سبقت قیمت زمین از مسکن

محمد کوثری / کارشناس واحد تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه

قیمت زمین قابل سکونت عمده‌ترین عامل تشکیل‌دهنده هزینه‌های ساخت واحد مسکونی است و به طور متوسط بیش از 50 درصد از این هزینه‌ها را شامل می‌شود که البته این سهم در شهرهای بزرگ به مراتب بالاتر است. بالا بودن نسبی قیمت زمین قابل سکونت و در نتیجه بالا بودن سهم آن در هزینه‌های ساخت، بیش از هر چیز ناشی از مساله کمیابی زمین (Land scarcity) است که به خصوص در کلانشهرها یکی از محدودیت‌های مهم طرف عرضه بخش مسکن به شمار می‌رود. از آنجا که نرخ رشد ساخت واحدهای مسکونی جدید به جای ساختمان‌های کلنگی بسیار بیشتر از نرخ فرسایش آنهاست، طبیعتاً تعداد واحدهای کلنگی رو به کاهش و چالش برای استفاده از آن رو به افزایش است. موضوع کمیابی زمین باید در کنار تقاضای موثر برای خرید آن قرار گیرد که خود متاثر از تقاضای مسکن است. تقاضای مسکن چه از نوع مصرفی و چه از نوع غیرمصرفی (مستقیم یا غیرمستقیم) موجب تقاضا برای زمین و تشدید کمیابی آن می‌شود که مسلماً قیمت آن را تحریک می‌کند، اما از آنجا که زمین یا ساختمان کلنگی تقاضای مصرفی خیلی کمی دارد، زمانی که تقاضای غیرمصرفی در بخش مسکن کاهش یابد، تقاضا برای زمین قابل ساخت به مراتب افت بیشتری خواهد داشت. نمودارهای زیر نوسانات سطح و نرخ رشد متوسط قیمت واحد مسکونی و همچنین ساختمان کلنگی را نشان می‌دهند.
چنان که مشاهده می‌شود نوسانات این دو متغیر همسو و در یک راستا هستند اما قیمت زمین بسیار پرنوسان‌تر است. در دوران رکود چون تمایل زیادی به ساخت و ساز جدید نیست، سرمایه‌گذاران به سمت خرید زمین نمی‌روند و لذا تقاضای سرمایه‌ای برای زمین به شدت کاهش می‌یابد. از طرفی همان‌طور که اشاره شد در شرایط عادی نیز تقاضای مصرفی بالایی برای زمین وجود ندارد و اکثر متقاضیان مصرفی ترجیح می‌دهند با خرید واحد مسکونی ساخته‌شده، در مدت زمان کمتری به واحد مسکونی غیرکلنگی دسترسی پیدا کنند، حال آنکه همین مقدار تقاضای مصرفی نیز در دوران رکود وجود نخواهد داشت. به این ترتیب در دوران رکود قیمت زمین با شدت بیشتری نسبت به قیمت واحد مسکونی افت می‌کند. برعکس، در دوران رونق زمین‌های قابل سکونت به شدت مورد استقبال قرار می‌گیرند و به دلیل محدودیتی که دارند با جهش قیمتی مواجه می‌شوند. بنابراین نسبت قیمت زمین به قیمت واحد مسکونی را می‌توان به عنوان شاخصی برای تمایل به ساخت و ساز مسکن عنوان کرد. نمودار زیر این نسبت و همچنین سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع‌شده را (پس از تعدیل فصلی هر سه متغیر و اعمال فیلتر هدریک-پرسکات) نشان می‌دهد. چنان که ملاحظه می‌شود نسبت قیمت زمین به قیمت واحد مسکونی روندی (Trend) صعودی دارد که به نوعی بحث کمیابی زمین را یادآور می‌شود. در سال 1392 اوج این نسبت در طول حداقل 20 سال گذشته اتفاق افتاده و از آن پس حداقل تا نیمه نخست سال 1394 نزولی بوده است. نکته قابل توجه اینکه به نظر می‌رسد سری زمانی سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع‌شده، ارتباط معناداری با نسبت فوق دارد. هر زمان که سرمایه‌گذاری برای ساخت واحد مسکونی جدید رونق گرفته، نسبت قیمت زمین به واحد مسکونی نیز افزایش یافته است. بنابراین مشخص است که قیمت زمین قابل ساخت بیش از هر چیز تابعی از قیمت مسکن است و آنجا که چشم‌انداز واحدهای مسکونی در شرایط مناسبی باشد، متقاضی زمین نیز بیشتر است. با این حال تقاضا برای زمین جنبه دیگری نیز دارد و آن تقاضا برای ساخت واحدهای تجاری است. زمانی که اقتصاد کشور رو به توسعه برود و بازارها رونق بگیرند، تقاضا برای ایجاد دفاتر شرکت‌های جدید، نمایندگی شرکت‌های داخلی و خارجی در شهرهای مختلف، و حتی فروشگاه‌ها، شاپینگ مال‌ها و... افزایش می‌یابد و این خود مستلزم وجود زمین مناسب است. به این ترتیب برای بررسی چشم‌انداز زمین قابل ساخت در شهرها باید بیش از هر چیز چشم‌انداز بازار مسکن و رشد اقتصادی را مورد بررسی قرار داد و با وجود واقعیت کمیابی زمین، برای کنترل این بازار نیز بیش از هر چیز باید به سیاست‌های آمایش سرزمین مراجعه کرد. در مورد بازار مسکن پیش‌بینی نویسنده آن است که سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در واحدهای مسکونی از نیمه دوم سال 1395 رو به رونق رود و در مورد وضعیت اقتصادی نیز می‌توان رشدی بین دو تا چهار درصد را برای سال آینده محتمل دانست. بنابراین پیش‌بینی می‌شود تقاضا برای زمین قابل ساخت در سال 1395 به مرور و البته با سرعت پایینی رو به افزایش باشد تا حدی که در اواخر این سال رشد قیمت آن بیشتر از رشد قیمت مسکن شود.