رکودی که بر مسکن می‌گذرد

تقریباً از اوایل سال 1392 بازار مسکن کشور وارد فاز رکود شد. رکودی که تاکنون (پاییز 1394) ادامه داشته و هنوز هم نشانه‌ای در جهت تغییر وضعیت آن در کوتاه‌مدت (حداقل دو فصل پیش‌رو) مشاهده نمی‌شود. اگرچه دوره‌های رکودی مسکن همیشه با افت قیمت حقیقی همراه بوده، رکود اخیر حتی افت قیمت اسمی را هم تجربه کرده است.

اما این رکود و کاهش قیمت‌ها چه تاثیری بر عرضه و تقاضای مسکن داشته است؟ در سمت تقاضا قطعاً افت قیمت‌ها باب میل مصرف‌کننده است و متقاضی مسکن از کاهش و حتی ثبات قیمت‌ها استقبال می‌کند. اگر بخواهیم به صورت کمی به این موضوع نگاه کنیم می‌توانیم شاخصی تعریف کنیم که بر مبنای آن با فرض پس‌انداز کل درآمد یک خانوار متوسط، زمان مورد نیاز برای دسترسی به قدرت خرید یک واحد مسکونی معمولی را نشان دهد. بر اساس شاخص فوق‌الذکر که آن را شاخص دسترسی به مسکن می‌نامیم، از سال 1390 تا 1392، از آنجا که رشد متوسط قیمت مسکن بیش از رشد متوسط درآمد خانوار بوده، همواره قدرت خرید واحد مسکونی برای خانوارها کاهش یافته و مسکن از دسترس آنها دورتر شده است. با این حال ثبات نسبی قیمت مسکن از سال 1392 به بعد باعث شده در سال 1393 قدرت خرید بهبود یافته و با اندکی اختلاف به سطح سال 1390 نزدیک شود.

در سمت عرضه اما کاهش قیمت خبر خوبی برای فروشندگان یا سازندگان نیست. مثل هر سرمایه‌گذاری دیگری، تصمیم‌گیری بخش خصوصی برای ساخت‌وساز در بخش مسکن نیز وابسته به سود انتظاری ناشی از این فعالیت است. سود انتظاری را می‌توان به صورت تفاوت ارزش یک مترمربع واحد مسکونی از هزینه ساخت آن تعریف کرد. روشن است که هر چه این حاشیه سود بیشتر باشد، سرمایه‌گذاری جذاب‌تر خواهد بود. در سال‌های 1390 تا 1392 اختلاف قابل‌توجهی میان قیمت فروش و هزینه ساخت واحدهای مسکونی وجود داشت و به همین دلیل هم ساخت و ساز مسکن از جذابیت منحصربه‌فردی برخوردار بود، اما با ثبات قیمت‌ها به مرور هزینه ساخت به قیمت نزدیک شد و در اوایل سال 1394 برای اولین بار از آن پیشی گرفت. بالاتر بودن هزینه فعلی ساخت واحد مسکونی از قیمت فعلی فروش آن به این معناست که اگر سرمایه‌گذار انتظار ثبات شرایط کنونی را داشته باشد، هیچ انگیزه‌ای برای ساخت‌وساز مسکن نخواهد داشت.

برای مقایسه دقیق‌تر هزینه و قیمت مسکن، بهتر است از نسبت این دو متغیر استفاده کنیم تا اثر مقیاس آن دو را نیز در تحلیل خود دیده باشیم. نسبت قیمت یک کالا به هزینه‌های ساخت آن شاخصی را تولید می‌کند که در ادبیات اقتصادی به نسبت توبین کیو (Tobin's Q) معروف است. در ارتباط با مسکن هزینه‌های ساخت علاوه بر نهاده‌های تولید (نیروی کار و مصالح) شامل زمین هم می‌شود. هر چه این نسبت از «یک» بیشتر باشد، انگیزه ساخت برای سرمایه‌گذار بالاتر بوده و هرچه به «یک» نزدیک شود، سرمایه‌گذاری کمتر به صرفه خواهد بود. بر اساس نسبت توبین کیو، سال‌های 1386 و 1387 جذاب‌ترین (و نه بهترین) زمان برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بوده و پس از آن نیز اوایل سال 1392 چنین شرایطی داشته است. بر همین مبنا، دوره‌های 1380-1377، 1385-1383، 1389-1388 و اواسط 1393 تاکنون چهار دوره اخیری بوده‌اند که جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن بسیار پایین بوده است. در این میان اما دوره اخیر از این لحاظ منحصربه‌فرد بوده که نسبت توبین‌کیو برای اولین بار به کمتر از یک رسیده است.

در چنین شرایطی که بازار مسکن در حال از دست دادن جذابیت خود بوده، مهم‌ترین بازار رقیب آن یعنی سپرده‌های بانکی وضعیت متفاوتی را تجربه کرده است. متوسط نرخ سودی که سیستم بانکی به سپرده‌ها اختصاص می‌دهد، از سال 1391 رو به رشد بوده و در سال 1393 از بازدهی انتظاری بازار مسکن بسیار بیشتر بوده است. بنابراین به طور طبیعی سپرده‌گذاری بدون دغدغه، بدون ریسک و با سود بیشتر، نسبت به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بسیار جذاب‌تر بوده است.

در مجموع می‌توان گفت مسکن بخش خصوصی هم از دیدگاه عرضه و هم از دیدگاه تقاضا در سال 1393 در رکود بوده است. نشانه‌های رکود طرف عرضه را می‌توان در رشد منفی تعداد ساختمان‌های شروع‌شده و پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده و علت اصلی آن را می‌توان در کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز در این سال دنبال کرد. رکود طرف تقاضا نیز با کاهش تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها و با خروج تقاضای سوداگری به دلیل سطح بسیار پایین‌تر بازدهی مسکن در مقایسه با دارایی‌های رقیب اتفاق افتاده است.

پیش‌بینی بازار مسکن تا شش‌ماه آینده و استراتژی بهینه

برای پیش‌بینی تحولات متغیرهای بازار مسکن، لازم است متغیرهای اثرگذار بر این بازار را شناسایی و رصد کنیم که هدف این یادداشت پرداختن به جزییات آنها نبوده است. با این حال تحلیل سیگنال‌های دریافت‌شده از تحولات ماه‌های اخیر بازار مسکن و بررسی برآیند نیروهای موثر بر آن، فرض استمرار رکود در بخش مسکن تا پایان سال را رد نمی‌کند. به نظر می‌رسد دلیلی برای افزایش معنادار قیمت مسکن تا پایان سال وجود نخواهد داشت و تنها کاهش احتمالی سود سپرده‌های بانکی می‌تواند افزایشی اندک و موقت را در قیمت واحدهای مسکونی به همراه داشته باشد.

در چنین شرایطی خرید واحد مسکونی به منظور سرمایه‌گذاری کماکان توصیه نمی‌شود و سپرده‌گذاری 6 تا 12 ماهه در بانک یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری از نظر اقتصادی به صرفه‌تر است. با این حال شرایط فعلی زمان خوبی برای متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی به شمار می‌رود. اگر مقصود از خرید مسکن استفاده از آن باشد، در حال حاضر به دلیل آنکه از یک طرف قیمت مسکن با تقریب خوبی به کف خود رسیده و انتظار کاهش بیشتر آن نمی‌رود، و از طرف دیگر هنوز تعداد افراد متقاضی بالفعل خرید مسکن کم است و قدرت چانه‌زنی بالا، بهترین زمان است که خریداران مصرفی برای تهیه واحد مسکونی مورد نیاز و مورد علاقه خود اقدام کنند. البته در صورت مساعد بودن شرایط واحد مسکونی مورد نظر، «پیش‌خرید» اقتصادی‌ترین رویکرد برای تهیه مسکن خواهد بود.