تاریخ انتشار:
زیر و بم بازگشت لیزینگ‌ها به بازار مسکن
چراغ سبز به لیزینگ‌ها
بعد از گذشت سال‌ها بحثو بررسی در رابطه با ورود لیزینگ‌ها به بازار مسکن، با موافقت شورای پول و اعتبار مجوز ورود لیزینگ‌ها به بخش مسکن صادر شده است. البته طبق این مجوز تنها لیزینگ‌های غیربانکی می‌توانند به بخش مسکن ورود پیدا کنند.
روح‌الله جراحی / تحلیلگر اقتصادی
بعد از گذشت سال‌ها بحث و بررسی در رابطه با ورود لیزینگ‌ها به بازار مسکن، با موافقت شورای پول و اعتبار مجوز ورود لیزینگ‌ها به بخش مسکن صادر شده است. البته طبق این مجوز تنها لیزینگ‌های غیربانکی می‌توانند به بخش مسکن ورود پیدا کنند. قبل از رسیدگی به جزئیات این موضوع به دلایل ایجاد رکود اخیر در بخش مسکن می‌پردازیم.
بازار مسکن پس از طی دوره رونق در سال‌های 1390 و 1391، از اواسط سال 1392 وارد دوره رکود شده و در سال‌های 1393 و 1394 بیشترین عمق رکود را تجربه کرده است. دلایل ایجاد رکود اخیر در بخش مسکن را می‌توان به دو بخش عوامل درون و بیرون بخشی تقسیم کرد. عمده عوامل برون‌بخشی ایجاد رکود در بخش مسکن مشتمل بر:
1- حاکمیت رکود در کل اقتصاد کشور به دلیل تحریم‌های اقتصادی و بین‌المللی و کاهش صادرات و قیمت نفت و به تبع آن کاهش درآمد خانوار و گسترش بیکاری،
2- بالا بودن نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی به خصوص در سال 1394 و ادامه آن در سال 1395 و به تبع آن کاهش توان و تمایل خانوار (به دلیل بالا بودن هزینه فرصت پول و هزینه تامین مالی)،
1- حاکمیت رکود در کل اقتصاد کشور به دلیل تحریم‌های اقتصادی و بین‌المللی و کاهش صادرات و قیمت نفت و به تبع آن کاهش درآمد خانوار و گسترش بیکاری،
2- بالا بودن نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی به خصوص در سال 1394 و ادامه آن در سال 1395 و به تبع آن کاهش توان و تمایل خانوار (به دلیل بالا بودن هزینه فرصت پول و هزینه تامین مالی)،
3- به تعویق انداختن تقاضا توسط خانوار، در تمامی بخش‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن به منظور حصول اطمینان از نتایج هسته‌ای
4- وقوع شوک در بازار ارز و افزایش تورم عمومی در سال 1391 و 1392 و به تبع آن افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز قیمت مسکن و کاهش توان ساخت‌وساز و خرید مسکن، است.
اصلی‌ترین عوامل درون‌بخشی ایجاد رکود مسکن نیز شامل:
1- رونق وافر مسکن در سال‌های 1390 تا 1391، عرضه حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در سال‌های اخیر، عدم امکان فروش مناسب این واحدها به دلیل افزایش قیمت مسکن در سال‌های 1391 و 1392، کاهش قدرت خرید خانوارها و به تعویق انداختن تقاضای مسکن توسط خانوارها به دلیل پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن،
2- عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن (ساخت واحدهای مسکونی لوکس و با مساحت بالا و وجود تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک به دلیل عدم تمکن مالی خانوارها)
3- نبود انگیزه کافی در سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وساز مسکن به دلیل پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن و بالا بودن هزینه فرصت و تامین پول ناشی از بالا بودن نرخ سود بانکی است.
در خصوص عوامل محرک برای ورود فعالان جدید به بازار اعطای اعتبار املاک و مستغلات، رشد بازار املاک و مستغلات و در نتیجه خشنودی فعالان اصلی عواملی تعیین‌کننده هستند که افراد را به ورود به این بازار ترغیب می‌کنند. ورود به صنعت می‌تواند در مقیاس کوچک انجام شود که به معنی فقدان موانع جدی بر سر راه شرکت‌های جدید خواهد بود. از طرف دیگر، تازه‌واردان می‌توانند با همان شرایط اعطای اعتبار فعالان حاضر در بازار (به لحاظ مبلغ، مدت، نرخ سود و سایر شرایط اعطای اعتبار)، فعالیت خود را آغاز کنند. با توجه به دستورالعمل جدید و صدور مجوز ورود شرکت‌های لیزینگ غیربانکی به بخش اعطای تسهیلات، تعداد بازیگران اضافه‌شده از کل شرکت‌های لیزینگ 30 درصد هستند، چراکه تعداد شرکت‌های لیزینگ بانکی و وابسته به خودروساز حدود 70 درصد بوده و از این تعداد، لیزینگ‌های خودروساز به خاطر اساسنامه و ماموریت اصلی (لیزینگ کمک به فروش خودروساز)، در بخش مسکن ورود پیدا نمی‌کنند و بنابراین از 29 شرکت لیزینگ که در حال حاضر مجوز لیزینگ از بانک مرکزی دارند کمتر از 10 شرکت لیزینگ می‌توانند در بخش اعطای تسهیلات در زمینه مسکن فعالیت کنند (البته لیزینگ‌های وابسته به خودروساز هم در صورت موافقت سهامداران، بورس، اصلاحات اساسنامه و همچنین تغییرات فرآیندهای داخلی می‌توانند به این بازار وارد شوند که این امر مستلزم زمان زیاد و تامین مالی این شرکت‌هاست).
4- وقوع شوک در بازار ارز و افزایش تورم عمومی در سال 1391 و 1392 و به تبع آن افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز قیمت مسکن و کاهش توان ساخت‌وساز و خرید مسکن، است.
اصلی‌ترین عوامل درون‌بخشی ایجاد رکود مسکن نیز شامل:
1- رونق وافر مسکن در سال‌های 1390 تا 1391، عرضه حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در سال‌های اخیر، عدم امکان فروش مناسب این واحدها به دلیل افزایش قیمت مسکن در سال‌های 1391 و 1392، کاهش قدرت خرید خانوارها و به تعویق انداختن تقاضای مسکن توسط خانوارها به دلیل پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن،
2- عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن (ساخت واحدهای مسکونی لوکس و با مساحت بالا و وجود تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک به دلیل عدم تمکن مالی خانوارها)
3- نبود انگیزه کافی در سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وساز مسکن به دلیل پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن و بالا بودن هزینه فرصت و تامین پول ناشی از بالا بودن نرخ سود بانکی است.
در خصوص عوامل محرک برای ورود فعالان جدید به بازار اعطای اعتبار املاک و مستغلات، رشد بازار املاک و مستغلات و در نتیجه خشنودی فعالان اصلی عواملی تعیین‌کننده هستند که افراد را به ورود به این بازار ترغیب می‌کنند. ورود به صنعت می‌تواند در مقیاس کوچک انجام شود که به معنی فقدان موانع جدی بر سر راه شرکت‌های جدید خواهد بود. از طرف دیگر، تازه‌واردان می‌توانند با همان شرایط اعطای اعتبار فعالان حاضر در بازار (به لحاظ مبلغ، مدت، نرخ سود و سایر شرایط اعطای اعتبار)، فعالیت خود را آغاز کنند. با توجه به دستورالعمل جدید و صدور مجوز ورود شرکت‌های لیزینگ غیربانکی به بخش اعطای تسهیلات، تعداد بازیگران اضافه‌شده از کل شرکت‌های لیزینگ 30 درصد هستند، چراکه تعداد شرکت‌های لیزینگ بانکی و وابسته به خودروساز حدود 70 درصد بوده و از این تعداد، لیزینگ‌های خودروساز به خاطر اساسنامه و ماموریت اصلی (لیزینگ کمک به فروش خودروساز)، در بخش مسکن ورود پیدا نمی‌کنند و بنابراین از 29 شرکت لیزینگ که در حال حاضر مجوز لیزینگ از بانک مرکزی دارند کمتر از 10 شرکت لیزینگ می‌توانند در بخش اعطای تسهیلات در زمینه مسکن فعالیت کنند (البته لیزینگ‌های وابسته به خودروساز هم در صورت موافقت سهامداران، بورس، اصلاحات اساسنامه و همچنین تغییرات فرآیندهای داخلی می‌توانند به این بازار وارد شوند که این امر مستلزم زمان زیاد و تامین مالی این شرکت‌هاست).
مدل‌های وابستگی مالکیتی شرکت‌های لیزینگ
شرکت‌های لیزینگ از لحاظ نوع وابستگی مالکیتی به سه گروه طبقه‌بندی می‌شوند.
الف- شرکت‌های لیزینگ بانکی: این گروه از شرکت‌ها در مالکیت و کنترل بانک‌ها اعم از خصوصی یا دولتی هستند. لیزینگ صنعت و معدن و لیزینگ آتیه الوند (وابسته به بانک صنعت و معدن)، لیزینگ ایران (وابسته به بانک تجارت) و واسپاری ملت (وابسته به بانک ملت)، لیزینگ پارسیان (وابسته به بانک پارسیان)، سپهر صادرات (وابسته به بانک صادرات) و... در این گروه قرار دارند. این شرکت‌ها در دوره اخیر تکمیل‌کننده زنجیره خدمات بانکی شرکت مادر هستند.
ب- شرکت‌های لیزینگ وابسته: این شرکت‌ها در مالکیت و کنترل تولیدکنندگان یا توزیع‌کنندگان دارایی‌های مورد اجاره قرار دارند. هدف اصلی از ایجـاد این شرکت‌های لیزینگ کمک به فروش محصولات شرکت مادر است. شرکت‌های لیزینگ ایران‌خودرو و رایان سایپا و... در این گروه قرار دارند.
ج- شرکت‌های لیزینگ مستقل: این شرکت‌ها به عنوان شرکت‌های لیزینگ مستقل عمل می‌کنند و عملیات لیزینگ آنها متاثر از فعالیت‌های شرکت مادر یا سهامداران عمده نیست همانند شرکت لیزینگ جامع سینا، شرکت لیزینگ مشرق زمین و... .
شرکت‌های لیزینگ بانکی و وابسته از لحاظ تامین منابع مالی مشکلات کمتری نسبت به لیزینگ‌های مستقل دارند. ولی این شرکت‌ها نیز دسترسی نامحدود به منابع مالی ندارند. به نظر می‌رسد یکی از مشکلات شرکت‌های لیزینگ چه بانکی و غیربانکی و وابسته به خودروساز تامین مالی و هزینه تامین مالی آنهاست که برای حل این معضل یکی از راهکارها را می‌توان بهره‌برداری از روش لیزینگ عاملیت پیشنهاد کرد.
قراردادهای عاملیت با سازندگان املاک و مستغلات
مشکلات شرکت‌های لیزینگ در سایر کشورها در تامین منابع مالی کافی موجب نوآوری‌هایی شده است. این نوآوری‌ها شامل عقد قراردادهای عاملیت با سازندگان املاک و مستغلات و انبوه‌سازان و دارندگان منابع مالی نظیر بیمه‌ها، صندوق‌های بازنشستگی و بانک‌هاست. این نوع قراردادها عملاً شرکت‌های لیزینگ را وارد نوع خاصی از عملیات فاکتورینگ (عاملیت) می‌کند. طبق این روش دارایی‌های مورد اجاره در تملک شرکت‌های لیزینگ قرار می‌گیرد. بخشی از ارزش دارایی از مستاجرین به‌عنوان پیش‌دریافت در زمان انعقاد قرارداد اخذ می‌شود و بقیه منابع نیز توسط سازنده املاک تامین می‌شود. شرکت‌های لیزینگ می‌توانند قراردادهایی با شرکت‌های سازنده و انبوه‌ساز یا حتی هلدینگ‌های وابسته به مسکن و شهرسازی برای کمک به فروش پروژه‌های آنها منعقد کنند. این امکان وجود دارد که به جای عاملیت صرف، بخشی از منابع تسهیلات اعطایی به مشتریان ازطریق لیزینگ تامین شود.
روش اجرایی عاملیت
در این روش شرکت‌های لیزینگ با انبوه‌سازان و سازندگان املاک، تفاهمنامه‌ای را امضا می‌کنند و عملیات لیزینگ و وصول اقساط از طریق لیزینگ انجام‌شده و بین لیزینگ و مشتری قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد شده و املاک در پایان قرارداد و پس از پرداخت کلیه اقساط به نام مشتری انتقال داده خواهد شد.
به طور کلی سه محرک اصلی در کسب‌وکار یک شرکت لیزینگ وجود دارد که لازم است بین آنها تعادل و توازن منطقی و معقولی ایجاد شود. این محرک‌ها عبارتند از: سودآوری، زیرساخت‌های عملیاتی و مدیریت ریسک. که با روش‌های صحیح و برنامه‌ریزی هر سه محرک می‌تواند به نفع مشتریان، سازندگان و شرکت‌های لیزینگ برقرار شود.
ملاحظه کردیم که صنعت لیزینگ در جهان و ایران نقش زیادی را در اقتصاد کشور می‌تواند بر عهده داشته باشد و در صورت تامین مالی منطقی و ارزان، شرکت‌های لیزینگ پتانسیل و ظرفیت خوبی برای تخصیص منابع دارند و در صورتی که تامین مالی از طریق عاملیت انجام شود مزایای ویژه‌ای هم برای لیزینگ‌ها و هم برای سازندگان و انبوه‌سازان خواهد داشت و روش تامین مالی عاملیت، ضمن اینکه باعث می‌شود چرخه تولید و بازار مسکن حرکت داشته باشد، سبب ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری جدید برای انبوه‌سازان شده و چرخه اعتبارات بانک‌ها را هم به گردش درمی‌آورد و تاثیرات اقتصادی و اجتماعی فراوانی به همراه خواهد داشت.
بنابراین پیشنهاد می‌شود در راستای رونق بخشیدن به بازار مسکن از توانمندی‌های کلیه شرکت‌های لیزینگ با مجوز از جمله لیزینگ‌های بانکی و لیزینگ‌های غیربانکی استفاده شده و جهت تسهیل در شرایط واگذاری، اعطای تسهیلات و نیز تامین مالی شرکت‌ها در صورت امکان ترتیبی اتخاذ شود تا از سایر روش‌های لیزینگ از جمله لیزینگ عملیاتی، لیزینگ عاملیت، لیزینگ سندیکایی، لیزینگ اهرمی، لیزینگ مشارکتی و... در چارچوب قوانین و مقررات مربوطه نیز بهره‌برداری شود.
دیدگاه تان را بنویسید