اوراق رهنی به بیراهه رفت

حدود یک سال از انتشار پر‌سر و صدای سه هزار میلیارد ریال اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی (MBS) و وعده انتشار 100 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی توسط بانک مسکن می‌گذرد. وعده‌ای که در حال حاضر به دلیل ناتوانی بازار رهن ثانویه در تامین سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران به حالت تعلیق در‌آمده است.

گرچه اوراقی که منتشر شد از جهت ماهیت شباهتی به اوراق رهنی موجود در بازارهای مالی دنیا نداشت. نه ریسک تسهیلات را از بانک انتقال می‌داد، نه به بهبود کفایت سرمایه بانک کمک می‌کرد و نه تسهیلات پشتوانه آن از ترازنامه بانک خارج می‌شد.

تنها یکسری جریان‌های نقدی آتی تنزیل و به عنوان اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی در اختیار خریداران قرار گرفت. گرچه در نوشتاری در شماره 174 هفته‌نامه «تجارت فردا» پیش از انتشار این اوراق، با وجود اشکالاتی که در بالا به آن اشاره کردم، از آن به عنوان یک اقدام مبارک یاد کردم که می‌توانست فتح باب به حساب آید، اما گذشت زمان نشان داد انتشار اوراق رهنی توسط بانک مسکن با چالشی جدی روبه‌رو است. چالشی که فراتر از کشمکش‌های موجود میان بانک مرکزی و سازمان بورس بر سر مجوزهاست.

راه‌اندازی ابزارهای مالی در هر کشوری بدون توجه به محیط اقتصادی-فرهنگی آن کشور نتیجه‌ای جز ابتر ماندن آن ندارد. انتشار اوراق رهنی در فرابورس سبب می‌شود قیمت و بازده اوراق در یک بازار رقابتی شکل بگیرد، این در حالی است که نرخ‌های مربوط به تسهیلات بانک مسکن در فضای دستوری و یارانه‌ای و با کمک‌های بانک مرکزی در اعطای خطوط اعتباری و ابزارهای خاص بانک مسکن مانند حساب ممتاز شکل گرفته است. این باعث می‌شود بانک مسکن فروش تسهیلات خود را همواره به کسر انجام دهد، در نتیجه برخلاف رویه معمول در دنیا زیان دفتری شناسایی کند.

از طرف دیگر اگر بخواهد نقدینگی حاصل از اوراق را دوباره در بخش مسکن تسهیلات دهد، باید آن را با نرخی کمتر از نرخ تنزیل جریان نقدینگی ورودی ناشی از انتشار اوراق تسهیلات بدهد، مگر آنکه بخواهد در محلی به جز پرداخت تسهیلات مسکن مصرف کند، که این هم با فلسفه انتشار اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی و تبلیغات پیرامونی آن به منظور آزادشدن نقدینگی برای مصرف در بخش مسکن تناقض دارد.

با این تفاسیر به نظر می‌رسد با توجه به حجم پایین تسهیلات غیر‌یارانه‌ای در پورتفوی تسهیلات بانک مسکن، در عمل از هم‌اکنون انتشار رهنی بانک مسکن در حجم بالا با چالشی جدی روبه‌رو است. از طرف دیگر سایر بانک‌ها نیز به دلیل محدودیت پرداخت تسهیلات مسکن طی سال‌های گذشته از پورتفوی قابل توجهی در این بخش برخوردار نیستند، بنابراین آنها نیز نمی‌توانند در حجم وسیعی در این بازار وارد شوند. لذا با توجه به موارد فوق به نظر می‌رسد، انتشار 100 هزار ریال اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی دور از ذهن به نظر می‌رسد.