مشاور مدیرعامل بانک مسکن از اهداف راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن می‌گوید
حلقه جدید تامین مالی
با وجود اینکه بانک مسکن از لحاظ حجم دارایی‌ها، بزرگ‌ترین بانک کشور نیست اما بزرگ‌ترین پرتفوی تسهیلاتی بانک‌های کشور را دارد. یعنی بانک مسکن بیش از هر بانکی در کشور به مردم تسهیلات پرداخت کرده است. این پرتفوی بزرگ تسهیلات، جریان مستمری از بازپرداخت ایجاد می‌کند.
هدف از تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن چیست؟ مکانیسم راه‌اندازی و تعیین نرخ سود این موسسات به چه صورت است؟ آیا می‌توان راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن را به نوعی احیای مجدد بانک‌های رهنی که در دهه 40 فعالیت می‌کردند، دانست؟ چه تفاوتی میان این موسسات و بانک‌ها در نظام بانکی وجود دارد؟ اینها سوالاتی است که محمدعلی دهقان‌دهنوی، مشاور مدیرعامل بانک مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی در گفت‌وگو با تجارت فردا به آنها پاسخ داده است. در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
اخیراً طرح «راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای» در شورای پول و اعتبار بررسی شد و در صورت تصویب این طرح امکان تامین مالی ارزان‌قیمت دو حوزه ساخت و خرید آپارتمان در همه شهرهای کشور فراهم می‌شود. هدف از تشکیل این موسسات چیست؟
این موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن در واقع یکی از حلقه‌های زنجیره‌ای از محصولات بانک مسکن است که این بانک به دنبال محقق کردن آنهاست. بانک مسکن با بازار مسکنی که بخش‌های مختلفی دارد مواجه است. این بازار متقاضیان مختلفی دارد که سطح درآمدی و ثروت آنها متفاوت است. از طرفی روش‌های ساخت متفاوتی وجود دارد. همچنین الگوهای متفاوتی برای تامین مالی وجود دارد. تمام اینها باعث می‌شود تنوع زیادی در طیف مشتریان و نیاز آنها به مسکن وجود داشته باشد. به همین خاطر بانک مسکن برای آنکه بتواند به طیف بیشتری از نیازها پاسخ دهد به دنبال تنوع‌بخشی در محصولاتی است که به مشتریانش ارائه می‌دهد. در میان محصولات موجود بانک مسکن، محصولی داریم به نام صندوق پس‌انداز مسکن، که از طریق پس‌انداز کردن، افراد می‌توانند به تسهیلات مسکن دسترسی پیدا کنند. مسلماً این روش برای کسانی مناسب
است که جریان مستمر درآمدی دارند و می‌توانند طی یک یا چند سال پس‌انداز کنند. اگر شخصی پس‌انداز نداشته باشد و بلافاصله به وام مسکن نیاز داشته باشد می‌تواند از اوراق حق تقدم استفاده کند. در واقع این دو محصول مکمل یکدیگر هستند. اگر به سایر محصولات نگاه کنیم، صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی یک پروژه خاص وجود دارد. از طرفی بانک رهنی یا خود بانک مسکن برای تامین مالی هر نوع پروژه ساختمانی نیز وجود دارد. این موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن به عنوان یک حلقه جدید در بین این دو حلقه زنجیره قرار می‌گیرند، یعنی به این ترتیب بانک مسکن یک موسسه‌ای درست می‌کند که نه مانند صندوق زمین و ساختمان تنها مختص یک پروژه باشد و نه مانند بانک مسکن آنقدر دامنه وسیع و گسترده داشته باشد که نتواند فقط بر روی یک نقطه خاص تمرکز کند. برای تمرکز روی یک منطقه و برای رفع نیازهای آن منطقه که احتمالاً همگنی بیشتری دارد، موسسه‌ای تاسیس می‌شود که روی آن نیاز تمرکز کند. بنابراین موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن نهادی است که میان این دو حلقه زنجیره قرار می‌گیرد و در یک طیف جغرافیایی خاص تمرکز کرده و مسائل آن منطقه را با دقت بیشتری بررسی می‌کند و
نیازهای منطقه را بهتر برآورد می‌کند، همچنین تمرکز جذب سپرده را می‌تواند در همان منطقه بگذارد و تعامل بیشتری با مشتریانی برقرار کند که همگن‌تر هستند و جنس نیازهایشان به یکدیگر شبیه‌تر است. همچنین به دلیل اینکه این موسسه در منطقه آنها قرار دارد، افراد می‌توانند این موسسات را متعلق به خود ببینند.
یعنی مکانیسم راه‌اندازی این موسسات در کشورمان همانند موسسات پس‌انداز و وام (S&L) در جهان است؟
در این زمینه الگوهای متفاوتی وجود دارد. اینکه آیا سپرده‌گذاران مالکان اصلی این موسسه می‌شوند؟ آیا بانک مسکن به عنوان حامی و در ازای آوردن بخشی از سرمایه این موسسات، مدیریت کامل را به دست می‌گیرد؟ آیا می‌تواند مدیریت مستقلی داشته باشد؟ آیا سهامداران می‌توانند از سپرده‌گذاران مجزا باشند؟ تمامی این الگوها وجود دارد، اما چیزی که مشخص است، بانک مسکن باید الگویی پیدا کند که با شرایط کشورمان همخوانی داشته باشد و طراحی مختص به خودمان داشته باشد. در حال حاضر رویکرد اصلی به این سمت است که سپرده‌گذارانی که در این موسسه وارد می‌شوند در منافع سودآوری موسسه نیز سهیم باشند، البته اینکه روش سهیم بودنشان به چه صورت باشد، به نظر می‌رسد، هنوز مشخص نشده است.
مکانیسم تعیین نرخ سود در این موسسات چگونه است؟ با توجه به اینکه این موسسات به نوعی رقیب بانک‌ها هستند چه تمهیداتی اندیشیده شده که سپرده‌گذاری در این موسسات از جذابیت برخوردار باشد؟
جذابیت اصلی این موسسات ارتباط برقرار کردن بین پس‌انداز و تسهیلات است. افراد در واقع می‌توانند از طریق پس‌انداز کردن به تسهیلات دسترسی پیدا کنند. نرخ سودهایی که از طریق بانک مرکزی اعلام خواهد شد، امکان دارد که در برخی مناطق محدودکننده باشد، اما مزیت اصلی این است که زمانی که شخصی با انتظار دریافت تسهیلات، سپرده‌گذاری می‌کند، حاضر است با نرخ‌های پایین‌تری این سپرده‌گذاری را انجام دهد، زیرا همین امتیاز دسترسی پیدا کردن به تسهیلات برای شخص ارزشمند است. از طرفی زمانی که سپرده‌گذاری با نرخ‌های پایین‌تر انجام می‌شود، تسهیلات هم می‌تواند با نرخ پایین‌تری پرداخت شود و خود به خود جذابیتی که به دنبال آن هستیم به وجود خواهد آمد. در این زمینه می‌توان به صندوق پس‌انداز یکم اشاره کرد که اکنون با نرخ 5 /9 درصد تسهیلات را به متقاضیان پرداخت می‌کند. سپرده‌گذاری بدون دریافت سود در این صندوق‌ها و همچنین منابعی که بانک مرکزی به شکل خط
اعتباری کمک کرده است منجر به این شده که بانک مسکن بتواند تسهیلاتی با نرخ تک‌رقمی پرداخت کند. موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن هم به همین شکل عمل خواهند کرد. در این موسسات نیز به دلیل آنکه سپرده‌گذاری توام با دریافت امتیاز تسهیلات است، مطمئناً سپرده‌گذاران با نرخ پایین‌تری سپرده‌گذاری خواهند کرد و بعد از آن هم تسهیلات نیز با نرخ پایین‌تری به آنها ارائه خواهد شد و قطعاً جذابیت بیشتری نسبت به وام‌هایی که بانک‌های تجاری در اختیار مشتریان قرار می‌دهند، خواهند داشت.
آیا می‌توان راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن را به نوعی احیای مجدد بانک‌های رهنی که در دهه 40 فعالیت می‌کردند، دانست؟
زمانی که کلمه بانک را عنوان می‌کنیم، این کلمه همراه با ارائه طیف بزرگی از محصولات و خدمات مالی است. اما زمانی که می‌گوییم موسسه پس‌انداز و تسهیلات، یعنی این موسسه تنها بر روی فرآیند سپرده‌گیری و تسهیلات‌دهی تمرکز کرده است. در حالی که بانک در کنار این خدمات اصلی خود، ضمانتنامه نیز صادر می‌کند، اعتبارات اسنادی هم دارد، سیستم پرداخت و حساب جاری در اختیار مشتریان قرار می‌دهد، انواع سپرده‌گذاری‌ها و محصولات جدیدتر مثل بانکداری شرکتی، بانکداری اختصاصی و... نیز در نظر می‌گیرد. طبعاً بانک مسکن به دنبال این نیست که بانک جدیدی در منطقه ایجاد کند که برای مثال سیستم پرداخت نیز در اختیار مشتریان قرار دهد و به آنها دستگاه پایانه فروش و حساب جاری هم بدهد. به هیچ عنوان قرار نیست که موسسات چنین کاری کنند، آنها تنها سپرده‌گیری می‌کنند و تسهیلات پرداخت می‌کنند. در واقع موسسه به مثابه بخش کوچکی از یک بانک است که در یک منطقه متمرکز خواهد شد و نباید آن را با بانک رهنی مقایسه کنیم. البته از
جهت آنکه این موسسه نیز در قبال پرداخت تسهیلات سند ملک مسکونی را در رهن خود می‌آورد در واقع نوعی عملیات رهنی انجام می‌دهد، اما در واقع بانک رهنی نیست بلکه یک موسسه رهنی است.
به هر شکل پروژه‌های عظیمی همچون اکباتان از دل آن بانک‌های رهنی به وجود آمد. آیا باز هم هدف این است که با راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن چنین پروژه‌های عظیمی راه‌اندازی کنیم، در این صورت چرا این روند چند دهه متوقف شد؟
در بحث متوقف شدن برخی از موسسات و بانک‌ها، اصل ماجرا چیز دیگری بود. بعد از انقلاب اسلامی تمامی بانک‌هایی که فعالیت می‌کردند، به دلیل اینکه فعالیت‌شان در چارچوب اسلامی نبود و شبهه ربوی در آنها وجود داشت تا یکی دو سال متوقف بودند. بعد از آن قانون جدید بانکداری طراحی شد و بسیاری از موسسات یا بانک‌های کوچکی که وجود داشتند در هم ادغام شدند و بانک‌های کاملاً دولتی ایجاد شدند. موسسات وام و پس‌انداز، بانک رهنی سابق و چیزی درحدود 30 یا 40 عدد از این بانک‌ها و موسسات در هم ادغام شدند و بانک مسکن ایجاد شد. بانک مسکن نیز بعد از انقلاب فعالیت زیادی داشته و تسهیلات زیادی نیز پرداخت کرده است. همزمان با توسعه اقتصاد، بزرگ شدن جامعه و متنوع شدن نیازها این احساس در بانک مسکن نیز ایجاد شده است که باید محصولات خود را متنوع کند. البته حتماً بانک مسکن قصد ندارد که دقیقاً الگوی شهرک اکباتان را
احیا کند. در واقع عنوان این موسسه تنها یک تشابه اسمی است و از بسیاری از جنبه‌ها با الگویی که 40 یا 50 سال پیش ارائه می‌شد متفاوت است و اکنون چیزی متناسب با نیازهای فعلی کشورمان طراحی می‌شود. علاوه بر این، کاستی‌هایی در گذشته وجود داشته است و حتی تجربه جهانی موسسات وام و پس‌انداز در کشورهایی مانند آمریکا توام با شکست‌هایی بزرگ بوده است، اما بعد از شکست، تجربه‌های زیادی به دست آمده و کمک کرده است تا در بازطراحی درست عمل کنیم و ریسک‌ها را به درستی کنترل کنیم و در واقع موسساتی ایجاد شود که بار دیگر دچار شکست‌های قبلی نشوند.
چه تفاوتی میان این موسسات و بانک‌ها در نظام بانکی وجود دارد؟
در این زمینه، بر اساس تجربه‌ای که در دنیا وجود دارد می‌توان گفت تسهیلات مسکن و تسهیلاتی که از محل سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود، دارای دو فاکتور مهم است؛ یکی نرخ سود تسهیلات و دیگری زمان پرداخت تسهیلات. اگر بانکی هر دوی اینها را متعهد شود روش مناسبی نیست و متاسفانه این روش در صندوق پس‌انداز مرسوم شده و تغییر دادن آن کار بسیار دشواری است. یعنی موسسه عنوان کند اگر شما یک سال سپرده‌گذاری کنید، این میزان تسهیلات و در این تاریخ با نرخ X درصد به شما پرداخت می‌کنیم. این در حالی است که هیچ بانکی در دنیا این دو موضوع را با یکدیگر متعهد نمی‌شود، یعنی بانک عنوان می‌کند که من یا نرخ سود یا زمان پرداخت را متعهد می‌شوم. در این موسسات در مورد وام و پس‌انداز نیز قضیه به همین شکل است، گاهی این موسسات با یک نرخ سود از پیش تعیین‌شده کار می‌کنند که در آن صورت، زمان پرداخت را متعهد نمی‌شوند و می‌گویند زمان پرداخت در صورتی است که منابع کافی در اختیار داشته باشیم. این موضوع برای جلوگیری از عدم تعادل نقدینگی است، زیرا این موسسات به سپرده‌گذاری مردم
وابسته است و اگر جریان سپرده‌گذاری ضعیف شود و این موسسات از قبل تعهد کرده باشند که تسهیلات را در زمان مقرر پرداخت می‌کنند، دچار کمبود نقدینگی می‌شوند. این کمبود نقدینگی مشکلاتی در سیستم بانکی ایجاد می‌کند. الگوی دیگر این است که زمان پرداخت را متعهد شوند اما نرخ سودی را تعهد نکنند، در این صورت موسسه می‌تواند عنوان کند که در موعد مقرر تسهیلات را پرداخت می‌کنم، اما اگر با کمبود منابع مواجه باشم، از جای دیگر قرض می‌گیرم و متناسب با آن، نرخ سود شما افزایش پیدا خواهد کرد.
از نظر شما در کشور ما کدام یک از این دو الگو متقاضی بیشتری پیدا خواهد کرد؟
از نظر من الگوی دوم در ایران جوابگو نخواهد بود و الگوی اول بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرد. به این صورت که ما زمان پرداخت تسهیلات را تعهد نکنیم تا از عدم تعادل‌های نقدینگی که می‌تواند در این موسسات ایجاد شود جلوگیری کنیم.
فکر می‌کنید که راه‌اندازی این موسسات سبب تحریک تقاضا در بخش مسکن خواهد شد؟
تقاضایی که در بخش مسکن وجود دارد، تقاضای بخش واقعی است. یعنی افرادی که دسترسی به مسکن ندارند اما به آن احتیاج دارند، افرادی که جریان درآمدی مستمری دارند اما پول کافی برای خرید مسکن ندارند، افرادی که قصد نوسازی مسکن خود را دارند، افرادی که قصد خریداری مسکن بزرگ‌تری دارند و... اما بخش‌هایی از این تقاضاها به منابع مالی کافی دسترسی ندارند. قاعدتاً هر محصول جدید، هر نهاد جدید و هر بانک موجودی که بخشی از منابع مالی را در اختیار این متقاضیان قرار دهد، سبب می‌شود که بخشی از آنها وارد بازار مسکن شوند و به چیزی که می‌خواهند دسترسی پیدا کنند. این موسسات به طور یقین تقاضا را افزایش خواهند داد، زیرا افرادی که تا قبل از راه‌اندازی این موسسات دسترسی به منابع مالی برای خرید مسکن نداشتند، با استفاده از تسهیلات این موسسات می‌توانند به منابع مالی لازم دسترسی پیدا کنند.
به هر حال ممکن است با افزایش تقاضا، قیمت‌ها افزایش پیدا کند، راه‌حل چیست؟
همیشه راه‌حل این است که عرضه و تقاضا را با یکدیگر افزایش دهیم. البته اینکه عرضه و تقاضا را با یکدیگر افزایش دهیم به این معنا نیست که حتماً محصولاتی داشته باشیم که عرضه و تقاضا را با یکدیگر مورد توجه قرار دهند. ما می‌توانیم در کنار هم محصولاتی داشته باشیم که عرضه و تقاضا را پوشش دهند. ممکن است وام‌های خرید مسکن همگی طرف تقاضای مسکن را مورد توجه قرار دهند، اما وام‌های ساخت طرف عرضه را به خود جذب می‌کنند. بنابراین اگر همزمان با تقاضا، عرضه نیز تقویت شود، دیگر نگرانی در خصوص قیمت‌ها وجود نخواهد داشت. موسسات پس‌انداز و تسهیلات در واقع می‌توانند به گونه‌ای طراحی شوند که هر دو طرف را مورد توجه قرار دهند، یعنی این موسسات می‌توانند در منطقه خود، تسهیلات را در اختیار سازنده‌ها قرار دهند، می‌توانند در مشارکت با انبوه‌سازان پروژه‌هایی را تعریف کنند که عرضه و تقاضا را با همدیگر پوشش می‌دهد. بنابراین اکنون هیچ‌گونه نگرانی در رابطه با اینکه ایجاد این موسسات ممکن است موجب مازاد تقاضا شود وجود ندارد، زیرا این موسسات می‌توانند به
گونه‌ای عمل کنند که چنین مشکلی به وجود نیاید.
با توجه به اینکه عنوان شده است که حداکثر 20 درصد سهام هر موسسه از سوی بانک عامل بخش مسکن تهیه می‌شود، این منابع چگونه تامین خواهد شد؟
برخلاف اینکه بانک مسکن از لحاظ حجم دارایی‌ها، بزرگ‌ترین بانک کشور نیست اما بزرگ‌ترین پرتفوی تسهیلاتی بانک‌های کشور را دارد. یعنی بانک مسکن بیش از هر بانکی در کشور به مردم تسهیلات پرداخت کرده است. این پرتفوی بزرگ تسهیلات، جریان مستمری از بازپرداخت ایجاد می‌کند. ضمن اینکه این وام‌ها، وام‌های رهنی است و ریسک عدم بازپرداخت‌شان پایین است. همچنین بانک مسکن محصولاتی دارد که از محل آنها سپرده‌گیری می‌کند، سپرده‌های معمولی دریافت می‌کند، منابع سرمایه‌ای خوبی دارد، بانک مرکزی خط اعتباری خوبی به آن داده و مطمئناً بانک مسکن از لحاظ تامین منابع برای این موسسات، با سختی مواجه نخواهد شد. ضمن اینکه موسسات نیز به صورت تدریجی ایجاد می‌شوند و خود این موسسات نیز با سپرده‌گیری منابع جدیدی ایجاد می‌کنند و این موضوع می‌تواند به توسعه موسسات بیشتری کمک کند.
با توجه به نبود موسسات اعتبارسنجی، چگونه می‌توان اطمینان داشت که این موسسات در این زمینه فعالیت کنند و دچار ریسک‌های بالایی نشوند؟ به هر حال خود شما نیز اشاره کردید که تسهیلاتی که پرداخت می‌شود شناور و بر حسب نیازهای منطقه است.
ریسک در هر نوع فعالیت مالی و بانکداری وجود دارد. مهم این است که بتوانیم ریسک‌ها را مدیریت کنیم، زیرا ریسک‌ها به طور کامل قابل حذف شدن نیستند. این موسسات به عنوان یک موسسه مالی تحت نظارت عام بانک مرکزی قرار دارند، به اضافه اینکه مدیریت و نظارت بانک مسکن نیز بر روی آنها وجود دارد. همچنین دستورالعمل‌ها، آیین‌نامه و فرآیندهایی روش کار آنها را مشخص می‌کند. علاوه بر این تمام تسهیلاتی که موسسات پرداخت می‌کنند در بخش ساختمان و مسکن و از نوع رهنی است و در واقع این تسهیلات وثیقه‌های ملکی خواهند داشت که یکی از مطمئن‌ترین و کم‌ریسک‌ترین نوع تسهیلات است. اگر تمامی این مولفه‌ها را در کنار یکدیگر بگذاریم نگرانی زیادی در رابطه با ریسک‌های اعتباری این موسسات نخواهیم داشت. بنابراین فکر نکنم ریسکی که این موسسات ایجاد می‌کنند بیشتر از ریسک بانک‌های معمولی باشد و به جرات می‌توان عنوان کرد که
ریسک این موسسات به شدت از ریسک بانک‌های تجاری پایین‌تر خواهد بود.
با توجه به وضعیت کنونی که بازار مسکن دارد، تا چه میزان از این موسسات استقبال خواهد شد؟ اگر تقاضا زیاد شود، اولویت‌بندی خاصی در این زمینه انجام خواهد شد؟
تصور من به عنوان یک ناظر بیرونی این است که مقبولیت این موسسات در استقبال از محصولات‌شان، در عمل مشخص خواهد شد. اینکه منطقه را چگونه انتخاب کنیم و در واقع چه منطقه‌ای به عنوان اولین موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن انتخاب شود. موسسه‌ای که در آن منطقه تعیین می‌شود چه روش مالی را انتخاب کند و چه گروه‌هایی را به عنوان مشتریان هدف خود انتخاب کند. نوع طراحی فرآیند سپرده‌گیری و پرداخت تسهیلات به چه صورت باشد و... همگی جزییاتی هستند که در عمل مشخص خواهند شد. اگر این جزییات به دقت و متناسب با نیازهای محل و با هوشمندی کافی طراحی شود مطمئناً این محصول به عنوان یکی از محصولات موفق در زنجیره محصولات تامین مالی مسکن قرار خواهد گرفت.
پیش‌سرمایه‌ای که برای راه‌اندازی این موسسات در نظر گرفته شده است چقدر است و بر چه اساسی تعیین شده است؟
در حال حاضر آورده لازم برای تاسیس یک بانک چیزی حدود 400 میلیارد تومان است. از آنجا که بانک مسکن قصد راه‌اندازی موسسه‌ای را دارد که قرار است در سطح بسیار کوچک‌تری از کشور فعالیت کند قطعاً سرمایه کمتری نیاز دارد بر همین اساس و احتمالاً بر اساس قضاوت کارشناسی به این نتیجه رسیدند که حداقل سرمایه لازم برای تاسیس و فعالیت موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای در شهر تهران 50 میلیارد تومان، در سایر کلان‌شهرها 35 میلیارد تومان، سایر مراکز استان‌ها 25 میلیارد تومان و سایر شهرها 10 میلیارد تومان باشد. این نوع قضاوت به عنوان مثال می‌تواند بر اساس فاکتورهایی نظیر جمعیت باشد؛ مثلاً می‌شود گفت از آنجا که جمعیت شهر تهران تقریباً یک‌هشتم جمعیت کل کشور را تشکیل می‌دهد، بنابراین سرمایه لازم برای تاسیس این موسسات نیز یک‌هشتم سرمایه تاسیس یک بانک در کشور باشد.
دیدگاه تان را بنویسید