ماموریت‌های صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای در بخش مسکن چیست؟
احیای نظام مرده پس‌انداز
چندی پیش وزیر راه و شهرسازی از راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای و صندوق‌های پروژه خبر داد.
میثم رادپور/ تحلیلگر بازار مالی
چندی پیش وزیر راه و شهرسازی از راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای و صندوق‌های پروژه خبر داد. عباس آخوندی همچنین در گردهمایی مدیران و روسای شعب بانک مسکن در مورد تغییر اساسنامه آن بانک برای تبدیل‌شدن به بانک توسعه‌ای سخن گفت. در این تحلیل به بررسی سیاستگذاری‌های یادشده در بخش مسکن می‌پردازیم و آثار تصمیم‌های وزارت راه و شهرسازی را در سطح خرد و کلان اقتصاد کشور بررسی می‌کنیم. مسکن عمده‌ترین سرمایه‌گذاری یک فرد عادی در طول دوره حیات خود است. بسیاری از مردم، خانه‌دار شدن را در گروه اهدافی با بالاترین درجه اولویت دسته‌بندی می‌کنند؛ بسیاری مسکن را چیزی بیش از سرپناه می‌دانند. برای آنها خانه به‌منزله مکانی است که کانون خانواده خود را در آن استوارتر می‌یابند؛ و پایگاهی است که در آن آرامش می‌یابند و موقعیت اجتماعی خود را تحکیم می‌کنند. عمده‌ترین متقاضیان مسکن، خانوارها هستند و به همین دلیل تلاش برای توسعه بخش مسکن، هم‌ارز تلاش برای تقویت اجتماعی-اقتصادی خانواده‌هاست. در باب اهمیت خانه‌دار شدن شهروندان همین بس که ایالات متحده به‌عنوان کشوری که بیش از دیگر کشورهای توسعه‌یافته به اصول اقتصاد آزاد و استیلای ساز و
کار بازار در فعالیت‌های اقتصادی پایبند است، در حوزه مسکن به‌طور چشمگیری از اصول اقتصاد آزاد و بازار رقابتی تخطی کرده است. در آمریکا تلاش برای فراهم کردن مسکن خصوصاً برای اقشار متوسط و نسبتاً ضعیف جامعه سال‌هاست که در دستور کار دولت‌ها قرار دارد. سازمان مسکن فدرال1 در ایالات متحده که در سال 1934 تاسیس شده موظف است بازارهای رهنی مسکن و ساختمان را گسترش دهد تا فرصت بیشتری برای خانه‌دار شدن آحاد مردم فراهم شود. این سازمان از طریق بازوهای اجرایی خود از زمان تاسیس تاکنون از مجرای خرید و ضمانت وام‌های رهنی در جهت خانه‌دار کردن شهروندان آمریکایی گامی بزرگ برداشته است. شاید به دلیل همین توجهات ویژه سیاستگذاران ایالات متحده به بخش مسکن است که امروزه مفهوم «کانون گرم خانواده» در میان شهروندان آمریکایی بسی بیش از همتایان اروپایی خود، معنی یافته است. در سطح کلان اقتصادی نیز بخش مسکن موتور محرک اقتصاد ملی تلقی می‌شود. املاک و مستغلات شاخص مهمی برای توسعه‌یافتگی اقتصاد است؛ ساختمان‌های مدرن و محوطه‌های هیجان‌انگیز از نشانه‌های روشن پیشرفت اقتصادی محسوب می‌شوند. برخی برآوردها نشان می‌دهد املاک و مستغلات حدود 50 درصد از
دارایی‌های جهان را شامل می‌شود.2 همچنین در بخش مالی اقتصاد برآوردها نشان می‌دهد بیش از ثلث بازار سرمایه کشورهای توسعه‌یافته به بخش املاک و مستغلات اختصاص دارد.3 بر این اساس جای تردید نیست که سیاست‌های سازنده در بخش مسکن نه‌تنها در سطح اقتصاد خرد و کلان اقتصاد به ترتیب افزایش بهره‌وری و رشد اقتصادی را به همراه دارد، بلکه بستری را برای اشاعه فرهنگ تشکیل خانواده در اجتماع فراهم می‌آورد. در دولت نهم و دهم با اجرای سیاست‌های کم‌عمق و بی‌ریشه نظام پس‌انداز مسکن در کشور از بین رفت و آسیب‌های جدی به این بخش عمده اقتصادی وارد آمد. در این زمان که بخش مسکن سال‌ها بی‌تدبیری در عرصه سیاستگذاری به خود دیده است و رکودی بلندمدت بازار بزرگ مسکن را زمین‌گیر کرده است، توجه ویژه وزیر راه و شهرسازی به بخش مسکن ممکن است آغازگر تحولی در این بخش عمده و فراگیر اقتصاد کشور باشد.
موقعیت املاک و مستغلات به لحاظ جغرافیایی بسیار محلی محسوب می‌شود. مسکن به‌عنوان دارایی غیرمنقول در ظرف زمینی که در آن واقع است، تعریف می‌شود. این موقعیت محلی مسکن به آن هویتی منحصر به فرد می‌دهد و این هویت بی‌واسطه به اشخاصی که در آن سکونت دارند، منتقل می‌شود. بسیاری از مردم به‌زحمت به لحاظ ذهنی آمادگی دارند که از محلی که سال‌ها در آن زندگی کرده‌اند، نقل‌مکان کنند. آنها خاطرات خود را در منطقه، محله و خانه‌های محل سکونت خود جست‌وجو می‌کنند و اغراق نیست اگر گفته شود این عوامل پابه‌پای عوامل اقتصادی در تعیین محل جغرافیایی سکونت افراد نقش دارد. بر همین اساس سیاست راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای می‌تواند در نیل به هدف تجهیز منابع مالی لازم برای ساخت شهرک‌ها بسیار راهگشا باشد. بر اساس این سیاست که وزیر راه و شهرسازی برای تدوین آن همت گماشته است، از ظرفیت‌های تامین مالی منطقه‌ای یعنی پس‌اندازهای خانوارهای ساکن در مناطق مشخص برای تامین مالی طرح‌های ساخت و ساز بهره‌گیری می‌شود. به‌عبارت دیگر از پس‌اندازهای اشخاصی که در مناطق مختلف زندگی می‌کنند، برای تامین مالی مسکن در همان مناطق و برای همان اشخاص استفاده
می‌شود. بانک مسکن به‌عنوان بازوی اجرایی دولت در این مسیر نقشی اساسی بر عهده دارد. عباس آخوندی در نظر دارد با تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای، ظرفیت‌های قانونی لازم را برای توسعه صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای ایجاد کند. این صندوق‌ها در نقش تامین‌‌مالی‌کننده، شانس تطابق نیازهای مالی تولیدکنندگان بزرگ را با نیازهای مصرفی خیل بی‌شماری از مصرف‌کنندگان کوچک افزایش می‌دهد و بدین ترتیب چرخه سرمایه‌گذاری- تامین مالی تکمیل می‌شود. این صندوق‌ها به‌طور بالقوه تقاضا و عرضه را تقویت و رونق بخش مسکن را تحریک می‌کنند. در سمت تقاضا با ایجاد بستری قانونی برای سرمایه‌گذاری در مسکن، بسیاری از مشکلات شهروندان از بابت عدم شفافیت‌ها، کلاهبرداری‌ها و... مرتفع می‌شود. در بخش عرضه نیز امکان تامین مالی برای سازندگانی بزرگ و توانمند فراهم می‌شود؛ سازندگانی که از تجربه و تخصص فنی لازم برای تولید انبوه خانه‌هایی مهندسی‌ساز و اقتصادی برخوردارند. بدین ترتیب ناکارایی‌های ساخت و ساز که طی سال‌های طولانی به دلیل حضور تولیدکنندگان (یا به اصطلاح بساز بفروش‌ها) کوچک و فاقد صلاحیت‌های فنی و حرفه‌ای ایجاد می‌شود، کاهش می‌یابد و فرصت برای عرض
اندام بزرگان فراهم می‌شود. البته باید توجه داشت چندسالی است که شورای عالی بورس با هدف توسعه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، ساز و کارهای دریافت مجوز تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان را تصویب کرده است. سازمان این صندوق‌ها را با هدفی کمابیش مشابه آنچه وزیر مسکن در سر دارد، به بازار سرمایه معرفی کرده است ولی متاسفانه استقبال چندانی از این صندوق‌ها به عمل نیامد. یکی از دلایل عمده عدم‌استقبال از صندوق‌های زمین و ساختمان به ناکامی این صندوق‌ها در تعریف انگیزه‌های اقتصادی لازم برای برخی از مشارکت‌کنندگان (علی‌الخصوص صاحب زمین) برمی‌گردد. چنانچه صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای با لحاظ این نقیصه سهم منصفانه‌ای را برای طرف‌های ذی‌نفع فراهم کنند، استقبال آحاد مردم و نیز تولیدکنندگان بزرگ دور از انتظار نیست. خرید مسکن برای اغلب مردم سرمایه‌گذاری بسیار بزرگی تلقی می‌شود؛ آنقدر بزرگ که تنها از محل پس‌اندازهای گذشته آنها تامین نمی‌شود. برای بسیاری از مردم تحقق رویای خانه‌دار شدن نیازمند تعریف ساز و کارهایی است که امکان تامین مالی مسکن را از محل پس‌اندازهای گذشته، حال و آینده آنها فراهم سازد. این مهم تنها از مسیر ایجاد فرصت
تامین مالی بلندمدت مسکن برای آحاد مردم عملی می‌شود. با تغییر بانک مسکن به بانک توسعه‌ای، ارائه مشاوره به خانوارها و کمک‌های فنی و مهندسی به سازندگان نیز به وظایف سابق بانک مسکن اضافه می‌شود و بدین ترتیب بانک مسکن علاوه بر وظایف تامین مالی خود، به‌منظور ایجاد توسعه پایدار در بخش مسکن به خانوارها مشاوره می‌دهد. مشاوره‌هایی که خانوارها را در مورد نحوه تجهیز پس‌اندازهای گذشته، حال و آینده جهت تامین مالی مسکن راهنمایی می‌کند.
در این میان باید توجه داشت که سیاست‌های مالیاتی دولت در توسعه بخش مسکن و تحقق هدف خانه‌دار شدن مردم بسیار تعیین‌کننده است. به عنوان مثال در کشورهای توسعه‌یافته مانند آمریکا معافیت‌های مالیاتی قابل ملاحظه‌ای برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات4 تعیین شده است. اتخاذ چنین سیاست‌هایی در حوزه مسکن باعث شده در آن کشورها حوزه تامین مالی و ساخت و ساز مسکن در مقیاس انبوه و در قالب صندوق‌های یادشده به لحاظ اقتصادی بسیار به‌صرفه‌تر از ساخت و سازهای انفرادی و کوچک‌مقیاس باشد. این‌گونه سیاست‌ها از سویی انجام فعالیت‌های ساخت و ساز در مقیاس‌های بزرگ را تحریک می‌کند و دستیابی به صرفه‌های ناشی از مقیاس را در حوزه تولید مسکن امکان‌پذیر می‌سازد و از سوی دیگر با جلب تولیدکنندگان بزرگ و متخصص، بهینه‌سازی و استانداردسازی را در حوزه مسکن ترغیب می‌کند. وزیر راه و شهرسازی در نظر دارد نظام مرده پس‌انداز و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را در کشور احیا سازد. نظام پس‌انداز تنها از طریق مشارکت عمده مردم قابل سازماندهی است؛ نظامی که در آن طرح‌های ساخت و ساز مسکن در مقیاس بزرگ از طریق پس‌اندازهای کوچک ولی بی‌شمار مردم تامین مالی می‌شود؛
طرح‌هایی که هدف نهایی آنها خانه‌دار کردن پس‌اندازکنندگان است و پس‌اندازکنندگانی که غالباً رویایی بزرگ‌تر از خانه‌دار شدن ندارند. امید است با هماهنگی مجلس و دولت فرصت ایجاد ظرفیت‌های قانونی و احیای نظام پس‌انداز بخش مسکن از طریق راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای میسر شود.
پی‌نوشت‌ها:
1- Federal Housing Assosiation / 2- Andrew Baum. (2009) Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach Second edition. p 3 / 3- Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz. Centage, 2007. p 50 / 4- Real Estate Investment Trusts (REITs)
دیدگاه تان را بنویسید