تاریخ انتشار:
فردین یزدانی، تاثیر توقف بلندمرتبه‌سازی در تهران را تشریح کرد
منافع کلان برای ساخت و ساز کلان
مدیر علمی طرح جامع مسکن، توقف ساخت برج‌های بی‌رویه در تهران از سوی شورای عالی معماری و شهرسازی را برای سال‌های آینده تهران مثبت ارزیابی می‌کند اما می‌گوید این توقف ساخت و سازها در صورتی پاسخگو است که شهرداری‌ها این مصوبه را دور نزنند تا شهر تهران از منظر دیگر آسیب پذیرد.
مدیر علمی طرح جامع مسکن، توقف ساخت برج‌های بی‌رویه در تهران از سوی شورای عالی معماری و شهرسازی را برای سال‌های آینده تهران مثبت ارزیابی می‌کند اما می‌گوید این توقف ساخت و سازها در صورتی پاسخگو است که شهرداری‌ها این مصوبه را دور نزنند تا شهر تهران از منظر دیگر آسیب پذیرد. به گفته فردین یزدانی، شهر تهران در سال‌های اخیر با انبوهی از ساخت و سازهای بلندمرتبه آن هم به صورت بی‌رویه مواجه شده است که به نظر می‌رسد باید در این باره برنامه‌ریزی دقیق‌تری اجرایی شود. وی که یکی از دلایل مشکلات موجود در شهرها را به کسب درآمدهای شهرداری‌ها و درآمد پایدار مربوط می‌داند، بر این باور است کسب درآمدهای پایدار با قدغن کردن ساخت و سازهای بلندمرتبه ایجاد نمی‌شود، چرا که شهرداری‌ها به سمت درآمد پایدار نمی‌روند. اگر دولتمردان فعلی نیز در راس کار شهرداری بودند نیز همین روش را برای کسب درآمد به کار می‌گرفتند، مگر اینکه دولت برنامه منسجمی برای شهر تهران تدوین می‌کرد و یک مدت زمان دو یا سه‌ساله نیز برای شهر تهران در نظر می‌گرفت.
با توجه به مصوبه اخیر شورای عالی معماری و شهرسازی مبنی بر ممنوعیت ساخت بلندمرتبه‌ها، بفرمایید هدف اصلی شورای عالی شهرسازی از تصویب این مصوبه چه بوده است؟
در رابطه با بلندمرتبه‌سازی‌ها در کشور، همواره رفتار کاملاً بازارگونه و خارج از ابعاد جمعیت‌پذیری حاکم بوده است که مدیریت آن نیز به دست شهرداری‌ها و در مواردی به دست وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی بوده است که البته هر یک از این سازمان‌ها در افزایش ساخت و سازها بی‌تقصیر نبوده‌اند. حال پیش از اعلام مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی مبنی بر توقف ساخت بلندمرتبه‌سازی‌ها، الگوی موجود، الگوی بازارگرای صرف و بدون در نظر گرفتن منافع جامع شهروندی بود.
از این‌رو این منافع از موضوع ترافیک گرفته تا موضوعات زیست‌محیطی را شامل می‌شود. بنابراین اقدامی که اکنون از سوی وزارت راه و شهرسازی در نظر گرفته شده است، در راستای حفظ منافع بلندمدت شهروندان ساکن در تهران و حفظ منافع بلندمدت شهر تهران است. اما در هر صورت این اقدامات تبعاتی دارد. اینکه این مصوبه تا چه زمانی دوام و ضمانت اجرایی داشته باشد نیز مورد اهمیت است. چرا که پشت سر برج‌سازی‌ها منافع کلانی نهفته است که به نظر نمی‌رسد به همین راحتی و با یک مصوبه بتوان از ادامه روند برج‌سازی جلوگیری کرد.
به نظر شما هدف اصلی شورای عالی شهرسازی تا چه میزان می‌تواند قاطعانه باشد تا بتواند حتی شهرداری را با خود همراه کند و در راستای هدف اصلی حرکت کند تا شهرداری‌ها نیز به سمت درآمدهای پایدار بروند و کمتر به تراکم‌فروشی بپردازند؟
کسب درآمدهای پایدار با قدغن کردن ساخت و سازهای بلندمرتبه ایجاد نمی‌شود چرا که شهرداری‌ها به سمت درآمد پایدار نمی‌روند. اگر دولتمردان فعلی نیز در راس شهرداری بودند همین روش را برای کسب درآمد به کار می‌گرفتند، مگر اینکه دولت مرکزی برنامه منسجمی برای شهر تهران تدوین می‌کرد و یک مدت زمان دو یا سه‌ساله نیز برای شهر تهران در نظر می‌گرفت. به نظر می‌رسد اگر دولت می‌توانست تا حدی به شهرداری زمان بدهد تا به تدریج با تزریق کمک‌های مالی از کسب درآمد به واسطه فروش تراکم و شهر دور شود و درآمد جایگزینی در نظر گرفته شود، آن زمان بود که می‌توانستیم از وجود درآمد پایدار برای شهرداری سخن بگوییم و شهرداری نیز با موفقیت و کمک دولت به این درآمدها دست می‌یافت.
اما هیچ ضمانتی مبنی بر اجرایی شدن یا نشدن این مصوبه که به یکباره اعلام شده است، وجود ندارد. به طور مثال وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند همانند پلیس ساختمان عمل کند و خودش یک بنای دچار مشکل را خراب کند اگر حتی وظیفه قلع و قمع بنا را نیز بر عهده داشته باشد، از پس این کار برنمی‌آید.
از طرف دیگر به طور طبیعی نیز باید گزینه جایگزین دیگری نیز وجود داشته باشد. چرا که منافع برج‌سازی منافع کلانی است که عزم سیاسی قوی می‌خواهد و به نظر نمی‌رسد که با یک مصوبه و چند مفاد به نتیجه برسد. همچنین نمی‌توان یکباره مدیریت شهری را در تنگنا قرار داد، بلکه باید چنین مسائلی با برنامه مشخص و در سطح حکومتی برطرف شود.
با تفاسیری که شما در طرح جامع مسکن از تهران و نوع ساخت و سازها و توضیحی که حول ساخت و سازهای تهران ارائه کردید، به نظر شما چشم‌انداز اجرای طرح توقف بلندمرتبه‌سازی‌ها تا مدت زمانی که شورای عالی شهرسازی اعلام کند، موفق عمل خواهد کرد؟
بلندمرتبه‌سازی‌ها چندان به ساخت و ساز کلی شهر مربوط نمی‌شود. چرا که برج‌سازی به بازار واحدهای مسکونی لوکس و حتی تا حدی اقشار متوسط در منطقه ۲۲ مربوط می‌شود. بنابراین در موضوع قیمت مسکن در بخش عام تاثیرگذار نیست. اما این امکان وجود دارد که برخی انبوه‌سازان برای بازارگرمی‌شان این واحدها را اندکی با افزایش قیمت همراه کنند و تا حدی افزایش قیمت داشته باشند.
اما در مجموع به نظر می‌رسد با توجه به عرضه مازاد مسکن در سطح شهر حد بالایی نخواهد بود. اما در هر صورت اثر قیمتی این توقف در میان‌مدت اجتناب‌ناپذیر است، اما اتکا کردن به یک مصوبه، هزینه معاملاتی برج‌سازان را افزایش می‌دهد که در مجموع باید این مصوبه را دور بزنند که در سیستم اداری بسیار دیده می‌شود و تا این حد هزینه‌های معاملاتی بر قیمت تمام‌شده کمانه می‌کند. مگر اینکه دولت سیاست‌های تکمیلی اعمال کند که سازندگان نیز نتوانند در این میان تخلفی صورت دهند. اما در مجموع این مصوبه مثبت ارزیابی می‌شود چرا که باید مانع برج‌سازی بی‌رویه شد اما تنها سلبی عمل کردن با توجه به موقعیت قیمت زمین و مدیریت ساخت در شهر تهران چندان پاسخگو نخواهد بود.
در این میان برخی بر این باور هستند که در صورت جلوگیری و توقف ساخت و ساز بلندمرتبه‌ها به دلیل حجم بالای آنها به ساخت و ساز در بخش مصالح ساختمانی لطمه وارد می‌شود، همچنین برخی می‌گویند در دو سال اخیر به میزان کافی رکود ساخت و ساز وجود داشته است.
خیر، این‌گونه نیست. اولاً برای ساخت و ساز و استفاده از مصالح ساختمانی برج‌ها، بعضاً از مصالح ساختمانی خارجی بهره گرفته می‌شود. ثانیاً اینکه حجم مصرف مصالح ساختمانی در این میان آنچنان زیاد نیست که بخواهد در این بخش اثرگذار باشد. اینها مسائلی است که برج‌سازان چندان از شایعه‌پراکنی بدشان نمی‌آید تا قیمت افزایش یابد. از این‌رو اگر از این ساخت و سازها به صورت جدی جلوگیری شود، قیمت زمین در سطح شهر تهران به نوعی تعدیل می‌شود.
اگر این مصوبه به صورت جدی اجرایی شود و تمهیدات اجرایی به گونه‌ای باشد که برج‌سازان با صرف هزینه‌های معاملاتی نتوانند این مصوبه را دور بزنند، می‌تواند آثار کاهشی قیمت داشته باشد. بنابراین توقف ساخت و ساز در این بخش در کاهش مصرف مصالح ساختمانی چندان ملموس نیست. به طور کلی فرآیند توقف در شرایط فعلی، آثار منفی نخواهد داشت.
معاون وزیر راه و شهرسازی در این باره گفته‌اند از سال 13۹۲ بلندمرتبه‌سازی‌ها با رشد فزاینده‌ای همراه بودند. به نظر شما آیا انبوه‌سازان از این موقعیت برای افزایش قیمت ساختمان‌ها و واحدهای مسکونی‌شان استفاده می‌کنند و بازار سیاهی در ولنجک، شهرک غرب و منطقه ۲۲ ایجاد می‌شود؟
به طور طبیعی، تا حدی افزایش قیمت ایجاد می‌شود که به این افراد معطوف می‌شود. به طور طبیعی این افراد تلاش می‌کنند قیمت‌ها را افزایش دهند اما تنها تلاش آنها موثر نخواهد بود و توان اقتصادی آن سمت تقاضا آنچنان قدرت ندارد و نمی‌تواند افزایش قیمتی به بازار تحمیل کند. اما اگر سال آینده تقاضا تقویت شود، ممکن است افزایش قیمت نیز اعمال شود. اما حد افزایش قیمت به میزان ملموس در بازار اعمال نخواهد شد.
از نیمه دوم امسال خیلی‌ها تقصیر آلودگی هوا را بر گردن بلندمرتبه‌سازی‌ها می‌اندازند. به نظر شما ممنوعیت ساخت برج‌ها تا چه میزان بر کاهش آلودگی‌های محیطی و بصری شهر تاثیر دارد؟
بخش مهم مسکن این است که کیفیت محیط همسایگی واحد مسکونی وجود داشته باشد. زندگی در محیط شهری به گونه‌ای است که وقتی شهروند از واحد مسکونی خارج می‌شود، باید از منظر بصری احساس آرامش کند. به طور طبیعی برج‌سازی‌ها در شهر تهران به گونه‌ای است که زندگی در این شهر را غیرمفید کرده است. بنابراین تهران در سال‌های اخیر از منظر کیفیت بصری به صورت وحشتناکی لطمه دیده است به گونه‌ای که کیفیت مسکن هر شهروند با ساخت یک بنای نامناسب کاهش یافته است.
بخش مهم مسکن این است که کیفیت محیط همسایگی واحد مسکونی وجود داشته باشد. زندگی در محیط شهری به گونه‌ای است که وقتی شهروند از واحد مسکونی خارج می‌شود، باید از منظر بصری احساس آرامش کند. به طور طبیعی برج‌سازی‌ها در شهر تهران به گونه‌ای است که زندگی در این شهر را غیرمفید کرده است.
به طور مثال شهرک امید در شرق تهران برج‌سازی نسبتاً مناسبی دارد، چرا که فضای باز به میزان کافی و بر اساس استاندارد انسانی صورت گرفته است، اما برج‌سازی در سال‌های اخیر در سایر مناطق کاملاً به صورت خفه‌کننده و در میان کوچه‌های تنگ و کوچک اجرایی شده است. این برج‌سازی‌ها به صورت کامل با کاهش کیفیت همراه بوده است. در شرایط دیگر از منظر بیرونی هر برج یا واحد مسکونی، این برج‌ها از نظر ترافیک و زیبایی بصری شهر را دچار مشکلاتی کرده‌اند به گونه‌ای که برج‌های بلند در کوچه‌های تنگ، ظاهر و آرامش شهر را خراب کرده است. همچنین از لحاظ کیفیت هوا، متخصصان محیط زیست باید نظر دهند اما در موضوعی که ما در بررسی طرح جامع تهران، در سال ۱۳۸۴ روی آن کار می‌کردیم، نظر متخصصان محیط زیست این بود که منطقه ۲۲ تهران، به گونه‌ای دالان هوایی تهران است. اما به هر حال بیان این درصد در صلاحیت بنده نیست که بخواهم در رابطه با آن اظهارنظری داشته باشم اما خواه‌ناخواه، اثرات منفی خود را بر آلودگی هوای تهران گذاشته است، در واقع، به همین دلیل نیز در طرح مجموع شهری و طرح جامع تهران، منطقه ۲۲ به‌عنوان یک منطقه مسکونی دیده نشد و بعدها هم به صورت دلخواه،
تبدیل به منطقه مسکونی شد. اما اگر صرفاً بخواهیم بگوییم این منطقه در آلودگی هوای تهران مقصر بوده نیز این‌گونه نیست. میزان این اثر و تقصیرات یک درصد مشخصی دارد که بنده به طور دقیق نمی‌توانم به آن اشاره کنم بلکه سازمان محیط زیست باید در این زمینه اظهار نظر کند. اما در هر صورت، آنچه من می‌دانم این است که انبوه‌سازان، ارزش سکونتی در این منطقه را به شدت پایین آورده‌اند و فرهنگ را نیز به گونه‌ای خراب کرده‌اند که در فرهنگ سکونت دیگر شاهد اخلاقیات و ابعاد اجتماعی نیستیم و این مسائل در آن مراعات نمی‌شود و بیشتر به فضای منافع سازندگان بدل شده است.
به گفته بسیاری کارشناسان شهری، در سال‌های اخیر و با حجم انبوه‌سازی‌های صورت‌گرفته در گوشه و کنار شهر، تهران بسیاری از فرصت‌های ساخت و ساز خود را هدر داده است، در حالی که می‌توانست فضایی برای احداث شهرک‌های بزرگ باشد اما این فرصت به بلندمرتبه‌سازی منتهی شد. به نظر شما چه راهکارهایی را می‌توان برای سایر کلانشهرها نظیر مشهد، تبریز، اصفهان و سایر شهرهای بزرگ در نظر گرفت تا این شهرها به وضعیت تهران دچار نشوند؟
مهم‌ترین مساله و شاکله تمامی این شهرها، بحث نظام درآمدی است. اگر مدیریت ساختمانی از الگوی کنونی درآمدی فاصله گیرد، خود به خود بسیاری از مشکلات شهری را برطرف می‌کند. بنابراین، ساخت و ساز باید بر اساس الگوها و معیارهای شهرسازی صورت پذیرد و نه بر اساس معیارهای بازاری؛ این مهم‌ترین اصل است و تا زمانی که این امر محقق نشود، هرچه گفته شود، در حد حرف باقی خواهد ماند.
درست است؛ به طور مثال شهری همچون مشهد که بافتی کاملاً مذهبی دارد، ساخت و سازهای تجاری و برج‌سازی در آن روبه افزایش است، به نظر شما برای پیشگیری از رسیدن به وضعیت تهران باید چه راهکاری در نظر گرفت؟
بله، متاسفانه کشور به دست سرمایه‌داری ساختمانی افتاده است و به طور کلی کیفیت زندگی و مسائل اجتماعی قربانی کسب منافع ساخت و ساز می‌شود که یکی از گره‌گاه‌های این اتفاق نیز در همان نظام درآمدی شهرداری‌هاست که متاسفانه از دهه ۷۰ در ایران حاکم شده است و تا این مساله ریشه‌کن نشود، خیلی از مسائل حل‌نشده باقی خواهد ماند.
پس به نظر شما ریشه این مساله بیشتر در شهرداری است تا وزارت راه و شهرسازی؟
ریشه آن از دهه ۷۰ در شهرداری بوده ولی الان به گونه‌ای شده است که در شبکه نهادینه‌ای صورت گرفته که نه‌تنها در شهرداری بلکه در مدیریت منطقه‌ای کشور اثرگذار بوده است.
به عنوان مدیر علمی طرح جامع مسکن، آیا در طرح جامع مسکن تهران، پیشنهاد توقف ساخت بلندمرتبه‌ها وجود داشت؟
به دلیل اینکه طرح جامع معطوف به تامین واحد مسکونی، و نه کیفیت همسایگی بود و کیفیت همسایگی نیز از جمله مباحث شهری است نه بحث مسکن، در طرح جامع نیز، بر اساس یک آنالیز علمی نشان داده شد که افزایش قیمت زمین مشکل اصلی مسکن است و یکی از ریشه‌های افزایش قیمت زمین نیز حاکمیت همین الگو بر مدیریت شهری منطقه‌ای است و این به عنوان یک الزام ساختاری برای تحقق اهداف بلندمدت کشور در بخش مسکن، مطرح شد که نظام درآمدی مدیریت شهری منطقه‌ای، باید به صورت کلی متحول شود و تا این اتفاق نیفتد، مشکل مسکن در تهران برطرف نخواهد شد، حتی اگر به صورت موقتی مثلاً برای دو سال بتوانیم این مشکل را کنترل کنیم اما بعد از سال دوم، یعنی در سال سوم شاهد بروز دوباره این مشکل خواهیم بود.
دیدگاه تان را بنویسید