خطر تعزیرات

«دسترسی به مسکن» به عنوان عبارتی شناخته‌شده در ادبیات اقتصاد مسکن شاخصی است که به اندازه‌گیری درآمد (قدرت خرید خانوار) نسبت به قیمت واحد مسکونی می‌پردازد. محور بحث‌ها در بررسی‌های اقتصادی مسکن در خصوص مساله دسترسی، مربوط به قیمت خرید مسکن است. تمرکز بر قیمت خرید عمدتاً به این حقیقت باز‌می‌گردد که تامین مالی ساختاریافته (مشخصاً وام‌های رهنی) نقشی مهم در تامین مالی خرید مسکن در کشورهای پیشرفته دارد؛ از این رو قدرت خرید و درآمد بالاتر به منزله توان بیشتر پرداخت اقساط وام‌های رهنی است.
در کشور ما به دلیل محدودیت اعطای وام جهت خرید مسکن و معنی‌دار نبودن حجم وام نسبت به قیمت خرید، بخش انبوهی از متقاضیان مسکن (حتی به ‌رغم دارا بودن درآمد ماهیانه مناسب) قادر به تقاضای خرید مسکن نبوده و به طور طبیعی راهی بازار اجاره می‌شوند. از این رو وزن و اهمیت بازار اجاره و اجاره‌بها در اقتصاد ایران افزایش‌یافته، به شکلی که در عمل بازار مسکن را می‌توان به دو بازار مجزا اما مرتبط «خرید مسکن» و «اجاره مسکن» تفکیک کرد. از این رو ابعاد مساله دسترسی به مسکن در بازار اجاره مهم‌تر و به لحاظ آثار و پیامدهای آن بر رفاه عمومی و توزیع درآمد قابل ‌توجه‌تر از بازار خرید است، به این علت که متقاضیان اجاره مسکن را نوعاً دهک‌های میانی و پایینی تشکیل می‌دهند. به عکس بازار خرید‌و‌فروش مسکن که در آن متقاضیان تا حدی تحت‌تاثیرات ناشی از امکان کسب عایدی (زیان) سرمایه
(Capital Gain/Loss) به جهت تغییرات قیمت ملک عمل می‌کنند، در بازار اجاره اساساً انگیزه‌های سرمایه‌ای (تقاضای مسکن به عنوان دارایی) بلاموضوع است. به عبارت دیگر تقاضای اجاره مسکن به طور خالص تقاضایی مصرفی (تقاضای مسکن به عنوان سرپناه) است حال آنکه تقاضای خرید واحد مسکونی با درجات مختلف تابع انگیزه‌های سودجویانه و تحت ‌تاثیر انتظار از آینده قیمت مسکن - به عنوان یک دارایی- در مقایسه با بازدهی دیگر انواع دارایی است. این انگیزه حتی در مورد افرادی که در‌صدد خرید مسکن به عنوان سرپناه هستند، نیز صادق است چرا که آنها می‌توانند با توجه به انتظارات خود از آینده قیمت‌ها و عایدی (زیان) انتظاری سرمایه، خرید خود را تسریع کنند یا تاخیر دهند. به این ترتیب اگرچه برای بسیاری از متقاضیان خرید، مسکن به عنوان یک دارایی حقیقی جانشین‌هایی شامل انواع دارایی‌های مالی و دیگر دارایی‌های حقیقی دارد، اما برای متقاضیان اجاره اصولاً مسکن استیجاری کالایی فاقد جانشین است. موارد فوق موجب می‌شود عوامل تعیین‌کننده اجاره‌بها در اقتصاد متفاوت از عوامل تعیین‌کننده قیمت خرید مسکن باشد و نوسانات اجاره‌بها (با توجه به کشش‌پذیری پایین مسکن استیجاری) کمتر از نوسانات قیمت خرید باشد. (نگاه کنید به نمودار)
رابطه بازار خرید و بازار اجاره مسکن در کشور موضوعی مهم و تا حدی مبهم است. به طور طبیعی انتظار می‌رود افزایش قیمت مسکن موجب افزایش اجاره‌بها شده و از این ناحیه اجاره‌نشینان را متضرر کند؛ لذا اجاره‌نشینان قاعدتاً باید افزایش قیمت مسکن را رخدادی ناگوار تلقی کنند. البته چنین تصوری صحیح است چرا که افزایش قیمت مسکن موجب افزایش هزینه- فرصت سرمایه یا به تعبیر اقتصاددانان افزایش «هزینه استفاده» مسکن می‌شود. به عبارت ساده چنانچه اجاره‌بها را درصدی از قیمت مسکن و متناسب با آن تلقی کنیم، طبعاً افزایش قیمت مسکن موجب افزایش ارزش پولی همان درصد مذکور شده و صاحبان مسکن، تقاضای اجاره‌بهای بالاتری خواهند کرد. افزایش اخیر در اجاره‌بهای واحد مسکونی در کشور، به طور مستقیم ناشی از رشد قیمت در ماه‌های پایانی سال 1391 است که رفته‌رفته این افزایش در هزینه فرصت، در فصل تجدید قراردادها در اجاره‌بها مندرج خواهد شد. نمودار قبلی نشان می‌داد به‌‌رغم تفاوت در شدت نوسانات قیمت خرید و اجاره‌بها، چگونه این دو نرخ همبستگی مثبتی با هم دارند. اما داستان ارتباط بازار خرید و اجاره مسکن و نیز ارتباط قیمت این دو بازار به همین‌جا ختم نمی‌شود بلکه به نظر می‌رسد همبستگی‌های پیچیده‌تری بین این دو برقرار باشد. اگرچه در تحلیل‌ها و اظهارنظرهای بازار اجاره تمرکز اصلی بر متقاضیان اجاره (مستاجران) است، اما ردگیری سوی دیگر بازار اجاره (موجرها) ارتباطی دیگر بین بازار خرید و اجاره را نمایان می‌کند. اجاره‌دهندگان مسکن چه کسانی هستند؟ به طور طبیعی اجاره‌دهندگان افرادی هستند که پیش از این عمدتاً با انگیزه‌های سرمایه‌ای و حفظ ارزش دارایی اقدام به خرید مسکن مازاد بر نیاز تملک خود کرده‌اند. اینجاست که ماهیت عرضه‌کنندگان مسکن استیجاری هویدا می‌شود: افرادی که با انگیزه حفظ ارزش دارایی اقدام به خرید مسکن و قرار دادن آن در سبد دارایی خود کرده‌‌اند. اینکه انگیزه اجاره‌دهندگان از خرید ملک در اصل، کسب عایدی سرمایه و بهره‌مند شدن از افزایش احتمالی قیمت مسکن است، امری واضح است به این علت که اجاره‌داری به خودی خود اصولاً فعالیتی فاقد توجیه و صرفه اقتصادی است. چنانچه نسبت متعارف بین اجاره واحد مسکونی به ارزش مسکن را مورد بررسی قرار دهیم، درخواهیم یافت عایدی حاصل از اجاره برای اجاره‌دهندگان به هیچ عنوان رقمی اغواکننده نیست. بر اساس آخرین آمار رسمی، قیمت یک متر‌مربع آپارتمان در تهران در نیمه اول سال 1389 معادل 65/1 میلیون تومان بوده در حالی که اجاره‌بهای یک متر‌مربع واحد مسکونی 94 هزار ریال بوده است. (نسبتی بیش از پنج‌هزارم در ماه یا کمتر از هفت درصد در سال). یک قاعده نانوشته در بازار اجاره مسکن آن است که اجاره مسکن (مبلغ رهن کامل یک واحد مسکونی) معادل یک‌پنجم تا یک‌ششم ارزش ملک است. با لحاظ عرف جاافتاده هر یک میلیون ودیعه-30 هزار تومان اجاره، چنانچه ارزش یک واحد مسکونی مثلاً 200 میلیون تومان باشد، مبلغ اجاره چنین واحدی رقمی بین یک تا 2/1 میلیون تومان در ماه خواهد بود که عایدی سالانه آن با این محاسبه نیز کمتر از هفت درصد خواهد بود. بدیهی است که چنین درصدی کمتر از پایین‌ترین عایدی‌های ثابت سالانه (سپرده‌های یک‌ساله بانکی) است. با لحاظ هزینه‌های معاملاتی اجاره‌دهی و هزینه‌های ریسک و همچنین نرخ استهلاک ناشی از سکونت مستاجر، ممکن است حتی صاحبان واحد مسکونی اساساً عطای دریافت اجاره را به لقایش بخشیده و واحد مسکونی خود را به صورت خالی نگه دارند (توجه کنید به آمار 6/1 میلیون واحد مسکونی خالی بر اساس سرشماری سال 1390). توضیحات فوق روشن می‌سازد که خرید مسکن مازاد بر نیاز و اجاره‌دهی آن از سوی مالکان عمدتاً با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه و مبتنی بر انتظارات قیمتی مثبت انجام می‌گیرد. این موضوع بازار اجاره مسکن را با یک معضل جدی مواجه می‌کند: «افزایش عرضه مسکن استیجاری وابسته است به انتظارات قیمتی مثبت مالکان». به عبارت دیگر چنانچه به فرض محال به هر علتی افزایش قیمت مسکن مهار شده و هیچ انتظار مثبتی از رشد قیمت مسکن در ذهن عاملان وجود نداشته باشد، اگرچه در کوتاه‌مدت اجاره‌بها (به سبب نسبت مشخص آن با قیمت مسکن) به ثبات می‌رسد، اما با کاهش تمایل به خرید مسکن مازاد بر نیاز، عرضه مسکن استیجاری کاهش خواهد یافت. در حقیقت در شرایط پیچیده کنونی بازار مسکن، به ‌رغم اینکه افزایش قیمت واحد مسکونی به افزایش اجاره‌بها می‌انجامد، اما همین موضوع با تقویت انتظارات قیمتی و رونق خرید و عرضه مسکن، سطح عرضه مسکن استیجاری را پشتیبانی می‌کند. دلالت سیاستی این کلام آن است که هر نوع سیاست تعزیراتی در مورد اجاره‌بها با افزایش هزینه‌های معاملاتی اجاره‌دهی، می‌تواند به کاهش تمایل به اجاره‌داری منتهی شود. همچنین محدودسازی تملک واحدهای مسکونی متعدد (با ابزارهای مختلف مالیاتی و...) نیز حتی در صورت توفیق، به ‌رغم کنترل موقتی قیمت مسکن، عرضه مسکن استیجاری را با اختلال روبه‌رو خواهد ساخت. با این توضیح به نظر می‌رسد اعمال سیاست‌هایی در جهت مواجهه با نگهداری واحدهای مسکونی به شکل خالی از سکنه بیش از سایر سیاست‌های مطرح، دارای پشتوانه نظری باشد.