تاریخ انتشار:
حسام عقبایی از چگونگی تحریک بازار مسکن پس از اخذ مالیات از واحدهای خالی می‌گوید
آخرین راهکار، اول اجرا شد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوری می‌گوید با دریافت مالیات از افراد سوداگر موافق است اما بهتر است این راهکار از جمله آخرین راهکارهای رونق بازار باشد و این عمل از سوی سازمان‌های مربوطه و برخوردهای قانونی صورت گیرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوری می‌گوید با دریافت مالیات از افراد سوداگر موافق است اما بهتر است این راهکار از جمله آخرین راهکارهای رونق بازار باشد و این عمل از سوی سازمان‌های مربوطه و برخوردهای قانونی صورت گیرد. به گفته حسام عقبایی، در ابتدا باید تولید و عرضه مسکن افزایش یابد و رقابت تولید نیز بیش از پیش شود که این امر یکی از عوامل رونق بازار خواهد بود. به نظر می‌رسد حتی در صورت ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف این خانه‌ها کفاف نیاز مسکن را نمی‌دهد زیرا در حال حاضر، تولید از تقاضای موجود عقب‌تر است. او بر این باور است که در زمینه اخذ مالیات از خانه‌های خالی باید راهکارهای تشویقی جای راهکارهای تنبیهی را بگیرد، به همین منظور باید به دنبال راهکارهای تحرک بازار مسکن بود. به نظر می‌رسد نباید در این میان به افرادی که به صورت حقیقی دارای خانه خالی هستند؛ فشار بیشتری وارد شود. بلکه باید مالیات از واحدهای مسکونی خالی بیش از پیش از سوداگران بازار مسکن و سودجویانی که واحدهای مسکونی متعددی ساخته و احتکار کرده‌اند، اخذ شود. به‌طور مثال افرادی که واحدهای مسکونی انبوه ساخته‌اند، شناسایی شوند تا بتوان واحدهای
مسکونی خالی این افراد را در فاز اول به شبکه عرضه تزریق کرد و عرضه مسکن افزایش یابد. در ادامه گفت‌و‌گوی تجارت فردا با رئیس اتحادیه کشوری املاک آمده است.
با اشاره به اینکه جنابعالی بارها به رکود موجود در مسکن اشاره کرده‌اید، آیا اکنون زمان اخذ مالیات از خانه‌های خالی فرا رسیده است؟ آیا زمان رکود مسکن، زمان مناسبی برای اجرای این مصوبه خواهد بود؟
به‌طور طبیعی باید در اقتصاد به دنبال این بود که مشوق‌های اقتصادی بیش از راهکارهای تنبیهی در اقتصاد باشد، از این‌رو با توجه به اینکه اقتصاد مسکن و بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و باید مسیرهای خروج از رکود را تسریع کرد و از راهکارهایی بهره گرفته شود که بتواند سرعت خروج از رکود را تسریع بخشد، لذا باید به سمت روش‌هایی رفت که بازار مسکن را دچار تحرک کند و فرصت خانه‌دار شدن برای مردم فراهم شود.
به نظر شما در شرایط فعلی که تحریم‌ها به‌طور کلی لغو شدند و همه بخش‌ها به ویژه متقاضیان خرید مسکن و حتی خریداران هر یک به نوبه خود در انتظار تغییرات مثبت در بازار مسکن هستند، چقدر احتمال اجرای این مصوبه وجود دارد؟
در مجموع باید گفت بودن جرایم مالیاتی، اخذ مالیات از خانه‌های خالی یا اخذ مالیات از معاملات مکرر، همگی لازمه‌های هر اقتصادی است اما نباید به عنوان اولین راهکار از آن بهره گرفت، بلکه اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی در کشور باید آخرین راهکار در نظر گرفته شود.
از این‌رو بهتر است در ابتدا به سراغ جرایم مالیاتی و برخوردهای قضایی برویم و اخذ مالیات از خانه‌های خالی در آخرین مراحل قرار گیرد. اما در شرایط فعلی و با توجه به اینکه چندی دیگر در آستانه سال جدید خواهیم بود و قرار است این مصوبه از فروردین 96 اجرایی شود، می‌تواند کمکی برای توازن عرضه و تقاضا باشد و انگیزه‌ای ایجاد شود تا صاحبان خانه‌های خالی نیز خانه‌های خود را خالی نگه ندارند.
مهم‌ترین راهکاری که دولت باید در نظر گیرد، چیست؟
به نظر می‌رسد نباید در این میان به افرادی که به صورت حقیقی دارای خانه خالی هستند؛ فشار بیشتری وارد شود. بلکه باید مالیات از واحدهای مسکونی خالی بیش از پیش از سوداگران بازار مسکن و سودجویانی که واحدهای مسکونی متعددی ساخته و احتکار کرده‌اند، اخذ شود. به‌طور مثال افرادی که واحدهای مسکونی انبوه ساخته‌اند، شناسایی شوند و بتوان واحدهای مسکونی خالی این افراد را در فاز اول به شبکه عرضه تزریق کرد تا عرضه افزایش یابد که قطعاً، هنگامی‌که عرضه تقویت شود می‌تواند یکی از عوامل کنترل قیمت مسکن باشد و این امیدواری وجود دارد که کنترل قیمت مسکن نیز در سال پیش رو اجرایی شود و اتحادیه املاک نیز از این امر استقبال می‌کند و این امیدواری وجود دارد که از این روش که به نوعی می‌شد به عنوان آخرین روش به کار گرفته شود، نهایت استفاده برای رونق بازار صورت گیرد.
شما به عنوان رئیس اتحادیه کشوری املاک اولین روش تنظیم بازار را چه روشی عنوان می‌کنید؟
اولین روشی که می‌توان بازار مسکن را دچار تحرک کرد تا بتوان میان عرضه و تقاضا توازن ایجاد کرد و از افزایش قیمت جلوگیری شود، افزایش تولید است. به همین منظور باید میان تولید‌کنندگان رقابت، انگیزه و سرمایه‌گذاری ایجاد شود. هنگامی‌که این افزایش رقابت ایجاد شود، دیگر صاحبخانه‌ای از نگه داشتن خانه خالی سودی به‌دست نمی‌آورد. به‌طور مثال صاحب یک خودرو صفر هنگامی که متوجه شود از نگه‌داشتن این خودرو هیچ سودی به‌دست نمی‌آورد و تنها پارکینگ را اشغال کرده است، در اولین فرصت به دنبال عرضه خودرو به بازار خواهد بود. همین امر در مورد مسکن نیز صدق می‌کند، از این‌رو برای جلوگیری از احتکار مسکن یا خودرو باید رقابت را افزایش داد. بنابراین برای افزایش تولید نیز باید تسهیلات را افزایش داد، رقابت ایجاد کرد، وام‌های متنوع ارائه کرد و قدرت خرید مردم را افزایش داد.
می‌توانید روش مدنظر را تشریح کنید؟
معتقدم هر یک از روش‌های ذکرشده روش‌هایی است که به تنهایی می‌تواند از عوامل رونق مسکن و از جمله موانعی باشد که بازار با سوداگری و جهش ناگهانی قیمت همراه نشود. با این وجود اگر باز هم افرادی برای سوداگری مسکن وجود داشتند این‌گونه برآورد می‌شود که هنوز برای رسیدن به آن نقطه زمان زیادی نیاز است که بتوان به اخذ مالیات دست یافت؛ به همین جهت باید از روش‌های غیرمالیاتی نیز بهره گرفته شود.
از سال گذشته تاکنون بارها دولت راهکارهایی برای رونق بازار مسکن در نظر گرفته است که از جمله آنها تسهیلات و وام‌هایی بود که در همین ماه‌های گذشته نیز اعمال شده است. اما هنوز مشاهده می‌شود که بازار مسکن تکان چندانی نخورده است، به نظر شما روش اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی تا چه میزان رونق‌بخش بازار مسکن خواهد بود؟
البته معتقدم تزریق تسهیلات و وام‌ها به تنهایی رونق‌بخش بازار مسکن نیست. از این‌رو باید بازار روش‌های دیگری نیز در نظر بگیرد، اما باید توانایی‌های دولت نیز در نظر گرفته شود. اگر دولت بتواند تسهیلات بیشتری پرداخت کند، باید سیاست‌های پولی و بانکی خود را تغییر دهد. در تغییر سیاست‌های پولی و بانکی باید به گونه‌ای باشد که جلوی فعالیت بانک‌ها در بنگاهداری مشغول هستند، گرفته شود. همچنین باید به سمت و سویی رویم که درآمدهای بانکی برای ارائه تسهیلات بیشتر به مردم باشد. از این‌رو اگر میزان تسهیلات افزایش یابد، می‌تواند یکی از روش‌های موثر باشد. برای افزایش قدرت خرید مردم اگر‌مدت زمان بازپرداخت تسهیلات افزایش و سود پرداختی کاهش یابد، موفق‌تر خواهد بود.
به گفته شما دولت به جای اینکه روش اخذ مالیات از خانه‌های خالی را در آخرین مرحله قرار دهد در اولویت قرار داده است. به نظر شما چه هدفی پشت اجرای این طرح است؟ آیا دولت با اجرای این طرح به فکر افزایش درآمد خود است یا به فکر رونق بخشیدن به بازار مسکن و به چرخه انداختن بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در بازار؟
به‌طور قطع اگر هدف رویکرد اخذ مالیات کسب درآمد برای دولت باشد، اشتباه است. چرا که به نظر نمی‌رسد درآمد خاصی برای دولت به همراه داشته باشد اما اگر اجرای این قانون بتواند توازن بازار مسکن را فراهم کند، اجرای آن در قیمت مسکن و تنظیم بازار مسکن موثر است.
اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی تا چه میزان می‌تواند به ایجاد ثبات بازار مسکن کمک کند؟
به نظر من اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی در کوتاه‌مدت اثرگذار نیست اما در بلند‌مدت می‌تواند به کنترل سوداگری در بازار مسکن کمک کند. مالیات بر خانه‌های خالی به‌طور قطع عمل موثری است و اگر برای این مهم مبلغ منطقی تعیین شود، راهکاری موثر خواهد بود اما باید به این نکته توجه داشت که این راهکار به تنهایی به تعادل در بازار مسکن منجر نخواهد شد.
طی سال‌های اخیر بازار مسکن به تعزیراتی شدن واکنش مثبتی نشان نداده و تجربه ثابت کرده است باید از شیوه افزایش تولید برای کنترل بازار مسکن استفاده کرد، علاوه بر اینکه مالکان خانه‌های خالی در طبقه متوسط به بالای جامعه قرار دارند.
البته اخذ مالیات برای خانه‌های خالی می‌تواند یکی از راه‌های وارد کردن این خانه‌ها به بازار اجاره باشد، در صورتی که شرایط مناسب برای عرضه مسکن آماده و همچنین تسهیلات بانکی برای خرید مسکن مردم نیز فراهم شده باشد.
در حال حاضر یکی از دلایل رکود بازار مسکن کاهش توان و قدرت خرید مسکن توسط آحاد جامعه است و قطعاً اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز همکاری‌های لازم برای اجرای این مصوبه را دارد.
با اعلام نتیجه نهایی برجام و به فرجام رسیدن مذاکرات هسته‌ای، به نظر شما اولین تاثیر برجام بر بازار مسکن چه خواهد بود و کدام یک از بخش‌ها، سریع‌تر از سایر بخش‌ها تحریک می‌شوند؟
این امیدواری وجود دارد که پس از برجام، قطعاً اقتصاد با رونق مواجه خواهد بود و این رونق کمک می‌کند تا وضعیت بهتری در بازار مسکن ایجاد شود و رکود با سرعت بیشتری از بازار خارج شود. باید توجه شود که رونق بازار مسکن به مفهوم افزایش قیمت نیست، ازاین‌رو پیش‌بینی افزایش قیمت تا پایان سال وجود ندارد. اینکه سونامی یا جهش قیمتی در بازار ایجاد شود، پیش‌بینی نمی‌شود. به همین دلیل پیش‌بینی می‌شود از اواسط خردادماه تا اوایل تیرماه بازار مسکن با رونق چشمگیری مواجه شود و معاملات به سمت و سویی رود که خیز خروج از رکود برداشته شود و از نیمه دوم سال بازار مسکن به رونق دست یابد.
وضعیت مسکن در کشور پس از اخذ مالیات از واحدهای خالی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ به نظر شما با اخذ مالیات از خانه‌های خالی ثبات به بازار مسکن برمی‌گردد و آیا اجرای این مصوبه بازار به رکود رفته مسکن را نجات می‌دهد؟
پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال بازار مسکن با ثبات همراه باشد و افزایش قیمتی ایجاد نشود و تا سال آینده نیز رشد قیمت مسکن حداقل تا نیمه اول سال متناسب با تورم خواهد بود. با توجه به آخرین آمار در کشور حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار و در شهر تهران حدود ۴۰۰ هزار خانه خالی وجود دارد. مالکان در برخی موارد رویکرد سوداگرانه دارند و هدف‌شان بالا بردن قیمت مسکن و کسب درآمد بیشتر است که دولت باید برای برخورد با این افراد تلاش کند.
در این میان، باید نظارت جامعی درمالیات خانه‌های خالی صورت گیرد، از این‌رو هر کشوری نیازمند نظارت بر خانه‌های خالی است که در کشور ما برای هماهنگی نیازمند تمهیدات لازمی چون مالیات است و این امر باید بعد از تقویت شبکه تولید و عرضه صورت گیرد.
شاید میزان هزینه برای مالیات خانه‌های خالی از دریافت آن بیشتر باشد اما هدف از اجرا تقویت شبکه توزیع و نظارت برای برقراری توازن میان عرضه و تقاضاست.
به تازگی قائم‌مقام سازمان امور مالیاتی از اخذ مالیات از خانه‌های خالی از ابتدای سال ۹۶ خبر داده است، به نظر شما بازار چه واکنشی نشان می‌دهد؟
برای اجرای این مصوبه، حداقل به یک‌سال زمان نیاز است. از این‌رو نمی‌توان به سرعت واکنش بازار را پیش‌بینی کرد چرا که این موضوع باعث افزایش عرضه خدمات اجاره مسکن از سوی مالکان شده است.
دیدگاه تان را بنویسید