تلنگر ِتوافق به خرید

به طور طبیعی این توافق روی بخش‌های مختلف مسکن اثر دارد. طبیعتاً با شرایطی که اکنون در بازار حاکم است باید مسکن را همان‌گونه که به صورت طبقه‌بندی وجود دارد، نگاه کرد. یعنی اینکه بازار مسکن را هم همچون طبقات مسکن ارزان‌قیمت، متوسط‌قیمت و گران‌قیمت یا لوکس در نظر گرفت. بنابراین به طور طبیعی در فاز اول یعنی برای خانه‌های ارزان‌قیمت و با توجه به اتفاقاتی که در توافق افتاده است و هم با توجه به اینکه باید قدرت خرید تقویت شود و تسهیلات دولتی نیز همچون 80 میلیون‌تومانی در نظر گرفته شده است انتظار می‌رود رونق معاملات بیشتری در این طبقه رخ دهد که البته باید گفت این رونق به منزله افزایش قیمت نیست، رونق معاملات یعنی حجم معاملات بالا رود. اما تغییر در دو طبقه دیگر احساس نمی‌شود. چرا که اگر قدرت خرید باشد طبقه متوسط و لوکس‌نشین خریدشان را انجام می‌دهند. به طور مثال به گفته سازنده‌ها هنوز نرخ بانکی 20 درصد و 21 درصد سود از سود ساختمان‌سازی بیشتر است، بنابراین این طبیعی است که ساخت و ساز به رکود رود و انتظار رونق گرفتن ساخت و ساز در شرایط کنونی کمی بعید است چرا که سازندگان مسکن این احتمال را تا اندازه‌ای کم می‌دانند که می‌گویند اگر پول‌مان را در بانک بگذاریم سود 21، 22‌درصدی می‌گیریم اما ریسک ساخت و ساز بالاست. به نظر می‌رسد اگر که نرخ سود بانکی کاهش نداشته باشد، در شرایط فعلی رونق ساخت و ساز بعید است.

پس معتقد هستید اولین بخشی که تحریک می‌شود خرید و فروش است؟

بله، تا حدودی. به نظر من در بخش معامله مسکن خرید و فروش آنچه اکنون وجود دارد و معامله می‌شود، عادی است و این انتظار است که در یک دوره یک تا سه‌ساله بعد از توافق در معاملات مسکن رونق ایجاد شود و احتمالاً از سال 1395 و 1396 به بعد بازار مسکن شاهد افزایش قیمت مسکن باشد که این افزایش قیمت در آن زمان طبیعی است.

کدام بخش‌ها بیشتر تحریک می‌شوند؟ شما به بخش ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن اشاره کردید. اما تکلیف بازار رهن و اجاره چه می‌شود؟

طبیعتاً بازار رهن و اجاره هم متاثر از ساخت و ساز است و هم متاثر از نرخ بهره بانکی است. اگر نرخ بهره بانکی کاهش پیدا کند طبیعتاً رونق بیشتری حاصل می‌شود، یعنی اگر پتانسیل مناسبی برای سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد بازار رهن و اجاره رونق خواهد گرفت. البته باید گفت که این عوامل از قبل به نتیجه این مذاکرات بستگی داشت و اکنون نیز به بخش‌های اقتصادی بستگی دارد. همچنین ورود پول به بخش فعلی اقتصاد و چرخیدن چرخه اقتصاد کشور به مسکن هم نفع می‌رساند.

خب شما می‌فرمایید که فعلاً بازار روند فعلی را پیش می‌گیرد. یعنی در این بازه زمانی این رکود همچنان بر بازار حکمفرماست یا اینکه بازار مسکن دوره بین رکودی را تجربه می‌کند؟

تقریباً. در حال حاضر مسکن کم‌کم از فاز رکود خارج می‌شود. البته این را هم باید گفت که رکود را به چه معنا می‌کنند، اینکه حجم معاملات تغییر کند ممکن است ولی اگر انتظار رود که قیمت مسکن دچار تغییر شود باید گفت فعلاً این اتفاق رخ نمی‌دهد.

در اوایل هفته گذشته که زمزمه‌های نتیجه مثبت مذاکرات به گوش می‌رسید چند تن از انبوه‌سازان در پیش‌بینی خود از بازار مسکن اظهار کردند که دوسالی می‌شود که بازار مسکن تکان نخورده و افزایش قیمت نداشته و ممکن است بعد از توافق دوباره یک شوک قیمتی وارد بازار شود و برخی دیگر نیز نظر برعکس داشتند و بر این باور بودند که فعلاً خبری از افزایش قیمت نیست. حال به نظر شما تاثیر توافق بر قیمت و بازار مسکن چیست؟

پیشتر نیز گفته بودم که در صورت قطعی شدن توافق باید کمی صبر کرد چرا که این توافق ابتدا در بخش واقعی اقتصاد تاثیر می‌گذارد و پس از آن است که به مسکن سرایت می‌کند، طبیعتاً تاثیر آن بر بازار مسکن به سرعت نخواهد بود. در هر صورت من موافق این هستم کسانی که پول خرید مسکن دارند، بخرند چرا که اکنون زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در دو سه سال آینده است،‌ یعنی احتمال دارد قیمت مسکن در سال‌های 1395 و 1396 افزایش داشته باشد. علاوه بر این وزارت راه و شهرسازی سیاست خود را بر کنترل قیمت مسکن و جلوگیری از شوک‌های قیمتی گذاشته است. بنابراین اینکه بازار بخواهد شوک قیمتی شدیدی تجربه کند، حداقل در شرایط فعلی بعید است چراکه نه متغیرهای اقتصادی این اجازه را می‌دهند و نه وزارت راه و شهرسازی با این تغییرات موافق است.

به نظر شما برنامه‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی اعم از افزایش تسهیلات بانکی و طرح‌های خرید مسکن، تا چه اندازه در رونق بازار مسکن بعد از توافق موثر است. فکر می‌کنید این بازار ظرفیت تزریق برنامه‌های جدیدتر به بازار را دارد؟

قطعاً. اقتصاد در کشور ما یک دوره رکود تورمی را پشت سر گذاشته است. رکود تورمی یعنی اینکه هم عرضه و هم تقاضای مسکن آسیب دیده است. طبیعتاً ما یعنی وزارت راه و شهرسازی هر اقدامی در جهت تقویت عرضه و تقاضای مسکن انجام بدهد به این بازار کمک می‌کند چرا که بسیاری از ابزارها و نهادهای پولی و مالی که برای تقویت عرضه و تقاضای مسکن است هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. در حال حاضر صندوق‌های املاک و مستغلات در کشور وجود دارد که هنوز به مرحله اجرایی نرسیده است، وجود MBS در کشور، لیزینگ مسکن،‌ صندوق نوسازی بافت فرسوده و برخی برنامه‌های دیگر که هنوز اجرایی نشده‌اند، ظرفیت اجرا دارند. به طور طبیعی ابزارها و نهادهایی بیش از آنچه اکنون وجود دارد، مورد نیاز است و باید این سیستم معیوب اصلاح شود.

در همین رابطه نیز حدود دو هفته گذشته ریاست جمهوری از مشارکت مردم در برخی پروژه‌های عمرانی سخن گفت و تاکید کرد بهتر است میزان مشارکت مردم در پروژه‌های عمرانی و نیمه‌کاره بیشتر شود، فکر می‌کنید این نظریه در بخش مسکن و ساخت و ساز در شرایطی که مردم حتی قدرت خرید مسکن برای خود را ندارند تا چه اندازه در رونق ساخت و ساز موثر است؟

در اینجا دو بحث مدنظر قرار می‌گیرد. اول اینکه طبق آخرین آمار اعلام‌شده در حال حاضر نقدینگی در سطح کشور حدود 900 هزار میلیارد تومان است. بنابراین باید راهی برای جذب این نقدینگی وجود داشته باشد. دیگر اینکه وقتی مردم پول‌شان را سرمایه‌گذاری می‌کنند که چشم‌انداز مناسب و بازدهی مناسب ببینند. بنابراین به سمت بانک‌ها می‌روند و حساب می‌کنند که اگر پول‌شان را در بانک قرار دهند، حدود 20 تا 24 درصد سود می‌برند، بنابراین وارد بازار ساخت و ساز نمی‌شوند. حال اگر در این میان پروژه‌های مناسب با بازدهی مناسب تعریف شود، به طور طبیعی مردم نیز به سمت آن می‌روند و نه‌تنها مشارکت افزایش می‌یابد بلکه سوددهی نیز قابل قبول خواهد بود.

حالا در صورتی که تکلیف سرمایه‌گذاری‌های داخلی مشخص شود، نوبت سرمایه‌گذاری‌های خارجی می‌شود. بنابراین بعد از توافق هسته‌ای ایران با گروه 1+5 این‌گونه برآورد می‌شود که ورود سرمایه‌گذاران خارجی به کشور هر روز بیشتر می‌شود. به نظر شما بازار مسکن تا چه اندازه ظرفیت ورود سرمایه‌گذاران یا انبوه‌سازان خارجی را دارد؟

به نظر من این ظرفیت وجود دارد. در کشور ما حاشیه سود در بخش مسکن برای سرمایه‌گذار خارجی حدود 15 درصد است که در مقایسه با کشورهای دارای اقتصاد پیشرفته که برای آنها نرخ‌های سود بانکی حد دو سه درصد است، جذاب‌تر است. طبیعتاً اگر به ایران بیایند و با بازاری مواجه شوند که ساخت و سازشان 14 تا 16 درصد سود دارد جذابیت زیادی برایشان خواهد داشت. از طرف دیگر عرضه مسکن در کشور افزایش می‌یابد و به نفع ما خواهد بود. به نظر من گزینه سرمایه‌گذاری خارجی گزینه بسیار مناسبی است و بازار مسکن در کشور ما به نسبت نرخ سودی که آنها دارند آیتم‌های لازم را دارد،‌ فقط باید نرخ ارز مدیریت شود و از آن تغییرات نرخ ارز هم بخش خصوصی داخلی و هم بخش سرمایه‌گذار خارجی آسیب نبیند ولی این بازار پتانسیل خوبی دارد.

پس موافق هستید که ورود سرمایه‌گذاران خارجی بازار را تحریک خواهد کرد؟

بله، البته تکان دادن بازار این‌گونه نیست که بازار با شرایط غیرعادی همراه شود بلکه می‌توان گفت بازار به سمت رونق حرکت می‌کند.

بله، درست است. مسکن حداقل 30 درصد اقتصاد کشور را احاطه کرده است. حالا در شرایط فعلی مردم مسکن بخرند یا نخرند؟

اکنون برای خرید زمان مناسبی است چون احتمال دارد در یکی دو سال آینده بازار با افزایش قیمت مسکن همراه شود. بنابراین برای کسانی که پول دارند بهترین زمان خرید مسکن است. به نظر من خرید مسکن به قصد سر‌پناه خوب است، اما برای سرمایه‌گذاری در مدت زمان کوتاه مناسب نیست چرا که خرید حالا سه سال دیگر پاسخ می‌دهد. اگر کسی بخواهد در شرایط فعلی مسکن بخرد طبیعتاً باید دو سه سالی صبر کند تا بازدهی مناسب داشته باشد، ولی برای خرید مصرفی زمان مناسبی است.

پیش‌بینی شما از بازار مسکن بعد از توافق تا پایان سال چیست؟

تغییر در بازار قیمتی مسکن تا پایان سال بعید است. چرا که تغییرات قیمت مسکن امسال از سطح تورمی که اعلام شده است، کمتر خواهد بود.

درست است. شنیده می‌شود که تغییرات قیمت از تورم کمتر است ولی وقتی به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌شود، حرف دیگری می‌زنند. به نظر می‌رسد هنوز مالکان بر سر قیمت قبلی مسکن خود ایستاده‌اند و حاضر نیستند کمی پایین‌تر از قیمت بدهند و به رکود بازار توجه ندارند.

کسانی که در حقیقت ملک را به قصد سرمایه‌گذاری خریدند یک بهای تمام‌شده‌ای برای آنها داشته و برای مالک نیز کمی سخت است که کمتر از بهای تمام‌شده ملکش، آن را بفروشد. در حال حاضر آنچه در آمارها نشان می‌دهد این است که ممکن است مثلاً مالک قیمت خودش را بالا برده باشد ولی آیا منجر به معامله هم شده است بنابراین نمی‌توان با فروش نرفتن یک ملک گفت مشتری نیست یا با قیمت گذاشتن یک مالک ادعا کرد قیمت مسکن افزایش یافته است.