سال سرد مسکن

بازار مسکن در سال 93، در ادامه سال 1392، شرایط کاملاً رکودی را سپری کرد. میانگین ماهانه تعدادی معاملات در این سال، در شهر تهران به حدود 13267 فقره بالغ شد (میانگین 11‌‌ماهه منتهی به ماه بهمن). هر‌چند این رقم به‌طور معنی‌داری نسبت به میانگین 11‌‌ماهه سال 1392 بیشتر بوده است (میانگین تعداد معاملات 11‌‌ماهه سال 1392 به 7983 فقره محدود بوده). به این ترتیب به لحاظ تعداد معاملات می‌توان گفت سال 1393 نسبت به سال 1392 با رشدی بالغ بر 66 درصد مواجه بوده، ولی این رقم نسبت به سال 1391 که میانگین معاملات ماهانه آن حدود 15 هزار فقره یا نیمه دوم این سال (دوره رونق) بیشتر از 20 هزار فقره بوده است به میزان قابل توجهی پایین‌تر است. به جز تعداد معاملات، شاخص‌های قیمت و تعداد پروانه‌های صادره (روند تولید) نیز برای ارزیابی و قضاوت در خصوص بازار مسکن، تعیین‌کننده است.

بر اساس اطلاعات موجود، میانگین یک متر‌مربع واحد مسکونی معامله‌شده شهر تهران در سال 93 حدود 41 میلیون ریال بوده در حالی که این میانگین در سال 1392، به 39 میلیون ریال بالغ می‌شده یعنی رشدی فقط حدود پنج درصد داشته است، که کمتر از یک‌سوم نرخ تورم این سال است.

از طرف دیگر اطلاعات مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی نیز حکایت از کاهش شدید پروانه‌های صادره دارد. در 10‌‌ماهه منتهی به دی‌ماه 93، کلاً در شهر تهران برای 72380 واحد مسکونی پروانه صادر شده است در صورتی که همین پروانه‌ها در دوره مشابه سال قبل 140827 واحد بوده است. به عبارت دیگر تعداد پروانه‌های صادره در سال 1393 دقیقاً نصف پروانه‌های صادره سال 1392 است.

با توجه به شرح فوق، می‌توان دو سال 1392 و 1393 بازار مسکن را این‌گونه جمع‌بندی کرد که به لحاظ تعداد معاملات، عمق رکود مسکن در سال 1392 اتفاق افتاده است ولی در سال 1393، هرچند به‌طور نسبی تعداد معاملات از رشد خوبی برخوردار بوده، اما این میزان رشد به قدری نبوده است که بر شاخص‌های قیمت و تولید در بازار تاثیر بگذارد.

تحت این شرایط، سطح قیمت‌ها تنها در حد پنج درصد رشد داشته که در مقایسه با تورم، باید بگوییم شاخص قیمت مسکن به ارزش واقعی تنزل داشته است و روند تولید مسکن نیز هم متاثر از روند قیمت و هم عوامل دیگر که در ادامه به تحلیل آن خواهیم پرداخت روند نزولی شدیدی داشته و در مجموع به لحاظ تولید، سال 1393 نسبت به سال 1392، سال رکودی‌تری بوده است.

و اما تحلیل این روند و اینکه چرا سال 1393، بازار مسکن از چنین روندی برخوردار شد؟ نگارنده همواره در تحلیل نوسانات ادواری مسکن، بر تاثیر عوامل محیطی یا متغیرهای برون‌بخشی که متاثر از تصمیم‌گیری‌های کلان اقتصادی یا وضعیت بازارهای رقیب است تاکید کرده‌ام. و اگر در این مسیر نگاهمان را محدود به عوامل درون‌بخشی از جمله افزایش تولید مسکن در سنوات گذشته یا پیشی گرفتن تولید مسکن از نیاز مسکن یا اجرای فلان طرح مسکن و‌... که بعضاً از طرف مسوولان بخشی و در تحلیلی از عملکرد خود عنوان می‌کنند، معطوف کنیم راهی به خطا رفته‌ایم. به‌طور مسلم، سهم عوامل محیطی یا برون‌بخشی در ارتباط با روندهای نوسانی بازار مسکن خیلی بیشتر از عوامل درون‌بخشی یا تصمیمات یا اقداماتی است که در درون بخش انجام می‌شود. به‌طور بدیهی، سال 1393 نیز از این قاعده مستثنی نیست و باید سهم غالب و موثر در این وضعیت را در فضای اقتصادی کشور و وضعیت شاخص‌های کلان جست‌وجو کنیم.

اقتصاد کشور در سال 1393، در تداوم سال 1392 و سال 1391 و 1390 همچنان روندی رکودی را طی کرد. هر‌چند رشد اقتصادی سال‌های 1392 و 1393 در مجموع پیش‌بینی می‌شود مثبت باشد ولی شدت رشدهای منفی سال‌های 1390 و 1391 و عدم کسب رشد اقتصادی مورد انتظار در سال‌های 1392 و 1393 به دلیل تداوم تحریم‌ها و وضعیت ثانوی که در ارتباط با بازار نفت و در سال 1393 حاکم شد در مجموع توان اقتصادی کشور را تا حد قابل توجهی تضعیف کرده است.

رکود، پدیده‌ای کاملاً طبیعی در اقتصاد هر کشوری است، تمامی اقتصادهای دنیا در معرض دوره‌های رکود و رونق قرار دارند. اما دوره طبیعی رکود حدود 6 تا 18 ماه است. اگر بعد از این دوره، رکود مرتفع شد ساختارهای تولید در کشور چندان مورد تهدید قرار نخواهند گرفت و اقتصاد کشور بسیار زود ترمیم خواهد شد و رشد طبیعی خود را از سر خواهد گرفت. ولی اگر این دوره، طولانی شود و مثلاً به چهار تا پنج سال برسد آنگاه ساختارهای تولید کشور، آسیب جدی خواهند دید و به بیماری همانند خواهد شد که چندین سال بیماری سخت و طاقت‌فرسایی را پشت سر گذاشته و توان او تا حد بسیار زیادی آسیب دیده و در این صورت دوره نقاهت و بهبود او نیز طولانی می‌شود.

اقتصاد کشور ما نیز دچار چنین وضعیتی شده است و باید اذعان کنیم که تداوم سال‌های رکودی، ساختارهای تولید و توان بخش‌های مختلف اقتصادی را مختل کرده است.

به‌طور سنتی از بخش مسکن به عنوان متعادل‌کننده اقتصاد کشور یاد می‌شود. این بدان معنی است که در سال‌های اقتصادی، منابع از سایر بخش‌ها آزاد و به بخش مسکن سرازیر می‌شود لذا این بخش با رونق مواجه می‌شود و رونق این بخش باعث می‌شود از تعمیق رکود جلوگیری شود. به همین ترتیب در سال‌های رونق اقتصادی، منابع در بخش مسکن کاهش می‌یابد و رکود در این بخش از شدت تورم در اقتصاد کلان می‌کاهد.

این استدلال درست بود و در اقتصاد ایران نیز امتحان خود را پس داده بود، اما مربوط به دوره‌های رکود و رونق طبیعی است. لکن زمانی که دوره رکود طولانی می‌شود بخش مسکن نیز همچون سایر بخش‌ها از این وضعیت تاثیر می‌پذیرد و مضافاً اینکه رکود این بخش، بر تعمیق و طولانی شدن رکود اقتصاد کشور نیز تاثیر خواهد داشت و آن را تشدید خواهد کرد. این موضوع در ارتباط با تولید و نوسانات تولید است که به ویژه شدت آن را در سال 1393 تجربه کردیم.

در ارتباط با نوسانات قیمت و معاملات نیز همین موضوع صادق است. پدیده تقاضای سوداگرانه که همواره جهش‌های قیمتی در بازار مسکن را رقم زده است موضوعی کاملاً فرابخشی و مرتبط با جریانات نقدینگی و بورس‌بازی در اقتصاد کشور و بازارهای رقیب بوده است.

حافظه تاریخی کشور از تناوب شکل‌گیری تقاضای سوداگرانه بین بازارهای بورس، طلا، ارز، سپرده‌های بانکی و سایر کالاهای بادوام و مسکن حکایت دارد. اما حداقل در یک سال اخیر، تقریباً هیچ‌یک از این بازارها، نه‌تنها شاهد تقاضای سوداگرانه نبوده‌اند، بلکه اغلب اینها با از دست دادن منابع و تقاضا مواجه بوده‌اند. بازار طلا و ارز تا حدود زیادی از شرایط ثبات برخوردار بوده یا با کاهش تقاضا مواجه بوده‌اند، بازار سرمایه، بخش قابل توجهی از منابع خود را از دست داده و شاخص آن نزدیک به یک‌سوم کاهش یافته است. بانک‌ها با کمبود منابع مواجه هستند، بنگاه‌های اقتصادی و تولیدی نیز از همین وضعیت رنج می‌برند. بخش مسکن نیز از هیچ توفیقی به لحاظ جذب منابع برخوردار نبوده، چنانچه در وضعیت مشابه در ادوار گذشته قرار داشتیم کاهش چند هزار‌واحدی در شاخص بورس و به عبارت دیگر آزاد شدن منابع از بازار سرمایه، هجوم منابع به بخش مسکن را به‌طور قطعی در پی داشت و منجر به شکل‌گیری تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن می‌شد. در حالی که در وضعیت حاضر، شاخص بورس نزدیک به 30 هزار واحد (یا حدود 30 درصد) کاهش یافته است اما هیچ اتفاقی در بخش مسکن به لحاظ جذب این منابع رخ نداده است و در واقع منابعی وجود نداشته که بخواهد آزاد شده باشد و همه بخش‌ها به‌طور همزمان منابع خود را از دست داده‌اند.

بنابراین پاسخ سوال مطرح‌شده را باید در تداوم و تعمیق رکود در اقتصاد کشور جست‌وجو کنیم. حاکم شدن این وضعیت و شدت آن در اقتصاد ایران خیلی کم اتفاق افتاده است و به این ترتیب تا زمانی که فضا برای رونق اقتصادی فراهم نشود بخش مسکن نیز از این وضعیت متاثر خواهد بود.