لوکوموتیو به راه می‌افتد؟

مسکن بخش مهمی از تشکیل سرمایه خالص در اقتصاد ایران را تشکیل می‌دهد. این بخش لوکوموتیو رشد اقتصاد ایران نیز به حساب می‌آید. زیرا در صورت حرکت رشته‌های مختلفی را با خود به پیش خواهد برد. در بخش خانوار نیز هم‌اکنون 92 درصد ثروت خانوارهای ایرانی در بخش مسکن است؛ این در حالی است که تنها هشت درصد ثروت خانوارها در بازارهای دیگر همچون طلا، ارز، خودرو، صندوق‌های پس‌انداز و... قرار دارد. به همین دلیل جایگاه بازار مسکن در اقتصاد ایران ویژه است. این بخش علاوه بر کارکرد سرمایه‌ای و مصرفی در برهه‌های مختلف ضربه‌گیر نقدینگی در اقتصاد ایران بوده است. از این رو با توجه به نقشی که بخش مسکن در عرصه اقتصاد کلان بازی می‌کند بررسی چگونگی شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود مسکن ضروری است. در اقتصاد کلان دوره‌ای که فعالیت‌های اقتصادی بسیار پایین‌تر از حد معمول باشد و به دنبال آن کاهش شدید تولید، سرمایه‌گذاری اندک، انقباض اعتبارات، سقوط قیمت‌ها، بیکاری گسترده و گستردگی ورشکستگی اتفاق افتد به عنوان رکود اقتصادی تعبیر می‌شود. از سوی دیگر دوره‌ای که فعالیت‌های اقتصادی در آن رشد فزاینده می‌یابد و مصرف و تولید هر دو با خوش‌بینی انجام می‌گیرند؛ گفته می‌شود رونق اقتصادی شکل گرفته است. برخلاف این تعریف کلی از وجود رونق و رکود در اقتصاد کلان، در بخش مسکن تعریف واحدی از رونق و رکود در دیدگاه عامه مردم شکل نگرفته است. به طور معمول از رونق و رکود مسکن با سه تعبیر مختلف یاد می‌شود. رونق و رکود در بخش معاملات مسکن، در بخش ساخت‌وساز (اقتصاددانان و کارشناسان این بخش را مولفه شکل‌گیری رونق و رکود در بخش می‌دانند) و در بخش قیمت بازار. به این معنا که برخی رشد قیمت‌ها و افزایش معاملات را نشانه رونق در بازار می‌دانند و برخی دیگر بالا رفتن آمار ساخت‌وساز. به عقیده کارشناسان این بخش، رونق واقعی در بخش مسکن زمانی رخ می‌دهد که نمودار ساخت‌وسازها در مسیری صعودی قرار گیرد. به این ترتیب با افزایش عرضه، کاهش قیمت‌ها رخ خواهد داد و متقاضیان مصرفی به بازار وارد خواهند شد.

در شکل‌گیری دوره‌های رکود و رونق مسکن از میان سه عامل قیمت، معاملات و ساخت و ساز، عامل اول پیشتاز است. زمانی که قیمت‌ها به اوج می‌رسد با تاخیر زمانی چندماهه آمار معاملات نزولی خواهد شد و پس از مدتی بخش ساخت‌وساز به رکود فرو می‌رود. روال بازار طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد هر دوره رونق و رکود پروسه زمانی حدوداً پنج‌ساله‌ای را به خود اختصاص می‌دهد که یک تا 5/1 سال آن را دوره رونق و 3 تا 5/3 سال آن را دوره رکود شکل می‌دهد. آخرین رونق ایجادشده در بخش مسکن، مربوط به سه‌ماهه پایانی سال 1391 تا سه‌ماهه اول سال 1392 است. به‌گونه‌ای که در بهار این سال شاهد افزایش 77‌درصدی قیمت‌ها در بخش مسکن بودیم. اما از سه‌ماهه دوم سال 1392 در بخش ساخت‌وساز آمار معاملات مسکن کاهش یافت و بعد از چندی ساخت‌وساز به خواب زمستانی فرو رفت. این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند شیوه کارآمد ساخت‌وساز، استفاده بهینه سازنده‌ها از زمان‌های رکود است به‌گونه‌ای که اگر هنگام آرامش بازار و افت قیمت‌ها، ساخت‌وساز افزایش یابد، ساختمان‌های نوساز در دوره رونق و افزایش قیمت، آماده عرضه به بازار می‌شود. در نتیجه هم طرف تقاضا به دلیل فراوانی عرضه با رشد قیمت‌ها مواجه نخواهد شد و هم طرف عرضه از شروع پیش از موعد رکود در امان است. هم‌اکنون که با گذشت نیمی از سال بازار مسکن همچنان در خواب زمستانی به سر می‌برد سوال اینجاست چه زمانی نشانی از ورود به دوره رونق پدیدار خواهد شد؟