نقش ابزارهای اعتباری در رونق بخش ساختمان
جهت‌گیری تسهیلات مسکن؛ سمت عرضه یا تقاضا؟
موضوع تامین مالی مسکن برای ایجاد رونق در صنعت ساختمان به عنوان بخشی از اقتصاد که حدود ۳۰ درصد از اقتصاد ایران را در دل خود جای داده است، امری است که طی ماه‌های گذشته محل بحث‌های فراوان بوده است.
مهدی بهداد / مدرس دانشگاه و کارشناس ارشد حوزه اقتصاد
موضوع تامین مالی مسکن برای ایجاد رونق در صنعت ساختمان به عنوان بخشی از اقتصاد که حدود 30 درصد از اقتصاد ایران را در دل خود جای داده است، امری است که طی ماه‌های گذشته محل بحث‌های فراوان بوده است. طی ماه‌های گذشته نظام سیاستگذاری در اقتصاد ایران تلاش کرده است با استفاده از ابزارهای اعتباری در جهت تحریک صنعت ساختمان و ایجاد رونق در این صنعت اقدام کند. مطابق اطلاعات موجود، با وجود مازاد عرضه حاکم در واحدهای در حال احداث یا تکمیل‌شده نهایی با کاربری‌های مختلف، خصوصاً کاربری مسکونی که مشمول دریافت تسهیلات از سوی بانک‌های عامل است، باز هم میزان تسهیلات اعطا‌شده به تولیدکنندگان بیش از تسهیلات اعطا‌شده به طرف تقاضا بوده است.
مطابق اطلاعات موجود، تسهیلات پرداختی بانک مسکن در نیمه دوم سال 1394 نسبت به نیمه اول سال 1394 شتاب داشته است؛ یکی از دلایل این شتاب، موافقت با پرداخت تسهیلات 100 میلیون‌تومانی ساخت مسکن به انبوه‌سازان بوده است. مطابق اطلاعات موجود در سال 1394، رقمی در حدود 3500 میلیارد تومان تسهیلات صرفاً برای خرید به 110 هزار نفر پرداخت شده که نسبت به سال 1393 رشدی 12درصدی داشته است. در همین شرایط رقمی در حدود 4500 میلیارد تومان تسهیلات صرفاً برای ساخت به سازندگان مسکن پرداخت شده که نسبت به سال 1393 رشدی 56درصدی داشته و برای احداث 125 هزار و 661 واحد مسکونی بوده است. در این خصوص توجه به نکات زیر ضروری می‌نماید.
1- طبق مطالعات انجام‌شده توسط برخی نهادهای پژوهشی کشور، یکی از مسائل اصلی اقتصاد ایران در شرایط فعلی افت قدرت خرید واقعی خانوار و درآمد سرانه طی سال‌های اخیر بوده است. به همین اعتبار به نظر می‌رسد برای خروج از شرایط رکودی حاکم در اقتصاد در بخش‌های مختلف اقتصادی تقویت توان طرف تقاضا نسبت به تقویت توان طرف عرضه از اولویت بالاتری برخوردار است. بنابراین اعطای تسهیلات با نرخ سود پایین‌تر به متقاضیان خرید مسکن، نسبت به اعطای تسهیلات به طرف عرضه از اولویت بالاتری برخوردار است.
2- در حال حاضر به استناد گزارش نماگرهای اقتصادی بانک مرکزی، درصد تغییرات تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در مناطق شهری از سال 1391 تا سه‌ماهه سوم 1394 همچنان منفی است. این منفی بودن به علت رفتار طبیعی بازار به دلیل مازاد عرضه حاکم بر این صنعت است. مازاد عرضه موجود در این صنعت تا حدی است که قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در برخی از موارد به حداقل و به میزان بهای تمام‌شده رسیده است. با این اوصاف این نکته که دولت چه اصراری برای برهم زدن مکانیسم طبیعی رفتار عاملان اقتصادی یک صنعت مهم و اثرگذار دارد خود جای ابهام و سوال است. اما در این میان نکته مهمی که وجود دارد آن است که تامین مالی طرف عرضه صنعت ساختمان علاوه بر دامن زدن به مازاد عرضه بیش از پیش در این صنعت، اثرات نامطلوبی در خصوص شاخص‌های اقتصادی مانند سرعت گردش پول در اقتصاد دارد.
2-1- سرعت گردش پول یکی از متغیرهای مهم اقتصادی است که از حاصل‌ضرب مجموع تعداد کالای تولید‌شده در قیمت، تقسیم بر حجم نقدینگی مورد محاسبه قرار می‌گیرد. برعکس شرایط رکودی، در شرایط رونق به دلیل تعدد معاملاتی که در اقتصاد انجام می‌شود، سرعت گردش پول دچار افزایش شده و در شرایط تورمی این سرعت تا حدی بالا می‌رود که اصطلاحاً پول داغ می‌شود؛ به تعبیر دیگر افراد تمایل کمتری برای نگهداری پول داشته و منابع خود را صرف خرید کالا یا خدمت می‌کنند. هنگامی‌که تسهیلات تولید مسکن پرداخت می‌شود، با توجه به اینکه طرف تقاضا امکان خرید ندارد، واحدهای مسکونی تولید‌شده مانند قبل در حداقل قیمت ممکن در صف فروش قرار خواهند داشت؛ این امر بدان معناست که در حالی که نقدینگی به اقتصاد تزریق شده است، قیمت رشد نیافته چون امکان افزایش آن وجود ندارد و در همین شرایط تولید با وقفه‌ای حدود دو سال به صورت محصول نهایی انجام شده است. در همین شرایط کاهش سرعت گردش پول را خواهیم داشت؛ این امر به معنای تعمیق رکود در این صنعت بوده و به‌طور همزمان به اعتبار تزریق نقدینگی صورت‌گرفته پتانسیل رشد سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد بالا خواهد
برد.
2-2- مازاد عرضه موجود که به واسطه سیاست‌های اعتباری نظام اقتصادی تقویت نیز می‌شود، از منظر کشش‌پذیری تقاضا نیز آثاری دارد. نکته قابل تاملی که وجود دارد آن است که هرچه قیمت یک کالا کمتر باشد، واکنش مصرف‌کننده نسبت به تغییرات قیمت آن کمتر خواهد بود. به تعبیر دیگر در شرایطی که به دلیل شرایط بازار و مازاد عرضه موجود در صنعت ساختمان، چشم‌اندازهای تورمی موجود در اقتصاد و متغیرهای موثر مشابه، تقاضاکنندگان انتظار رشد قیمت‌ها را در ساختمان‌های با کاربری مسکونی نداشته باشند، طبیعتاً از یک‌سو به دلیل بازدهی سایر بازارها منابع خود را از بازار مسکن خارج می‌کنند (که اکنون نیز سپرده بانکی را ترجیح داده‌اند) و از سوی دیگر حساسیت چندانی به تغییرات قیمت‌ها نخواهند داشت. اکنون نیز به استناد محاسبات صورت‌گرفته در شهر تهران که به‌صورت شش‌ماهه در مناطق 22گانه تهران صورت پذیرفته است، به دلیل مازاد عرضه مشهود در برخی از مناطق مانند منطقه 22، حساسیت حدود صفر را در تقاضا مشاهده می‌کنیم.
3- سومین نکته‌ای که در این میان توجه به آن ضروری به نظر می‌رسد، موضوع احتمال نکول تسهیلات دریافت‌شده از سوی انبوه‌سازان و سازندگان برای احداث مسکن است. امری که تجربه وقوع آن به دفعات در این شرایط اقتصادی وجود داشته است. با توجه به شرایط رکودی حاکم بر اقتصاد ایران در صورتی که طرف عرضه امکان فروش یا پیش‌فروش نقدی محصولات تولیدی خود را نداشته باشد، طبعاً امکان بازپرداخت تسهیلات اخذ شده از بانک جهت تولید را نیز نخواهد داشت. این امر احتمالاً باعث نکول تسهیلات شده و میزان مطالبات نظام بانکی از دریافت‌کنندگان تسهیلات تولید مسکن را بیش از پیش خواهد کرد. تجربه سال‌های گذشته در نظام بانکداری کشور حکایت از آن دارد که نکول تسهیلات و ضبط کردن وثایق باعث شده است عملاً بانک‌های تجاری کشور به یکی از ملاکان بزرگ کشور تبدیل شده و عملاً بانک‌ها از وظایف اصلی خود در بازار پول فاصله بگیرند. مطابق گزارش منتشر‌شده توسط مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، با توجه به اینکه بانک بایستی توان نقدینگی بالایی جهت ایجاد امکان پرداخت تسهیلات را داشته باشد، متاسفانه بانک‌ها بخش قابل توجهی از منابع خود را صرف خرید
دارایی‌هایی کرده‌اند که نقدشوندگی و بازدهی تضمین‌شده‌ای ندارد. با بررسی ترازنامه بانک‌های کشور، 27 درصد از ترازنامه بانک‌ها را سایر دارایی‌ها تشکیل داده است که اغلب سرمایه‌گذاری بانک‌ها در شرکت‌هاست. بانک‌ها به دو دلیل سایر دارایی‌های خود را دچار افزایش کرده‌اند؛ دلیل اول تمایل به حضور در بازارهای مختلف و امکان کسب سود از این بازارها که طبعاً روی تقسیم سود آنها نیز اثرگذار خواهد بود و دلیل دوم عدم امکان بازپرداخت تسهیلات اخذ‌شده توسط فعالان اقتصادی و ضبط وثایق اخذ‌شده توسط بانک‌ها که باعث چاق‌تر شدن شرکت‌های سرمایه‌گذاری آنها و نیز بخش املاک و ساختمان آنها شده و اثرات آنها نیز طی سنوات گذشته در برخی از بانک‌های تجاری کشور بیش از پیش نمایان بوده است. ممکن است در اینجا چنین بحث شود که سازنده واحد مسکونی، تسهیلات دریافت‌شده را به خریدار منتقل می‌کند؛ در این میان توجه به این نکته ضروری است که در حالی که خریدار (که قدرت خرید واقعی آن در سال‌های اخیر کاهش یافته است) می‌تواند تسهیلات با مبلغ بالاتری را از بانک برای خرید مسکن دریافت کند، طبعاً به استفاده از تسهیلات مسکن که از سوی عرضه‌کننده به تقاضاکننده منتقل شود
اقبال چندانی نخواهد داشت به علاوه اینکه بازار فعلی مسکن بازاری است که توان چانه‌زنی غالباً با طرف تقاضاست تا طرف عرضه و تقاضاکننده، حق انتخاب‌های بهتر، سهل‌تر و مهیاتری را نسبت به عرضه‌کننده دارد.
دیدگاه تان را بنویسید