چالش‌های تسهیلات مسکن

صاحبخانه شدن، یکی از بالاترین ترجیحات برای اغلب خانوارهاست. بسیاری از خانوارها حاضرند که از زمینه‌های دیگر چشم‌پوشی کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی بخرند. ضمن اینکه مالکیت واحد مسکونی، به عنوان وثیقه‌ای ارزشمند برای اخذ وام، به منظور توسعه کسب‌وکار به شمار می‌رود (بسیاری از فعالیت‌ها در کشورهای درحال توسعه و حتی توسعه‌یافته، به این طریق، تامین مالی می‌شوند).

تامین مالی مسکن در ایران، عمدتاً به پس‌انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول اتکا دارد. نظام تامین مالی بانک‌محور در بخش مسکن به موازات ورود بانک‌های خصوصی به بازار مالی کشور در دولت هفتم و هشتم، اندکی توسعه یافت. با این ‌حال نظام تسهیلات مسکن در کشورمان همچنان از چالش‌های متنوعی برخوردار است که در این مجال به برخی از آنها اشاره می‌شود:

نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی

از مشخصه‌های سیستم تامین مالی ایران، پایین بودن نسبت مبلغ وام (تسهیلات) به ارزش واحد مسکونی (LTV) است. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تامین می‌شود و خرید مسکن، عملاً از محل درآمد (پس‌انداز)‌های آتی و نه پس‌انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی‌کند). تجارب سایر کشورها به‌ویژه کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد که نسبت LTV با توجه به رتبه اعتباری مشتری، 60 تا 80 درصد و برای مشتریان دارای ریسک اعتباری حداقل (بهترین مشتری) تا 100 درصد ارزش ملک نیز می‌رسد.

در ایران به دلایل گوناگون، از جمله عدم توسعه بازار رهن (ثانویه و اولیه) و همچنین وجود برخی نگرانی‌ها درباره افزایش وام خرید مسکن، سهم بسیار کمی از ارزش مسکن، به وسیله وام خرید مسکن تامین مالی می‌شود و خانوارها مجبورند بخش عمده‌ای از ارزش مسکن مورد نیاز خود را از طریق پس‌اندازهای گذشته و بازارهای غیررسمی، تامین مالی کنند.

نسبت اندک LTV موجب از بین رفتن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی مسکن (یعنی کمک به تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل) می‌شود.

در سال 1395، حداکثر مبلغ تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن، به ازای هر سپرده‌گذار، 80 میلیون تومان بوده است. بر این اساس نسبت LTV برای یک واحد مسکونی 75‌متری در شهر تهران براساس قیمت‌های سال 1395، حدود 25 درصد است که نسبت به کشورهای توسعه‌یافته، بسیار اندک است.

بسیاری از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن بر این باورند که به موازات کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی باید وزن سیاست‌های سمت تقاضا، افزایش یابد. بر این اساس، انتظار می‌رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد. این در حالی است که قدرت خرید وام مسکن بانک مسکن در تهران که در سال 1384 حدود 30 مترمربع مسکن بود، در سال 1392 به پنج مترمربع کاهش یافت. این روند طی دولت یازدهم بهبود محسوسی -خصوصاً برای خانه اولی‌ها و زوجین- یافت، با این ‌حال تصمیمات دولت یازدهم درباره افزایش وام خرید مسکن، لازم ولی ناکافی ارزیابی می‌شود؛ ازاین‌رو انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام خرید مسکن، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، به‌ویژه در کلانشهرها باشیم.

سهم محدود تسهیلات بانکی مسکن

نگاهی به سهم و مقدار تسهیلات پرداختی به بخش‌های مختلف اقتصادی، حاکی از وضعیت نامناسب بخش مسکن در این خصوص است. ضمن اینکه روند چند سال اخیر، حاکی از نزول پیوسته سهم مسکن است؛ به گونه‌ای که سهم تسهیلات پرداختی بخش مسکن از کل تسهیلات، از 17 درصد در سال 1390 به حدود هشت درصد در سال 1395 رسیده است؛ این در حالی است که بخش مسکن به دلایلی چون نکول اندک تسهیلات مسکن، ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی، جمعیت جوان متقاضی مسکن، اشتغال‌زایی و... از استحقاق به مراتب بالاتری برای بهره‌مندی از تسهیلات بانکی برخوردار است.

انعطاف اندک نرخ‌ها در بازار پول

یکی از محدودیت‌های سیستم تامین مالی مسکن در ایران، موضوع انعطاف اندک نرخ سود تسهیلات است. بخشی از این محدودیت به ماهیت عقود اسلامی به‌ویژه عقد فروش اقساطی -‌که عمدتاً برای خرید واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار می‌گیرد‌- برمی‌گردد و بخشی نیز ناشی از مقررات اجرایی مربوط به این نوع قراردادهاست که برای سال‌های متمادی بر سیستم تامین مالی مسکن حاکم است.

در ساده‌ترین حالت، نرخ بهره اسمی، از نرخ واقعی بازده سرمایه و همچنین نرخ تورم عمومی، تاثیر می‌پذیرد. مطالعات نشان می‌دهد نرخ واقعی بازده سرمایه در کشورهای مختلف، تفاوت قابل توجهی با یکدیگر ندارد. بنابراین عامل اصلی در تفاوت نرخ بهره اسمی کشورهای مختلف، نرخ تورم عمومی است.

نرخ بهره واقعی منفی، باعث ناکارآمدی بازار رهن و همچنین سایر ابزارهای مالی، همچون صکوک، اوراق مشارکت و لیزینگ می‌شود. در نتیجه بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذار در بخش مسکن نمی‌توانند به منابع مالی پایدار و کم‌ریسک دسترسی داشته باشند. همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی، منفی باشد سپرده‌گذاری‌های بلندمدت، کاهش می‌یابد و بانک‌ها باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند. این در حالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتاً بلندمدت است که این مساله باعث افزایش ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره برای بانک‌ها و حتی شرکت‌های لیزینگ می‌شود. هرچند طی 25 سال گذشته، در اکثر اوقات، نرخ بهره بانکی در کشورمان کمتر از تورم عمومی بوده است، با این حال، طی سال‌های اخیر و با کاهش تورم عمومی از سال 1392 به بعد، سود بانکی با کاهش متناسب مواجه نشده و نرخ واقعی آن به بالاترین سطح رسیده است.

بر اساس مبانی نظری و تجربی، نرخ بهره واقعی بالا، سبب بی‌میلی به بخش مسکن، هم از سوی عرضه (به دلیل هزینه بالای تسهیلات در بازار پول) و هم از سوی تقاضا (به دلیل بازدهی نسبی بالای سپرده‌گذاری در بازار پول) می‌شود. علاوه بر انعطاف نرخ بهره پول، انعطاف سقف و شرایط تسهیلات مسکن، می‌تواند ابزاری در دست سیاستگذار برای ملایم کردن نقاط اوج و قعر در سیکل‌های تجاری باشد. به این ترتیب که در شرایط رکودی که قیمت‌های واقعی مسکن، رو به کاهش می‌نهد، می‌توان با استفاده از سیاست تسهیل وام‌دهی، کاهش نرخ سود، افزایش سقف وام و... انگیزه متقاضیان مسکن را تقویت کرد و از این طریق از شدت رکود در بازار کاست. از طرف دیگر می‌توان با افزایش محدودیت تسهیلات خرید مسکن، افزایش نرخ سود تسهیلات، کاهش سقف وام و... در دوران رونق، تا حدودی رشد قیمت را متعادل کرد.

سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد

با وجود پایین بودن LTV در ایران، با توجه به رشد نامتناسب حقوق و دستمزد با رشد قیمت‌های مسکن طی 25 سال گذشته، سهم اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از درآمد خانوار بالاست.

بنابراین در صورت دریافت وام خرید مسکن، بازپرداخت آن، سهم قابل ملاحظه‌ای از درآمد خانوار را شامل می‌شود؛ به گونه‌ای‌که بازپرداخت 12‌ساله اقساط یک وام 80‌میلیونی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، از کل هزینه خانوار در دو دهک اول بیشتر است!

نکته حائز اهمیت آن است که این میزان وام، در مقایسه با قیمت مسکن ناکافی است و وام‌گیرنده علاوه بر اقساط تسهیلات دریافتی از بانک، ناچار است از منابع دیگر (ثروت شخصی، پس‌اندازهای شخصی، انتقال‌های وجوه بین اقوام و آشنایان، موسسه‌های اعتباری غیر‌بانکی یا بازار غیررسمی) نیز استفاده کند و بالطبع، هزینه آنها را نیز بپردازد.

این مشکل در دهک‌های پایین درآمدی دوچندان می‌شود؛ زیرا امکان سپرده‌گذاری برای اخذ وام ندارند و تامین تضامین و وثایق مورد درخواست بانک‌ها نیز برایشان میسر نیست؛ به گونه‌ای که موجب برون‌فکنی اقشار کم‌درآمد از چرخه نظام اعتباری تامین مالی مسکن می‌شود. این امر، اهمیت طراحی برنامه‌های جایگزین برای تامین مالی خانوارهای دهک‌های پایین درآمدی را دوچندان می‌سازد.

هرچند در دولت یازدهم، نرخ سود بانکی تسهیلات مسکن با کاهش محسوسی مواجه شده است، با این ‌حال انتظار می‌رود با افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط، سهم اقساط در کل هزینه‌های خانوار، کاهش یابد.