تاریخ انتشار:
گفت‌وگو با کمال اطهاری درباره تحولات بازار اجاره
مسکن مهر در مدیریت نرخ اجاره بی‌اثر است
کمال اطهاری کارشناس برنامه‌ریزی شهری و مسکن ادعای مالکان برای پایین بودن نرخ بازدهی اجاره‌بها را قبول ندارد و آن را صرفاً ادعایی لفظی می‌داند.
کمال اطهاری کارشناس برنامه‌ریزی شهری و مسکن ادعای مالکان برای پایین بودن نرخ بازدهی اجاره‌بها را قبول ندارد و آن را صرفاً ادعایی لفظی می‌داند. او در این باره معتقد است: نرخ بازدهی اجاره اگرچه پایین است اما چون مسکن در کشور ما دارایی با‌اطمینان بازگشت سرمایه بالاست بنابراین بسیاری از سرمایه‌داران باز هم بازار مسکن را به عنوان گزینه اول خود انتخاب می‌کنند. اطهاری به تجربه سایر کشورها برای افزایش نرخ بازدهی اجاره اشاره می‌کند و راهکارهای اجرا‌شده از سوی دولت برای کنترل بازار اجاره را بی‌نتیجه عنوان می‌کند.
بازار اجاره بر‌خلاف بازار خرید‌و‌فروش مسکن به این دلیل که صرفاً یک ماهیت مصرفی دارد دچار روند پرنوسان و شوک‌آور از سمت تقاضا نیست چرا که طرف تقاضا در بازار اجاره با انگیزه مصرفی واقعی به این بازار وارد می‌شود مگر آنکه رشد جمعیت روند بازار اجاره را با نوسان روبهرو کند. بنابراین به نظر می‌رسد بازار اجاره توسط یک عامل خارجی دچار نوسانات شده است. این در حالی است که بسیاری از مالکان عنوان می‌کنند بازگشت سرمایه املاک آنها از طریق اجاره ملک چندان هم به نفع مالک نیست. سوال این است که با این ادعای مالکان پس چرا روند نرخ اجاره گوی سبقت را از افزایش قیمت ملک هم ربوده است؟
به طور کلی مستغلات در اقتصاد کشور به عنوان یک دارایی اطمینان‌بخش با بازگشت سرمایه متعادل مطرح است که حتی گاه‌‌گداری از نرخ تورم هم پیشی می‌گیرد. فردی که در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند این اطمینان را دارد که دارایی او نسبت به نوسانات سایر بازارهای سرمایه‌ای ریسک پایین‌تری دارد و با رشدی پیوسته حداقل هم‌پای تورم همراه خواهد بود. این اطمینان در بخش املاک و مستغلات تا حدی است که سیستم بانکی هم به جای قبول ریسک بالای سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر به سرمایه‌گذاری در بازار مستغلات روی آورده است. بنابراین فکر می‌کنم آنچه مالکان به صورت لفظی از ضرر و زیان حاصل از اجاره دادن ملک خود نسبت به سرمایه‌گذاری در سایر بازارها عنوان می‌کنند بیشتر صورت لفظی دارد و از لحاظ اقتصادی در دراز‌مدت بی‌معناست. جدا از این موضوع مستغلات در ایران با مقوله‌ای مثل پولشویی هم روبهرو است که جاذبه‌ای خاص به بازار می‌دهد.
این صحبت شما را قبول دارم که ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات کشور پایین است. اما وقتی بازگشت سرمایه از طریق اجاره دادن ملک را با سود بانکی یا بازار ارز و طلا مقایسه می‌کنیم، می‌بینیم بازار اجاره برای مالک چندان هم جذاب نیست چرا که نرخ بازدهی آن بسیار کمتر از سایر بازارهای سرمایه‌ای است.
درست است که مسکن در مقوله اجاره سود بازگشت سرمایه عجیب‌و‌غریب ندارد و برخی از هزینه‌های معاملاتی سرمایه مثل دردسرهای بلند کردن مستاجر بیش از سود بانکی است اما بازگشت سرمایه آن اطمینان‌بخش است، این در حالی است که ممکن است سود بانکی در مقطعی برای سرمایه‌گذار مناسب باشد اما با توجه به شرایط بی‌ثبات اقتصادی در کشور ممکن است تورم از نرخ سود بانکی پیشی بگیرد و ارزش سرمایه را از بین ببرد؛ همین اتفاقی که در چند ماه اخیر برای سپرده‌های بانکی اتفاق افتاده است.
البته این موضوع که به معنای افزایش عرضه در بخش اجاره بازار مسکن نیست؟
خیر، طبق آخرین آمارها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 بعد از شتابان شدن نرخ تورم و به دلیل نبود بخش برنامه‌ریزی در وزارت راه‌وشهرسازی و امکان تعامل فکری با دستگاه‌های دولتی نسبت اجاره‌نشینی رو به افزایش است. این نسبت در سه گروه کم‌درآمدها، طبقات متوسط و پردرآمدها تقسیم می‌شود. عمده افزایش نسبت اجاره‌نشینی در طبقات کم‌درآمد بوده است که به سمت محیط‌های اسکان غیررسمی روی می‌آورند و اجاره‌نشین می‌شوند. در طبقات پردرآمد نیز این نسبت در حال رشد است اما فزاینده نیست. بخش دیگر و البته مهم نیز همان طبقات متوسط هستند که در کلانشهرها اجاره‌نشین هستند و نسبت اجاره‌نشینی آنها نیز رو به گسترش است. این بخش اگرچه در پیرامون مادرشهرها مسکنی برای خود دست‌و‌پا کرده‌اند اما به دلیل افزایش هزینه‌های حملونقل و نبود زیر‌ساخت‌های شهری در شهرهای جدید ترجیح می‌دهند در مادرشهر اجاره‌نشین باشند.
در کشورهای توسعه‌یافته نرخ بازدهی اجاره برای تامین نظر مالکان و جلوگیری از افزایش مداوم آن بالاست. تجربه سایر کشورها در این زمینه چه بوده است؟ چه راهکاری برای کاهش فشار افزایش اجاره به طرف تقاضا داشته‌اند؟
در کشورهای توسعه‌یافته طرحی به نام مسکن اجتماعی (social housing) برای طبقات متوسط رو به پایین توسط دولت اجرایی می‌شود یا به افرادی که خانه اجاره‌ای می‌سازند وام‌های بلند‌مدت اجاره تعلق می‌گیرد تا به این ترتیب اجاره از حالت فشار به خانواده خارج شود به همین دلیل است که هزینه مسکن در کشورهای توسعه‌یافته بین 10 تا 20 درصد هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد اما در کشور ما به حدود 40 درصد در میان هزینه‌های غیرخوراکی خانوار شهری رسیده است. البته در کشورهای توسعه‌یافته به دلیل آنکه شرایط اقتصادی در ثبات کامل است برای آنکه در بازار اجاره جاذبه ایجاد کنند نرخ بازدهی اجاره را در مواقعی از سال بین نیم تا یک درصد بیش از سود بانکی تنظیم می‌کنند.
یک درصد!؟
بله، چون همه شرایط در تعادل کامل است همین یک درصد کفایت می‌کند که کشش بازار اجاره بیشتر شود و بازار اجاره به سمت نوسانات شدید قیمتی نرود. در واقع سیستم عرضه مسکن مناسب با قیمت مناسب به گونه‌ای ساماندهی شده است تا زمانی که عرضه اجاره‌ای کم می‌شود با اندکی انگیزه بخشیدن به عنوان مثال با ارائه وام بلند‌مدت 30ساله برای ساخت‌وساز بازار را به سمت مطلوب هدایت می‌کنند.
اما در کشور ما در بخش عرضه واحدهای ساخته‌شده زیادی وجود دارد که مالکان رغبتی به اجاره دادن آنها ندارند.
بسیاری از واحدهایی که در حال حاضر خالی مانده‌اند واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی شهر هستند که افراد اجاره‌نشین توان اجاره آن را ندارند وگرنه واحدهایی مثل شهرک اکباتان به خوبی اجاره داده می‌شوند. البته باید این موضوع را هم در نظر بگیریم که چون شرایط فعلی اقتصاد به گونه‌ای است که طرف عرضه اطمینان کمتری از چشم‌انداز آینده دارد در این زمان قدری مکث می‌کنند به دلیل ترس از شرایط و به این فکر می‌کنند که شاید بهتر باشد فعلاً دست نگه دارند.
چه مکانیسمی برای مدیریت بخش اجاره مسکن در شرایط فعلی می‌تواند کارآمد باشد؟
ببینید سیاست عام تجربه‌شده در بخش مسکن سایر کشورها این بوده است که دولت از یک طرف به شکل‌دهی امور زیربنایی و حملونقل می‌پردازد و از سوی دیگر انبوه‌سازی واقعی مسکن را سروسامان می‌دهد. این فرآیند به طور طبیعی مانع از آن می‌شود که قیمت زمین و مسکن جهش پیدا کند. علاوه بر این سعی می‌کند با اعمال سیاست‌های مالیاتی بر زمین رانت‌جویی را از قیمت زمین حذف کند. مجموعه این اقدامات سبب می‌شود تا مسکن به اندازه کافی و بدون رانت‌جویی در بخش زمین عرضه شود. در بخش استیجار هم با ارائه وام‌های ویژه به مسکن استیجاری و تسهیلات نوسازی و بازسازی این بخش را کنترل کند. اما متاسفانه در ایران دولت به جای اجرای سیاست‌های کنترل تورم به یک سازنده مسکن تبدیل شد. این در حالی است که بر اساس قانون اساسی فعالیت دولت در بخش مسکن فقط در قالب ساخت مسکن برای کارگران و دهقانان باید باشد. به همین دلیل براساس طرح جامع مسکن بنا بود مسکن مهر به شکل مسکن استیجاری در قالب چهار برنامه برای مناطق شهری مختلف اجرایی شود اما در اجرا عملاً طرح اولیه کنار گذاشته شد تا جایی که علاوه بر ساخت مسکن مهر به ساخت مسکن ویژه روی آورده است. مسکنی که به گفته خود مسوولان برای طبقات متوسط رو به بالا ساخته و فروخته می‌شود، با قیمتی نه‌چندان متفاوت از قیمت‌های منطقه‌ای.
یکی از برنامه‌هایی که وزیر مسکن به عنوان برنامه کنترل بازار اجاره برای سال جاری از آن یاد می‌کند افتتاح و عرضه چندین هزار پروژه مسکن مهر است که می‌گوید ورود آنها به بازار می‌تواند از جهش اجاره‌بها جلوگیری کند. چنین برنامه‌ای می‌تواند برای بازار اجاره تهران مفید باشد؟
مسکن مهر در شهرهای جدید مثل پرند و پردیس ساخته می‌شود که عملاً ربطی به بازار اجاره تهران نخواهد داشت. به همین دلیل من توصیه می‌کنم دولت به جای اقدامات شتابزده از اجرای طرح‌های کوتاه‌مدت پرهیز کند تا با اعمال سیاست‌های ضربتی و تعیین سقف برای اجاره‌بها باعث خروج بخشی از واحدهای عرضه‌شده در بازار نشود.
بازار اجاره بر‌خلاف بازار خرید‌و‌فروش مسکن به این دلیل که صرفاً یک ماهیت مصرفی دارد دچار روند پرنوسان و شوک‌آور از سمت تقاضا نیست چرا که طرف تقاضا در بازار اجاره با انگیزه مصرفی واقعی به این بازار وارد می‌شود مگر آنکه رشد جمعیت روند بازار اجاره را با نوسان روبهرو کند. بنابراین به نظر می‌رسد بازار اجاره توسط یک عامل خارجی دچار نوسانات شده است. این در حالی است که بسیاری از مالکان عنوان می‌کنند بازگشت سرمایه املاک آنها از طریق اجاره ملک چندان هم به نفع مالک نیست. سوال این است که با این ادعای مالکان پس چرا روند نرخ اجاره گوی سبقت را از افزایش قیمت ملک هم ربوده است؟
به طور کلی مستغلات در اقتصاد کشور به عنوان یک دارایی اطمینان‌بخش با بازگشت سرمایه متعادل مطرح است که حتی گاه‌‌گداری از نرخ تورم هم پیشی می‌گیرد. فردی که در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند این اطمینان را دارد که دارایی او نسبت به نوسانات سایر بازارهای سرمایه‌ای ریسک پایین‌تری دارد و با رشدی پیوسته حداقل هم‌پای تورم همراه خواهد بود. این اطمینان در بخش املاک و مستغلات تا حدی است که سیستم بانکی هم به جای قبول ریسک بالای سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر به سرمایه‌گذاری در بازار مستغلات روی آورده است. بنابراین فکر می‌کنم آنچه مالکان به صورت لفظی از ضرر و زیان حاصل از اجاره دادن ملک خود نسبت به سرمایه‌گذاری در سایر بازارها عنوان می‌کنند بیشتر صورت لفظی دارد و از لحاظ اقتصادی در دراز‌مدت بی‌معناست. جدا از این موضوع مستغلات در ایران با مقوله‌ای مثل پولشویی هم روبهرو است که جاذبه‌ای خاص به بازار می‌دهد.
این صحبت شما را قبول دارم که ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات کشور پایین است. اما وقتی بازگشت سرمایه از طریق اجاره دادن ملک را با سود بانکی یا بازار ارز و طلا مقایسه می‌کنیم، می‌بینیم بازار اجاره برای مالک چندان هم جذاب نیست چرا که نرخ بازدهی آن بسیار کمتر از سایر بازارهای سرمایه‌ای است.
درست است که مسکن در مقوله اجاره سود بازگشت سرمایه عجیب‌و‌غریب ندارد و برخی از هزینه‌های معاملاتی سرمایه مثل دردسرهای بلند کردن مستاجر بیش از سود بانکی است اما بازگشت سرمایه آن اطمینان‌بخش است، این در حالی است که ممکن است سود بانکی در مقطعی برای سرمایه‌گذار مناسب باشد اما با توجه به شرایط بی‌ثبات اقتصادی در کشور ممکن است تورم از نرخ سود بانکی پیشی بگیرد و ارزش سرمایه را از بین ببرد؛ همین اتفاقی که در چند ماه اخیر برای سپرده‌های بانکی اتفاق افتاده است.
درست است که مسکن در مقوله اجاره سود بازگشت سرمایه عجیب‌و‌غریب ندارد اما بازگشت سرمایه آن اطمینان‌بخش است، این در حالی است که ممکن است ارزش سرمایه سود بانکی با توجه به شرایط بی‌ثبات اقتصادی از بین ببرد.
البته این موضوع که به معنای افزایش عرضه در بخش اجاره بازار مسکن نیست؟
خیر، طبق آخرین آمارها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 بعد از شتابان شدن نرخ تورم و به دلیل نبود بخش برنامه‌ریزی در وزارت راه‌وشهرسازی و امکان تعامل فکری با دستگاه‌های دولتی نسبت اجاره‌نشینی رو به افزایش است. این نسبت در سه گروه کم‌درآمدها، طبقات متوسط و پردرآمدها تقسیم می‌شود. عمده افزایش نسبت اجاره‌نشینی در طبقات کم‌درآمد بوده است که به سمت محیط‌های اسکان غیررسمی روی می‌آورند و اجاره‌نشین می‌شوند. در طبقات پردرآمد نیز این نسبت در حال رشد است اما فزاینده نیست. بخش دیگر و البته مهم نیز همان طبقات متوسط هستند که در کلانشهرها اجاره‌نشین هستند و نسبت اجاره‌نشینی آنها نیز رو به گسترش است. این بخش اگرچه در پیرامون مادرشهرها مسکنی برای خود دست‌و‌پا کرده‌اند اما به دلیل افزایش هزینه‌های حملونقل و نبود زیر‌ساخت‌های شهری در شهرهای جدید ترجیح می‌دهند در مادرشهر اجاره‌نشین باشند.
در کشورهای توسعه‌یافته نرخ بازدهی اجاره برای تامین نظر مالکان و جلوگیری از افزایش مداوم آن بالاست. تجربه سایر کشورها در این زمینه چه بوده است؟ چه راهکاری برای کاهش فشار افزایش اجاره به طرف تقاضا داشته‌اند؟
در کشورهای توسعه‌یافته طرحی به نام مسکن اجتماعی (social housing) برای طبقات متوسط رو به پایین توسط دولت اجرایی می‌شود یا به افرادی که خانه اجاره‌ای می‌سازند وام‌های بلند‌مدت اجاره تعلق می‌گیرد تا به این ترتیب اجاره از حالت فشار به خانواده خارج شود به همین دلیل است که هزینه مسکن در کشورهای توسعه‌یافته بین 10 تا 20 درصد هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد اما در کشور ما به حدود 40 درصد در میان هزینه‌های غیرخوراکی خانوار شهری رسیده است. البته در کشورهای توسعه‌یافته به دلیل آنکه شرایط اقتصادی در ثبات کامل است برای آنکه در بازار اجاره جاذبه ایجاد کنند نرخ بازدهی اجاره را در مواقعی از سال بین نیم تا یک درصد بیش از سود بانکی تنظیم می‌کنند.
یک درصد!؟
بله، چون همه شرایط در تعادل کامل است همین یک درصد کفایت می‌کند که کشش بازار اجاره بیشتر شود و بازار اجاره به سمت نوسانات شدید قیمتی نرود. در واقع سیستم عرضه مسکن مناسب با قیمت مناسب به گونه‌ای ساماندهی شده است تا زمانی که عرضه اجاره‌ای کم می‌شود با اندکی انگیزه بخشیدن به عنوان مثال با ارائه وام بلند‌مدت 30ساله برای ساخت‌وساز بازار را به سمت مطلوب هدایت می‌کنند.
اما در کشور ما در بخش عرضه واحدهای ساخته‌شده زیادی وجود دارد که مالکان رغبتی به اجاره دادن آنها ندارند.
بسیاری از واحدهایی که در حال حاضر خالی مانده‌اند واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی شهر هستند که افراد اجاره‌نشین توان اجاره آن را ندارند وگرنه واحدهایی مثل شهرک اکباتان به خوبی اجاره داده می‌شوند. البته باید این موضوع را هم در نظر بگیریم که چون شرایط فعلی اقتصاد به گونه‌ای است که طرف عرضه اطمینان کمتری از چشم‌انداز آینده دارد در این زمان قدری مکث می‌کنند به دلیل ترس از شرایط و به این فکر می‌کنند که شاید بهتر باشد فعلاً دست نگه دارند.
چه مکانیسمی برای مدیریت بخش اجاره مسکن در شرایط فعلی می‌تواند کارآمد باشد؟
ببینید سیاست عام تجربه‌شده در بخش مسکن سایر کشورها این بوده است که دولت از یک طرف به شکل‌دهی امور زیربنایی و حملونقل می‌پردازد و از سوی دیگر انبوه‌سازی واقعی مسکن را سروسامان می‌دهد. این فرآیند به طور طبیعی مانع از آن می‌شود که قیمت زمین و مسکن جهش پیدا کند. علاوه بر این سعی می‌کند با اعمال سیاست‌های مالیاتی بر زمین رانت‌جویی را از قیمت زمین حذف کند. مجموعه این اقدامات سبب می‌شود تا مسکن به اندازه کافی و بدون رانت‌جویی در بخش زمین عرضه شود. در بخش استیجار هم با ارائه وام‌های ویژه به مسکن استیجاری و تسهیلات نوسازی و بازسازی این بخش را کنترل کند. اما متاسفانه در ایران دولت به جای اجرای سیاست‌های کنترل تورم به یک سازنده مسکن تبدیل شد. این در حالی است که بر اساس قانون اساسی فعالیت دولت در بخش مسکن فقط در قالب ساخت مسکن برای کارگران و دهقانان باید باشد. به همین دلیل براساس طرح جامع مسکن بنا بود مسکن مهر به شکل مسکن استیجاری در قالب چهار برنامه برای مناطق شهری مختلف اجرایی شود اما در اجرا عملاً طرح اولیه کنار گذاشته شد تا جایی که علاوه بر ساخت مسکن مهر به ساخت مسکن ویژه روی آورده است. مسکنی که به گفته خود مسوولان برای طبقات متوسط رو به بالا ساخته و فروخته می‌شود، با قیمتی نه‌چندان متفاوت از قیمت‌های منطقه‌ای.
یکی از برنامه‌هایی که وزیر مسکن به عنوان برنامه کنترل بازار اجاره برای سال جاری از آن یاد می‌کند افتتاح و عرضه چندین هزار پروژه مسکن مهر است که می‌گوید ورود آنها به بازار می‌تواند از جهش اجاره‌بها جلوگیری کند. چنین برنامه‌ای می‌تواند برای بازار اجاره تهران مفید باشد؟
مسکن مهر در شهرهای جدید مثل پرند و پردیس ساخته می‌شود که عملاً ربطی به بازار اجاره تهران نخواهد داشت. به همین دلیل من توصیه می‌کنم دولت به جای اقدامات شتابزده از اجرای طرح‌های کوتاه‌مدت پرهیز کند تا با اعمال سیاست‌های ضربتی و تعیین سقف برای اجاره‌بها باعث خروج بخشی از واحدهای عرضه‌شده در بازار نشود.
دیدگاه تان را بنویسید