نقطه مقابل خرید و فروش

ایرج رهبر/رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان استان تهران

متغیرهای بازار اجاره با خرید و فروش‌ها نسبت عکس دارد و در مقابل کاهش خرید و فروش مسکن در کشور، بازار اجاره فعال می‌شود. روندی که در دو سال گذشته و در پی وجود رکود در این بازار ایجاد شده است به‌گونه‌ای که اگر رکود در خرید و فروش مسکن وجود داشته باشد، بازار اجاره با تقاضای موثر همراه و روز به روز پررونق‌تر می‌شود. دلیل این امر این است که مسکن از نیازهای اولیه مردم است و نمی‌شود مردم بدون سرپناه باشند، بنابراین اگر قدرت خرید مسکن نداشته باشند باید هر طور شده سرپناهی برای خود فراهم کنند که این دلیل رونق بازار اجاره می‌شود. در حال حاضر نیز متقاضیان خرید مسکن اندکی از قدرت مالی‌شان کم شده است،‌ به سمت بازار اجاره رفته‌اند و بیشتر متقاضیان به سمت این بازار کشیده شدند چراکه دیگر راهی نداشتند. حال همین افزایش متقاضی باعث افزایش قیمت اجاره‌بها شده است و این بازار با رونق همراه شده است. به همین دلیل اگر بازار به صورت معمول خود پیش می‌رفت و خرید و فروش به صورت معمول انجام می‌شد مردم به سمت بازار خرید می‌رفتند اما حال که دو سالی است این بازار با رکود همراه شده است، بازار اجاره اوج گرفته است و در مواردی باعث افزایش قیمت شده است. در این زمان متغیرهایی همچون کاهش نرخ سودهای بانکی، تسهیلات دولتی یا افزایش قیمت مسکن در بازار اجاره می‌تواند تا حدودی بر این بازار، تاثیرگذار باشد. البته مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار تاثیر زیادی را بر بازار مسکن نشان نخواهد داد. چراکه این دو درصد کاهش نرخ سود اعلام‌شده چندان در دریافتی سودها تاثیری ندارد و به صورت رسمی با گذشته متفاوت نخواهد شد. پیش از این برخی بانک‌ها حتی بدون مجوز نرخ‌های تا 28 درصد هم ارائه می‌کردند و این اتفاق ممکن است دوباره رخ دهد. به نظر می‌رسد هر چه تسهیلات بانکی کمتر شود اجاره‌ها رو به افزایش می‌رود و در مقابل رهن یا پیش‌پرداخت‌ها کمتر می‌شود. چراکه پیشتر بانک‌ها سود بیشتری می‌دادند. حالا اگر این نرخ‌ها کاهش یابد در مقابل تمایل دریافت رهن یا همان پیش‌پرداخت‌ها کمتر می‌شود. به این صورت که ممکن است بازار اجاره مسکن با افزایش اجاره‌بها و کاهش پیش‌پرداخت‌ها همراه شود. در این زمان است که رکود خرید و فروش مسکن بازهم بیشتر می‌شود و بازار به طرح‌ها و برنامه‌های دولت و انگیزه‌هایی که برای این بخش در نظر گرفته می‌شود وابسته‌تر خواهد شد. بنابراین این بازار بیشتر به سمت اجاره متمایل می‌شود اما باید دیگر برنامه‌ها را هم در نظر گرفت چراکه ممکن است بر اساس قدرت خرید مردم، خرید و فروش‌ها بهبود یابند. در حال حاضر خرید مردم کاهش یافته است. پیش‌بینی برای بازار اجاره به ‌گونه‌ای شده است که اگر رکود در بازار مسکن ادامه‌دار باشد، همچنان در بخش خرید و فروش خواهد بود و پیش‌بینی برای بازار اجاره همچنان افزایشی اما متناسب با نرخ تورم موجود می‌شود. همچنان بازار اجاره مسکن رو به افزایش خواهد بود چراکه رکود موجود در بازار خرید و فروش رونق بازار اجاره را به همراه خواهد داشت و تمایل به افزایش قیمت دارد. به نظر من هنوز بازار اجاره ظرفیت افزایش قیمت دارد و مادامی که رکود در بازار خرید و فروش حکمفرما باشد، بازار اجاره پررونق خواهد بود.