یک عاشقانه خطرناک

نظرسنجی‌ای که جدیداً توسط موسسه گالوپ انجام شده، نشان می‌دهد آمریکایی‌ها شاگردان خوبی نیستند، هنوز بحران سال 2008 پایان نیافته اما آنها به‌رغم هزینه هنگفتی که پرداختند، بزرگ‌ترین درس این بحران را فراموش کرده‌اند. متاسفانه ساکنان ایالات متحده، همچنان، بازار مسکن را بهترین بازار ممکن برای سرمایه‌گذاری بلندمدت می‌دانند. مشابه این نظرسنجی توسط همین موسسه هر سال انجام می‌شود و نشان از آن دارد که بازار مسکن، دوباره در حال نزدیک شدن به روزهای اوج خود است. در سال 2002 و در دوران رونق این بازار (که البته بعدها معلوم شد بخش نه‌چندان اندکی از آن حباب بوده است) 50 درصد از پرسش‌شوندگان، مسکن را بهترین سرمایه‌گذاری بلندمدت تلقی می‌کردند. طبیعتاً بعد از بحران این درصد رو به افول گذاشت و به 19 درصد در سال 2011 رسید، اما حالا و در سال 2014، حدود 30 درصد از آمریکایی‌ها مجدداً مسکن را بهترین گزینه می‌دانند. طلا که در سال‌های 2011 (34 درصد) و 2012 (28 درصد) بهترین سرمایه‌گذاری تلقی می‌شد، حالا تنها 24 درصد طرفدار دارد. کم‌طرفدارترین گزینه برای سرمایه‌گذاری نیز همچنان و همانند تمام این سال‌ها، بازار سهام است. جالب‌ترین بخش قضیه، رابطه بازار مورد علاقه برای سرمایه‌گذاری با میزان درآمد افراد است. هر چه درآمد فرد کمتر باشد طلا گزینه محبوب‌تری برای سرمایه‌گذاری است. عکس این موضوع در مورد بازار املاک نیز صادق است، یعنی افزایش درآمد، بازار مسکن را تبدیل به گزینه محبوب‌تری می‌کند (البته نه محبوب‌ترین گزینه). البته پرسشگران گالوپ، ارتباط دیگری را نیز بین سطح درآمد و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن یافته‌اند. آنان اظهار می‌دارند افراد با سطح درآمدی بالاتر، از نظر وجهه اجتماعی علاقه بیشتری دارند مالک منزل مسکونی باشند که در آن زندگی می‌کنند. همچنین از لحاظ روانشناسی وقتی شما به هر دلیلی، خانه‌ای را خریدید، معمولاً اظهار خواهید داشت خرید خانه گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است. اما آیا واقعاً املاک در بلندمدت بازده خوبی دارد؟ جواب، به‌رغم همه اشتیاق مردم منفی است. اگر نرخ تورم را از افزایش قیمت املاک خارج کنیم در 100 ساله منتهی به 1990 (زمان شروع رونق و شروع شکل‌گیری حباب بازار مسکن که بعداً منجر به بحران 2008 شد) املاک سالانه به طور متوسط 2/0 درصد رشد قیمت داشته است. در 30 سال گذشته و با در نظر گرفتن سال‌های رونق، این درصد به 74/0 درصد می‌رسد. تازه این نرخ بازده در حالی است که ما خانه را به صورت دارایی در حال استهلاک در نظر نگیریم، در حالی که خانه در واقع یک دارایی بسیار گران‌قیمت است که متاسفانه در طول زمان مستهلک می‌شود و در بلند‌مدت، تنها ارزش زمین آن مهم خواهد بود. با در نظر گرفتن این موضوع، نرخ بازده حتی کمتر از 74/0 درصد خواهد بود. در حالی که مثلاً طلا، از پایان نظام برتن وودز در سال 1971، تاکنون سالانه به طور متوسط 12/4 درصد سود داشته است. البته تنها عشق خانه نیست که سرمایه‌ها را به این بازار فرا می‌خواند. قیمت سهام و اوراق قرضه به دلیل پایین‌ بودن نرخ بهره، فعلاً بالاست. بیکاری بالا مانع از آن است که فدرال‌رزرو اجازه افزایش نرخ بهره را بدهد. همه مردم هم آنقدر سرمایه ندارند که برای سرمایه‌گذاری راهی بازارهای نوظهور شوند. این مسائل مردم را مجبور می‌کند برای سرمایه‌گذاری به گزینه‌های اندک پیش‌روی خود اکتفا کنند که یکی از آنها مسکن است.