تاریخ انتشار:
مرور سیاست‌های مسکن یازده دولت در سی سال
چه کسانی فاتحان مسکن بودند؟
در طول زندگی همه اقشار جامعه مسکن، گران‌ترین کالای خریداری‌شده توسط هر خانوار است. که شاید در گذشته حداکثر پنج سال زمان لازم داشت تا خریداری شود و حال مدت انتظار خرید این کالای گران‌قیمت به بیش از ۲۰ سال رسیده است.
در طول زندگی همه اقشار جامعه مسکن، گران‌ترین کالای خریداری‌شده توسط هر خانوار است. مسکنی که شاید در گذشته حداکثر پنج سال زمان لازم داشت تا خریداری شود و حال مدت انتظار خرید این کالای گران‌قیمت به بیش از ۲۰ سال رسیده است. یعنی هر خانواده باید حداقل ۲۰ تا ۳۰ سال بخشی از محل درآمد خود را پس‌انداز کند تا دست آخر بتواند با چند وام و فروش سرمایه‌هایی همچون طلا صاحبخانه شود. البته این نوع خرید شامل اقشار متوسط جامعه است. افرادی که ماهانه باید حداقل ۳۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن کنند؛ حال چه اقساط باقی‌مانده از خرید یک واحد مسکونی و چه اجاره ماهانه مسکن باشد. در ایران که کشوری با افزایش ارزش زمین و ملک است، مسکن حکم طلا را دارد و با ارزش افزوده روزانه و سالانه همراه است. بنابراین طبیعی است که خرید هر مترمربع ملک تا چه اندازه اهمیت دارد. در این زمان تحولات گسترده سیاسی، اقتصادی و اجتماعی 30 سال گذشته، کلیه بخش‌های اقتصادی و اجتماعی از جمله بخش مسکن را با فراز و نشیب‌های متعددی رو به ر و ساخت. بروز جنگ تحمیلی، وقوع زلزله‌های مخرب و سایر بلایای طبیعی، رشد قابل ملاحظه جمعیت در کنار اعمال مدیریت متمرکز و اقتصاد دولتی،
فقدان برنامه‌های میان‌مدت توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی از ویژگی‌های دهه اول و گرایش به سیاست‌های تعدیل اقتصادی، خصوصی‌سازی و اجرای دو برنامه پنج‌ساله توسعه را می‌توان از ویژگی‌های عمده دهه دوم برشمرد. تدوین و اجرای برنامه‌های سوم و چهارم و تدوین و آماده‌سازی برنامه پنجم توسعه و رویکرد جدید تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد از اقدامات این دهه محسوب می‌شود.در طول 30 سال گذشته، همواره مسکن با فراز و نشیب‌هایی همراه بوده است. گاه در قیمت، گاه در بخش ساخت و ساز و گاه در بخش حمایت‌هایی از سوی دولت. اما پس از گذشت بیش از 30 سال از پیروزی انقلاب اسلامی، برخی بازارهای اقتصادی شکلی دیگر به خود گرفت. مسکن که یکی از این بازارها بود توانست در طول این 30 سال با نوسانات مدیریتی، مالی و تهیه و تحویل همراه شود. در زمانی فشارهای اقتصادی پس از انقلاب به دلیل جنگ تحمیلی و گاهی نبود ثبات مدیریتی در این بازار و دخالت چند نهاد برای خرید و فروش زمین باعث بروز مشکلاتی شد تا امروز به یکی از بازارهای پرنوسان تبدیل شود. هر بار بهانه‌ای جداگانه گریبان این نوسانات را گرفت؛ یک بار جنگ، بار دیگر کمبود مسکن و بار سوم نوسانات نرخ ارز به
واسطه تشدید تحریم‌های بین‌المللی بود.
حساب کمک‌کننده به فقرا
از زمان روی کار آمدن جمهوری اسلامی ایران، همواره تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در کنار بهداشت، درمان و آموزش به عنوان یکی از ترجیحات دولت قرار گرفت. گاه دولت‌ها برنامه‌های بلندمدت و گاه برنامه‌های مدت‌دار برای بهبود اوضاع بازار ارائه کردند. گاه این برنامه‌ها موفق و گاه ناموفق بوده است. بر این اساس در اوایل انقلاب اسلامی که بسیاری از مردم املاک خود را از دست داده بودند و برنامه مشخصی برای تامین مسکن نبود، از سوی رهبر انقلاب اسلامی فرمانی به عنوان حساب ۱۰۰ برای تامین مسکن اقشار نیازمند صادر شد. بنابر این فرمان، اهم فعالیت‌های این حساب شامل کمک نقدی از محل صدقات جاریه حساب ۱۰۰ حضرت امام (ره) جهت تامین مانده آورده نیازمندان، ساخت واحدهای مسکونی ارزان و مقاوم از طریق کمک‌های جاریه حساب ۱۰۰ حضرت امام (ره) و کمک به مستاجران از طریق بررسی مدارک مستاجری و توزیع اعتبار تسهیلات ودیعه مسکن ویژه مستاجران و معرفی به بانک‌های عامل جهت پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه بود.
بنابراین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در راستای کمک به ساخت و تامین مسکن اقشار کم‌درآمد تاسیس شد و تاکنون واحدهای مسکونی بسیاری در شهرستان‌ها ساخته و همچنین در جریان بلایای طبیعی همچون سیل و زلزله پس از انقلاب اسلامی بسیاری از واحدهای مسکونی از بین‌رفته و تخریب‌شده را بازسازی کرده است و ظاهراً تنها نهاد دولتی حکومتی است که توانسته است در طول این سال‌ها در زمینه بازسازی و ساخت مسکن به این اقشار کمک کند.
کاهش فاصله جهش قیمتی در 30 سال
بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته از فعالیت‌های بازار مسکن در سه دهه پس از انقلاب اسلامی، این بازار پرسر و صدا که حداقل ۳۰ درصد اقتصاد را به خود اختصاص می‌دهد، با سه جهش قیمتی مواجه شد. آنچه بسیاری را از این بازار ناامید کرد، وقوع دو جهش دوبرابری قیمت در یک دهه بود و نگرانی بیشتر از این است که آیا فاصله زمانی این جهش‌ها رو به کاهش است؟
اولین جهش قیمتی مسکن درست پس از پایان جنگ تحمیلی و در سال 13۶۸ رخ داد. زمانی که بازارهای اقتصادی پس از هشت سال در حال رشد و خودنمایی بودند، ناگهان در سال 13۶۸ بازار مسکن با یک جهش قیمتی همراه شد. جهشی که تا پیش از آن افزایش قیمت چندانی بازار را تحت تاثیر خود قرار نداده بود. پس از آن بسیاری از صاحبان املاک از وجود واحدهای مسکونی خود سود بردند و کم‌کم مسکن به بازار سرمایه و خرید و فروش نوسازها تبدیل شد. بسیاری از مالکان خانه‌های خود را خراب کردند و به سمت ساختمان‌سازی تا سه، چهار طبقه پیش رفتند. سال‌هایی که اوج افزایش اجاره‌نشینان را در برداشت و نه‌تنها با افزایش واحدهای مسکونی نوساز همراه شد، بلکه میزان مهاجرت از شهرستان‌ها به سمت شهرهای بزرگ رو به رشد گذاشته شد. اما پس از آن بازار مسکن با نوسان جدی همراه نشد، گرچه طبق روال طبیعی بازار مسکن هرساله با افزایش ۱۰ تا ۲۰درصدی همراه شد، به گونه‌ای که اجاره‌بها و افزایش آن طبق روال هرساله پیش می‌رفت اما در سال 13۸۶ و با اولین آثار گرانی دلار و طلا پس از جهش ۱۸ سال گذشته دوباره مسکن با افزایش دوبرابری قیمت مواجه شد. این جهش قیمتی پس از این همه سال شوک بزرگی به
بازارهای اقتصادی زنجیرشده به مسکن بود. نوسانی که توانست بسیاری از متقاضیان مسکن را همچنان در لیست مستاجران نگه دارد و حتی آنهایی که توانایی مالی خرید یک واحد مسکونی کوچک را یافته بودند، همچنان مستاجر بمانند. در این میان بسیاری افراد هم بودند که در فاصله فروش و خرید واحد مسکونی مورد علاقه‌شان، با اوج‌گیری قیمت‌ها مواجه شدند و قدرت مالی‌شان به شدت کاهش یافت.
دومین جهش قیمتی مسکن هم گذشت و تقریباً دوسه سالی زمان برد تا قیمت‌ها جای خود را تثبیت کنند و خودی در بازار نشان دهند. کم‌کم روال خرید و فروش‌ها روی غلتک معاملات افتاد. اما در این زمان تسهیلات دولتی از سوی مسکن تغییری نیافت. به این صورت که وام مسکن برای مدت طولانی حداقل ۱۰ سال معادل ۲۰ میلیون تومان باقی ماند و نتوانست افزایشی داشته باشد. این در حالی است که در سال 13۸۶ و جهش قیمتی مسکن با زمزمه‌های کلنگ‌زنی واحدهای مسکونی مهر همراه شد که برخی آغاز به کار ساخت و ساز این واحدهای مسکونی را یکی از دلایل افزایش قیمت در آن سال عنوان کردند و برخی دیگر نیز کمبود مسکن در شهرهای بزرگ را دلیلی بر افزایش قیمت دانستند.
نیمه‌های دوم سال 13۸۶ بود که طرح روی میزمانده مسکن مهر از ابتدای دولت نهم قالب اجرایی به خود گرفت و کلنگ اولیه مسکن مهر برای ساخت دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با کمک و تسهیلات دولتی و همچنین وام ۱۵ تا ۲۰ میلیون‌تومانی بانک مسکن زده شد. طرحی که به واسطه کمبود مسکن در کشور آغاز و مقرر شد سالانه حدود 5 /1 میلیون واحد مسکونی در اطراف شهرهای بزرگ ساخته شود. در این میان برخی صاحبنظران بر این باورند که بسیاری از دلایل افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به ساخت و ساز مسکن مهر مربوط است و برخی دیگر معتقدند مسکن مهر کمترین سهم و دخالت در افزایش قیمت مسکن داشته و نبود مدیریت و کنترل از سوی دولت‌ها بوده که باعث ایجاد ضعف در سیستم مدیریتی این بازار اقتصادی شده است.
بر این اساس بازار مسکن طبق روال افزایش قیمت سالانه چه در بخش اجاره‌بها و چه خرید و فروش صورت گرفت اما با آغاز تحریم‌های بین‌المللی علیه کشور و نوسانات قیمت ارز، سومین و به گفته اقتصاددانان بدترین شوک قیمتی به مسکن وارد و باعث شد فاصله زمانی جهش‌های قیمتی تا مرز پنج سال کاهش یابد. بنابراین نیمه دوم سال 13۹۱ شوک‌آورترین افزایش قیمت مسکن رخ داد و مسکن را تا مرز افزایش ۵۲درصدی نسبت به سال گذشته‌اش رساند. به گفته بسیاری از صاحبنظران، بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است که سهم عمده‌ای در تولید ناخالص داخلی، سرمایه‌گذاری و اشتغال دارد و به لحاظ داشتن ارتباط قوی با بخش‌های مختلف اقتصادی به عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند. به طور مثال سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی در سال ۱۳۸۶ که خود به عنوان دومین سال جهش قیمتی مسکن در طول 30 سال اخیر عنوان می‌شود، به میزان پنج درصد و سهم ارزش افزوده خدمات مستغلات (خدمات واحدهای مسکونی موجود) حدود ۱۱ درصد از تولید ناخالص داخلی بوده است. بر این اساس بخش مسکن در مجموع بالغ بر ۱۵ درصد از ارزش افزوده کل را ایجاد کرده است. البته باید
توجه کرد که بخش مسکن در اشتغال و فعالیت‌های اقتصادی علاوه بر اقتصاد کلان، در اقتصاد خانوارها نقش بسیار حیاتی ایفا می‌کند به گونه‌ای که گران‌ترین کالایی است که خانوارها برای استفاده در طول زندگی‌شان خریداری می‌کنند. مسکن به طور متوسط حدود ۳۰ درصد از هزینه کل خانوار را به خود اختصاص می‌دهد.
تاثیر جنگ، زلزله و نوسانات بر مسکن
طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی در تحلیل نتایج سرشماری سال ۱۳۷۵، به‌رغم پایان جنگ تحمیلی و آغاز فعالیت‌های عمرانی، بهبود وضعیت مسکن در دهه دوم نیز ادامه یافت و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی از 71 /1 در سال ۱۳۶۵ به 15 /1 در سال ۱۳۷۵ رسید. این در حالی است که نسبت واحدهای مسکونی بادوام در این زمان از کل واحدهای مسکونی موجود نیز افزایش یافته است. اما ۱۰ سال بعد و در نتایج سرشماری سال ۱۳۸۵ این‌گونه برآورد شده است که به‌رغم رشد بالای خانوار طی این دهه به خاطر رشد جمعیت دهه اول انقلاب، رشد تولید مسکن طی این دهه بالاتر از رشد خانوار بوده است به طوری که تراکم خانوار در واحد مسکونی از 15 /1 در سال ۱۳۷۵ به 1 /1 در سال ۱۳۸۵ رسیده است. به طور کلی طی سال‌های ۱۳۵۸-۱۳۸۶ حدود ۱۵ میلیون واحد مسکونی تولید شده است که حدود ۱۰ میلیون واحد مسکونی در نقاط شهری کشور و حدود پنج میلیون واحد مسکونی نیز در نقاط روستایی کشور بوده است.
بنابراین طی سال‌های ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۷ به دلیل وقوع جنگ تحمیلی، توقف فعالیت‌های عمرانی و متعاقب آن بهره‌گیری بیشتر بخش مسکن از امکانات و منابع موجود جامعه نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی، تولید مسکن در کشور با متوسط ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در سال از نیاز ناشی از نرخ رشد خانوارهای ساکن در مناطق شهری و روستایی کشور افزایش یافت. بنابراین علاوه بر تامین نیاز جدید مسکن و نیاز ناشی از تخریب و استهلاک واحدهای مسکونی موجود، بخش قابل ملاحظه‌ای از نیاز انباشت‌شده طی سال‌های قبل از انقلاب را نیز پوشش داد. به گونه‌ای که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی از 26 /1 در سال ۱۳۵۵ به 16 /1 در سال ۱۳۶۸ کاهش یافت. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، تاکید شرعی بر عمومی بودن مالکیت زمین‌های موات و نیز اهداف برآمده از انقلاب درباره عدالت اجتماعی طی دو دوره پنج‌ساله از سال ۱۳۶۱ تا ۱۳۷۱ دخالت مستقیم دولت در داخل محدوده قانونی شهرها برای تحدید مالکیت بخش خصوصی بر زمین و استفاده از زمین‌های مازاد دایر و بایر برای کاربری مسکونی، انجام پذیرفت.
نگاهی به برخی برنامه‌های دولت در بخش مسکن
۱۱ دوره ریاست‌جمهوری و برنامه‌های مختلف تامین مسکن برای نیازمندان گذشته و هنوز فقط چند برنامه اجرایی شده است. برخی نیمه‌کاره رها شدند و برخی هنوز تکمیل نشده‌اند. در این میان مسکن مهر نمونه بارز آخرین طرح کلان عمرانی کشور در بخش مسکن است که هنوز با گذشت هفت سال تکمیل نشده است. این طرح مسکن نیز به سومین دولت روی کار آمده رسید و حال بازهم گفته می‌شود زمان زیادی برای تکمیل این طرح لازم است و پرونده آن در سال 13۹۵ بسته می‌شود.
حال دولت یازدهم برنامه خود را در بخش مسکن اعلام کرده است. سکاندار مسکن دولت یازدهم اولین روزهای حضورش را در کابینه برنامه‌های خود در بخش مسکن اعلام کرد، اما بازمانده‌های طرح قبلی هنوز فرصت شروع طرح‌های جدید را نداده است.
سایت خبری اقتصادنیوز در گزارشی به توضیح برنامه‌های دولت در این بخش پرداخته و نوشته است طرح‌های در صف اجرای وزیر راه و شهرسازی انگار ۲۰سالی است در وزارت مسکن خاک خورده و اکنون که زمان اجرای آن فرارسیده، مسکن مهر همچون سدی مقابل سرریز اعتبارات به بخش مسکن ایستاده و راه را برای دیگر طرح‌ها بسته است.
مسکن اجتماعی و حمایتی
ساخت و ساز مسکن اجتماعی و حمایتی با مشارکت بخش خصوصی در برنامه دوم توسعه جمهوری اسلامی ایران به سال‌های ۱۳۷۴ تا ۱۳۷۸ مربوط است. در آن زمان منظور ترویج ساخت مسکن طبق الگوی مصرف مسکن و الگوسازی برای ساخت مسکن کوچک پیش‌بینی شده بود و مقرر شد وزارت مسکن و شهرسازی به نمایندگی دولت بستر لازم را جهت احداث مسکن کوچک و ارزان‌قیمت فراهم کند. حاصل همه طرح‌ها و برنامه‌ها تدوین برنامه مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی شد. در طول برنامه دوم توسعه تعداد ۷۶ هزار واحد مسکونی از این نوع در ۲۵ استان کشور احداث شد.
در این برنامه مقرر شده بود واحدهای مسکونی در طرح مسکن اجتماعی با مساحت کمتر از الگوی مصرف مسکن (به طور متوسط ۵۰ مترمربع) باشند و علاوه بر تامین بخشی از کمک سود مورد انتظار سیستم بانکی در مرحله واگذاری به متقاضیان، حدود ۲۰ درصد از سرمایه اولیه احداث آن توسط دولت تامین شود. در آن زمان حدود ۱۱ هزار واحد مسکونی اجتماعی تولید شد که با پایان دوره برنامه دوم و تصویب قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در قالب این قانون ادامه یافت.
در برنامه دوم توسعه این نوع مسکن با مساحتی معادل الگوی مصرف مسکن (متوسط ۷۵ مترمربع) تولید و حمایت دولت از آن، به پرداخت بخشی از سود تسهیلات بانکی محدود شد. در اجرای طرح مسکن حمایتی بیش از ۶۵ هزار واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه شد. منابع مورد نیاز برای ساخت مسکن اجتماعی و حمایتی از طریق اخذ تسهیلات، بودجه عمومی دولت و آورده بخش خصوصی تامین شد و در آن زمان سازمان ملی زمین و مسکن عهده‌دار تامین زمین بود که از طریق مشارکت با بخش خصوصی مورد ساخت و ساز قرار گرفت.
مسکن استیجاری یا الغدیر چه بود؟
طرح ساخت مسکن استیجاری با تصویب قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در سال ۱۳۷۷ اجرایی شد. در دهه ۷۰ فعالیت‌های اجرایی لازم جهت تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در ۳۰ استان کشور با بهره‌گیری از منابع بودجه عمومی دولت، تسهیلات بانکی و منابع داخلی سازمان ملی زمین و مسکن، در گام اول در اراضی متعلق به سازمان تحت عنوان استیجار دولتی و در گام بعدی در اراضی متعلق به بخش غیردولتی تحت عنوان استیجار بخش خصوصی یا طرح الغدیر آغاز شد. در طرح استیجار دولتی مسکن، در بخش اول قانون ۵۰ درصد از منابع مورد نیاز برای اجرای این طرح از محل منابع سیستم بانکی و ۵۰ درصد مابقی از طریق بودجه عمومی دولت تامین و واحدهای احداثی به صورت اجاره یا اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضیان قرار گرفت. در اجرای این طرح تعداد ۸۶۰ پروژه با ظرفیت تولید ۱۰۱ هزار واحد مسکونی به اجرا گذاشته شد که به‌رغم کمبود منابع مالی عملیات احداث تعداد ۶۴۲ پروژه با ظرفیت بیش از ۷۶ هزار واحد به پایان رسید.
انبوه‌سازی یا مشارکتی؛ کدام یک بهتر بود؟
در این طرح که از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۸۶ با مشارکت بخش خصوصی و در ۲۹ استان به اجرا گذاشته شد در مجموع عملیات ساختمانی ۹۷۵ پروژه با ظرفیت تولید نزدیک به ۸۳ هزار واحد مسکونی به اجرا گذاشته شد که عملیات ساخت ۸۱۲ پروژه با گنجایش نزدیک به ۵۹ هزار واحد مسکونی تکمیل شده و عملیات ساخت ۱۶۳ پروژه با گنجایش بیش از ۲۴ هزار واحد مسکونی در دست تکمیل است.
گزارش‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۷۵ نشان می‌دهد در این دوره جمعاً ۴۰۵۰ هزار واحد مسکونی به تفکیک ۲۷۰۰ هزار واحد در نقاط شهری و ۱۳۵۰ هزار واحد در نقاط روستایی کشور تولید شده است. به عبارت دیگر به طور متوسط سالانه ۴۰۵ هزار واحد در کل کشور، ۲۷۰ هزار واحد در مناطق شهری و ۱۳۵ هزار واحد در مناطق روستایی احداث شده است.
دیدگاه تان را بنویسید