بیم و امید بازار مسکن تاپایان سال
رونق محتمل نیست
بسیاری از کارشناسان بر این باورند که رفع تحریم‌ها می‌تواند حلال مشکل کنونی بازار مسکن باشد و این بازار را از رکودی که در آن گرفتار است رهایی بخشد.
سیاوش محمدپور / تحلیلگر بازار مسکن
بسیاری از کارشناسان بر این باورند که رفع تحریم‌ها می‌تواند حلال مشکل کنونی بازار مسکن باشد و این بازار را از رکودی که در آن گرفتار است رهایی بخشد. اما این استدلال تا چه اندازه درست است و رفع تحریم‌ها از چه کانالی می‌تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد؟ در واقع شاید بتوان بازار مسکن را به عنوان یکی از بخش‌های اقتصاد معرفی کرد که به‌طور مستقیم کمترین تاثیر را از تحریم‌ها پذیرفته است اما می‌توان کانال‌هایی را یافت که تحریم‌ها بر رکود این بخش از اقتصاد موثر بوده است و بالطبع رفع آنها می‌تواند در خروج بخش مسکن از رکود موثر باشد. علاوه بر رفع تحریم‌ها، سیاست‌های اقتصادی دولت که در ارتباط با بخش مسکن و در راستای تلاش دولت برای رکودزدایی از این بخش اقتصاد هستند نیز می‌توانند به عنوان عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن مطرح باشند؛ افزایش وام مسکن یکی از سیاست‌هایی است که به صورت مستقیم بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و می‌تواند در تعیین تحولات آتی بازار مسکن ایفای نقش کند. در زیر کانال‌های اثرگذاری تحریم‌ها بر بازار مسکن تشریح شده و در مورد میزان اثرپذیری بازار مسکن از سیاست افزایش مسکن توضیحاتی ارائه شده است.
رفع تحریم‌ها
تشدید تحریم‌ها در سال‌های 1390 و 1391 از طریق افزایش هزینه کالاهای واسطه‌ای وارداتی (در نتیجه افزایش نرخ ارز و محدودیت‌های وارداتی) سبب وارد آمدن فشار هزینه‌ای زیادی به بنگاه‌های تولیدی کشور شد. این در حالی بود که بنگاه‌ها هنوز تحت تاثیر اجرای قانون هدفمندسازی یارانه‌ها قرار داشتند که در آن قیمت حامل‌های انرژی به شدت افزایش پیدا کرده بود؛ دور از انتظار نبود که بنگاه‌های کشور نتوانند با شرایط به وجود‌آمده مقابله کنند و این موضوع سبب شد تولید ناخالص داخلی به شدت کاهش پیدا کند و اقتصاد وارد رکود عمیقی در سال 1391 شود؛ رکودی که در سال 1391 از سمت عرضه آغاز شده بود، در سال 1392 با کاهش تقاضا در اقتصاد تداوم یافت و تولید ناخالص داخلی طی این دو سال در مجموع حدود 58 /8 درصد کاهش یافت. گرچه در سال 1391 بخش مسکن به ظاهر از رکود متاثر نشده بود و در دوران رونق به سر می‌برد، اما دیری نپایید که رکود حاکم بر اقتصاد، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد و در تابستان 1392، دوران رکودی بازار مسکن آغاز شد. رکودی که تاکنون (شهریورماه سال 1394) ادامه یافته است و به نظر نمی‌رسد در حال
حاضر محرک موثری برای خروج بازار مسکن از رکود وجود داشته باشد. در واقع در بازار مسکن زنجیره‌ای از دوران رکود و رونق وجود دارد و لازمه خروج از رکود، تشکیل تقاضای جدید در بازار است. به بیان ساده‌تر بازار مسکن از یک رفتار تکراری پیروی می‌کند و به صورت دوره‌ای وارد فازهای رکود و رونق می‌شود (نمودار 1)؛ رونق و رکود در بازار مسکن مانند سایر بازارها در نتیجه کنش متقابل نیروهای عرضه و تقاضاست. در دوره‌هایی که تقاضای مسکن تحت تاثیر عواملی (به جز قیمت) از عرضه آن پیشی می‌گیرد، رونق در بازار حاکم شده و معمولاً به دلیل ثابت بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند. وضعیت رکودی نیز عکس حالت فوق بوده و با افزایش نامتناسب عرضه در مقابل تقاضا شکل می‌گیرد. همان‌طور که در نمودار 1 مشاهده می‌شود رکود بخش مسکن که حدوداً از تابستان سال 1392 آغاز شده است هنوز تداوم داشته و در بهار سال 1394، قیمت حقیقی مسکن در تهران به پایین‌ترین مقدار خود از پاییز سال 1385 تاکنون رسیده است. گرچه طبق نمودار 1 قیمت اسمی مسکن تقریباً در بالاترین مقدار تاریخی خود قرار دارد، اما اگر قیمت مسکن با استفاده از شاخص قیمت مصرف‌کننده تعدیل
شود و اثر تورم از رشد اسمی مسکن خارج شود، به وضوح قابل مشاهده خواهد بود که قیمت مسکن در پایین‌ترین مقدار سال‌های اخیر (از پاییز سال 1385) است.
حال اگر بپذیریم که رفع تحریم‌ها می‌تواند سبب افزایش شدید رشد اقتصادی کشور شود، شاید بتوان کانالی را برای اثر مثبت رفع تحریم‌ها بر بازار مسکن متصور بود. در واقع اگر قسمتی از رشد اقتصادی و منافع حاصل‌شده وارد بازار مسکن شود و تقاضای جدید در این بازار تشکیل دهد، شاید بتوان رفع تحریم‌ها را در رونق این بازار موثر دانست.
اما نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد این است که آیا رفع تحریم‌ها می‌تواند به سرعت سبب افزایش رشد اقتصادی کشور شود؟ رفع تحریم‌ها گرچه می‌تواند سبب سهولت مبادلات تجاری و افزایش درآمدهای نفتی کشور شود، اما به احتمال بسیار زیاد بروز آثار رفع تحریم‌ها در رشد اقتصادی کشور و نمود آن در بخش مسکن، فرآیندی زمان‌بر خواهد بود. همان‌طور که پیشتر نیز عنوان شد طی سال‌های 1391 و 1392 اقتصاد کشور به شدت تضعیف شد و تولید ناخالص داخلی نزدیک به 9 درصد کاهش یافت. بنابراین با توجه به اینکه اقتصاد کشور در سال 1393 حدود سه درصد رشد کرده است، اما هنوز فاصله زیادی با سال 1390 دارد و برای رسیدن به آن سطح درآمدی، اقتصاد باید حداقل در سال 1394، حدود 2 /6 درصد رشد داشته باشد که با توجه به شرایط موجود (کاهش شدید درآمدهای نفتی و تداوم تحریم‌ها حداقل تا اواخر سال 1394) ثبت این رقم برای رشد اقتصادی در سال 1394 بسیار بعید به نظر می‌رسد؛ بنابراین در خوش‌بینانه‌ترین حالت میزان تولید ناخالص داخلی کشور در سال 1395 به سطوح بالاتر از سال 1390 خواهد رسید و از این‌رو نباید انتظار داشته باشیم که رفع تحریم‌ها از کانال رشد اقتصادی بتواند به سرعت بر
بخش مسکن تاثیرگذار باشد.
کانال دیگری که رفع تحریم‌ها می‌تواند از طریق آن بر بازار مسکن موثر باشد افزایش درآمدهای نفتی است. در واقع، این درآمدها در صورت رفع تحریم‌ها یکی از مهم‌ترین متغیرهای اقتصادی کشور است که به شدت تحت تاثیر قرار خواهد گرفت و طبیعتاً بر بسیاری از متغیرهای کلان اقتصادی، از جمله مسکن، اثرگذار خواهد بود. معمولاً در کشورهایی که در آنها وابستگی شدیدی به درآمدهای حاصل از فروش منابع طبیعی (مانند نفت) وجود دارد، زمانی که قیمت آن منابع و به تبع آن درآمد حاصل از فروش آن افزایش پیدا می‌کند، سطح درآمدها و نقدینگی در آن کشور افزایش پیدا کرده و سبب افزایش تقاضا در بخش‌های مختلف اقتصاد شده و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها را به همراه دارد. این افزایش تقاضا معمولاً در بخش قابل تجارت اقتصاد با واردات جبران شده و قیمت‌ها در این بخش چندان افزایش پیدا نمی‌کند؛ اما در بخش غیرقابل تجارت (مانند مسکن) به دلیل اینکه امکان افزایش عرضه در کوتاه‌مدت وجود ندارد، به خاطر مازاد تقاضا سطح عمومی قیمت‌ها در این بخش افزایش پیدا می‌کند.
نمودار 2 نشان می‌دهد همبستگی بالایی میان قیمت حقیقی مسکن و قیمت حقیقی نفت در ایران وجود دارد و در زمان افزایش قیمت نفت، قیمت مسکن به شدت افزایش پیدا کرده است. بنابراین انتظار بر این است که همانند قبل، با افزایش درآمدهای نفتی که در نتیجه رفع تحریم‌ها امکان تحقق آن وجود دارد، تقاضا در بازار مسکن افزایش پیدا کند و سبب رونق این بازار شود. اما نباید فراموش کرد که افزایش درآمدهای نفتی باید با افزایش مخارج دولت نیز همراه باشد تا مکانیسمی که در بالا به آن اشاره شد بر بازار مسکن موثر واقع شود. تحلیل رفتار دولت روحانی در دو سال فعالیت آن، نشان می‌دهد که این دولت در پی کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی و تکیه بیشتر بر درآمدهای مالیاتی است؛ از سوی دیگر به نظر می‌رسد انضباط مالی، یکی از اصلی‌ترین اهداف دولت کنونی است. از این‌رو انتظار نمی‌رود که ورود درآمدهای بلوکه‌شده به کشور و همچنین افزایش درآمدهای نفتی در نتیجه لغو تحریم‌ها سبب شود تا مخارج دولت به صورت چشمگیری بیشتر شود.
از سوی دیگر، به گفته دکتر طیب‌نیا وزیر اقتصاد پس از رفع تحریم‌ها از مجموع 100 میلیارد دلار دارایی‌های بلوکه‌شده ایران، تنها حدود 30 میلیارد دلار در دسترس خواهد بود که به گفته ایشان، مقدار قابل توجهی از معادل ریالی این رقم نیز پیشتر از سوی بانک مرکزی در اختیار دولت قرار گرفته است و با ورود این دارایی‌ها دولت آن را در اختیار بانک مرکزی قرار خواهد داد. بنابراین، مطابق گفته‌های وزیر اقتصاد، مقدار درآمدهایی که در نتیجه رفع تحریم‌ها وارد اقتصاد خواهد شد، رقم چندان بالایی نیست. بر این اساس نمی‌توان انتظار داشت که ورود دارایی‌های بلوکه‌شده به کشور بتواند تاثیر چندانی بر میزان مخارج دولت و به تبع آن بر بازار مسکن داشته باشد.
نکته قابل توجه دیگر این است که در حال حاضر، قیمت نفت به پایین‌ترین مقدار خود در سال‌های اخیر رسیده است و در زمان نگارش این مقاله (هفته اول شهریورماه سال 1394) قیمت نفت سبک آمریکا حدود 39 دلار است. پیش‌بینی‌های سازمان انرژی ایالات متحده آمریکا نشان می‌دهد قیمت نفت سبک آمریکا در سال 2015 به طور متوسط 49 دلار خواهد بود و با افزایش اندکی در سال 2016 به 54 دلار خواهد رسید. گرچه طبق پیش‌بینی‌های این سازمان تا انتهای سال 2015 احتمال کاهش قیمت نفت تا 34 دلار و تا انتهای سال 2016 تا 27 دلار نیز وجود دارد؛ اما گزینه محتمل‌تر تحقق نفت 54دلاری در سال آینده میلادی است. با توجه به اینکه مقدار صادرات نفت ایران در سال 1393، به طور متوسط یک میلیون و 450 هزار بشکه در روز بوده است، با متوسط قیمت نفت حدوداً 83 دلار در این سال، ایران توانسته است حدوداً 55352 میلیون دلار درآمد از محل صادرات نفت داشته باشد. حال اگر فرض کنیم صادرات ایران پس از رفع تحریم‌ها به مقدار پیش از اعمال تحریم‌ها یعنی به حدود دو میلیون بشکه در روز برسد (که با توجه به مشکلات فنی که در این زمینه وجود دارد بعید است ایران پس از رفع تحریم‌ها به سرعت بتواند
میزان صادرات خود را به این رقم افزایش دهد، از سوی دیگر فارغ از مسائل فنی با توجه به اینکه مازاد عرضه در بازار نفت جهانی وجود دارد، یافتن مشتری برای خرید نفت ایران فرآیندی سهل نخواهد بود، مگر اینکه ایران امتیازاتی برای این مشتریان قائل شود که در مجموع به لحاظ درآمدی به نفع ایران نخواهد بود) و با توجه به چشم‌انداز نه چندان درخشان قیمت نفت در سال آینده و با فرض قیمت نفت 50دلاری، درآمد نفتی ایران حدوداً 36500 میلیون دلار خواهد بود که حتی پایین‌تر از مقدار درآمد نفتی ایران در وضعیت تحریم است. این مقدار درآمد حاصل از صادرات نفت، می‌تواند رشد اقتصادی ایران را نیز مختل کرده و نمی‌توان انتظار داشت که رشد اقتصادی بسیار بالایی در سال آینده محقق شود؛ از این‌رو در مجموع نمی‌توان به کانال نفت به عنوان محرکی برای تقاضا در کل اقتصاد و همچنین بخش مسکن امیدوار بود.
دو کانالی که در بالا به آنها اشاره شد، مهم‌ترین کانال‌های اثرگذاری رفع تحریم‌ها بودند و به نظر می‌رسد بازار مسکن در دوره کوتاه‌مدت پس از رفع تحریم‌ها نخواهد توانست از مزایای رفع تحریم منتفع شود.
وام مسکن
افزایش وام مسکن برای خانه اولی‌ها سیاستی است که دولت قصد دارد از آن برای تقویت قدرت خرید در بازار مسکن استفاده کند و از این طریق رونق را به بازار مسکن بازگرداند. طی رایزنی‌های طولانی که میان وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی صورت گرفت، در نهایت منابع تامین مالی این وام‌ها مشخص شد و بانک مرکزی متقاعد شد مبلغ وام مسکن را افزایش دهد و این مصوبه را به بانک‌ها ابلاغ کند. طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات خرید مسکن در شهر تهران، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهری به ترتیب 800، 600 و 400 میلیون ریال است.
گرچه افزایش وام مسکن اقدامی است که می‌تواند سبب افزایش قدرت خرید متقاضیان شود، اما اینکه این افزایش قدرت خرید نهایتاً منجر به تقاضا در بازار شود خود مساله درخور توجهی است. با توجه به اینکه متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران طبق آخرین آمار و ارقام منتشر‌شده در بهار سال 1394، حدوداً 40 میلیون و 490 هزار ریال بوده است. با این اوصاف وام 800 میلیون‌ریالی تنها قدرت خرید 75 /19 متر از یک خانه متوسط در تهران را فراهم خواهد آورد. بنابراین مقدار وام مذکور، از یک خانه 50متری در تهران تنها قدرت خرید 40 درصد آن را تامین خواهد کرد و با این فرض خوش‌بینانه که خانه‌اولی‌ها توانایی تامین 60 درصد مابقی را داشته باشند تقاضا در بازار مسکن برای خانه‌های تا 50 متر افزایش خواهد یافت. اما مساله‌ای که وجود دارد این است که در شهر تهران، طبق سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، تنها 13 درصد از خانه‌ها دارای زیربنای کمتر از 50 متر هستند. بنابراین، افزایش وام مسکن حداقل در شهر تهران تنها اثری که بر جای خواهد گذاشت افزایش تقاضا برای درصد محدودی از واحدهای مسکونی خواهد بود و در کل بازار نمی‌تواند موثر باشد. از سوی دیگر، حداقل زمان
انتظار برای دریافت این وام، یک سال است و بنابراین آثار آن مترتب بر سال 1394 نخواهد بود.
نتیجه‌گیری
بر اساس استدلال‌هایی که در بالا انجام شد، نویسنده مقاله بر این باور است که رونق بازار مسکن تا انتهای سال 1394 امری محتمل نبوده و رکود همچنان بر این بخش از اقتصاد حاکم خواهد بود؛ دلیل آن نیز کاهش شدید قیمت نفت، کم‌اثر بودن سیاست افزایش وام مسکن و کندتر شدن رشد اقتصادی در سال 1394 است. رشد اقتصادی سال 1394، به احتمال زیاد به دلیل کاهش قیمت نفت و همچنین ادامه تحریم‌ها تا اواخر این سال پایین‌تر از مقدار پیش‌بینی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور (5 /2 درصد) خواهد بود. در واقع، صنعت نفت و صنعت خودرو کشور دو صنعت مهمی بودند که در رشد اقتصادی سه‌درصدی سال 1393 نقش بسیار مهمی داشتند اما روند اخیر این دو صنعت بیانگر بدتر شدن وضعیت این دو صنعت در سال 1394 است؛ علاوه بر این مروری بر وضعیت صنایع کوچک نیز نشان‌دهنده کاهش فعالیت‌های اقتصادی در این صنایع است. بنابراین با توجه به تحولات اقتصادی اخیر انتظار بر این است که رشد اقتصادی سال 1394 پایین‌تر از سال 1393 و حتی کمتر از مقدار پیش‌بینی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی باشد. این موضوع نیز بالطبع سبب خواهد شد از یک‌سو قدرت خرید
مردم و از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سوی بنگاه‌های اقتصادی کشور افزایش چندانی نداشته باشد. در نهایت همه این موارد سبب خواهد شد تقاضای لازم در اقتصاد و بخش مسکن صورت نگیرد و رکود در این بخش مهم از اقتصاد کشور همچنان ادامه داشته باشد.
دیدگاه تان را بنویسید