بازاری رو به صعود

سیاوش محمدپور /دانشجوی دکترای اقتصاد

ویلا (Villa) در اصل یک کلمه فرانسوی است و به ساختمانی گفته می‌شود که در تعریف امروزی از چهار طرف به بیرون نما داشته باشد و معمولاً آن را در اطراف شهرها یا در ییلاق‌ها می‌سازند. ساخت ویلاها از روم باستان شروع شد؛ در آن زمان ساختمان‌های ارزشمند افراد طبقه بالای اجتماع به صورت ویلا در محوطه‌ها یا باغ‌های وسیع ساخته می‌شدند. به نظر می‌رسد گذر زمان کاربرد ویلا را چندان تغییر نداده است و بعد از گذشت سال‌های طولانی، بیشترین کاربرد ویلا همچنان به قشر مرفه اختصاص دارد. ویلا به این دلیل که در کنار شهرهای بزرگ یا در مناطق خوش‌آب و هوا ساخته می‌شود، خانه اول افراد تلقی نمی‌شود و معمولاً از آن برای گذران تعطیلات یا استفاده از آب و هوای مناسب یک منطقه خاص استفاده می‌شود. در حال حاضر بیشتر خانه‌های ویلایی در مناطق اطراف تهران (مانند لواسانات) یا در شمال کشور در نزدیکی دریای خزر قرار دارند.
گرچه ممکن است میان بازار ویلا و بازار مسکن نکات مشترکی وجود داشته باشد، اما تمایزات زیادی میان این دو بازار وجود دارد. وجه تمایز اصلی این دو بازار این است که مسکن به عنوان یک نیاز اولیه تلقی می‌شود اما ویلا یک نیاز ثانویه است و صرفاً جنبه افزایش رفاه دارد و یک کالای لوکس تلقی می‌شود. شاید بتوان بازار مسکن را نیز به دو طبقه معمولی و لوکس تقسیم‌بندی کرد اما باید توجه داشت که وجه افتراق مسکن و ویلا در لوکس بودن آن نیست بلکه در کاربری آن است. در واقع همه افراد به مسکن نیاز دارند اما ویلا یک نیاز اساسی به شمار نمی‌رود.
با این تفاسیر به نظر می‌رسد عوامل موثر بر این دو بازار نیز متفاوت از هم باشند و عواملی که بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند، اثری بر بازار ویلا نداشته باشند. کما اینکه مشاهدات تجربی نیز این موضوع را تایید می‌کنند. در حالی که بازار مسکن کشور حدوداً از تابستان سال 1392، وارد فاز رکودی شده بود، بازار ویلا همچنان در رونق قرار داشت و به گفته مسوولان استان مازندران، بازار ویلا همچنان تا انتهای نیمه اول سال 1393 در رونق بوده است. در ادامه تلاش خواهد شد تحولات اخیر بازار مسکن و ویلا بر اساس عوامل موثر بر این بازارها توضیح داده شود و سپس بر اساس عوامل موثر بر بازار ویلا، وضعیت آتی این بازار پیش‌بینی شود.
جمعیت: در بازار مسکن متغیرهای جمعیتی یکی از اصلی‌ترین متغیرهای اثرگذار بر قیمت و تقاضای مسکن است، اما در بازار ویلا متغیرهای جمعیتی نمی‌تواند تاثیر چندانی بر تقاضای ویلا داشته باشد. به عبارت دیگر، تشکیل خانوارهای جدید و افزایش جمعیت لزوماً افزایش تقاضا در بازار ویلا را به همراه ندارد؛ دلیل آن نیز واضح است ویلا یک نیاز اساسی برای بشر به شمار نمی‌آید و از این‌رو افزایش جمعیت نمی‌تواند بازار ویلا را به اندازه بازار مسکن تحت تاثیر قرار دهد. در سال‌های اخیر رشد تعداد خانوارها روند کاهشی داشته است به طوری که تعداد خانوارهای تشکیل‌شده در مناطق شهری کشور در سال 1391، حدود 651 هزار خانوار بوده است که به 577 هزار خانوار در سال 1393 رسیده است. روند کاهشی تعداد خانوارها از سال 1391، در کنار رشد بی‌سابقه ساخت و ساز از سال 1391 تا 1393 یکی از دلایل اصلی شروع رکود در بازار مسکن در تابستان 1392 بود؛ اما همان‌طور که مشاهده می‌شود به‌رغم کاهش تعداد خانوارهای تشکیل‌شده و رکود در بازار مسکن، بازار ویلا تا نیمه سال 1393 در رونق بوده است. بنابراین می‌توان عنوان کرد که کاهش رشد خانوارها اثر چندانی بر رکود در بازار ویلا نداشته است و افزایش جمعیت در سال‌های آتی نیز نمی‌تواند اثر چندانی بر وضعیت این بازار داشته باشد و رونق را به این بازار بازگرداند.
رشد اقتصادی: شاید بتوان رشد اقتصادی را عاملی معرفی کرد که هم بازار مسکن و هم بازار ویلا را تحت تاثیر قرار می‌دهد. رشد اقتصادی افزایش درآمد سرانه و افزایش قدرت خرید را به همراه دارد و از این طریق می‌تواند بازار مسکن و ویلا را تحت تاثیر قرار دهد. از سال 1391 با آغاز رکود اقتصادی در کشور تا انتهای سال 1393، قدرت خرید مردم حدود 10 درصد کاهش یافته است که رقم قابل توجهی بوده و یکی از عوامل اصلی شکل‌گیری رکود در بازار مسکن است. با این تفاسیر سوالی که وجود دارد این است که اگر بازار ویلا نیز از رشد اقتصادی متاثر می‌شود، چرا در دوره‌ای که رشد اقتصادی منفی بوده است و درآمد سرانه کشور افت قابل ملاحظه‌ای را تجربه کرده است، بازار ویلا در رونق به سر می‌برده است؟ برای پاسخ به این سوال باید به وجه تمایز اصلی این دو بازار رجوع کرد و میان فعالان این دو بازار تمیز قائل شد. در بازار مسکن، فعالان بازار همه اقشار جامعه هستند و همه دهک‌های درآمدی در این بازار متقاضی هستند. اما در بازار ویلا اقشار مرفه اصلی‌ترین متقاضیان ویلا به شمار می‌آیند؛ به عبارت دیگر دهک‌های بالای درآمدی در این بازار حضور دارند و صرفاً تغییرات در درآمد این افراد می‌تواند بر بازار ویلا موثر باشد. روند ضریب جینی مناطق شهری کشور نشان می‌دهد نابرابری درآمدی پس از اجرای هدفمندسازی یارانه‌ها در سال 1389، اندکی بهبود یافته اما با بروز رکود و همزمانی تورم با رکود حاکم‌شده، توزیع درآمد مجدداً بدتر شده و سهم دهک‌های درآمدی بالا از درآمد ملی افزایش یافته است. به عبارت دیگر، در سال‌های رکود تورمی اخیر، به‌رغم کاهش در تولید ناخالص داخلی، درآمد دهک‌های بالا چندان تغییر نیافته و قدرت خرید این گروه همچنان حفظ شده است. این موضوع سبب شد تا با وجود شروع رکود در بازار مسکن، رونق در بازار ویلا همچنان ادامه داشته باشد. البته تداوم رکود در کشور نهایتاً دهک‌های درآمدی بالا را نیز تحت تاثیر قرار داد و از نیمه دوم سال 1393، بازار ویلا وارد فاز رکودی شد. در سال 1395، طبق پیش‌بینی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی رشد اقتصادی حدود پنج درصد خواهد بود. این موضوع بالطبع، افزایش قدرت خرید مردم را به همراه خواهد داشت. البته باید توجه داشت که همه اقشار جامعه و دهک‌های درآمدی از این رونق به صورت یکسان منتفع نخواهند شد؛ به عبارت دیگر انتظار بر این است که ابتدا صاحبان سرمایه که اغلب در دهک‌های بالای درآمدی قرار دارند از رونق حاصل‌شده منتفع شوند و سپس دیگر اقشار جامعه بتوانند از این رشد اقتصادی بهره‌مند شوند. به بیان دیگر، در سال‌های آتی احتمال شکل‌گیری رونق در بازار ویلا بیشتر از بازار مسکن است؛ بر این اساس انتظار می‌رود که بازار ویلا سریع‌تر از بازار مسکن از رکود خارج شود.
فعالیت‌های سفته‌بازی: بازار مسکن به دلیل بازدهی که در سال‌های گذشته داشته است، به صورت سنتی یکی از بازارهای دارایی محبوب در ایران است و معمولاً افراد تمایل دارند دارایی‌های خود را در شکل زمین یا مسکن نگهداری کنند و در زمان رونق به فروش برسانند. این موضوع باعث شده است که شدت رکود و رونق در این بازار بیشتر شود و طول دوره‌های رونق و رکود نیز افزایش یابد. در بازار ویلا نیز همانند بازار مسکن فعالیت‌های سفته‌بازی وجود دارد اما به دلیل تفاوت نقدشوندگی در این دو بازار حجم فعالیت‌های سفته‌بازی در آنها متفاوت است. مسکن خود یکی از دارایی‌هایی است که دارای نقدشوندگی پایین است اما در مقایسه با بازار ویلا می‌توان گفت دارای نقدشوندگی بالاتری است. نقدشوندگی بسیار پایین ویلا (به دلیل محدود بودن متقاضیان آن) سبب شده است که فعالیت‌های سفته‌بازی در این بازار به شدت بازار مسکن وجود نداشته باشد و از این‌رو رونق و رکود بازار ویلا معمولاً کوتاه‌تر از بازار مسکن است. بنابراین، انتظار می‌رود طول دوره رکود بازار ویلا کوتاه‌تر از بازار مسکن باشد و سریع‌تر از رکود خارج شود.

نتیجه‌گیری
آنچه در بالا مطرح شد مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر بازار ویلا بودند. مطمئناً تعداد متغیرهای اثرگذار بر این بازار بیش از آن چیزی است که در بالا اشاره شده است، اما می‌توان با کنار گذاشتن جزییات و تکیه بر متغیرهای اصلی، پیش‌بینی نسبتاً دقیقی از بازار ارائه کرد. بر اساس آنچه در بالا عنوان شد، انتظار می‌رود بازار ویلا در صورت تحقق رشد اقتصادی پنج‌درصدی در سال آتی و ادامه روند رشد مثبت در سال‌های 1396 و 1397 از اواخر سال 1395 دوره بهبود خود را آغاز کند و در سال 1396، روند صعودی خود را (پیش از بازار مسکن) آغاز کند.