اصلاحات مهندسی ساخت وساز

وزارت راه و شهرسازی فروردین امسال با ارسال پیش‌نویس لایحه اصلاح مقررات ملی ساختمان به هیات دولت، مقدمات حذف یکسری ضوابط مشکل‌دار در حوزه ساخت‌وساز را کلید زد.
این پیش‌نویس، بازنگری در برخی مقررات مربوط به نظام مهندسی ساختمان و همچنین مقررات نحوه فعالیت‌های ساختمانی را هدف قرار داده است و در حال حاضر در کمیسیون زیربنایی هیات دولت مراحل آخر بررسی‌های کارشناسی برای طرح در هیات دولت را پشت سر می‌گذارد. در صورت تصویب نهایی لایحه اصلاح مقررات ملی ساختمان، بازخورد آنی و ملموس ضوابط جدید، به شکل حذف کامل بسازبفروش‌ها از صحنه ساخت و ساز، در بازار ملک قابل مشاهده است.
مطابق این لایحه، رفتار و مناسبات بین چهار ضلع بازار ساخت و ساز شامل «مالک زمین، سازنده ساختمان، مهندس ناظر و همچنین خریدار آپارتمان به عنوان بهره‌بردار ساختمان»، به نفع مردم و شهر، بازتنظیم می‌شود که ماحصل آن در نهایت باعث «بهبود بازار مسکن و در امان بودن این بازار از نوسانات شدید سیکل‌های تجاری، بهبود کیفیت ساختمان‌های مسکونی و رونق پایدار در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» خواهد شد.
این رابطه چهار وجهی در حال حاضر کاملاً مخدوش، مبهم و پرمفسده است. در این شرایط، شهرداری و نظام مهندسی بدون دخالت مثبت، در نقش انفعالی، عمداً یا سهواً قادر به سازماندهی رفتارهای بین ذی‌نفعان بازار ساخت و ساز نیستند. به‌طوری که طی سال‌های اخیر به موازات افزایش حجم ساخت و ساز، انواع تخلفات و بی‌احتیاطی‌های ساختمانی همچون تغییر کاربری، حذف پارکینگ، ریزش دیواره‌های گود در پروژه‌های گودبرداری و... نیز افزایش یافته است.
طی دست‌کم یک دهه گذشته، سهم بسازبفروش‌ها از بازار ساخت به قدری افزایش پیدا کرد که شرکت‌های ساختمانی در عمل، در حاشیه بازار قرار گرفتند و حجم غالب آپارتمان‌سازی‌ها در اختیار سازنده‌های فاقد صلاحیت قرار گرفت. امروز شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان، حضور چندان پررنگی در بازار ساخت و سازهای مسکونی ندارند و پروژه‌های تجاری، اداری و همچنین پروژه‌های عمرانی سفارش دولت را جایگزین مسکونی‌سازی کرده‌اند.
بسازبفروش به گروهی از سازنده‌ها گفته می‌شود که تخصص آکادمیک و همچنین مجوز قانونی از مراجع رسمی تایید‌کننده صلاحیت ساخت و ساز ندارد اما به‌واسطه توانایی مالی بالایی که دارد، در این بازار فعالیت می‌کند.
بسازبفروش‌ها، شاغلانی از حرفه‌های پرسود و پربازده هستند که معمولاً در دوره رونق مسکن، بیشتر از شغل اول‌شان، در بازار مسکن حضور دارند و در دوره رکود، با تعلیق پروژه‌های ساختمانی خود و خالی گذاشتن املاک ساخته‌شده، برای حداقل دو سال از بازار ملک خارج می‌شوند.
آنچه طی این سال‌ها به حاشیه امن بسازبفروش‌ها تبدیل شده بود، همکاری شهرداری‌ها و برخی مهندسان ساختمانی با این گروه برای رسمیت بخشیدن صوری به فعالیت این نوع از سازنده‌ها بوده است.
فارغ از آسیب‌های اقتصادی نامرئی ناشی از فعالیت بسازبفروش‌ها در بازار مسکن، بهره‌برداران ساختمان‌های مسکونی بیشترین زیان مالی و اجتماعی را از حضور غیرقانونی این گروه سازنده‌ها متحمل شده‌اند. بسازبفروش‌ها با کم‌فروشی در ساختمان‌ها و عبور راحت از کنترل‌های ساختمانی شهرداری از طریق خرید تخلفاتی که مرتکب می‌شوند، باعث عرضه ساختمان‌هایی با کمترین کیفیت و بیشترین نقص فنی در زمان بهره‌برداری می‌شوند.
با این حال، پیش‌بینی می‌شود حداکثر تا نیمه اول امسال، با تصویب لایحه اصلاح بخش‌هایی از مقررات ملی ساختمان در دولت، بسازبفروشی برای همیشه از بازار مسکن حذف شود.
در این مسیر، گروهی تحت عنوان «مجری ذی‌صلاح» به‌جای بسازبفروش‌ها، وارد بازار می‌شوند. مجریان ذی‌صلاح همان شرکت‌های ساختمانی یا هر سازنده دارای مدرک معتبر صلاحیت ساخت و ساز از وزارت راه و شهرسازی است که شخصیت حقوقی مستقل دارد و متخصص فعالیت ساختمانی محسوب می‌شود.
بر اساس این لایحه، شهرداری‌ها از صدور پروانه ساختمانی برای هر سازنده‌ای جز مجری ذی‌صلاح، منع می‌شوند و مجاز هستند فقط برای سازنده‌های دارای اعتبار رسمی، مجوز ساخت صادر کنند.
ممنوعیت صدور پروانه ساختمانی برای سازنده‌های فاقد صلاحیت، به نوعی، تضمین حذف بسازبفروش‌ها از بازار ساختمانی کشور است.
این لایحه در گامی دیگر، برای پایان دادن به نظارت‌های صوری برخی مهندسان ساختمانی بر فعالیت سازنده‌های مسکن، یک بازار رقابتی و سالم برای استخدام مهندسان ناظر بر سر پروژه‌های ساختمانی در نظر گرفته است.
در حال حاضر مهندس ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی و بدون اختیار و اراده مالک، انتخاب می‌شود. همچنین سازمان‌های مسوول کنترل کیفیت ساختمان‌های در حال ساخت نیز نظارت لحظه‌ای و چندان موثری بر کار مهندس ناظر ندارند.
این دو اشکال مهندسی، با تصویب لایحه اصلاح مقررات ملی ساختمان، از طریق تغییر اساسی نحوه استخدام مهندس ناظر و همچنین احیای نهادهای کنترلی بر فعالیت مهندسان، رفع خواهد شد.
قرار است مالک زمین یا پروژه ساختمانی، برای استخدام مهندس ناظر، حق انتخاب پیدا کند و به جای آنکه مهندس ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی به پروژه الصاق شود، توسط مالک و در یک بازار رقابتی، انتخاب شود.
در این صورت، بازار مهندسان ساختمانی، رقابتی می‌شود و مهندسان مجبور می‌شوند برای تصاحب سهم بیشتر از بازار ساخت و ساز، کیفیت کار خود را با تعرفه مناسب، ارتقا دهند.
در شکل فعلی و مبهم بازار ساخت و ساز، از یک سو مهندس ناظر توسط سازمان نظام مهندسی برای یک پروژه ساختمانی انتخاب می‌شود، از سوی دیگر، حق‌الزحمه مهندس را مالک که هیچ اراده‌ای در انتخاب او نداشته است، پرداخت می‌کند اما مبلغ پرداختی به جای آنکه مستقیم به مهندس ناظر پرداخت شود، تحویل خزانه نظام مهندسی می‌شود و با تاخیر به دست مهندس می‌رسد، در نتیجه سود حاصل از رسوب حجم قابل توجهی از پول‌هایی که مالکان به حساب نظام مهندسی واریز می‌کنند، نه به مالک و نه به مهندس می‌رسد. از طرفی، شهرداری‌ها که در این میان، مسوولیتی نداشته‌اند، وظیفه دارند بر کار مهندس ناظر نظارت عالیه داشته باشند.
این رابطه مبهم اما در صورت تصویب لایحه مد نظر دولت، دگرگون خواهد شد به‌طوری که، مهندس ناظر مستقیم توسط مالک انتخاب خواهد شد و شهرداری‌ها با استخدام شرکت‌های بازرسی کنترل ساختمان، موظف می‌شوند در ساختار جدید، به‌صورت شفاف و از طریق شرکت‌های بازرسی، کار سازنده صاحب صلاحیت و بالطبع، مهندس ناظر را تحت نظر و پایش لحظه‌ای بگیرند. در حال حاضر مهندسان ناظر به‌صورت مقطعی و نه غیرمستمر، بر سر پروژه‌های ساختمانی حاضر می‌شوند اما در مقررات جدید، نظارت دائمی و حضور تمام‌وقت مهندس بر سر پروژه، جزو الزامات نظارت تعیین شده است. این نوع نظارت مانع از کم‌فروشی سازنده و بروز انحراف فنی در عملیات ساختمانی می‌شود. به عنوان مثال در حال حاضر عمده بخش‌های حساس ساخت و ساز از جمله گودبرداری یا بتن‌ریزی در مرحله پی و اسکلت ساختمان، در نیمه‌شب انجام می‌شود. زمانبندی این قسمت از ساخت و ساز به دلیل ممنوعیت ترافیکی برای تردد خودروهای سنگین حامل مصالح ساختمانی در طول روز است. با این حال در اغلب پروژه‌های ساختمانی، نظارت کامل و دقیقی از سمت مهندسان در پایان وقت اداری صورت نمی‌گیرد و مهم‌ترین بخش ساخت بدون حضور ناظران مسوول انجام می‌شود.
با اصلاح مقررات ساختمانی، تبادل مالی مالک و مهندس ناظر از وضعیت فعلی بیرون می‌آید طوری که وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی موظف می‌شوند با تشکیل حساب امانی، به شکل غیر‌مستقیم بر تبادل مالی بین مالک و مهندس ناظر، پایش لازم را انجام دهند.
در قالب حساب امانی، مالک پروژه حق‌الزحمه مهندس ناظر را به‌صورت تدریجی و متناسب با مراحل پیشرفت پروژه، با دستور سازمان نظام مهندسی، به حساب خود واریز می‌کند و بعد از تایید کار مهندس ناظر توسط نظام، مبالغ واریزی، به حساب مهندس ناظر منتقل می‌شود.
در حساب امانی، سود پول‌هایی که مالک به حساب خود واریز کرده است، تا زمانی که با اجازه نظام مهندسی، به حساب مهندس منتقل نشود، محاسبه شده و به حساب مالک واریز می‌شود. بنابراین، همچون قبل، عایدی منابع واریزی از جانب مالکان، نصیب نظام مهندسی نمی‌شود.
در مسیر جدید مقرراتی ساخت‌وساز که با تصویب لایحه مربوطه در هیات دولت، به روی بازار گشوده خواهد شد، برای هر پروژه ساختمانی، دو پروانه توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود. پروانه اول، پروانه شهرسازی نام دارد که برای مالک زمین صادر می‌شود. پروانه دوم اما برای سازنده صاحب صلاحیت که پیمانکار پروژه نامیده می‌شود، صادر خواهد شد.
علاوه بر این، سازنده‌ها نیز مکلف می‌شوند قبل از فروش آپارتمان یک برگ بیمه کیفیت و تضمین فروش به خریداران ارائه کنند. مطابق این ضمانتنامه، همه واحدهای مسکونی جدید گارانتی خواهند شد و سازنده متعهد خواهد بود در صورت بروز نقص فنی یا اشکال در تجهیزات آشکار و پنهان ساختمان همچون لوله‌ها، برق‌کشی و... که ناشی از عدم رعایت ضوابط ساخت و ساز بروز کرده است، نسبت به رفع اشکالات با هزینه خود اقدام کند.
مجموعه این تحولات در کل، سه عایدی مثبت برای بازار ساخت و ساز و اقتصاد مسکن در پی خواهد داشت.
نخست، خلاصی بازار ساخت از حضور سازنده‌های غیرمتخصص و غیرمتعهد خواهد بود که این موضوع پیامد مثبت ثانویه به همراه دارد و باعث می‌شود شکل سنتی و غلط ساخت و ساز از بین رفته و رفتار ساختمان‌سازها به‌صورت صحیح با دوره‌های رکود-رونق تنظیم شود.
در سال‌های گذشته، روال به این صورت بوده که بسازبفروش‌ها درست در اوج رونق مسکن اقدام به ساخت و سازهای جدید و تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت کرده‌اند و در زمان رکود مسکن، از ادامه کار و سرمایه‌گذاری مجدد در این بازار کاملاً انصراف داده‌اند. نتیجه آن شده که بازار مسکن در زمان رونق مسکن و هنگام جهش قیمت، با حجم زیادی ساخت و ساز و آپارتمان آماده فروش روبه‌رو بوده در حالی که سمت تقاضا، به دلیل سطح بالای قیمت، عملاً توان خرید نداشته و این تعارض به شکل مازاد عرضه و تعمیق رکود مسکن در سال‌های بعد، خود را نشان داده است.
این در حالی است که شرکت‌های ساختمانی به دلیل آشنایی با نوسانات تجاری بازار و تجزیه و تحلیل مهندسی و اقتصادی که از اوضاع بازار ملک انجام می‌دهند و از همه مهم‌تر به دلیل تفکیک بین مسوولیت ساخت و مسوولیت تامین مالی پروژه، می‌توانند رفتار درست سرمایه‌گذاری ساختمانی را پیاده کنند.
کارشناسان اقتصاد مسکن شکل صحیح سرمایه‌گذاری ساختمانی را «شروع پروژه‌های جدید ساختمانی در زمان رکود، تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره در زمان رونق و پرهیز از هیجان سرمایه‌گذاری در زمان اوج رونق» عنوان می‌کنند.
سازنده‌ها با سرمایه‌گذاری بیشتر در زمان رکود مسکن، به دلیل طول زمانی دوره رکود که معمولاً دو تا سه سال به طول می‌انجامد، باعث می‌شوند بازار مسکن در زمان رونق و اوج رونق، با کمبود و کسری عرضه روبه‌رو نشود و به هر اندازه سمت تقاضا -‌مصرفی و سرمایه‌ای- نیاز به خرید داشت، واحد مسکونی آماده فروش در بازار وجود داشته باشد. همچنین تمرکز بر سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها در یکی دو سال اول دوره رونق می‌تواند زمینه جهش احتمالی قیمت در سال سوم و چهارم این دوره را از بین ببرد.
رفتار به‌جا مانده از سرمایه‌گذاران ساختمانی غیرمتخصص در سال‌های اخیر کاملاً عکس این شکل بوده است.
در سال 91 یعنی اواخر دوره رونق، حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه تکمیل ساختمان‌های مسکونی نیمه‌کاره، 8 /198 درصد افزایش پیدا کرد در حالی که نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید و نیمه‌کاره به ترتیب 4 /26 درصد و 9 /48 درصد شد. به رغم این همه سرمایه‌گذاری برای تکمیل و عرضه سریع واحدهای نوساز به بازار تقاضا، بهار سال 92 بازار مسکن با جهش قیمت روبه‌رو شد و علت آن بود که فراوانی عرضه در ماه‌های آخر رونق، به دلیل قیمت پیشنهادی فروش این واحدها که با تورم فزاینده آغشته است، در عمل کمکی به تعدیل قیمت و خرید مصرفی متقاضیان نمی‌کند.
در سال 93 نیز همین رفتار اشتباه به گونه‌ای دیگر تکرار شد و به جای آنکه در این سال رکودی، سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید افزایش پیدا کند، نرخ رشد سرمایه‌گذاری برای ساختمان‌های جدید دو درصد افت کرد.
عایدی دوم اصلاح مقررات ساختمانی، نصیب بهره‌برداران خواهد شد. خریداران واحدهای مسکونی جدید به‌واسطه دریافت ضمانتنامه فروش، بابت هر نوع خسارت فنی ساختمان، بیمه می‌شوند و در نتیجه کنترل‌های شرکت بیمه حین مراحل ساخت به‌صورت خودکار مانع از کم‌فروشی سازنده و عوامل ساخت در به‌کارگیری حجم کافی مصالح ساختمانی می‌شود.
عایدی سوم نیز به اقتصاد شهرها خواهد رسید که در این راستا، عملیات تخریب و نوسازی ساختمان‌ها به‌خاطر افزایش عمر مفید آنها، کاهش پیدا می‌کند و آسیب‌های زیست‌محیطی شهرها از این محل کمتر خواهد شد.