باعث کاهش قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای می‌شود. همچنین می‌توان عدم اطمینان سیاسی ناشی از انتخابات را از مجرای نظریه اختیار معامله مورد بررسی قرار داد. بر اساس این نظریه، شرایطی که تنها به ایجاد نتایج مطلوب یا نتایج نامطلوب منتهی می‌شود، اختیاری را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند. اختیاری که ارزشمند است و بازار با تغییرات قیمت دارایی‌ها، ارزش آن اختیار را در قیمت‌ها لحاظ می‌کند. اگر بخواهیم بر اساس نظریه اختیار معامله به تحلیل آثار انتخابات ریاست‌جمهوری پیش‌رو بر بازارهای مالی و کالایی کشور بپردازیم، مقدمتاً باید فرض کنیم بازیگران بازار تصور می‌کنند که محیط سیاسی کشور پس از انتخابات بدتر (بهتر) می‌شود، یا در بهترین (بدترین) حالت ثابت می‌ماند. با این فرض می‌توان گفت انتخابات ریاست‌جمهوری برای سرمایه‌گذاران اختیاری را فراهم می‌کند، که به آنها امکان می‌دهد در صورتی که به نفعشان باشد، از آن اختیار در جهت حصول
سود اقتصادی استفاده کنند.
در ادامه این یادداشت همزمان با بررسی وضعیت فعلی بازارهای مالی و کالایی، به‌طور مختصر به تحلیل آثار ناشی از انتخابات بر آن بازارها می‌پردازیم.
1- بازار پول
الف- بازار پول کشور در شرایط نگران‌کننده‌ای قرار دارد. افزایش معوقات بانکی و کاهش قابل‌ملاحظه بازده سرمایه‌گذاری‌های بانک‌ها در کسب‌وکارها، ترازنامه آنها را در معرض فشارهای جدی قرار داده است. در ستون سمت راست ترازنامه بانک‌ها دارایی‌های غیرنقد و غیرمولد بسیار و در سمت چپ ترازنامه‌شان بدهی‌های نقد و هزینه‌های زیادی وجود دارد. عدم تعادل فاحش میان دارایی‌ها و بدهی‌ها، بانک‌ها را در معرض فشارهای عمده نقدینگی قرار داده است.
ب- تلاش بانک‌ها برای تامین نیازهای سرسام‌آور نقدینگی، رقابت برای جذب سپرده را افزایش داده است. به همین دلیل با وجود کاهش قابل‌ملاحظه نرخ تورم در سال‌های پایانی تصدی‌گری دولت یازدهم، نرخ سود بانکی هنوز بسیار بالاست. اختلاف میان دو نرخ یادشده که به آن نرخ سود واقعی می‌گویند نه به خاطر افزایش بهره‌وری نهایی سرمایه، بلکه به خاطر تقاضاهای سرسام‌آور بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری برای جذب سپرده است. بازیگران بزرگ بازار پول برای جذب نقدینگی آمادگی دارند نرخ‌های بالا و بالاتری را به سپرده‌گذاران پیشنهاد دهند. این افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی نه فقط به دلیل افزایش فرصت‌های موجه سرمایه‌گذاری، بلکه اغلب از محل افزایش ریسک نقدینگی بانک‌ها ایجاد شده است.
ج- بالا بودن نسبی نرخ سود بانکی، به تضعیف بیشتر ترازنامه بانک‌ها دامن زده است. در حالی‌که بانک‌ها درآمد مهمی از محل دارایی‌های خود کسب نمی‌کنند، هزینه‌های مهمی را از محل سود سپرده بانکی متحمل می‌شوند. هزینه‌هایی که دائماً بر حجم بدهی‌های نظام بانکی کشور می‌افزاید.
ه- رهایی از بحران نظام بانکی کشور بدون پرداخت هزینه‌های آن امکان‌پذیر نیست. در کشورهایی که با چالش بانکی روبه‌رو بوده‌اند، معمولاً سه سناریو یا ترکیبی از این سناریوها رخ داده است. بر اساس تجربه این کشورها تعدادی از بانک‌ها ورشکسته یا ملی شده‌اند، یا از طریق حمایت‌های بانک مرکزی به حیات خود ادامه داده‌اند، در سناریو ورشکستگی بانک‌ها، تنش در بازارهای مالی افزایش یافته و ریسک سیستمیک ناشی از بانک‌های ورشکسته به سایر بانک‌ها سرایت کرده و اعتماد از بازارهای مالی رخت بربسته است. ملی شدن بانک‌ها یا زنده نگه داشتن آنها از طریق حمایت‌های بانک مرکزی نیز، هزینه‌های مربوط به خود را داشته و پایه پولی را به‌شدت افزایش داده و ابرتورم ناشی از تزریق بی‌سابقه پول را به دنبال آورده است. البته در چنین حالتی وضعیت نظام بانکی به دلیل افزایش ارزش دارایی‌های غیرمولد بهبود یافته ولی آحاد مردم هزینه بی‌مبالاتی بانک‌ها را با تحمل تورم پرداخت کرده‌اند.
عدم اطمینان ناشی از ریسک سیاسی انتخابات از یک طرف باعث افزایش ریسک‌گریزی سرمایه‌گذاران می‌شود. افزایش ریسک‌گریزی به افزایش تقاضای اوراق بهادار با درآمد ثابت منجر می‌شود. به همین دلیل انتظار می‌رود قیمت اوراق بهادار با درآمد ثابت افزایش و در نتیجه بازده آنها کاهش یابد. از طرف دیگر در آستانه انتخابات هزینه‌فرصت بازیگران بازار پول از محل انتظار برای تقویت بازارهای رقیب (از جمله بازار ارز، طلا و کالاهای اساسی) افزایش می‌یابد. با این استدلال، انتظار می‌رود قیمت اوراق بهادار با درآمد ثابت کاهش و نرخ سود آنها افزایش یابد. این بدان معنی است که فشارها برای افزایش نرخ سود بانکی افزایش می‌یابد. حال اینکه کدام عامل (ریسک‌گریزی یا هزینه‌فرصت) در نوسانات نرخ سود بانکی موثرتر است، به قدرت تعیین‌کنندگی آن عوامل بستگی دارد. چنانچه فرض کنیم بخش مهمی از بازیگران بازار پول و اوراق بهادار با درآمد ثابت نهادهایی هستند که به‌سهولت نمی‌توانند به‌سمت بازارهای رقیب تغییر وضعیت دهند، باید منتظر کاهش نرخ سود بانکی باشیم. چنانچه فرض کنیم بخش عمده بازار پول کشور را آحاد مردمی تشکیل می‌دهند که اتفاقاً به بازارهای رقیب دسترسی دارند، در
آن صورت باید منتظر افزایش نرخ سود بانکی باشیم.
به دلیل بحران نقدینگی موجود در نظام بانکی تعادل بازار پول در بلندمدت حفظ نخواهد شد. انتظار می‌رود در آینده‌ای نه‌چندان دور، قیمت اوراق بهادار با درآمد ثابت کاهش، و در نتیجه نرخ سود آن اوراق افزایش یابد. در این زمان انتظار می‌رود نرخ تورم و سود بانکی بالاتر برود.
2- بازار ارز
الف- بدهی‌های کلان دولت به نظام بانکی و بدهی‌های نظام بانکی به بانک مرکزی که از دولت قبلی به ارث رسیده، حجم نقدینگی را در دولت یازدهم به شدت افزایش داده، معوقات بانک‌ها و بحران نقدینگی نیز به تنگنای اعتباری نظام پولی کشور اضافه شده است. تعبیر این عارضه‌های اقتصادی در بازار ارز روشن است: با فرض ثبات سایر شرایط انتظار می‌رود ارزش ریال در برابر سایر ارزها کاهش یابد.
ب- در دوران دولت یازدهم همچنین قیمت جهانی نفت حدود 50 درصد کاهش یافت و به‌تناسب درآمدهای ارزی ناشی از فروش نفت تقلیل یافت. در همین دوران شاخص جهانی دلار رشد قابل‌توجهی داشت و در نتیجه نرخ برابری اغلب ارزها در برابر دلار کاهش چشمگیری داشت. شاخص بهای کالاها و خدمات نیز در این دوران چندان رام نبود. با وجود تلاش‌های دولت در کاهش نرخ تورم، به دلیل بالا بودن نرخ تورم در سال‌های اولیه شروع به کار دولت، نرخ تورم انباشته به چیزی در حدود 85 درصد رسید. تحلیل آثار ناشی از تحولات نرخ‌های سه‌گانه یادشده (قیمت نفت، شاخص دلار و نرخ تورم) بر بازار ارز چندان پیچیده به نظر نمی‌رسد. با فرض کم‌اهمیت بودن سایر شرایط انتظار می‌رود ارزش ریال در برابر سایر ارزها و علی‌الخصوص دلار کاهش یابد.
ج- در دوران دولت یازدهم اتفاقات منحصربه‌فردی نیز در عرصه سیاست خارجی کشور رخ داد؛ توافق هسته‌ای به سرانجام رسید و بخشی از تحریم‌ها در قالب برنامه جامع اقدام مشترک برداشته شد. همچنین در این دوران صادرات نفتی افزایش یافت و پس از سال‌ها تراز تجاری کشور مثبت شد. در قلمرو اقتصاد کلاسیک تعبیر این تحولات در بازار ارز مثبت قلمداد می‌شود.
د- با وجود موفقیت‌های نسبی دولت در عرصه سیاست خارجی، هنوز هم مسائل مهمی در امر نقل‌وانتقالات ارز وجود دارد. کانال ارزی پسابرجام طوری طراحی شده که بانک مرکزی نمی‌تواند کنترل کاملی روی محل مصرف منابع ارزی کشور داشته باشد. با وجود این محدودیت، مقام ناظر بازار پول مشکلات عدیده‌ای در مسیر کنترل بازار ارز پیش روی خواهد داشت.
ه- به نظر می‌رسد عوامل متعدد اقتصادی در بازار ارز، از گزینه کاهش ارزش پول ملی در مقابل سایر ارزها حمایت می‌کند. بازار ارز ماه‌های اخیر را در آرامش نسبی سپری کرده است. درباره اینکه این آرامش تا کی ادامه خواهد داشت نمی‌توان چیزی گفت، ولی حداقل چیزی که می‌توان گفت این است که حفظ این موقعیت به سادگی امکان‌پذیر نیست.
عدم اطمینان ناشی از تغییرات محیط سیاسی کشور فشارها برای کاهش ارزش پول ملی در مقابل سایر ارزها را افزایش می‌دهد. در صورت افزایش ابهامات در مورد برنامه‌های سکاندار آتی قوه مجریه، تقاضا برای ارز در مقابل ریال افزایش می‌یابد، و این فشار تقاضا، زمینه را برای افزایش قیمت ارز در بازار آزاد فراهم می‌کند. بازیگران بازار ارز احتمالاً این‌گونه می‌پندارند که انتخاب مجدد دولت فعلی به‌منزله ثبات سطح عدم اطمینان سیاسی و انتخاب دولتی غیر از دولت فعلی به معنی افزایش عدم اطمینان سیاسی است. بنابراین در هر صورت نگرانی‌های سیاسی بازار ارز یا ثابت باقی می‌ماند یا افزایش می‌یابد. این بدان معنی است که بازیگران با خرید ارز، اختیار بهره‌مندی از افزایش قیمت ناشی از تغییر دولت را کسب کرده‌اند. این اختیار در آستانه انتخابات در قیمت‌های بازار ارز منعکس می‌شود، و با فرض ثبات سایر شرایط باعث تحریک تقاضا و افزایش قیمت ارز خواهد شد. آثار انعکاس ارزش این اختیار را به سهولت می‌توان در بازارهایی مانند بازار طلا مشاهده کرد. هم‌اکنون سکه طلای امامی چیزی در حدود 10 درصد بالاتر از ارزش ذاتی معامله می‌شود. در بلندمدت آینده بازار ارز تا حد زیادی به
نرخ تورم بستگی دارد. اگر قیمت کالاها و خدمات به‌صورت افسارگسیخته افزایش یابد، فشار تقاضای مضاعفی بر بازار ارز وارد می‌شود. در چنین شرایطی امکان حفظ ثبات بازار ارز دور از انتظار است.
3- بازار سرمایه
الف- اختلاف بدقواره نرخ سود بانکی و نرخ تورم یکی از مهم‌ترین دلایل رکود فراگیر اقتصاد کشور است. وقتی نرخ سود بانکی در مقایسه با نرخ بازده سرمایه‌گذاری‌ها نسبتاً بالاست، تعداد بیشتری از طرح‌های سرمایه‌گذاری در ناحیه ناموجه قرار می‌گیرد. با کاهش تعداد طرح‌های موجه سرمایه‌گذاری، تولید و اشتغال کاهش می‌یابد و رونق از بازارهای کشور رخت برمی‌بندد.
ب- سایه بانک‌ها بر روی بازار سرمایه کشور سنگینی می‌کند: از یک طرف نگرانی‌های جاری از وضعیت نظام بانکی، به کاهش ارزش سهام صنعت بانکداری منجر می‌شود، و از طرف دیگر نگرانی از آینده بانک‌ها به فضای سرمایه‌گذاری در بورس آسیب می‌زند.
ج- با وجود محافظه‌کاری‌ای که باید در پیش‌بینی بازارهای مالی به خرج داد باید گفت تصویر بزرگ ارائه‌شده، بیش از حد واضح است. بازار سرمایه روی پایه بازار پول کشور قامت راست کرده است. عدم اصلاح وضع بانک‌ها به رکود قیمت سهام رشدی منجر می‌شود. قیمت سهام ارزشی البته در صورت رشد تورم افزایش می‌یابد. افزایشی که البته نه به دلیل افزایش بهره‌وری و نه به دلیل روشن شدن افق جریان‌های نقدی آتی آن شرکت‌ها، بلکه به دلیل کاهش ارزش پول ملی ایجاد می‌شود.
در طبقه‌بندی دارایی‌ها، سهام از جمله دارایی‌های ریسکی محسوب می‌شود. معمولاً در کشورهای مختلف در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری، ابهامات در مورد دولت آتی از یک طرف باعث افزایش ریسک‌گریزی بازیگران آن بازار می‌شود. با افزایش درجه ریسک‌گریزی بازیگران بازار، نرخ بازده موردنظر آنها افزایش می‌یابد، و در نتیجه سرمایه‌گذاران جریان‌های نقدی آتی شرکت‌ها را با نرخ‌های بزرگ‌تری تنزیل می‌کنند. این به معنی کاهش احتمالی ارزش سهام در آستانه انتخابات است. از طرف دیگر با نزدیک شدن به زمان انتخابات ریاست‌جمهوری هزینه‌فرصت سهامداران به دلیل انتظارات آنان از تقویت بازارهای موازی افزایش می‌یابد. با افزایش هزینه‌فرصت، سهامداران تمایل می‌یابند در قیمت‌های نسبتاً پایین‌تری سهام را خریداری کنند تا از این مجرا بتوانند هزینه‌فرصت افزایش‌یافته خود را جبران کنند. بنابراین چه از منظر ریسک‌گریزی و چه از منظر هزینه‌فرصت احتمالاً با نزدیک شدن به زمان انتخابات، شاخص سهام کاهش خواهد داشت. از دیدگاه دیگر می‌توان گفت سهامداران احتمالاً دو پیامد ثبات یا افزایش عدم اطمینان سیاسی را برای انتخابات ریاست‌جمهوری متصورند. بر این اساس آنها اختیار
می‌یابند پیش از موعد انتخابات سهام خود را بفروشند و در مورد خرید مجدد آن سهام پس از انتخابات تصمیم‌گیری کنند. این اختیار ارزشمند است و سهامداران علاقه دارند پیش از انقضای آن (موعد انتخابات) آن را اعمال کنند. اعمال این اختیاربه‌معنی فروش فراگیر موجودی سهام و در نهایت کاهش قیمت سهام است. در بلندمدت آینده بازار سهام به‌شدت به دو نرخ کلیدی تورم و ارز وابسته است. چنانچه تورم افسارگسیخته‌ای حادث شود، یا به هر ترتیب نرخ برابری ارزها در مقابل ریال افزایش یابد، سهام رشدی متناسباً با کاهش ارزش و سهام ارزشی بورس تهران با افزایش ارزش مواجه خواهد شد.
4- بازار مسکن
الف- مهم‌ترین متقاضیان مسکن خانوارها هستند، و بر این اساس، آمارهای مربوط به وضعیت جمعیت‌شناختی و اقتصادی خانوارها به‌طور عمده تعیین‌کننده نیروهای طرف تقاضای بازار مسکن است. بر اساس متغیرهایی نظیر جمعیت، هرم سنی، آمار ازدواج، طلاق، بعد خانوارها و... وزارت راه و شهرسازی برآورد کرده که کشور طی 10 سال آینده به تعداد 10 میلیون واحد مسکونی نیازمند است. این مقدار تقاضا برای رونق بازار مسکن بسی بیش از حد نیاز است، اما این تقاضا، فقط تقاضای بالقوه است. برای قضاوت در مورد تقاضای موثر باید وضعیت اقتصادی خانوارها را بررسی کنیم.
ب- از یک طرف در سال‌های اخیر اقتصاد کشور دچار رکود تورمی بوده است. این رکود تورمی فشار مضاعفی را هم از بابت افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و هم از بابت کاهش درآمدها، بر قدرت خرید خانوارها وارد کرده است. علائم کاهش قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن مشهود است. به‌عنوان مثال، در طرح «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» که تا سقف 160 میلیون تومان تسهیلات رهنی در اختیار زوجین خانه‌اولی قرار می‌دهد، تنها حدود 30 هزار نفر ثبت‌نام کرده‌اند که بسیار پایین‌تر از میزان مورد انتظار بود. با وجود اینکه طرح یادشده فرصت منحصربه فردی را برای خانه‌دارشدن در اختیار زوجین قرار می‌دهد، بسیاری از آنها قادر نیستند جهت دریافت تسهیلات، مبالغ پیش‌پرداخت نه‌چندان بزرگی را نزد بانک‌ها سپرده کنند. از طرف دیگر به دلیل مسائل عمده نظام بانکی کشور که غالباً از محل افزایش سطح دارایی‌های نقدنشو و مطالبات مشکوک‌الوصول ایجاد شده است، کارکرد بانک‌ها به‌عنوان مهم‌ترین نهادهای تامین مالی کشور دچار اخلال شده است. در حال حاضر اغلب بانک‌ها قادر نیستند نقش خود را در تامین منابع مالی مورد نیاز و تحریک تقاضای بازار مسکن ایفا کنند. بر این اساس می‌توان
گفت با وجود اینکه تقاضای بالقوه بسیار بزرگی در بخش مسکن برآورد شده است، از یک طرف به دلیل کاهش عمده قدرت خرید خانوارها و از طرف دیگر به دلیل نارسایی‌های عمده نظام بانکی در تامین مالی طرف تقاضای مسکن، چشم‌انداز تقاضای موثر واحدهای مسکونی چنگی به دل نمی‌زد.
ج- اما در سمت عرضه واحدهای مسکونی، شرایط ویژه‌ای به چشم می‌خورد. طی سال‌های گذشته بازیگران بزرگ بازار املاک و مستغلات از جمله بانک‌ها، موسسات اعتباری، مجموعه‌های بزرگ دولتی و شبه‌دولتی در اندازه‌های بزرگی در طرح‌های ساخت‌وساز واحدهای مسکونی، اداری و تجاری سرمایه‌گذاری کرده‌اند. علاوه بر این، در این سال‌ها بخش قابل‌توجهی از وثایق ملکی در اثر نکول وام‌گیرندگان به بانک‌ها و موسسات اعتباری واگذار شده است. در اثر رکود سال‌های اخیر بازار مسکن این دارایی‌های ملکی به دارایی‌های غیرمولد و نقدنشویی مبدل شده‌اند، که علی‌الخصوص بانک‌ها را در معرض فشارهای جدی نقدینگی قرار داده‌اند. همچنین بانک مرکزی بانک‌ها را ملزم کرده برای بهبود وضعیت نقدینگی خود بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری‌های خود را واگذار کنند. این عوامل روی هم بزرگ‌ترین بازیگران بازار ملک را به بزرگ‌ترین عرضه‌کنندگان آن بازار بدل کرده است. آنها درصددند در اولین فرصت، چوب حراج به دارایی‌های ملکی خود بزنند. بنابراین، در حالی که بازار مسکن با تقاضای موثر نویدبخشی مواجه نیست، عرضه‌کنندگان بزرگی برای فروش املاک و مستغلات خود صف کشیده‌اند. صرف‌نظر از
آمارهایی که از خالی بودن تعداد نسبتاً زیادی مسکن در کلانشهرهای کشور حکایت دارد، حجم بزرگ واحدهای مسکونی آماده فروش بازیگران بزرگ یادشده در برابر تقاضای موثر نه‌چندان امیدبخش خانوارها، فرصت خروج از دوران رکود را در کوتاه‌مدت از بازار مسکن ربوده است.
د- بنابراین از یک طرف به دلیل نبود تقاضای موثر و از طرف دیگر به دلیل حضور عرضه‌کنندگان بزرگ در بازار مسکن، آینده پررونقی را نمی‌توان برای بازار مسکن متصور بود.
بازارهای کالایی و از جمله بازار مسکن در مقابل عدم اطمینان عموماً روندی افزایشی در پیش می‌گیرند. عدم اطمینان‌های سیاسی و از جمله نگرانی‌های بازیگران بازار مسکن در مورد انتخابات هم از بابت سطح ریسک‌گریزی و هم از بابت هزینه‌فرصت به افزایش نسبی سطح معاملات در این بازار کمک می‌کند. با افزایش میزان ریسک‌گریزی سرمایه‌گذاران، آنها تمایل می‌یابند برای حفظ ارزش دارایی‌های خود از دارایی‌های مالی (از جمله اوراق بهادار، پول، سپرده بانکی و...) به دارایی‌های واقعی (مانند ملک) تغییر وضعیت دهند. همچنین با کاهش مورد انتظار هزینه‌فرصت بازارهای رقیب (مانند بازار سهام)، تمایل سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات افزایش می‌یابد.
این تحلیل از دیدگاه اختیار معامله نیز قابل بررسی است. انتظار می‌رود با افزایش عدم اطمینان‌های سیاسی ارزش پول ملی در مقابل کالا و خدمات به‌طور متوسط کاهش یابد. بازیگران بازار مسکن اختیار دارند پیش از انتخابات، ملک خریداری کنند. پس از انتخابات آنها یا از مزایای افزایش قیمت احتمالی ناشی از افزایش عدم اطمینان بهره‌مند می‌شوند یا در صورت ثبات محیط سیاسی کشور، با ضرری محدود از موقعیت خرید خود خارج شوند. با این استدلال و با فرض ثبات سایر شرایط حداقل می‌توان گفت بازار مسکن در دوران پیش از انتخابات افزایش نسبی حجم معاملات و قیمت‌ها را تجربه خواهند کرد.
دیدگاه تان را بنویسید