دو کانال بهبود تسهیلات مسکن

ضرورت تحقق رشد اقتصادی در سال 1395 و اجرای برنامه پنج‌ساله ششم توسعه ایجاب کرده تا دولت و بانک مرکزی با ارائه سیاست‌ها و اقدامات موثر، بخش مسکن را از رکود چندساله خارج کنند. همان‌طور که زمزمه‌های آن از اواخر سال قبل به گوش می‌رسید سرانجام انتشار اوراق حق تقدم مسکن به تصویب کارگروه تخصصی امور اقتصادی دولت رسید تا شاید بتواند تکان نسبی را در بازار مسکن ایجاد کند.
با توجه به اینکه این احساس در متقاضیان ایجاد شده که مسکن به حداقل قیمت خود رسیده و بازار، انتظار رونق و افزایش احتمالی قیمت را در این بخش می‌کشد لذا تصمیم برای خرید مسکن جدی‌تر شده است. بنابراین در این شرایط، متقاضیان به دنبال تسهیلاتی متناسب با درآمدهای جاری‌شان هستند.
چندی پیش دولت برای افزایش توان خرید، مبلغ تسهیلات مسکن (از محل صندوق یکم) را به 160 میلیون تومان در کلانشهر تهران افزایش داد و در اقدام بعدی نرخ سود را از 14 به 13 درصد کاهش داد. اما به دلیل اینکه برای دریافت این تسهیلات باید یک سال سپرده‌گذاری صورت پذیرد از این‌رو اثر این طرح تسهیلاتی بر بازار مسکن با فاصله زمانی همراه بوده است.
اما دولت با ارائه یک تکنیک مناسب و نو اقدام به تسریع در اثربخشی طرح خروج از رکود بازار مسکن کرده است. در این طرح بانک مرکزی به پشتوانه تسهیلات رهنی بانک مسکن اقدام به انتشار مبلغ سه هزار میلیارد ریال اوراق رهنی کرده است. این اوراق در اصطلاح به اوراق با پشتوانه تسهیلات رهنی یا Mortgage backed security یا همان MBS معروف هستند. پشتوانه یا ضامن MBS از محل گردش وجوهی است که از تسهیلات تضمینی ناشی می‌شود.
از این‌رو در این مقال به دنبال بررسی سه مساله‌ اساسی و مهم در خصوص اوراق رهنی خواهیم بود؟ برای تبیین بیشتر موضوع، ابتدا گذری بر مفهوم و مدل اوراق رهنی (MBS) خواهیم داشت، سپس ریسک‌های طرح را بررسی کرده و نهایتاً اثرگذاری آن را بر بازار مسکن ارائه خواهیم کرد.
تبدیل وام‌های رهنی به اوراق بهادار شامل تجمیع گروهی از وام‌های رهنی با ویژگی‌های مشابه، حذف این وام‌های رهنی از ترازنامه به سرمایه‌گذاری‌های موجود در بازارهای ثانویه است. در این مدل بانک عامل که تسهیلات (مسکن) به ضمانت‌های مختلف (مسکن خریداری‌شده) با اقساط بلندمدت به خریداران پرداخت کرده است عملاً منابع خود را مصرف کرده است. در این شرایط موسسه تامین سرمایه که می‌تواند همان بانک یا یک موسسه مستقل و جدا باشد اقدام به خرید دین تسهیلات پرداخت‌شده به اعتبار وثایق می‌کند. بانک اعتبار تسهیلات را با نرخ معینی تنزیل و آن را به موسسه می‌فروشد، به گونه‌ای که اقساط دریافتی از محل تسهیلات به حساب موسسه واریز می‌شود. با توجه به اینکه نوع اعتبار خریداری‌شده توسط موسسه غیرنقدی بوده و موسسه به دنبال کسب درآمد از محل آنهاست از این‌رو با انتشار اوراق به پشتوانه این وثایق اقدام به تامین منابع و پرداخت تسهیلات مجدد به متقاضیان مسکن می‌کند. از طرفی موسسه تامین سرمایه برای پوشش ریسک بازخرید اوراق با بانک یا نهاد مالی دیگری توافق می‌کند تا علاوه بر پوشش ریسک نقدینگی اوراق، سود اوراق را نیز تامین کند. در این حالت هرسه نهاد می‌تواند در یک نهاد مالی ادغام شود اما این اقدام تغییری در کاهش ریسک ایجاد نمی‌کند بلکه تشدیدکننده آن نیز خواهد بود. عمده‌ترین دلیل تبدیل وام‌های رهنی به اوراق بهادار کاهش ریسک اعتباری، نرخ بهره و افزایش قابلیت نقدینگی پرتفولیوی دارایی‌های موسسات مالی است.
اولین بار دولت آمریکا در سال 1929 برای تقویت اقتصاد بحران‌زده خود اقدام به طراحی مکانیسمی برای تسهیل در تبدیل وام‌های رهنی به اوراق بهادار کرد. اگرچه اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی هنوز در بازارهای آمریکا به حد تکامل خود نرسیده است، اما ابزارهای تبدیل وام‌های رهنی به اوراق بهادار به سایر کشورها نیز توسعه یافتند. بعد از ایالات متحده آمریکا، اروپا دومین مقام را درباره وسعت به‌کارگیری و بازارهای پیشرفته تبدیل وام‌های رهنی به اوراق بهادار، در سطح جهانی دارد.
اما دومین موضوعی که اهمیت بررسی دقیق‌تر طرح را موجب شده، مساله‌ ریسک‌های آن است. یکی از دلایل مهم این ابزار مالی تامین منابع و کاهش ریسک است که از بانک به موسسه تامین مالی انتقال می‌یابد. از این‌رو با توجه به مطالبی که در مدل مفهومی طرح ارائه شد، محل جبران یا پشتوانه نقدی اوراق رهنی، بازپرداخت اقساط تسهیلات است. به طوری که در صورت نکول تسهیلات یا به هم خوردن روند وصول اقساط، ریسک طرح برای موسسه تامین مالی افزایش خواهد یافت. بالا رفتن ریسک به نوبه خود موجب افزایش هزینه پوشش ریسک از یک طرف و کاهش بازده آن خواهد شد. در این صورت تقاضای فروش اوراق افزایش یافته و موجب کسری نقدینگی می‌شود. لذا مهم‌ترین حلقه از زنجیره طرح اوراق رهنی بازپرداخت اقساط تسهیلات اولیه است.
بحران سال 2007 آمریکا و ورشکستگی اکثر بانک‌ها به دلیل افزایش تقاضای فروش اوراق توسط دارندگان اوراق به دلیل بازدهی کم آن و عدم بازپرداخت به موقع اقساط مسکن شناسایی شد. از این‌رو متولیان اجرای طرح اوراق رهنی مسکن در ایران باید محاسبه‌شده و با ملاحظات ریسک‌های موجود نسبت به اجرای آن اقدام کنند.
در سومین بخش به این موضوع می‌پردازیم که آیا این طرح در خروج بازار مسکن از رکود اثربخش خواهد بود؟
برای پاسخ به این پرسش لازم است به این نکته توجه کنیم که آیا با پرداخت تسهیلات مسکن از قبل این طرح در قدرت خرید مردم تغییراتی به وجود خواهد آمد یا خیر؟ به عبارتی آیا این طرح سود تسهیلات را کاهش یا مدت اقساط را افزایش خواهد داد یا خیر؟
در تسهیلات از محل صندوق برای مبلغ 100 میلیون تومان به مدت 120 ماه با نرخ سود 13 درصد و سپرده‌گذاری یک‌ساله کل هزینه-‌فرصت و اصل و فرع پرداختی مشتری به بانک در حدود یک میلیون و 700 هزار تومان می‌شود، لذا باید دید که شرایط پرداخت تسهیلات ایجاد‌شده در طرح اوراق جدید رهنی چگونه خواهد بود؟ و دولت چه مزیتی را در این طرح دنبال می‌کند.
اوراق رهنی مسکن می‌تواند از دو کانال بسیار مهم و اساسی به بهبود شرایط تسهیلات مسکن کمک کند. اولین کانال ایجاد شرایط لازم برای کاهش قیمت تمام‌شده پول در بانک عامل و در نتیجه کاهش نرخ سود تسهیلات است. زمانی که بانک عامل اقدام به فروش اعتبار غیرنقدی (وثایق تسهیلات مسکن) می‌کند علاوه بر اینکه ریسک‌های خود را کاهش می‌دهد، ذخایر قانونی را نیز تقلیل داده که این موضوع به کاهش هزینه تمام‌شده بانک کمک می‌کند، همچنین از سوی دیگر با برگشت سریع منابع به بانک درآمد بانک نیز بهبود می‌یابد.
دومین کانال مربوط به افزایش منابع قابل عرضه برای تسهیلات‌گیرندگان مسکن است که این امر نیز به نوبه خود توان بانک‌ها را در پرداخت تسهیلات افزایش خواهد داد.
از طرفی با توجه به اینکه خصوصیت مهم این تسهیلات دسترسی سریع متقاضیان خرید است لذا اثربخشی آن می‌تواند بیشتر از تسهیلات از محل سپرده‌گذاری در صندوق سرمایه‌گذاری مسکن (یک‌ساله) باشد. اما سوال اساسی این است که آیا مشکل مردم واقعاً دسترسی سریع به تسهیلات است؟
مبلغ اقساط به طور متوسط بیش از یک میلیون و 800 هزار تومان است که با توجه به قدرت پرداخت پایین اقشار متوسط، همچنان نیاز به بهبود شرایط تسهیلات مسکن وجود دارد لذا این طرح نیز نمی‌تواند اثرات قابل توجهی در زمان کوتاه در خروج بازار مسکن از رکود ایجاد کند.
به نظر می‌رسد دولت باید نرخ سود را سه تا چهار درصد کاهش دهد تا تسهیلات پرداختی ایجاد مزیت کرده و بتواند اثرات محسوس‌تری در بازار به همراه داشته باشد.