افزایش معاملات در کنار ثبات قیمت‌ها

حسام عقبایی/رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور

آمار معاملات مردادماه 1395، مبین آن است که نه‌تنها میزان معاملات نسبت به مردادماه سال گذشته، بلکه در مقایسه با تیرماه 1395 هم رشد پیدا کرده است. لذا در مجموع می‌توانیم به این نتیجه برسیم که در ماه‌های آینده نیز شاهد افزایش بیشتر حجم معاملات هستیم. البته امیدواریم که حجم معاملات به حدی برسد که بتوان نام آن را پیش‌رونق یا رونق گذاشت، چرا که همچنان دوره رونق فرا نرسیده است. این رشد معاملات مربوط به شهر تهران بوده و به‌رغم این رشد، ما در کل کشور شاهد کاهش حجم معاملات بوده‌ایم. مطمئناً رشد معاملات شهر تهران به مرور زمان، در سایر شهرها نیز اثرگذار خواهد بود و می‌توان عنوان کرد که افزایش حجم معاملات در پایتخت نشانه آن است که استان‌ها و شهرهای بزرگ دیگر هم در ماه‌های پیش رو از این افزایش معاملات تبعیت خواهند کرد. البته برای رسیدن به این موضوع در شهرهای بزرگ حدود چهار یا پنج ماه و در شهرهای کوچک‌تر حتی نزدیک به هشت ماه زمان لازم است.

عواملی که نوید رونق مسکن را می‌دهند
■ افزایش حجم مراجعات مردم یکی از دلایل و عواملی به شمار می‌رود که می‌تواند نوید رونق ‌بخش مسکن را بدهد. در مواقعی که در کف بازار مسکن قاعدتاً مشاوران املاک آن را رصد می‌کنند، شاهد افزایش مراجعات حضوری، افزایش تماس‌های تلفنی یا مطالبات در فضای مجازی هستیم، بعد از گذشت مدتی مشاهده می‌کنیم که میزان معاملات مسکن افزایش یافته است، چرا که خرید مسکن مقداری زمان‌بر است و مانند کالاهای دیگر (برای مثال طلا و ارز) در زمان حال صورت نمی‌گیرد.
■ اساساً ارائه تسهیلات بانکی به عنوان یکی از عوامل محرک بازار تقاضای مسکن موثر است. هر چه دسترسی به این عامل اثرگذار آسان‌تر شود، در نتیجه تاثیر بیشتری در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد. بنابراین از دیگر عوامل رونق بازار مسکن می‌توان به کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی اشاره کرد. چند روز گذشته نیز رئیس‌جمهور به تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات خانه‌اولی‌ها اشاره کرد که این موضوع می‌تواند ما را به آینده بازار مسکن امیدوار کند. چرا که این کاهش نرخ سود می‌تواند بعد از گذشت مدتی سبب ایجاد رونق، به ویژه رونق در افزایش معاملات واحدهای کوچک‌تر شود. زیرا قاعدتاً افراد بیشتری به دلیل کاهش نرخ سود تسهیلات جهت دریافت آنها به منظور خرید مسکن اقدام خواهند کرد.
■ همچنین در اکثر مواقع بعد از دوره طولانی رکود، شاهد رسیدن به دوره رونق هستیم و رکود طولانی‌مدتی که در بازار مسکن وجود داشته است نیز می‌تواند به این صورت باشد. دوره رکود بازار مسکن تقریباً چهارساله شده و می‌توان به این نتیجه رسید که دیگر دوره رونق فرارسیده است.
■ بحث دیگر تغییراتی است که اخیراً در حوزه تولید واحدهای کوچک صورت گرفته است. در ماه‌های گذشته شاهد این بودیم که فروش واحدهای کلنگی نیز مقداری افزایش یافته و فروش این واحدها می‌تواند تا حدودی گواه این موضوع باشد که در ماه‌های آتی شاهد صدور پروانه‌های ساختمانی بیشتری هستیم که عموم این واحدها شامل واحدهای کوچک می‌شوند. این موضوع نیز می‌تواند نوید رونق بیشتر بازار مسکن را دهد.
■ با توجه به اینکه پایان عمر دولت یازدهم است، بنابراین اگر این دولت سیاست‌های در نظر گرفته خود را اجرایی کند و بتواند منابع بیشتری در جهت ارائه تسهیلات به تولیدکنندگان مسکن و انبوه‌سازان تزریق کند، خود عاملی برای افزایش تولید مسکن به شمار می‌رود. البته اثرات این تولید در 24 ماه یا 48 ماه آینده نمایان می‌شود، اما با این حال می‌تواند سرعت خروج از رکود را بیشتر کند.

رونق در بازار مصرفی مسکن
بیشتر تقاضای موجود در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی است و همچنان تقاضای سرمایه‌گذاری به این بازار وارد نشده است. به‌رغم کاهش سود بانکی و برخلاف بسیاری از تصورات که گفته می‌شود با کاهش سود بانک‌ها سرمایه بانک‌ها به سمت مسکن حرکت می‌کند، اما هنوز چنین اتفاقی در بازار مسکن رخ نداده است. البته باید به این موضوع اشاره کنیم که کاهش سود بانکی نیز در حدی نبوده که بتوانیم چنین انتظاری در تغییر حوزه سرمایه‌گذاری مردم داشته باشیم. در مجموع می‌توان عنوان کرد بیش از 90 درصد معاملاتی که موجب سیر صعودی معاملات شده مربوط به بازار مصرفی است.
در سال‌های قبل از 1392، رشد قیمت مسکن آنقدر بالا، غیرمتعارف، حباب‌گونه و غیرمنطقی بوده است که در سال‌های بعد از آن تقریباً این قیمت‌ها بالانس شده و حتی در برخی از مناطق همچنان ظرفیت کاهش قیمت مسکن وجود دارد. این دیدگاه عرضه‌کنندگان است. از طرف دیگر بازار تقاضا نیز به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و نبود نقدینگی در دست آنها توان افزایش قیمت‌ها را ندارد. به‌رغم آنکه گفته می‌شود در ماه‌های آینده شاهد افزایش بیشتر معاملات خواهیم بود و باز هم بر‌خلاف آنکه رونق مترادف با گرانی است، اما پیش‌بینی می‌شود که تا پایان سال 1395 بازار مسکن افزایش قیمتی نخواهد داشت و قیمت‌ها در ثبات باقی خواهد ماند.