تاریخ انتشار:
شرط لازم برای ورود بخش عرضه به بازار ساخت‌وساز چیست؟
اینرسی سازندگی در بازار مسکن
بررسی سیکل اخیر رونق و رکود در بازار مسکن و مقایسه آن با دوره‌های گذشته رونق و رکود این بازار نشان می‌دهد که دوره رکود اخیر که از نیمه دوم سال ۹۲ شکل گرفت به دو دلیل متفاوت از دوره‌های گذشته از منظر طول زمانی بوده است.
داوود سوری / اقتصاددان
بررسی سیکل اخیر رونق و رکود در بازار مسکن و مقایسه آن با دوره‌های گذشته رونق و رکود این بازار نشان می‌دهد که دوره رکود اخیر که از نیمه دوم سال 92 شکل گرفت به دو دلیل متفاوت از دوره‌های گذشته از منظر طول زمانی بوده است. رکود حاکم بر بازار مسکن در دوره اخیر به لحاظ دوره زمانی و وسعت یک رکورد برای اقتصاد به حساب می‌آید؛ این رکود از نیمه دوم سال 1392 شروع شده است و تاکنون نیز سرسختانه بر حضور خود در اقتصاد ایران اصرار دارد.
دلیل اول این تمایز به وسعت رکود اقتصادی بازمی‌گردد؛ آمارها نشان می‌دهد حداقل برای دو سال، اقتصاد ایران نرخ رشد اقتصادی منفی بسیار بالایی را تجربه کرده است. از سال 93 به بعد نیز گرچه برای یک سال بانک مرکزی و برای سال دیگر مرکز آمار از مثبت شدن این نرخ خبر دادند اما اطلاعات غیررسمی حاکی از آن است که برآورد هر دو نهاد از سال‌های 93 و 94 یکسان نیست. تنها سالی که هر دو نهاد تاکنون رشد اقتصادی را مثبت اعلام کرده‌اند سال 95 و برای فصل نخست است. بنابراین رشد اقتصادی مثبت اعلام‌شده هنوز نمی‌تواند محل اتکا برای تحلیل وضعیت باشد. از این رو بخشی از رکود مسکن را باید در کم‌جانی رشد اقتصادی در سال‌های اخیر جست‌وجو کرد. رکود حاکم بر سایر بخش‌های اقتصادی بر بخش مسکن نیز سایه انداخته و موجب تحدید تشکیل سرمایه در این حوزه شده است. اما دلیل دوم که به نظر می‌رسد چشم‌انداز بخش مسکن را در بلندمدت تحت‌الشعاع قرار دهد تغییر روند جمعیتی در سال‌های گذشته است. این تغییرات موجب شده که بخشی از تحلیلگران بر این نکته پای بفشارند که مسکن در مقایسه با سال‌های گذشته جذابیت همیشگی خود را به عنوان یک منبع سرمایه‌گذاری از دست داده است.
البته این پیش‌بینی‌ها برای چشم‌انداز بلندمدت است و برای روندهای کوتاه‌مدت باید به دنبال نشانه و علامت‌های دیگر رفت. برای نمونه یکی از حسگرهای بازار مسکن در نیمه دوم سال سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و پروانه‌های تاسیس‌شده است. این دو شاخص می‌توانند منعکس‌کننده موقعیت بازار مسکن در روندهای کوتاه‌مدت باشند. آخرین آمارهای اعلام‌شده از زمستان 94 نشان می‌دهد تمامی زیرشاخه‌های این دو شاخص نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد منفی داشته‌اند. بنابراین بازار از سمت عرضه در رکود به سر می‌برد.
در سمت تقاضا نیز مهم‌ترین عنصر، سطح دسترسی خانوار است. بر اساس آمارها، رفاه متوسط خانوارها از سال ۸۶ به بعد روند نزولی داشته است. متوسط سطح رفاه در شهرها 4 /15 درصد و در روستاها بالغ بر ۲۹ درصد کاهش یافته است؛ این در حالی است که در نیمه دوم دهه 80 حجم زیادی از منابع نفتی در اشکال متفاوت به اقتصاد تزریق شد. با وجود این درآمد حقیقی سرپرستان خانوار در این دوره به شدت کاهش یافته است. سطح تولید ناخالص داخلی نیز به دلیل رشدهای منفی سال‌های 91 و 92 با سطح ثبت‌شده در سال 90 فاصله دارد. بنابراین سمت تقاضا نیز در این سال‌ها به طور ملموسی تقویت نشده است. تسهیلات ایجادشده نیز با وجود رشد در این دوره تکاپوی خرید واحدهای میان متراژ به صورت مستقیم یا تبدیل را نمی‌دهد. همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد در نیمه دوم سال جاری شاهد بروز رونق در بخش معاملات املاک کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت بودیم. بنابراین بازار در این حوزه شاهد رونق غیر‌تورمی خواهد بود. در حوزه‌های آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ نیز می‌توان گفت به دلیل قیمت تمام‌شده بالا به واسطه سطح متراژ کماکان در سبد خرید متقاضیان جای جدی نداشته باشد. دلیل چنین احتمالی همان‌گونه که اشاره شد
ریشه در نبود پس‌انداز لازم و ابزار مناسب تامین مالی دارد.
املاک اداری و تجاری: ادغام حوزه اداری با واحدهای مسکونی یکی از چالش‌های این بخش از بازار مسکن است. رونق این واحدها با وضعیت رشد اقتصاد کشور ارتباط دارد. با توجه به تصویر کلان در این بخش احتمال جهش قیمت ضعیف است. البته املاک تجاری وضعیت متفاوتی نسبت به بخش اداری دارد. در تهران مفهوم املاک تجاری در حال تغییر است. بسیاری از مراکز قدیمی ساخته‌شده یا املاک تجاری ساخته‌شده به سبک قدیم به دلیل تغییر سبک و فرم این بخش جذابیت سابق را ندارند. تجاری‌های نوین در قالب مجتمع چندمنظوره در حال توسعه است و به نظر می‌رسد این گونه‌های جدید تجاری با استقبال روبه‌رو شده است. بنابراین فارغ از وضعیت کلان بازار، در بخش تجاری املاک کلاسیک تجاری با جذابیت بالا روبه‌رو نخواهند بود بنابراین تحریک قیمت آنها شدید نخواهد بود. حوزه‌های تجاری نوین به دلیل شرایط حاکم بر اقتصاد کلان به نظر نمی‌رسد در نیمه دوم جهش قیمت داشته باشند. بنابراین به دلیل وجود واحدهای صنفی متعدد و توسعه واحدهای تجاری ساخته در این بخش نیز قیمت تحریک نخواهد شد اما بسته به شرایط امکان دارد مجتمع‌های نوین، با استقبال روبه‌رو شوند اما این استقبال به دلیل وجود واحدها در
سال 95 قیمت را تحریک نکند.
بازار اجاره: برخلاف دو بخش مورد اشاره، بازار اجاره ارتباطی به بازار مسکن ندارد. به طور کلی بازار اجاره تحت تاثیر بازارهای پول و سرمایه قرار دارد. برای نمونه اگر بازدهی در بازار پول و بورس جذابیت نداشته باشد شاهد کاهش میزان ودیعه و مطالبه اجاره بیشتر خواهیم بود. اگر بازدهی در بازار پول و بورس جذاب باشد روند معکوس خواهد بود. در این میان با توجه به اینکه بازار اجاره از مهرماه تا خرداد به دلیل اتمام فصل جابه‌جایی به ثبات نسبی می‌رسد می‌توان گفت اثر این بازار نیز وسیع و گسترده نباشد اما در صورت کاهش نرخ سود بانکی امکان دارد قراردادهای مورد فصل دوم به سمت دریافت اجاره‌بها به‌جای ودیعه سنگینی کند.
در مجموع باید گفت به دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی‌توان حکم کلی داد اما برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می‌توان تحلیل متناسب ارائه کرد. به طور کلی به دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد.
اما در کوتاه‌مدت با توجه به روندها می‌توان در برخی بخش‌ها خصوصاً نقاطی که کانون حضور خانه‌اولی خواهد بود شاهد رونق بازار باشیم. سایر بخش‌ها نیز تا پایان امسال و نیمه اول سال بعد تحت تاثیر سیکل‌های سیاسی و بهبود وضعیت پس‌انداز و قدرت رفاه خانوار خواهد بود. نقش کلیدی را در این برهه بهبود، ارتقا و کیفیت رشد اقتصادی ایفا خواهد کرد. حل اختلالات بانکی در جهت بهره‌برداری از آثار برجام، تقویت سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی، خروج از تنگنای اعتباری، اصلاحات ساختاری در حوزه‌های مختلف اقتصادی از جمله پیش‌شرط‌های بهبود رشد است.
اما در این میان سرنوشت بخش عرضه چه خواهد شد؟ برای آنکه بتوان در مورد رفتار بخش عرضه به تحلیلی جامع دست یافت نیاز است که نگاهی به روند معاملاتی نیمه نخست سال داشته باشیم. چراکه برای قانع کردن تولیدکنندگان به بازار و تولید و عرضه محصول به زمان بیشتری نیاز است. در نیمه نخست سال جاری همان‌طور که در ابتدا اشاره شد عمده معاملات انجام‌شده در بازار مسکن پایتخت مربوط به یک بخش خاص از بازار بود. به این معنی که بخش زیادی از رونق معاملاتی شکل‌گرفته در بازار مسکن مربوط به املاک ارزان‌قیمت و کوچک‌متراژ بود. افزایش حجم معاملات این بخش نیز به فعالیت‌هایی بازمی‌گردد که از سوی دولت برای ارائه تسهیلات خرید مسکن انجام شد. به موجب تغییراتی که در میزان و حجم تسهیلات خرید مسکن اتفاق افتاد مجموعه‌ای از معاملات خرید و فروش مسکن مشاهده شد. اما این اتفاق که در نیمه اول سال جاری در بازار مسکن اتفاق افتاد محصول یک تحریک بود نه یک جریان. همین موضوع نیز باعث شد که افزایش حجم معاملات نتواند به عنوان یک جریان به بخش عرضه سیگنال دهد که در صورت عرضه محصول طی یک سال آینده نیز باز هم چنین تقاضایی در بازار وجود دارد. جریان وقتی اتفاق می‌افتد
که مردم با اتکا به درآمدهای خود و انتظار از آینده وارد بازار مسکن شوند. اگر رشد اقتصادی وجود داشته باشد و افراد انتظار داشته باشند که در سال‌های آتی درآمدی را کسب خواهند کرد و اشتغال خواهند داشت می‌توانند وارد بازار شوند. برای آنکه این جرقه به جریان تبدیل شود نیازمند آن هستیم که رشد اقتصادی در کشور اتفاق افتد. به دنبال رشد اقتصادی کشور، درآمد تولید خواهد شد و تولید درآمد نهایتاً به تقاضا تبدیل می‌شود. بنابراین برای ورود بخش عرضه به بازار، به دوره بلندمدتی نیاز است که پس از رشد اقتصادی، این انتظار در بازار مسکن نیز تقویت شود که اقتصاد در مسیر درست قرار گرفته است و می‌تواند رشد داشته باشد. در عین حال سیاستگذاری در بخش مسکن نیز باثبات خواهد بود. در صورت شکل‌گیری چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت که بخش عرضه نیز همچون بخش تقاضا به بازار وارد می‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید