بیم و امید بازار مسکن تا پایان سال
مسکن گران نمی‌شود
اهمیت بازار مسکن چه به عنوان یک کالای ضروری برای متقاضیان مصرفی و چه به عنوان یک کالای سرمایه‌ای برای متقاضیان غیرمصرفی موجب شده است که چرخه‌های رونق و رکود این بازار مورد توجه اکثریت اقشار جامعه قرار گیرد.
سارا پورادبی/تحلیلگر بازار مسکن
محمد کوثری/تحلیلگر بازار مسکن
اهمیت بازار مسکن چه به عنوان یک کالای ضروری برای متقاضیان مصرفی و چه به عنوان یک کالای سرمایه‌ای برای متقاضیان غیرمصرفی موجب شده است که چرخه‌های رونق و رکود این بازار مورد توجه اکثریت اقشار جامعه قرار گیرد. از طرف دیگر تاثیرگذاری این بازار بر بسیاری از متغیرهای اقتصادی و در نتیجه اقتصاد کلان، چرخه‌های رونق و رکود مسکن را برای تحلیلگران اقتصادی و سیاستگذاران پراهمیت می‌نماید. به خصوص در ایران به دلیل محدود بودن و کم‌عمق بودن بازار سرمایه، مسکن به عنوان مهم‌ترین و اصلی‌ترین دارایی بسیاری از خانوارها محسوب می‌شود و لذا تحولات آن اهمیت بالایی دارد.
لزوم شناخت و چگونگی مواجهه با ادوار تجاری مسکن
وجود چرخه‌های رونق و رکود بازار که از ماهیت آن نشات می‌گیرند و با یک نظم نسبی تکرار می‌شوند، ممکن است مورد توجه عمده خریداران و سرمایه‌گذاران قرار نگیرد اما شناخت آن برای سیاستگذار امری حیاتی است و هر تصمیمی در بخش مسکن بدون در نظر گرفتن این ادوار تجاری حتی می‌تواند نتیجه‌ای معکوس در پی داشته باشد. شناخت این چرخه‌ها از طرف خریداران و سرمایه‌گذاران نیز این مطلوبیت را دارد که از رفتار موجی و ورود و خروج‌های ناگهانی آنها می‌کاهد و در نهایت با کاهش هیجان، تقاضای سفته‌بازی را از این بازار دور می‌کند. کاهش تقاضای سفته‌بازی به خودی خود می‌تواند از شدت رونق و عمق رکود بکاهد و با ملایم‌تر کردن چرخه‌ها، زمینه را برای سیاستگذاری مناسب‌تر با افقی بلندمدت‌تر فراهم آورد.
از این‌رو هدف اصلی سیاستگذار در مواجهه با بازار مسکن باید جلوگیری از شدت رونق و عمق رکود و همچنین کوتاه کردن بازه زمانی این دوره‌ها باشد که در نهایت به ثبات نسبی بازار منجر شود. در این راستا دو راهکار اصلی وجود دارد. راهکار اول سیگنال‌دهی صحیح به عرضه‌کنندگان و متقاضیان و در کل فعالان این بازار است که می‌تواند از حرکت موجی برای خرید و فروش و همچنین تمرکز سرمایه‌گذاری بکاهد و بنابراین شدت رونق و رکود را خفیف‌تر کند. راهکار دوم نیز توسعه و بهبود ابزارهای تامین مالی در این بخش است که در کوتاه شدن ادوار تجاری به خصوص دوره رکود تاثیر بسزایی دارد.
در ارتباط با راهکار اول باید گفت بخش عمده‌ای از فعالان بازار مسکن کشور را سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای تشکیل می‌دهند که برخلاف سرمایه‌گذاران حرفه‌ای، اغلب بدون در نظر گرفتن ادوار رونق و رکود مسکن و بدون شناخت کافی وارد این بازار می‌شوند. منظور از سیگنال‌دهی صحیح به بازار، کنترل رفتار این گروه در بازار مسکن با استفاده از ابزارهایی مثل صدور پروانه ساخت، تنظیم عوارض و مالیات و همچنین تسهیلات اعطایی است. برای مثال اگر در منطقه‌ای ساخت ساختمان‌های چندطبقه مجاز بوده است، در دوران رونق و در زمان هجوم سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار، مجوز تعداد طبقات کمتری داده شود تا جذابیت ساخت و ساز کاهش پیدا کرده و سرمایه‌گذاری کمتری انجام گیرد. از طرف دیگر در دوران رکود، ضمن تسهیل صدور پروانه و به حداقل رساندن عوارض ساخت، روی خانه‌های خالی از سکنه مالیات وضع کرده و هزینه فرصت احتکار واحدهای مسکونی را افزایش دهد. در ارتباط با راهکار دوم نیز باید گفت که بخش عمده‌ای از مشکلات پیش آمده، به خصوص در دوران رکود، به فقدان زیرساخت‌های لازم برای تامین مالی غیربانکی برمی‌گردد. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای در این دوران معمولاً با مشکل عدم بازگشت
سرمایه‌های قبلی مواجه می‌شوند و واحدهای ساخته‌شده آنها به فروش نمی‌رود و لذا با مشکل تامین مالی برای شروع پروژه‌های جدید مواجه هستند. متنوع‌سازی ابزارهای مالی، گسترش دسترسی کمی و کیفی به این ابزارها، تکمیل زنجیره چرخش مالی مسکن با تشکیل بازار رهن ثانویه، و همچنین تخصصی‌سازی نهادهای سرمایه‌گذاری و نهادهای وام‌دهی در بخش مسکن می‌تواند کارایی منابع مالی این بخش را بالا برده و با تخصصی‌تر شدن عملکرد فعالان بازار، از شوک‌های ناگهانی تا حدودی جلوگیری کند.
ادوار تجاری قیمت زمین
یکی از متغیرهای تاثیرگذار بر چرخه‌های رونق و رکود بازار مسکن، تغییرات قیمت زمین قابل ساخت است که البته خود معلول عوامل درون‌زا و برون‌زای متعددی است و عامل مستقلی در تعیین قیمت مسکن نیست. با این حال بررسی چرخه‌های تجاری آن اطلاعات مفیدی در تحلیل وضعیت بازار مسکن می‌دهد. نوسانات این دو متغیر همسو و در یک راستا هستند اما قیمت زمین بسیار پرنوسان‌تر است. در دوران رکود چون تمایل زیادی به ساخت و ساز جدید نیست، سرمایه‌گذاران به سمت خرید زمین نمی‌روند و لذا تقاضای سرمایه‌ای برای زمین به شدت کاهش می‌یابد. از طرفی در شرایط عادی نیز تقاضای مصرفی بالایی برای زمین وجود ندارد و اکثر متقاضیان مصرفی ترجیح می‌دهند با خرید واحد مسکونی ساخته‌شده، در مدت زمان کمتری به واحد مسکونی غیرکلنگی دسترسی پیدا کنند، حال آنکه همین مقدار تقاضای مصرفی نیز در دوران رکود وجود نخواهد داشت. به این ترتیب در دوران رکود قیمت زمین با شدت بیشتری نسبت به قیمت واحد مسکونی افت می‌کند. در طرف مقابل، تقاضای مسکن چه از نوع مصرفی و چه از نوع غیرمصرفی (مستقیم یا غیرمستقیم) موجب تقاضا برای زمین شده و
به خصوص در شهرها مساله کمیابی زمین (Land scarcity) را تشدید می‌کند. در دوران رونق زمین‌های قابل سکونت به شدت مورد استقبال قرار می‌گیرند و به دلیل محدودیتی که دارند با جهش قیمتی مواجه می‌شوند.
هر زمان که چشم‌انداز بازار مسکن مثبت شود و سرمایه‌گذاری بیشتری برای ساخت و ساز واحدهای مسکونی جدید صورت بگیرد، رشد قیمت زمین قابل ساخت بیش از رشد قیمت مسکن شده و نسبت قیمت زمین به واحد مسکونی نیز افزایش می‌یابد. نمودار 1 نرخ رشد قیمت واحد مسکونی و زمین قابل ساخت را نسبت به فصل قبل و در بازه زمانی 20 ماه اخیر برای شهر تهران نمایش می‌دهد. چنان که مشاهده می‌شود از بهار 1392 تا بهار 1395 به جز یک فصل همواره نرخ رشد قیمت زمین کمتر از نرخ رشد قیمت واحد مسکونی بوده و کماکان از دید سرمایه‌گذاران جذابیت ساخت‌وساز در بخش مسکن بالا نبوده است.
نهاده‌های ساختمانی
روند تولید نهاده‌های ساختمانی می‌تواند به عنوان یک شاخص پیش‌نگر برای شناسایی چرخه‌های رونق و رکود بخش مسکن مورد استفاده قرار گیرد. البته استفاده از آمار نهاده‌های ساختمانی محدودیت‌های زیادی دارد که امکان تحلیل دقیق را نمی‌دهد اما برای به دست آوردن یک دید کلی مناسب است. تنها آمار قابل دسترس از این نهاده‌ها، تولید آنها در حالت کلی است که هم بخش خصوصی و هم بخش دولتی را شامل می‌شود. ضمن اینکه آمار موجودی انبار و همچنین واردات و صادرات نیز باید مورد بررسی قرار بگیرد. با این حال مطالعات قبلی نشان داده که بخش عمده نهاده‌های ساختمانی تولید‌شده توسط بخش خصوصی و به منظور ساخت و ساز واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار گرفته و سهم بخش خصوصی در تشکیل سرمایه ساختمان بر بخش دولتی غالب است. علاوه بر این تغییر خالص صادرات نیز تاثیر چندانی بر آمار تولید کل نهاده‌های ساختمانی ندارد و لذا روند تحولات آمار تولید نهاده‌های ساختمانی با ساخت و ساز واحدهای مسکونی ارتباط بالایی دارد.
چنان که در جدول 1 مشاهده می‌شود، در سال 1394 رشد کالاهای منتخب در زیرمجموعه نهاده‌های ساختمانی عمدتاً منفی بوده و در این میان سیمان با نرخ رشد منفی 12 درصد افت بیشتری را نسبت به سایر نهاده‌ها تجربه کرده است. از طرف دیگر آمار اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای، از رشد حدود 20درصدی هزینه‌های اعتباری دولت حکایت دارد که نشان‌دهنده افزایش استفاده دولت از نهاده‌های ساختمانی طی این مدت است. بنابراین می‌توان گفت که رشد منفی تولید نهاده‌های ساختمانی عمدتاً به دلیل افت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن بوده است.
آمار تولید نهاده‌های ساختمانی در سه‌ماهه نخست سال 1395 نیز از افت تولید آنها نسبت به مدت مشابه سال قبل حکایت دارد. چنان که ملاحظه می‌شود تولید کاشی و سرامیک نزدیک به 40 درصد طی این مدت کاهش داشته و با توجه به اینکه مصرف این اقلام عمدتاً در ساخت مسکن به کار می‌رود و کمتر در پروژه‌های عمرانی دولت کاشی و سرامیک کاربرد دارد، این کاهش تولید نشانه خوبی برای عدم رشد ساخت و ساز بخش خصوصی طی این مدت است.
مروری بر تحولات دوره رکودی اخیر
دوره رکودی اخیر بازار مسکن ایران تقریباً از سه سال پیش آغاز شده و کماکان تا اوایل تابستان 1395 نیز ادامه داشته است. این رکود در بخش مسکن تقریباً بعد از پنج فصل رکود تورمی شدید در اقتصاد ایران در سال‌های 1391 و اوایل 1392 به وقوع پیوست و با شرایط سخت اقتصادی سال‌های 1393 و 1394 همراه بود. طی این دو سال، قیمت اسمی مسکن تقریباً در 12 ماه با نرخ رشد منفی نسبت به ماه قبل همراه بود و بسیاری از واحدهای مسکونی با افت ارزش مواجه شدند. سیگنال‌دهی قیمت آمار معاملات را نیز تا حدود زیادی تحت تاثیر قرار داد و تعداد معاملات ثبت‌شده را با افت شدید مواجه کرد؛ به طوری که رکود قابل توجه خرید و فروش در بازار به وضوح و بدون مراجعه به آمار محسوس بود. سرد شدن بازار خرید و فروش، جذابیت ساخت و ساز را کاهش داد و همان‌طور که در نمودار 2 ملاحظه می‌شود، سری زمانی میانگین متحرک سه‌ماهه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری را با روند نزولی همراه کرد. علاوه بر این سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان‌های شروع شده نیز طی این مدت به شدت افت کرد و مقدار آن در سال 1394 به
دوسوم این مقدار در سال 1391 تنزل کرد. آمار صدور پروانه‌های ساخت و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن برای فصل اول سال 1395 هنوز منتشر نشده اما با رصد وضعیت بازار به نظر نمی‌رسد تغییر محسوسی در این دو متغیر نسبت به زمستان سال قبل ایجاد شده باشد. این عدم تمایل به سرمایه‌گذاری جدید اگرچه واکنش طبیعی بازار به هجوم سرمایه‌گذاری در سال‌های گذشته است، ادامه یافتن آن می‌تواند به کمبود عرضه مجدد در دوره رونق بعدی منجر شده و در چند سال آینده مشکل‌آفرین شود.
داده‌های مرکز آمار نیز از افت 8 /8درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان و افت 8 /8درصدی تشکیل سرمایه در ساختمان حکایت دارند. اگرچه این آمار شامل بخش دولتی نیز می‌شود، اما با تقریب خوبی می‌تواند تاییدکننده ادامه رکود در ساخت و ساز واحدهای مسکونی طی این مدت باشد.
اگرچه هنوز برای شهرستان‌ها آمار رسمی از متغیرهای بازار مسکن در فصل اول سال جاری منتشر نشده، این آمار برای تهران موجود است و لذا بازار مسکن تهران به عنوان نمونه‌ای از بازار همه شهرهای بزرگ بررسی می‌شود. برای تحلیل دقیق‌تر قیمت واحدهای مسکونی استخراج‌شده از سامانه ثبت معاملات، بهتر است به میانگین متحرک چندماهه این قیمت‌ها توجه کنیم؛ چرا که در بازه زمانی کوتاه مثل یک ماه تعداد معاملات محدود بوده و این امکان وجود دارد که حتی با تغییر محل انجام معاملات از مناطق ارزان‌قیمت به مناطق گران‌قیمت یا برعکس، نمونه‌های مورد بررسی متفاوت شده و تغییرات متوسط قیمت ثبت‌شده در کل شهر نه به دلیل افزایش یا کاهش ارزش واحدهای مسکونی بلکه به دلیل تفاوت در نمونه‌های آماری رخ دهد.
آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات از ثبات نسبی و کم بودن نوسان حداقل در دو سال اخیر حکایت دارد. متوسط قیمت اسمی یک مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در چهار ماه نخست سال 1395 در تهران تنها 5 /6 درصد بیشتر از این قیمت در بهار 1393 بوده است. با این حال چنان که در نمودار 2 مشاهده می‌شود، میانگین متحرک تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در طول 24 ماه اخیر نه‌تنها تغییر مثبتی نداشته، بلکه در چهار ماه ابتدایی سال 1395 از بسیاری از ماه‌های سال 1393 نیز کمتر بوده است. از یک طرف بالا بودن سطح عمومی قیمت واحدهای مسکونی -نشات گرفته از جهش سال‌های ابتدایی دهه 1390- باعث خروج متقاضیان مصرفی از این بازار شده و از طرف دیگر ثبات نسبی قیمت‌ها و فقدان انتظار مثبت برای آینده آن متقاضیان غیرمصرفی را از بازار دور کرده است. این امر خرید و فروش مسکن را با افت قابل توجه همراه کرده و به رکود معاملاتی آن انجامیده که خود نیز مزید بر علت شده و روند غیرصعودی و حتی نزولی قیمت واحدهای مسکونی را رقم زده است.
نمودار 3 آمار میانگین متحرک شش‌ماهه قیمت واحدهای مسکونی و میانگین متحرک شش‌ماهه معاملات ثبت‌شده به تفکیک سن بنا را نمایش می‌دهد. ملاحظه می‌شود که از ابتدای سال 1395 روند قیمت اسمی مسکن در تهران با شیب ملایمی صعودی بوده اما تعداد معاملات صورت‌گرفته همواره نوسان داشته و با وجود بهبود نسبی شرایط بازار در چهار ماه نخست سال 1395، هنوز رشد مستمر معاملات تجربه نشده است.
افق پیش‌رو
شرایط فعلی بازار مسکن به گونه‌ای است که نباید انتظار داشت همان‌گونه که در دوره‌های رونق قبلی محرک رشد اقتصادی بوده در دوره بعدی نیز این نقش را با همان کیفیت ایفا کند. میزان سرمایه‌گذاری جذب‌شده در بخش مسکن فعلاً پتانسیل تکرار ظرفیت‌های سال‌های 1390 و 1391 را ندارد و حتی با رونق گرفتن مجدد بازار نیز تاثیرگذاری مسکن بر کل اقتصاد به میزان آن سال‌ها نخواهد بود. تحولات بازار مسکن تهران و در نتیجه بازار مسکن سایر شهرهای بزرگ در چند ماه اخیر حاکی از وجود سیگنال‌های «خروج از رکود» است. در این وضعیت رشد قیمت اسمی مسکن با اختلاف نسبتاً قابل توجهی کمتر از تورم عمومی است و لذا قیمت واقعی مسکن به طور کلی در این دوره افزایش نخواهد داشت. با این حال رشد قیمت انواع مختلف واحدهای مسکونی متفاوت خواهد بود. برای مثال این احتمال وجود دارد که واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت با ثبات قیمت اسمی روبه‌رو شوند، در حالی که واحدهای مسکونی با متراژ متوسط افزایش خفیف قیمت اسمی را تجربه کنند. حالتی که انتظار می‌رود در فصل تابستان نیز ادامه پیدا کند و تغییر قابل توجهی در روند تحولات بازار مسکن
ایجاد نشود. کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و اعطای تسهیلات جدید مسکن، به آهستگی به روند خروج از رکود بازار کمک خواهند کرد. بازار ثانویه رهن نیز که این روزها از راه‌اندازی آن صحبت می‌شود، از طریق تقویت قدرت وام‌دهی بانک مسکن می‌تواند بر این روند تاثیر مثبت داشته باشد. وضعیت «خروج از رکود» زمانی مناسب برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار و خرید به دور از عجله واحد مسکونی متناسب با نیاز است. با این حال قدرت خرید پایین اکثریت خانوارها، استفاده از تسهیلات را اجتناب‌ناپذیر کرده است. در ارزیابی به صرفه بودن یا نبودن خرید، باید به این نکته توجه داشت که متقاضی چه هزینه فرصتی را می‌پردازد. با اطمینان می‌توان گفت که نرخ رشد قیمت مسکن در ادامه سال جاری به طور متوسط کمتر از نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار بانکی خواهد بود. لذا اگر هزینه خرید واحد مسکونی در بانک یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری سپرده‌گذاری شود یا از هر ابزار سرمایه‌گذاری دیگری با حداقل ریسک بازدهی بیش از سود سپرده‌ها کسب شود، حداقل تا فصل اول سال آینده و قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری در سال 1396 قدرت خرید سرمایه‌گذار برای خرید واحد مسکونی کاهش نخواهد یافت. بنابراین ورود
متقاضی غیرمصرفی به بازار مسکن به طور کلی در سال جاری توجیه ندارد و متقاضی مصرفی نیز اگر در حال حاضر هزینه‌ای برای اجاره‌بهای واحد مسکونی نمی‌پردازد و نیاز فوری به مسکن ندارد، منطقی است که برای خرید عجله نکند و سر فرصت واحد مسکونی ایده‌آل خود را پیدا کند.
دیدگاه تان را بنویسید