تاریخ انتشار:
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است ساخت‌وسازهای جدید باید به بافت فرسوده هدایت شود
محل جدید ساخت‌وساز در سال ۹۶
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران می‌گوید: از این به بعد همزمان با پیشرفت تکنولوژی نیاز به تحولات مکانی نیز داریم؛ ساختمان‌ها و بناهای جدیدی که به عنوان نیازهای جدید خود را در سال‌های آینده نشان خواهد داد. آنچه مهم است به آن توجه کنیم این است که ما کجا بسازیم و چگونه بسازیم؟ یعنی سیاست‌های اشتغال‌زا و آموزشی در بخش مسکن باید به چه شکلی تغییر یافته و تعریف شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران بهترین گزینه مکانی برای شروع ساخت‌وسازهای جدید در سال 96 را اعلام کرد. محمدمهدی مافی در گفت‌وگو با تجارت فردا با بیان اینکه شاخصه‌های درونی و بیرونی بازار مسکن نشان‌دهنده افزایش حجم ساخت‌وسازهای جدید و پایان دوره رکود ساختمانی در سال آینده است، عنوان کرد: دوره جدید رونق ساختمانی بیش از آنکه دوره ساخت آپارتمان در مناطق جدید و توسعه افقی کلانشهرها باشد، عصر نوسازی واحدها و به طور کلی بافت‌های فرسوده و میانی این شهرهاست. وی تاکید کرد: این در حالی است که نیازمند تغییر الگوی فعلی ساخت‌وساز در برخی مناطق کلانشهرها و تناسب متراژهای ساختمانی با الگوی مصرف فعلی مسکن هستیم.
با توجه به وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن و رفتار سمت تقاضا، برخی کارشناسان معتقدند در ادامه پیشروی بازار مسکن در فاز پیش‌رونق سال آینده سازندگان نیز با انگیزه بیشتری وارد بازار ساخت مسکن می‌شوند و بازار ساخت‌وساز رونق می‌گیرد؛ در مقابل دیدگاه دیگری قرار دارد که پیش‌بینی می‌کند سال آینده نیز بازار ساخت‌وساز در رکود خواهد بود؛ نظر شما در این باره چیست؟
قبل از اینکه به پاسخ این سوال وارد شویم بهتر است ابتدا مقدمه‌ای در این زمینه ذکر شود. در اقتصاد مسکن دو بحث متفاوت وجود دارد که یکی بحث نیاز به واحدهای مسکونی جدید است و دیگری بحث توان خرید مسکن؛ همان‌گونه که در طرح جامع مسکن نیز برآوردی از نیاز کشور به مسکن صورت گرفته است که در این طرح نیاز به مسکن سالانه حدود یک میلیون واحد پیش‌بینی شده است؛ از سوی دیگر نیاز دیگری در بازار مسکن مشاهده می‌شود که در واقع می‌توان از آن با عنوان نیاز به بهبود مسکن اشاره کرد به این معنا که به نسبت خانوارهای موجود می‌توان گفت در حال حاضر شکاف زیادی بین تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی وجود ندارد اما مطابق نیازسنجی‌های صورت‌گرفته درباره موضوع تشکیل خانواده‌های جدید و نوسازی بافت‌های فرسوده می‌توان گفت که نیاز به مسکن سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی است. از سوی دیگر، می‌بینیم که توان خرید مصرف‌کننده و خانوارها طی سال‌های اخیر نادیده گرفته شده است؛ به این معنا که در عین حال که نیاز به ارتقای مسکن وجود دارد، هنوز توان خرید برای تهیه واحدهای مسکونی به حد کفایت نرسیده است؛ بنابراین رکود عمیقی که هم‌اکنون در حوزه مسکن و
ساخت‌وساز دیده می‌شود تنها به جهش قیمتی سال‌های قبل در حوزه مسکن نمی‌رسد؛ علت اصلی را می‌توان در این مورد خلاصه کرد که در کنار همه عوامل اثرگذار طی سال‌های اخیر پابه‌پای رشد قیمت مسکن توان خرید خانوارها و قدرت خرید مسکن در میان متقاضیان چندان رشد نکرده است؛ به این ترتیب هم‌اکنون بخش قابل توجهی از رکود ساختمانی ناشی از این موضوع است یعنی این نگرانی در سازندگان وجود دارد که در صورت انجام ساخت‌وسازهای جدید آیا مشتری کافی و مناسب برای خرید این واحدهای ساخته‌شده وجود دارد؟
این موضوعی است که باید به‌شدت مورد توجه قرار بگیرد؛ هم‌اکنون شرایط جامعه به طور کلی شرایطی برخوردار محسوب نمی‌شود به لحاظ اینکه همگان یا حداقل طبقه متوسط رو به پایین بتواند به راحتی مسکن خود را بهبود بدهد و به واحدهای مسکونی بهتر دسترسی پیدا کند و تحت تاثیر این شرایط و این تقاضا ساخت‌وسازهای جدید نیز بتواند به بازار مسکن وارد شود. مطلب دیگری که لازم است گفته شود بحث نیاز به زیرساخت‌ها و ساختمان‌ها و سازه‌های غیرمسکونی در پهنه کشور است که آن هم جایگاه بزرگی دارد و از این به بعد همزمان با پیشرفت تکنولوژی نیاز به تحولات مکانی نیز داریم؛ ساختمان‌ها و بناهای جدیدی که به عنوان نیازهای جدید خود را در سال‌های آینده نشان خواهد داد.
آنچه مهم است که باید به آن توجه کنیم این است که ما کجا بسازیم و چگونه بسازیم؟ یعنی سیاست‌های اشتغال‌زا و آموزشی در بخش مسکن باید به چه شکلی تغییر یافته و تعریف شود. درست است که بازار مسکن مربوط به بخش خصوصی است و دولت‌ها نباید دخالتی در بازار ساخت‌وساز کنند اما به نظر من جایی که دولت‌ها باید پررنگ ظاهر شوند بحث تحقیقات و سیاستگذاری و کانالیزه کردن ساخت‌وساز در هر یک از پهنه‌های شهری است. اینکه آیا هنوز هم در شهرهای بزرگ ظرفیت ساخت‌وسازهای جدید داریم؟ و آیا شرایط زیست‌محیطی در این شهرها و کلانشهرها به ما اجازه می‌دهد که برای چندمین بار ظرفیت این شهرها را با ساخت‌وسازهای جدید افزایش دهیم؟ نوعی بحث سیاستگذاری و مطالعات بالادستی که دولت‌ها باید همه همت خود را صرف آن کنند.
از این به بعد همزمان با پیشرفت تکنولوژی نیاز به تحولات مکانی نیز داریم؛ ساختمان‌ها و بناهای جدیدی که به عنوان نیازهای جدید خود را در سال‌های آینده نشان خواهد داد. آنچه مهم است به آن توجه کنیم این است که ما کجا بسازیم و چگونه بسازیم؟ یعنی سیاست‌های اشتغال‌زا و آموزشی در بخش مسکن باید به چه شکلی تغییر یافته و تعریف شود.
به طور کلی متغیرهای اثرگذار در رکود و رونق ساخت‌وسازهای مسکونی به خصوص در سال 96 چیست و در شرایط فعلی کدام یک از این متغیرها مهیاست؟
به نظر من عواملی را که در سال آینده نقش عمده‌ای در رکود و رونق فعالیت‌های ساختمانی ایفا خواهند کرد می‌توان در عوامل سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و... طبقه‌بندی کرد؛ در عوامل سیاسی نحوه برخورد کشور ما با جامعه جهانی و نحوه ارتباط جامعه جهانی با کشور ایران از اهمیت زیادی برخوردار است. اگر روند دو سال گذشته در حوزه سیاست بین‌المللی به همین منوال ادامه پیدا کند، حضور سازندگان رقیب از سایر کشورها در کشور ما و به خصوص ورود سرمایه‌های جدید به بخش مسکن از این طریق می‌تواند ساخت‌وسازهای مسکونی را از حالت رکود خارج کند یا دست‌کم نقش مهمی در این زمینه داشته باشد. عامل موثر بعدی را می‌توان در تغییرات اجتماعی همچون تغییرات ساختار جمعیتی جست‌وجو کرد. بهبود ساختارهای جمعیتی و همچنین شاخصه‌های اجتماعی می‌تواند به عنوان دومین عامل در ورود بازار ساخت مسکن به فاز رونق اثرگذار باشد.
عامل بعدی، عامل اقتصاد است؛ در صورتی که بتوانیم در سال آینده به رشد اقتصادی پنج تا شش درصد برسیم این رشد در بازار مسکن هم تاثیرات مثبتی خواهد داشت و شاهد خواهیم بود که بازار مسکن و به خصوص بازار فعالیت‌های ساختمانی دچار بهبود خواهد شد.
مطابق با آنچه عنوان کردید و برخی دیگر از کارشناسان هم بر آن تاکید دارند، دوره زمانی حاضر بیش از آنکه دوره ساخت واحدهای جدید در کلانشهرها باشد عصر نوسازی در این شهرهای بزرگ است؛ هم‌اکنون تغییر در رویه ساخت‌وساز مسکن به سمت نوسازی تا چه میزان دغدغه جامعه مهندسی است؟
بله، این موضوعی است که این روزها باید به جد مورد توجه سازندگان قرار داشته باشد؛ اینکه مسکن عصر حاضر و مسکن آینده چگونه مسکنی است؟ چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟ نوع زندگی و نیازهای آینده در شهرها چگونه خواهد بود؟ از منظر منافع ملی نیز واقعیت این است که دوران بهره‌برداری واحدهای مسکونی در کشور ما به‌شدت پایین است و در بسیاری از ساختمان‌ها به کمتر از 20 سال می‌رسد. ساخت‌وسازهای جدید باید به سمتی حرکت کند که عمر این ساختمان‌ها حداقل به 50 سال برسد. در مورد بافت‌های فرسوده هم مباحث زیادی مطرح است؛ واقعیت این است که تخریب و ساختمان‌سازی‌های جدید در برخی موارد نمی‌تواند اتفاق خوب و مثبتی در بافت‌های فرسوده تلقی شود؛ به خصوص اینکه در بافت‌های فرسوده در سال‌های اخیر تنها نوسازی واحدهای مسکونی مدنظر قرار گرفته است این در حالی است؛ که نوسازی در این محدوده‌ها صرفاً محدود به تخریب ساختمان‌های مسکونی قدیمی و ساخت آپارتمان‌های جدید نیست. بسیاری از این اقدامات حتی تبعات اجتماعی برای شهر و شهروندان در برداشت. در بافت فرسوده نباید تنها نگاه مهندسی داشت؛ اینکه تنها بناها تخریب و ساخته شود. به این ترتیب مقاوم‌سازی
ساختمان‌های موجود و نوسازی بافت‌های فرسوده در عصر حاضر اولویت ویژه‌ای یافته است و در بسیاری مکان‌ها و شهرها از ساخت‌وسازهای جدید این اولویت بیشتر است. به خصوص اینکه حجم بسیار زیادی از ساخت‌وسازهای جدید در کلانشهرهایی همچون تهران که منجر به توسعه افقی این شهرها شده است عامل اصلی ایجادکننده مشکلات ترافیکی و زیست‌محیطی است. باید این ادبیات در جامعه ما به خصوص جامعه مهندسی کشور رایج شود که گسترش افقی شهرها مشابه آنچه در منطقه 22 شهر تهران اتفاق افتاد و ما امروز شاهد بارگزاری چندین‌برابری جمعیت در این منطقه نسبت به چشم‌انداز جمعیت‌پذیری آن در طول سال‌های آینده هستیم، نوعی فاجعه شهری است. بنابراین لازم است به این نکته توجه شود که در دوره حاضر مکان مناسب سرمایه‌گذاری ساختمانی کجاست که به طور قطع یکی از این مکان‌ها بافت‌های فرسوده است.
در مورد تسهیلات ساخت مسکن و عدم استقبال قابل توجه سازندگان از این تسهیلات باید دو موضوع مورد توجه قرار بگیرد، یک موضوع به بالا بودن نرخ سود این تسهیلات برای سازندگان در طول دوره مشارکت با بانک برمی‌گردد و موضوع دیگر به عدم پوشش‌دهی تسهیلات ساخت مسکن از هزینه خرید زمین مربوط است.
طی سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از ساخت‌وسازهای صورت‌گرفته در متراژهای تقریباً دو برابر الگوی نیاز مصرفی مسکن انجام شده است؛ طوری که هم‌اکنون بخش عمده‌ای از واحدهای گران‌قیمت، لوکس و بزرگ‌متراژ ساخته‌شده فاقد مشتری است و از سوی دیگر بازار واحدهای مصرفی با کمبود عرضه مواجه است؛ آیا این ضرورت برای تغییر الگوی مساحتی ساخت‌وسازهای جدید در حال حاضر در میان سازندگان و انبوه‌سازان درک شده است؟
نیاز به ساخت واحدهایی مطابق با الگوی مصرف عمدتاً بین 60 تا 90 مترمربع هم‌اکنون در شهرهای مختلف به ویژه کلانشهرها و شهرهای بزرگ به‌شدت احساس می‌شود و کاملاً منطقی است که رفتار سازندگان باید به این سمت تغییر جهت دهد. با توجه به اینکه امکانات خرید در برخی شهرها و کلانشهرها حتی در حد خرید واحدهای میان‌متراژ برای گروه‌هایی از متقاضیان فراهم نیست و لازم است طرح‌های دیگری برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از سوی سازندگان دنبال شود اگر این اصلاح در متراژ ساخت‌وساز صورت بگیرد می‌توان بخشی از نیازهای اقتصادی و به خصوص پیامدهای اجتماعی ناشی از دشواری دسترسی به مسکن را نیز حل کرد. ولی این موضوع را باید از منظر دیگری نیز مورد بررسی قرار داد و این سوال را مطرح کرد که چرا سازندگان طی سال‌های اخیر واحدهای مسکونی را ساخته‌اند که به لحاظ بزرگ‌متراژ بودن هم‌اکنون فاقد مشتری هستند؟
یا به عبارت بهتر اگر این واحدها کوچک‌متراژتر بودند آیا خرید مسکن اتفاق می‌افتاد؟
بنده خیلی معتقد نیستم که اگر متراژ این ساخت‌وسازها به طور محسوس و قابل توجهی کاهش می‌یافت تغییر عمده‌ای در بازار ساخت‌وساز اتفاق می‌افتاد؛ چراکه هم‌اکنون عمده رکود در بازار معاملات مسکن در مناطق شمالی شهر تهران و در بازار واحدهای لوکس و گران‌قیمت است؛ اما باید توجه داشت که لوکس‌سازی و بزرگ‌متراژسازی شاید به نحوی جزو جدایی‌ناپذیر ساخت‌وساز در برخی مناطق خاص شهر تهران از جمله منطقه یک پایتخت باشد. ساخت‌وسازهایی که به خصوص در مناطق خاصی از پایتخت همچون منطقه یک می‌شود تنها در متراژهای خاصی و بنا بر کشش بازار انجام می‌شود. در برخی مناطق همچون منطقه یک، ساخت‌وساز در متراژهای پایین کشش تقاضا ندارد و معمولاً متراژهای بالا در زمان رونق متقاضی بیشتری دارد؛ به این ترتیب سازندگان واحدهای لوکس در این مناطق با توجه به شرایط بازار مسکن در دوره رونق اقدام به ساخت این واحدها و آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ کرده‌اند؛ این تجربه را در سال‌های قبل هم داشته‌اند و بنا بر کشش تقاضا در این مناطق این گروه متراژ را برای ساخت‌وسازهای خود انتخاب کرده‌اند. طی سال‌های گذشته متراژهای کوچک‌تر در این مناطق متقاضی بسیار کمتری داشته است؛ این در
حالی است که در مناطق مرکزی و جنوبی تا جایی که مقررات شهرسازی و ساخت‌وساز اجاره می‌داده است هر چه متراژ واحدهای مسکونی کمتر بوده است تقاضا و معاملات خرید بیشتری در این مناطق صورت گرفته است. سازندگان هر محدوده بنا به تجربه گذشته خود و بنا به کشش هر منطقه و میزان تقاضا در هر منطقه اقدام به ساخت آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران کرده‌اند. به نظر من باید به این سمت حرکت کنیم که چه در بخش خانه‌های لوکس و چه در بخش واحدهای مصرفی، الگوی مصرف جدیدی برای ساخت آپارتمان تعریف شود؛ هرچند جامعه در زمان حاضر نیز مانند هر دوره دیگری به آپارتمان لوکس نیز نیاز دارد و نمی‌توانیم هرگز ادعا کنیم که نیازی به ساخت واحدهای بزرگ‌متراژ و لوکس در شهرها و به ویژه کلانشهرها وجود ندارد. چون با توقف ساخت واحدها و آپارتمان‌های لوکس بخش قابل توجهی از سرمایه‌های بزرگ از حوزه ساخت‌وساز خارج شده و به سمت بازارهای موازی می‌رود. واحدهای لوکس هم‌اکنون یکی از عمده‌ترین محل‌های سرمایه‌گذاری در میان طبقات سرمایه‌دار محسوب می‌شود. اما برای اقشار متوسط جامعه و همچنین طبقات نیازمند حمایت برای تامین مسکن، باید الگوی جدیدی از مصرف در واحدهای مسکونی
تعریف شود که بر اساس این الگو حتماً لازم است متراژ واحدهای مصرفی جدید نیز تعدیل شود تا جایی که در مقایسه با میانگین قدرت خرید خانوارها به کمترین شکاف و سطح قیمتی برسد.
نیاز به ساخت واحدهای مطابق با الگوی مصرف عمدتاً بین ۶۰ تا ۹۰ مترمربع هم‌اکنون در شهرهای مختلف به ویژه کلانشهرها و شهرهای بزرگ به‌شدت احساس می‌شود و کاملاً منطقی است که رفتار سازندگان باید به این سمت تغییر جهت دهد.
آیا این تغییرات در تحرکات جدید سازندگان مسکن نمایان است؟
خیر، دست‌کم مشاهدات شخصی من نشان نمی‌دهد که در یک محدوده یا منطقه‌ای که الگوی ساخت، خریدوفروش مسکن به عنوان مثال بر مبنای آپارتمان‌های 150 تا 200 مترمربع بوده است به دلیل رکود معاملات مسکن و رکود ساخت‌وساز یا هر عامل دیگری، به سمت تغییر الگوی ساخت مسکن و کوچک‌تر‌سازی حرکت کرده باشد.
در هر یک از مناطق شهر تهران اگر به واسطه‌های ملکی مراجعه و سوال کنید که در این محدوده مردم عمدتاً چه آپارتمان‌هایی با چه متراژهایی را خریداری می‌کنند به‌طور نسبی متراژ مورد تقاضا در هر منطقه را به شما اعلام خواهند کرد. در طول زمان نوع تقاضا با متراژ و نوع ساخت مسکن در هر منطقه به حالت سازگاری رسیده است و برای مثال کمتر کسی در منطقه یک شهر تهران به دنبال خرید آپارتمان‌های کوچک متراژ به عنوان مثال 50 مترمربعی خواهد بود. با این استدلال که به جای خرید یک آپارتمان 50 مترمربعی در منطقه یک آپارتمان بزرگ‌تری با ویژگی‌های مشابه در مناطق دیگری خریداری خواهد کرد که از مرغوبیت کافی نیز برخوردار هستند. در واقع برای تغییر این الگوی ساخت خرید در هر یک از مناطق تهران نیاز به یک سیاستگذاری اساسی و در نظر گرفتن مشوق‌ها یا تنبیهات خاص است. اگر از بالادست اتفاقی برای تغییر متراژهای ساختمانی نیفتد همین روند خودجوش یا ارگانیک که طی سال‌های گذشته در بازار ساخت و خرید مسکن وجود داشته است بدون تغییر ادامه خواهد یافت.
یکی از اقدامات اخیر سیستم بانکی برای تحریک سازندگان به ساخت‌وساز و تقویت بنیه مالی آنان افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن تا 150 میلیون تومان بوده است؛ این اقدام را تا چه اندازه در افزایش حجم ساخت‌وساز و ورود بازار ساخت مسکن به فاز رونق موثر می‌دانید؟ و چرا استقبال خاصی از این تسهیلات تاکنون از جانب سازندگان مشاهده نشد؟
بانک مسکن با سیاست‌های جدید اعتباری خود که از ابتدای امسال اعمال کرده است در بهبود روند ساخت‌وساز موثر است. هرچند که ممکن است گفته شود سهم این تسهیلات و سیاست‌های اعتباری در خروج بازار مسکن از حالت رکود چندان زیاد نیست اما بالاخره حداقل از یک موضع قوی در خروج بازار مسکن از حالت رکود اثرگذار بوده است. اما در مورد تسهیلات ساخت مسکن و عدم استقبال قابل توجه سازندگان از این تسهیلات باید دو موضوع مورد توجه قرار بگیرد، یک موضوع به بالا بودن نرخ سود این تسهیلات برای سازندگان در طول دوره مشارکت با بانک برمی‌گردد و موضوع دیگر به عدم پوشش‌دهی تسهیلات ساخت مسکن از هزینه خرید زمین مربوط است. با توجه به اینکه ساخت‌وساز در بازار فعلی به اندازه‌ای سود ندارد که سازنده قادر به بازپرداخت اصل و سود تسهیلات دریافتی از سوی بانک باشد؛ در واقع معضل رکود و عدم تورم در بخش مسکن عامل اصلی استقبال پایین سازندگان از تسهیلات بانکی ساخت‌وساز محسوب می‌شود. هرچند که این اقدام بانک مسکن در راستای خروج بازار ساخت‌وساز از حالت رکود واقعاً حرکت خوبی است.
دیدگاه تان را بنویسید