یکی از مسیرهای احتمالی منابع بلوکه‌شده بازار زمین است
تغییر ناگهانی قیمت نداریم
قیمت زمین یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های تعیین‌کننده بر قیمت ملک در کشور است و از آنجا که مکانیسم قیمت‌گذاری هر کالایی در بازارهای رقابتی با عرضه و تقاضا تعیین می‌شود، قیمت زمین هم از این قاعده مستثنی نیست.
سلمان خادم‌المله / استاد دانشگاه و کارشناس بازار مسکن
قیمت زمین یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های تعیین‌کننده بر قیمت ملک در کشور است و از آنجا که مکانیسم قیمت‌گذاری هر کالایی در بازارهای رقابتی با عرضه و تقاضا تعیین می‌شود، قیمت زمین هم از این قاعده مستثنی نیست. در شرایط فعلی که بازارهای گوناگون به دلیل انتظار مردم از تعیین تکلیف وضعیت اقتصادی در کشور دچار ایست و رکود شده، بازار زمین نیز چنین رویه‌ای را دارد، زیرا حدود 18 ماه است که قیمت زمین تغییر جدی نکرده و حتی در برخی مناطق شاهد کاهش قیمت زمین نیز بوده‌ایم. به اصطلاح بازار سنتی کشور، شرایط «نخری» به بازار آمده است که این گفته به معنی آن است که مردم در اکثر بازارها (همچون بازار سرمایه) در رصد بازار و آینده هستند تا با دید بازتری خرید خود را انجام دهند این شرایط، وضعیت عدم خرید را رقم زده است. انتظار ایجاد‌شده در بازارهای متفاوت به واسطه رصد مذاکرات هسته‌ای و بررسی وضعیت توافق هسته‌ای است. شرایط عدم اطمینان در بازار وجود دارد.
در تحلیل وضعیت بازار زمین باید عوامل موثر بر عرضه و تقاضای آن را شناخت. عرضه و تقاضای بازار زمین مبتنی بر فاکتورهای تاثیرگذاری است که برای تحلیل قیمت و بازار زمین در وهله اول باید این فاکتورهای تاثیرگذار را بررسی کرد. به طور طبیعی یکی از ملاک‌هایی که بر قیمت زمین تاثیرگذار است شرایط، وضعیت و شاخص‌های کلی اقتصاد کشور است. بررسی آمارهای اقتصادی چند دهه گذشته نشان داده با افزایش درآمدهای نفتی (با یک وقفه زمانی کوتاه) تقاضا برای ساخت و ساز و به تبع آن قیمت زمین، افزایش می‌یابد. پس یکی از مولفه‌های تاثیرگذار بر این بازار قیمت نفت (و درآمد حاصل از فروش آن) است که معمولاً هر چه قیمت نفت (و درآمد حاصل از فروش آن) بالاتر باشد تقاضا در بخش زمین بیشتر خواهد بود.
در حال حاضر شاخص‌های اقتصادی کشور به واسطه وابستگی اقتصاد کشور به مذاکرات هسته‌ای و تحریم‌ها و همچنین اثرگذاری این متغیر بر منبع اصلی درآمد کشور بر قیمت نفت (و درآمد حاصل از فروش نفت)، و وجود ابهام در این متغیرها، در وضعیت به نسبت مبهمی به سر می‌برد (حتی در صورت کسب نتایج مثبت از مذاکرات، پیش‌بینی کاهش قیمت نفت نسبت به قیمت‌های جاری و کاهش درآمدهای نفتی احتمال بالایی دارد).
البته باید توجه داشت، در صورت برداشته شدن تحریم‌ها (در میان‌مدت) و احتمال گسترش سرمایه‌گذاری در صنعت (با حضور سرمایه‌گذار داخلی و خارجی)، عرضه و تقاضا و بازار زمین نیز تحت تاثیر قرار گیرد. کما اینکه در سال‌های گذشته، ورود صنعت خودروسازی در یک منطقه کویری باعث شد قیمت زمین‌های آن منطقه افزایش قابل توجهی داشته باشد و در اصطلاح زمین‌های منطقه مدنظر دارای مرغوبیت خاصی شود، از سوی دیگر برخی مناطق رفته‌رفته شاهد تجمیع صنایع بود که این موضوع نیز قیمت زمین‌های برخی از مناطق کشور را که صنعت و کسب و کار را در دل خود جای داده بود با افزایش قابل قبولی مواجه کرد. حال با توجه به تجربه گذشته که توسعه صنعت موجب رونق بازار زمین می‌شود می‌توان گفت با ورود سرمایه‌های خارجی، سرمایه‌های ایرانیان مقیم خارج، آزادسازی سرمایه‌های بلوکه‌شده و پیشرفت تکنولوژی عرضه و تقاضا در بازار زمین دستخوش تغییر خواهد شد و این مساله تقویت این بازار را به همراه دارد، اما نباید غافل شد که توافق هسته‌ای در آغاز مسیر است و به طور میانگین دو سال زمان برای رفع مشکلات و چرخش وضعیت اقتصادی در کشور زمان نیاز است.
مقایسه بازار زمین با بازارهای موازی
به‌علاوه وضعیت بازارهای موازی (و وجود رونق و رکود در آنها) مانند بازار ارز، بورس، طلا و نرخ سود بانکی نیز یکی از متغیرهای تاثیرگذار است. به نحوی که در صورت وجود رونق در این بازارها احتمال خروج منابع از بازار زمین و ورود به این بازارهای موازی بالاست. بررسی وضعیت بازارهای رقیب نشان می‌دهد با توجه به وضعیت کلان اقتصاد کشور و با توجه به سیاست‌های دولت یازدهم، احتمال نوسانات شدید و سفته‌بازی در این بازارها پایین است (و حتی احتمال کاهش نرخ سود بانکی نیز وجود دارد) و این موضوع باعث می‌شود پول و سرمایه از بازار زمین برای سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی خارج نشود. بنابراین در صورتی که پیش‌بینی‌ها از وضعیت بازارهای رقیب صحت داشته باشد، در این متغیر کلیدی هم انتظار تغییر جدی را نخواهیم داشت. با توجه به این مسائل می‌توان گفت عوامل اصلی تحریک‌کننده تقاضا قدرت چندانی برای تغییر وضعیت موجود و اثرگذاری بر قیمت زمین در آینده نزدیک را ندارند. البته با کاهش جدی نرخ سود بانکی که در چند وقت اخیر اخبار ضد و نقیضی در این رابطه منتشر شده، احتمال حرکت منابع
بلوکه‌شده در بانک‌ها به سوی بازار زمین وجود دارد و البته باید تاکید شود که تنها مسیر پول‌های بلوکه‌شده زمین نخواهد بود بلکه یکی از مسیرهای احتمالی این منابع بازار زمین است.
از دیگر عوامل اثرگذار بر بازار زمین، که این‌روزها از اهمیت زیادی برخوردار شده و احتمال اینکه قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهد، موضوع ورود بانک‌ها در چند سال گذشته به بازار ملک و الزام خروج آنها (توسط دولت و بانک مرکزی) از این بازار در آینده نزدیک است. اینکه این موضوع چقدر اجرایی باشد، بحث دیگری است، لیکن در صورت تحقق این امر بازار ملک از این تغییر به احتمال خیلی زیاد تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. بانک‌ها در چند سال گذشته به دلیل برخی مسائل به بنگاه‌داری روی آوردند که در درون آن موضوع خرید زمین برای ساخت و ساز بسیار مشهود بود و این موضوع سطح تقاضا و به تبع آن قیمت را در بازار زمین با تغییراتی مواجه کرد. الزام عرضه املاک مازاد و زمین‌های بانک‌ها در بازار فشار مضاعفی را بر بخش عرضه وارد می‌کند که می‌تواند این بازار را تحت تاثیر قرار دهد و باید برای آن برنامه مناسبی همچون تبدیل املاک به اوراق بهادار (در قالب صندوق املاک و مستغلات، صندوق‌های زمین و ساختمان و...) تدارک دید.
عوامل اثرگذار در قیمت زمین
یکی دیگر از مولفه‌های تاثیرگذار بر قیمت زمین، عامل تراکم است. تراکم به معنی حد مجاز ساخت و ساز که رابطه مستقیم با قیمت زمین دارد و عمده عوامل اثرگذار بر آن سیاست‌های شهرداری و در کل مدیریت شهری است. در حال حاضر تراکم‌فروشی از منابع اصلی درآمد شهرداری است (البته در چند سال اخیر بحث تقویت درآمدهای پایدار شهری در اولویت قرار گرفته که به نوبه خود می‌تواند بر قیمت زمین اثرگذار باشد). طبیعتاً مدیریت شهری (خصوصاً ابر‌شهری مثل تهران) نیاز به منابع درآمدی مستمر و پایدار متناسب با اندازه خود دارد.
از آنجا که تاکنون منبع اصلی درآمد شهری از محل فروش تراکم بوده، و تاکنون کسب درآمد از سایر سرفصل‌های درآمدی در شهرداری رقم قابل توجهی نبوده (که بتواند از پس هزینه‌های کلانشهری مثل تهران برآید) و از طرف دیگر به دلیل رکود در بازار ملک، ساخت و ساز به شدت کاهش یافته و منبع اصلی درآمد شهری با کاهش شدید مواجه شده، احتمال کاهش در این عامل تاثیرگذار که رابطه معکوس با قیمت زمین دارد، پایین ارزیابی می‌شود.
حتی در صورتی که سایر تعهدات شهرداری (خصوصاً طلب شهرداری از دولت بابت سهم شهرداری از مالیات بر ارزش افزوده) محقق نشود، ممکن است با افزایش نرخ تراکم و سایر عوارضی که شهرداری دریافت می‌کند، باشیم که به طور طبیعی در این صورت و میل و علاقه برای ساخت و ساز (که بر عرضه زمین تاثیرگذار است) کاهش پیدا می‌کند.
از دیگر عوامل اثرگذار بر قیمت زمین، خانه‌های فروش‌نرفته و به اصطلاح مازاد عرضه است. اگر نگاه دقیقی در سطح شهر تهران به آپارتمان‌های تازه‌ساز داشته باشیم شاهد حجم قابل توجهی مسکن خالی در این استان پر‌تقاضا هستیم که برخی کارشناسان بر این باورند که این موضوع عاملی خواهد بود تا بازار زمین دچار افول شود که این نظر، نظر کاملاً درستی است اگر طبق قوانین اقتصادی و معیار عرضه و تقاضا این موضوع مورد بررسی قرار گیرد در خواهیم یافت که مازاد عرضه بر میزان بازار تاثیرگذار است.
همچنین مباحثی مانند زمین‌خواری (که پرونده آن این‌روزها داغ است) و بیشتر بار روانی در افکار عمومی دارد (تا اثر واقعی)، نیز بر این بازار موثر است. لیکن باید توجه داشت که نباید این مسائل را به اثرگذاری بر کل بازار زمین بسط داد، زیرا قدرت مولفه‌های اصلی موثر بر عرضه و تقاضا، فارغ از این مسائل کار خود را پیش می‌برد، و این‌گونه موارد منشاء اثر جدی تلقی نمی‌شود.
از دیگر عوامل اثرگذار بر قیمت زمین، دسترسی به امکانات است. طبیعتاً زمین‌هایی با دسترسی به امکانات ضروری (امکانات حمل و نقل، امکانات بهداشتی، امکانات آموزشی و....) و امکانات رفاهی-تفریحی نسبت به زمین‌هایی با موقعیت پایین‌تر از تقاضای بالاتری برخوردار خواهند بود.
مولفه‌های حیاتی مانند جمعیت بیش از حد متراکم، ترافیک شدید در حمل و نقل شهری، آلودگی زیست‌محیطی در شهرهای بزرگ (خصوصاً شهر تهران) و از همه مهم‌تر دسترسی به آب از عوامل تاثیرگذار بر قیمت زمین است. آنچه در میان‌مدت و بلندمدت در قیمت زمین در ایران بیشترین تاثیرگذاری را خواهد داشت، دسترسی و نزدیکی به آب است.
از آنجا که بحران کم‌آبی به شدت کشور را تهدید می‌کند (و از طرف دیگر سیاست‌های دولت فعلی که به دنبال تحریک تقاضا و عرضه با افزایش تسهیلات ساخت و خرید است و اثر این سیاست‌ها در شهرهای بزرگ به دلیل بالا بودن قیمت ملک پایین و در شهرهای کوچک نسبتاً اثرگذار است)، اولویت اصلی در رشد قیمت زمین با مناطقی خواهد بود که فاصله نزدیک به شهرهای بزرگ داشته و در عین حال دسترسی به آب در آنها راحت‌تر باشد. در کنار زمین‌های موجود در شهرهای بزرگ، زمین‌های ویلایی در شهرستان‌ها و مناطق خوش‌آب و هوا نیز برای خود بازار خاصی دارد که با توجه به شرایط اقتصادی و سبک زندگی مردم پیش‌بینی می‌شود زمین‌های ویلایی در مناطق خوش‌آب و هوا (ییلاق‌های اطراف تهران و استان البرز و شهرهای شمالی کشور، با محوریت دسترسی به آب بیشتر و نزدیکی به تهران) زمینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری داشته باشد و اگر بخواهیم با زمین‌های تهران که دارای طرح‌های تقویتی برای بخش تقاضاست، بررسی کنیم بازار زمین‌های شهرستان به خصوص شهرهای شمالی کشور شرایط بهتری را تجربه می‌کنند و به نظر می‌رسد در حال حاضر زمان خرید زمین‌های مناطق شهرستانی خوش‌آب و هواست و پیش‌بینی می‌شود در
میان‌مدت، بازار عرضه و تقاضا با توجه به شرایط حال بازار زمین، در شهرهای کوچک و خوش‌آب و هوا شرایط بهتری را نسبت به شهرهای بزرگ داشته باشد.
به‌علاوه، فارغ از مسائل اقتصادی مسائل اجتماعی به صورت مستقیم و غیرمستقیم بر قیمت زمین تاثیرگذار است. مواردی مانند تغییر سبک زندگی در جامعه شهری، اصالت بافت جمعیتی، تعداد خانوارهای مستقر، طبقات اجتماعی و میزان پراکندگی خانوارها در تعیین قیمت زمین تعیین‌کننده است، که خود بررسی مفصلی را در این حوزه می‌طلبد. تغییر سبک زندگی در جامعه شهری (و به خصوص شهر تهران که از شکل شهر سنتی به شهر مدرن در حال تغییر است) در حال حاضر به سمتی رفته است که به دنبال آن است تا تمام نیازهای خود را به صورت یکباره رفع کند از این‌رو تعداد بسیاری مجتمع خدماتی رفاهی در قامت مال‌ها و هایپرمارکت‌ها راه‌اندازی شده‌اند، این مجتمع‌ها با جانمایی خاص به خود که دسترسی آسان با فضای بسیار در کنار آنها در مناطق خاصی که مد نظر صاحبان سرمایه است راه‌اندازی می‌شود، تا حد قابل توجهی بر بافت منطقه‌ای که مرکز در آن وجود دارد، تاثیرگذار است. این مطلب در حالی مطرح می‌شود که در مناطق مختلف کشور مراکز متفاوتی راه‌اندازی شده یا در دست راه‌اندازی است، از این موارد می‌توان به مراکز غرب تهران، شهرستان‌های نزدیک شهر مشهد و فاصله میان دو شهر اصلی اشاره کرد.
همچنان در مورد هایپرمارکت‌ها می‌توان گفت برخی از این پروژه‌ها خود همانند شهری کوچک می‌مانند و در شهرهای بزرگ مانند تهران نیاز به چنین مارکت‌ها، نمایشگاه‌ها و فضاهای تفریحی وجود دارد که با راه‌اندازی این‌گونه امکانات، امکانات در تمام شهر و اطراف آن پخش خواهد شد که در ذات این موضوع قیمت زمین و املاک در تمام نقاط به صورت منطقی افزایش خواهد یافت. البته باید تاکید کرد در مناطقی که چنین اتفاقاتی رخ داده است افزایش قیمت خود را تجربه کرده‌اند و این افزایش قیمت‌ها، افزایش‌های قابل توجهی بوده است، اما همچنان انتظار افزایش قیمت در آن مناطق می‌رود و به طور کلی باید گفت افزایش ناگهانی در برخی مناطق با حضور ایجاد مال‌ها در راستای کاهش میزان آلودگی، سفرهای درون‌شهری و دسترسی آسان همگان به امکانات مختلف چاره‌ای جز این موضوع نبوده است. در مناطقی که مال‌ها یا شهرهای کوچک وجود دارند قیمت بر پایه ارائه خدمات و امکانات این مجتمع‌ها تعیین می‌شود. در یک‌کلام می‌توان گفت هرچه میزان امکانات مجتمع‌ها بیشتر باشد قیمت منطقه بیشتر خواهد بود. به علاوه، مدرنیزه شدن نیاز به توسعه مناطق رفاهی (مانند آنچه در منطقه 22 تهران شاهد آن هستیم)
را نیز افزایش می‌دهد و طبیعتاً این امر باعث افزایش قیمت زمین در این مناطق می‌شود و این در حالی است که مناطق رفاهی نیاز به سرمایه قابل توجهی دارد و شاید زمان خاصی برای ایجاد و راه‌اندازی نهایی نیاز داشته باشد از این‌رو اگر پروژه پیشرفت آنچنانی نداشته باشد عاملی بر کاهش قیمت رشد‌یافته زمین نیست.
سیاست‌های دولتی-حاکمیتی نیز از عوامل اثرگذار بر بازار زمین است. سیاست‌ها و برنامه‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت دولت به خصوص وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها از عوامل بسیار اثرگذار در این حوزه است.
آنچه تاکنون از برنامه‌های دولت فعلی در این حوزه آشکار شده، سیاست‌های مبنی بر ارتقای استانداردهای سکونت شهری (در قالب اصلاح شهرهای موجود و ایجاد شهرهای جدید مبتنی بر استانداردهای روز دنیا)، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و بسته سیاستی برای طبقات مختلف اجتماعی (در قالب مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و مسکن آزاد) است. شهری مانند تهران با این حجم از بافت فرسوده (و با توجه به بالا بودن احتمال زلزله در این شهر) مانند بمب ساعتی می‌ماند که هر لحظه امکان انفجار آن وجود دارد. مطابق برنامه‌های اعلامی، اولویت اصلی وزارت راه و شهرسازی در حوزه ارتقای کیفیت بافت فرسوده شهری است. همچنین باید اشاره‌ای به برنامه سه‌گانه وزارت راه و شهرسازی برای دهک‌های مختلف جامعه، در قالب مسکن اجتماعی (برای دهک‌های اول)، مسکن حمایتی (برای دهک‌های میانی) و مسکن آزاد (برای دهک‌های بالایی) کرد که این برنامه‌ها نیز بر قیمت زمین تاثیرگذار است.
آنچه تاکنون معلوم شده، با توجه به سیاست‌های کلی دولت یازدهم که بارها بر آنها تاکید شده است افزایش قیمت بی‌رویه در هیچ‌کدام از بازارها همچون بازار زمین، ارز، بورس و طلا تحمل نخواهد شد و برخلاف چند سال گذشته (دولت نهم و دهم) که افزایش غیرمنطقی و بی‌رویه قیمت را شاهد بودیم تا به امروز روند حرکتی دولت یازدهم نشان از این موضوع داشته است و پیش‌بینی‌ها بر آن است که روند افزایشی چند سال گذشته در چند سال اخیر تکرار نخواهد شد.
ارتباط میان زمین و مسکن
حال جدا از شاخص‌های تاثیرگذار بر میزان عرضه و تقاضا در بازار زمین باید مسائلی را مطرح کرد که از آنها می‌توان به ارتباط میان زمین و مسکن (آپارتمان) اشاره کرد. در ساختار زندگی امروزی در جامعه ایران، به خصوص زندگی شهرنشینی به واسطه کاهش میزان درآمدها و صرفه اقتصادی تبدیل زمین و ملک به آپارتمان‌های با متراژ پایین و متراکم، حجم تقاضا بیشتر برای مسکن است. از این‌رو شرایط و قیمت آپارتمان و ملک تابع قیمت زمین است و به طور کلی می‌توان گفت زمین بر مسکن و آپارتمان سر است، اما اثر متقابل نسبت به یکدیگر دارند و اگر فاکتور تاثیرگذاری که بتواند قیمت ملک، آپارتمان و مسکن را افزایش دهد به طور طبیعی بر قیمت زمین تاثیرگذار خواهد بود. برای تکمیل این گفته باید بیان شود که در شرایط فعلی (و آینده نزدیک) فاکتور تاثیرگذار بر تغییر قیمت زمین وجود ندارد.
با توجه به بررسی قیمت زمین در پنج سال گذشته، می‌توان گفت در یک مقطع زمانی (از زمستان 90 تا تابستان 92) شاهد افزایش جدی قیمت در زمین بودیم که حتی این افزایش قیمت، تفاوت قابل توجهی با قیمت ملک را به ثبت رسانده بود. افزایش بی‌رویه در آن مقطع، باعث شد بازار زمین در حال حاضر در رکود و ایستایی به سر ببرد، این افزایش قیمت زمین تا حدودی رابطه قیمت زمین و ملک را نیز دستخوش تغییر کرد. بنابراین با توجه به آنچه گفته شد، اگر متغیرهای اعلام‌شده همچون افزایش درآمدهای نفتی، تاثیر برجام و رفع تحریم‌ها را در اقتصاد شاهد نباشیم حداقل تا یک سال آینده انتظار تغییر ناگهانی و تاثیرگذاری در بازار زمین را نباید داشت، لیکن در میان‌مدت شاهد افزایش قیمت ملک با شاخص اصلی دسترسی به آب و حمل و نقل مناسب خواهیم بود.
دیدگاه تان را بنویسید