میان‌بر خروج از رکود

بخش مسکن دارای ارتباط پیشین گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی است به طوری که ایجاد رونق در بخش واقعی مسکن می‌تواند باعث افزایش تقاضا برای محصولات بسیاری از صنایع به صورت مستقیم و غیرمستقیم و در نتیجه ایجاد رونق و اشتغال در اقتصاد ملی شود لذا در دوره‌های رکود اقتصادی سیاستگذاران اقتصادی می‌توانند با ایجاد زمینه‌های رونق در بخش واقعی مسکن زمینه ایجاد رونق در کل اقتصاد را نیز ایجاد کنند.

از جمله متغیرهای نمایانگر بخش واقعی مسکن، میزان تقاضای صدور پروانه ساختمانی و همچنین سرمایه‌گذاری در این بخش است. بررسی متغیرهای مذکور نشان می‌دهد میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از اواسط سال گذشته با کاهش نسبی مواجه شده و همان‌طور که از نمودار زیر پیداست آمار تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران (به عنوان شهر پیشرو بخش مسکن) نیز از اواسط سال گذشته با کاهش قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو بوده است به طوری که تا آبان‌ماه سال 1392، میانگین تقاضای صدور پروانه جهت واحدهای مسکونی متاثر از شرایط مناسب بازار خرید و فروش مسکن و رشد قابل توجه قیمت‌ها در این بازار، بالغ بر 17 هزار واحد در ماه بوده این در حالی است که از آذرماه سال 1392 با ایجاد ثبات نسبی در بازار مسکن، تقاضای صدور پروانه نیز به طور متوسط به حدود 10500 واحد در ماه کاهش یافته و صرفاً در اردیبهشت‌ماه سال 1393 به دلیل ایجاد شرایط روانی ناشی از هدفمندسازی یارانه‌ها و ایجاد انتظار افزایش قیمت مسکن، تا حدودی میزان صدور پروانه با افزایش مواجه شده است. مقایسه پنج ماه اول سال 1393 نسبت به مدت مشابه سال قبل نیز حاکی از کاهش 35‌درصدی تقاضای صدور پروانه ساختمانی جهت ساخت واحدهای مسکونی است. لذا به نظر می‌رسد بخش مسکن در حال حاضر در شرایط رکود به سر می‌برد.

بررسی بخش مسکن کشور نشان می‌دهد رکود فعلی در این بخش عمدتاً ناشی از سه عامل زیر است. 1- کاهش قدرت خرید متقاضیان: با توجه به افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته و عدم افزایش درآمد خانوارها به دلیل رکود اقتصادی حاکم بر کشور، بسیاری از خانوارها قدرت خرید خود را از دست داده‌اند و در بازار معاملات مسکن رکود شدیدی حاکم شده لذا امکان فروش واحدهای نوساز و در نتیجه سرمایه‌گذاری مجدد توسط سازندگان در بخش مسکن کاهش یافته است. 2- افزایش هزینه‌های ساخت و عدم تامین مالی مناسب ساخت‌و ساز: با افزایش هزینه‌های ساخت از یک طرف و از طرف دیگر عدم امکان تامین مالی ارزان ساخت و ساز مسکن توسط بانک‌ها (به دلیل محدودیت منابع مالی و بالا بودن نرخ سود سپرده‌های بانکی)، ساخت و ساز مسکن از این ناحیه نیز تاثیر منفی پذیرفته است. این در حالی است که در سال‌های گذشته با تزریق پول پرقدرت بانک مرکزی و تخصیص خط اعتباری به مسکن مهر، ساخت و ساز مسکن از رونق مناسبی برخوردار بود که این روش نیز به دلیل اثرات مخرب آن بر اقتصاد کشور، در دولت جدید کنار گذاشته شده است. 3- کاهش ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده: در سال‌های گذشته بخش قابل‌توجهی از ساخت‌وسازها (حدود 40 درصد از ساخت‌وسازهای مسکونی شهر تهران در سال 1391 و 1392) در بافت‌های فرسوده صورت پذیرفته است، این در حالی است که در سال 1393 به دلیل تاخیر در پرداخت تسهیلات نوسازی (ناشی از ملاحظات دولت جدید در نحوه تامین مالی تسهیلات نوسازی)، ساخت و ساز در این بافت‌ها تا حدودی با کاهش مواجه شده است.

لذا با توجه به موارد فوق‌الذکر، دولت جهت خارج شدن بخش مسکن و به تبع آن کل اقتصاد از رکود، می‌بایست سیاست‌هایی جهت تقویت همزمان طرف عرضه (تقویت ساخت و ساز) و تقاضا (افزایش قدرت خرید متقاضیان) در بخش مسکن و همچنین تسهیل نوسازی در بافت‌های فرسوده، با رویکرد استفاده از روش‌های تامین مالی غیر‌تورمی و استفاده بیشتر از ظرفیت‌های بازار سرمایه اتخاذ کند.

از جمله این سیاست‌ها می‌تواند کمک دولت به راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و انتشار انواع اوراق بهادار در بازار سرمایه جهت تامین مالی طرف عرضه و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن با توسعه بازار رهن، تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن و تخصیص یارانه جهت اعطای تسهیلات ارزان‌خرید مسکن به خانوارهای با درآمد متوسط به منظور تقویت طرف تقاضا و همچنین پرداخت تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت جهت نوسازی بافت‌های فرسوده و رونق ساخت و ساز در این بافت‌ها با تخصیص یارانه مابه‌التفاوت سود باشد. هر چند در این خصوص دولت جدید تاکنون دو مصوبه جهت تخصیص و افزایش سقف تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن روستایی و نوسازی بافت فرسوده داشته و اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نیز با حمایت دولت افتتاح شده است.