تاریخ انتشار:
علی چگینی توضیح می‌دهد؛ آیا جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن به پایان رسیده است؟
افول بازدهی در بازار مسکن
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است، در یکی دو سال گذشته ظرفیت تولید به دلیل ساخت و سازهای مسکن مهر بالا و تقاضای مصالح افزایش یافته است، اما اکنون با کاهش حجم ساخت و ساز مسکن مواجه شده‌ایم.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است، در یکی دو سال گذشته ظرفیت تولید به دلیل ساخت و سازهای مسکن مهر بالا و تقاضای مصالح افزایش یافته است، اما اکنون با کاهش حجم ساخت و ساز مسکن مواجه شده‌ایم. با توجه به نیاز سالانه مسکن که سالانه بالغ بر یک میلیون واحد مسکونی برآورد شده است، به نظر می‌رسد لزوم پاسخگویی به این نیاز، بخش مسکن را به تدریج از رکود فعلی خارج خواهد کرد و این حجم از نیاز که تا افق 1405 تداوم خواهد داشت، نیاز به مصالح ساختمانی زیادی را ایجاد خواهد کرد. وی همچنین معتقد است بازار مسکن در ایران، بازاری است که علاوه بر تقاضای مصرفی به عنوان یک کالای ضروری و سرپناه خانوار، دارای بعد سرمایه‌ای است و در معرض تقاضای سوداگران خواهد بود. جدای از نوع تقاضا، شیوه‌های دیگر تقاضا هم در این بازار مشاهده می‌شود که در آن متقاضی مسکن، برای حفظ ارزش پول و سرمایه از آن بهره می‌گیرد. از این‌رو مسکن همواره با فراز و فرود و دوران رونق و رکود همراه بوده است. در ادامه گفت‌وگوی علی چگینی- مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی- با هفته‌نامه تجارت فردا آمده
است.
با توجه به وجود رکود مسکن در دو سال گذشته که بخشی از این رکود در سال جاری در بخش ساخت و ساز هم نمود داشته است، گفته می‌شود در حال حاضر تعداد زیادی مواد و مصالح ساختمانی در انبارها ذخیره شده و سرمایه‌گذاران راغب به حضور در بازار نیستند، در این میان برخی می‌گویند که دیگر زمان سرمایه‌گذاری در مسکن به سر آمده است؟ شما با این نظر موافق هستید؟ به نظر شما برای به چرخه انداختن این میزان مواد و مصالح ساختمانی و فعال کردن ساخت و ساز مسکن چه برنامه‌هایی باید در نظر داشت؟
بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن، از سال جاری تا سال 1405 که حدود 11 سال به طول می‌انجامد، باید سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی تولید شود که در مجموع به حدود 11 میلیون واحد مسکونی بالغ می‌شود، و متناسب با این نیاز به مسکن طی این مدت، مصالح ساختمانی در بخش ساخت و ساز مورد استفاده قرار خواهد گرفت.
در برنامه‌های طرح جامع مسکن، نیاز سالانه بخش مسکن به تخریب، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده و جبران کمبود مسکن تقسیم شده است (یک میلیون واحد سالانه). در کنار برنامه‌های جامع ساخت و ساز مسکن توجه به رشد جمعیت و نیاز مسکن نیز حائز اهمیت است.
پتانسیل نیاز سالانه مسکن، انبار شدن مصالح ساختمانی را منتفی خواهد کرد. در این میان توجه به تولید تکنولوژیکال مصالح ساختمانی، نیازهای جهانی و گرایش به افق‌های صادراتی و... می‌تواند برای جلوگیری از انبار شدن مصالح ساختمانی در دوران رکود یا حتی در رفع نیاز به ساخت و سازهای دیگر موثر باشد. البته برخی مصالح ساختمانی سنگین با محدودیت حمل و نقل مواجه هستند، اما در صورت وجود بازار صادرات امکان پوشش کشورهای منطقه در بخش مصالح ساختمانی سبک‌تر فراهم خواهد بود. بنابراین رویکرد خوبی است که به زمینه‌های ساخت و ساز و صادرات مصالح ساختمانی جهانی بیندیشیم و تکنولوژی ساخت به سمت استانداردسازی و سبک‌سازی مصالح پیش روند. اما اینکه فضای تولید مسکن در کشور بسته خواهد شد، چندان صحیح نیست، چرا که ساخت و ساز حتی اگر با کاهش مواجه باشد، متوقف نخواهد شد.
در طول این 11 سال همه این تولیدکنندگان نیاز به گردش مالی دارند تا درآمد کسب کنند و هزینه مواد تولیدشده خود را به دست آورند، چه راهکاری برای افزایش تولید وجود دارد تا این چرخه مالی در میان تولیدکنندگان مصالح ساختمانی به گردش افتد؟
گرچه در حال حاضر تولید کاهش یافته است اما در یکی دو سال گذشته ظرفیت تولید به دلیل ساخت و سازهای مسکن مهر بالا و تقاضای مصالح افزایش یافته بود، اما اکنون با کاهش حجم ساخت و ساز مسکن مواجه هستیم. با توجه به نیاز سالانه مسکن که سالانه بالغ بر یک میلیون واحد مسکونی برآورد شده است، به نظر می‌رسد بخش مسکن به تدریج از رکود فعلی خارج خواهد شد و این حجم از نیاز که تا 11 سال آینده تداوم خواهد داشت، نیاز به مصالح ساختمانی زیادی را ایجاد خواهد کرد.
اما آنچه مد نظر جناب آقای دکتر نیلی بوده، این است که چنانچه این تولیدکنندگان به افق‌های صادرات توجه داشتند و توان نفوذ به بازارهای جهانی را کسب می‌کردند، اکنون نیز بسیاری از مشکلات‌شان کاهش پیدا می‌کرد، حال به همین دلیل که اغلب این کار را انجام نداده‌اند، با چنین مشکلاتی مواجه شدند.
من معتقدم در افق دید تولید مسکن در کشور، باید علاوه بر حرکت به سمت استانداردسازی بین‌المللی تولید و ورود به بازارهای بین‌المللی، بخشی از مصالح نیز در بازارهای بین‌المللی به فروش رسند.
به نظر شما پس از توافق هسته‌ای ایران و گروه 1+5 و ورود هیات‌های سرمایه‌گذار در ماه گذشته به ایران، پتانسیل ورود سرمایه‌گذاران خارجی بیشتر شده است و همین امر باعث ترغیب سرمایه‌گذار داخلی شده است؟
بخش مسکن به تولید و تکنولوژی داخلی متکی است و مصالح آن نیز اغلب داخلی است، هرچند اثرات غیرمستقیم تحریم در بخش مسکن قابل مشاهده است، اما تاثیرات مستقیم آن کمتر بوده است. در حال حاضر نیز نتیجه مذاکرات کمترین تاثیر را در بخش مسکن داشته است.
البته در فضای جدید برخی شرکت‌های خارجی راغب به همکاری بوده و آمادگی ورود به ایران را دارند تا در حوزه تولید و سرمایه‌گذاری همکاری کنند. ازاین‌رو امیدواریم زمینه مهیا شده و پس از اجرایی شدن توافق، همکاری موثری با شرکت‌های سرمایه‌گذاری در ورود تکنولوژی شکل گیرد.
به‌تازگی آقای دکتر آخوندی از افزایش سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن خبر داده است. وزیر راه و شهرسازی گفته حدود 60 تا 90 درصد قیمت تمام‌شده مسکن، به هزینه زمین برمیگردد که بخش زیادی از آن به سوداگری مسکن مربوط است. به نظر شما این آمار تا چه اندازه قابل برطرف شدن است و دفتر برنامه‌ریزی مسکن چه برنامه‌هایی دارد؟
به نظر بنده ابتدا باید دلیل و چرایی تقاضای ایجادشده مسکن یا عوامل افزایش تقاضا در این بخش را جست‌وجو کرد. تقاضای مسکن افزایش تقاضای ساخت و ساز و سپس افزایش تقاضای زمین را به دنبال خواهد داشت.
به‌طور کلی بازار مسکن بازاری است که علاوه بر تقاضای مصرفی به عنوان یک کالای ضروری و سرپناه خانوار، دارای بعد سرمایه‌ای است و در معرض تقاضای سوداگران خواهد بود. جدای از نوع تقاضا، شیوه‌های دیگر تقاضا هم در این بازار مشاهده می‌شود که در آن متقاضی مسکن، برای حفظ ارزش پول و سرمایه از آن بهره می‌گیرد.
رویکرد خوبی است که به زمینه‌های ساخت و ساز و صادرات مصالح ساختمانی جهانی بیندیشیم و تکنولوژی ساخت به سمت استانداردسازی و سبک‌سازی مصالح پیش روند. اما اینکه فضای تولید مسکن در کشور بسته خواهد شد، چندان صحیح نیست، چرا که ساخت و ساز حتی اگر با کاهش مواجه باشد، متوقف نخواهد شد.
البته سوداگری مسکن و سرمایه‌گذاری دلایل متعددی دارد. یکی از دلایلی که در هر دو حوزه مسکن و زمین مصداق دارد، مساله مدیریت شهری است. نگاهی به ساختارهای اجتماعی و اقتصادی نشان می‌دهد در حال حاضر بازار سرمایه مناسبی وجود ندارد. در چنین شرایطی به‌طور طبیعی گروهی از مردم پول خود را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری خواهند کرد. در این میان فراز و فرودهایی در سیاست‌های اقتصادی و سیاستگذاری پیش می‌آید که باعث می‌شود این شرایط به بازار مسکن تحمیل شود. در چنین برهه‌هایی علاوه بر تقاضای سرمایه‌گذاری، سوداگران با انگیزه سودآوری به ورود و خروج‌های بعضاً کوتاه‌مدت بازار روی می‌آورند.
مساله بروز تقاضای سفته‌بازی و سودآوری به مواردی همچون رشد نقدینگی، سیاست‌های اقتصاد کلان، عدم وجود بازارهای مناسب برای سرمایه‌گذاری، وضعیت صنعت و مسائلی از این دست مربوط می‌شود. همچنین مساله تحریم‌ها در کنار موارد ذکرشده فوق مزید بر علت شده و تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش می‌دهد، چرا که دیگر مسیرها بسته خواهند شد. بنابراین تقاضای مسکن به دنبال ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار افزایش خواهد یافت. حال ممکن است این ساخت و سازها از سوی دستگاه‌های مختلف باشد، در هر صورت باعث افزایش قیمت می‌شود. از این‌رو به‌طور طبیعی هنگامی که ساخت و ساز افزایش می‌یابد، تقاضای زمین هم افزایش پیدا می‌کند و در مواردی با افزایش قیمت همراه می‌شود.
در مورد شهرها نیز به این‌گونه است که چون در محدوده شهرها یک کمربند یا محدوده شهری تعریف‌شده است، فضای شهری محدودتر می‌شود و این محدودیت باعث می‌شود که قیمت زمین با شدت بیشتری نسبت به قیمت مسکن افزایش یابد.
با یک مطالعه بلندمدت روی تغییرات قیمت زمین و مسکن متوجه می‌شویم که حدود 20 سال گذشته، قیمت مسکن از قیمت زمین در هر منطقه گران‌تر بود. یعنی، بهترین واحد مسکونی در هر منطقه از قیمت زمین آن گران‌تر بود. اما به مرور زمان به تدریج قیمت زمین و مسکن به یکدیگر نزدیک شدند و امروز به نقطه‌ای رسیدیم که قیمت یک مترمربع زمین از گران‌ترین آپارتمان آن منطقه هم به‌طور متوسط بالاتر است.
در مجموع همه این موارد به نوعی به شرایط اقتصاد کلان مربوط می‌شود. موضوع کمیابی زمین، تعیین محدوده‌های شهری و... همگی در قیمت زمین اثرگذار هستند. اما یکی از مهم‌ترین موارد، مساله سیاست‌های توسعه شهری و مدیریت شهری است. به هر حال هنگامی که این امکان فراهم می‌شود که تغییر تراکم صورت گیرد، تراکم به‌طور مازاد فروخته می‌شود و این امر تخریب غیراقتصادی مسکن را به دنبال خواهد داشت. به عنوان مثال یک ساختمان چهار‌طبقه که هنوز قابلیت سکونت دارد با انگیزه سودآوری، تخریب و به ساختمان شش یا هفت‌طبقه تبدیل می‌شود. بنابراین، این سیاست هم باعث تشدید سوداگری زمین و هم تغییر در شکل ظاهری شهر خواهد شد.
به نظر می‌رسد در این زمان، باید موضوع آمایش سرزمین و توزیع جمعیت در پهنه‌های مختلف جدی‌تر گرفته شود، چرا که دیگر کلانشهرها بیش از این گنجایش جمعیت و ظرفیت تولید مسکن را ندارند. در واقع، فضای شهری در شهرهای با جمعیت بالا مطلوبیت خود را از دست می‌دهد. از جمله معضلات شهرها مساله ترافیک است. در برخی ساخت و سازها دیده می‌شود که کاربری ساختمان‌ها در پهنه‌های شهر به خوبی مورد توجه قرار نمی‌گیرد، به همین دلیل ممکن است ساخت و سازهای صورت‌گرفته مناسب جمعیت‌پذیری آن منطقه نباشد. در نتیجه شهر با مشکلاتی همچون کمبود پارکینگ، کمبود فضاهای شهری و دیگر خدمات مواجه می‌شود که اکنون نیز در شهرهای بزرگ با این مشکل دست به گریبان هستیم. با ملاحظه این شرایط می‌توان به نیاز و وضعیت مسکن پی برد که در مطالعات طرح جامع مسکن مورد بررسی قرار گرفته است. در حال حاضر در بخش مسکن کمبود واحد مسکونی وجود ندارد، اما باید به گروه‌های کم‌درآمد، میان‌درآمد و توزیع منطقه‌ای این دو گروه توجه شود، چرا که صرف ساخت یک واحد مسکونی برای تامین نیاز مسکن کفایت نمی‌کند. بلکه باید به غیر از واحدهای مسکونی، فضای مسکونی، محیط مسکونی، زیرساخت‌ها و روساخت‌ها
برای یک زندگی شهری و زندگی‌ای که مردم بتوانند در آن رفاه نسبی داشته باشند، فراهم شود. به‌طور مثال یک منطقه قابل سکونت جایی است که بیمارستان، مدرسه، امکانات حمل و نقل، امنیت، فضاهای مختلف تفریحی و رفاهی در آن وجود داشته باشد تا همگونی اجتماعی شکل گیرد. با مهیا بودن امکانات محیطی، امکان شکل‌گیری سرمایه اجتماعی مناسب که در آن افراد بتوانند زندگی در فضای مسکونی مناسب را تجربه کنند، فراهم می‌شود.
در حال حاضر بازار سرمایه مناسبی وجود ندارد. در چنین شرایطی به‌طور طبیعی گروهی از مردم پول خود را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری خواهند کرد. در این میان فراز و فرودهایی در سیاست‌های اقتصادی و سیاستگذاری پیش می‌آید که باعثمی‌شود این شرایط به بازار مسکن تحمیل شود.
همان‌طور که آقای دکتر آخوندی همواره تاکید دارند، ساختار اقتصاد کلان و شاخص‌های آن بر بخش مسکن اثرگذار است که از آن جمله می‌توان به تورم و نوسانات قیمتی همچون قیمت نفت اشاره کرد. ضمن اینکه مواردی همچون تعیین محدوده شهرها، محدودیت مسکن و کمبود زمین نیز اثرگذار هستند. از دیگر سو موضوع انواع تقاضای مسکن مطرح است که به بخش‌های مصرفی و غیرمصرفی، به عنوان سرمایه‌گذاری و تقاضای سوداگری با انگیزه سودآوری تقسیم می‌شود و همچنین مساله دیگر سیاست‌های کلان اقتصادی و سیاست‌های بخش مسکن است. همچنین مسائل مربوط به مدیریت شهری، تراکم‌فروشی و شهرفروشی که منجر به افزایش قیمت زمین شده و به آن دامن می‌زنند، می‌بایست مورد بررسی قرار گیرد.
علاوه بر این ورود شرکت‌های وابسته به بانک‌ها و ورود دستگاه‌های شبه‌دولتی به حوزه مسکن، با ابعاد وسیع، ممکن است مسائل و مشکلاتی را در این بخش ایجاد کند و حتی منجر به بروز مشکلاتی برای بخش خصوصی شده و فرآیند تولید را مختل کند. بدین معنی که ممکن است در این میان بازار رقابتی نیز دچار مشکل شود، شاید یکی از دلایل این باشد که منافع یا رانت‌هایی در این میان وجود دارند. به همین دلیل، باعث می‌شود تا دیگر بخش خصوصی نتواند با بخش دولتی رقابت کند چرا که بخش خصوصی قادر به دریافت مجوز ساخت ۲۰ طبقه نیست، به همین خاطر تعادل میان قیمت مسکن و زمین به هم می‌خورد.
در این شرایط دولت یا وزارت راه و شهرسازی چه اقدامی برای برقراری تعادل قیمت زمین و مسکن انجام داده است و در مجموع چه برنامه‌هایی نیاز است؟
موضوع اصلی، سیاست‌های توسعه و مدیریت شهری است که محل درآمد شهرها می‌بایست از روش‌های پایدار صورت گیرد. بدون شک شهرداری‌ها برای انجام وظایف و تامین درآمد به منابع مالی و پول نیاز دارند وزارت راه و شهرسازی نیز ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها را یک ضرورت می‌داند؛ همان‌طور که در بسیاری از شهرهای دنیا عمل می‌شود، این منابع پایدار می‌بایست به‌گونه‌ای تامین شود که به رفاه شهروندان آسیب وارد نکند و تعادل بازار زمین و مسکن را بر هم نزند. همچنین برنامه‌های ایجاد درآمد پایدار شهرداری می‌بایست تابع سیاست‌های توسعه و مدیریت شهری و طرح‌های بالادستی همچون طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها بوده و منجر به اخلال در نظم شهری نشود.
به‌طور مثال اگر در طرح تفصیلی ساخت و ساز پنج‌طبقه مورد نظر است روند ساخت و ساز باید با آن انطباق داشته باشد یا در سایر بخش‌ها همچون طراحی مدرسه، بیمارستان، پارکینگ، معابر، فضاهای عمومی، بر اساس طرح جامع عمل شود. چرا که ممکن است با تغییر در هر بخشی از این برنامه تعادل جمعیتی شهرها به‌هم‌ریخته و به عنوان مثال به‌جای ساخت پنج‌طبقه، ساخت و ساز هفت‌طبقه‌ای مرسوم شود و در مجموع نظام برنامه‌ریزی برای تامین فضاهای عمومی و خدماتی و تعادل جمعیت و خانوار با مشکل مواجه شود که این امر کاهش کیفیت و رفاه زندگی را به دنبال خواهد داشت.
از این‌رو در کنار شهرفروشی و تراکم‌فروشی، نظم و تعادل بازار زمین و مسکن مختل خواهد شد. حال اگر به دنبال سیاست‌های توسعه‌ای هستیم، باید در جست‌وجوی درآمدهای پایدارتری برای شهرداری‌ها بوده و ساخت و ساز بر اساس نیاز واقعی مسکن و نه صرف کسب سود و بر هم ریختگی نظام شهرسازی صورت گیرد. در حال حاضر باید به تولید مسکن در سال‌های آینده پرداخته شود. در دو سال اخیر به لحاظ تولید واحدهای مسکونی، که شاخص اصلی معرف آن تولید پروانه‌های ساختمانی است، با کاهش مواجه بوده‌ایم که به معنای کاهش تقاضای تولید از طرف تولیدکنندگان است. به‌گونه‌ای که در سال 1393 میزان صدور پروانه‌های ساختمانی تا حدودی نزولی بوده و همین روند در سال 1394 نیز تداوم یافته است، به‌طور مثال در سال 1393، در کل کشور حدود 399 هزار‌واحد مسکونی پروانه صادر شده است که این عدد در شهر تهران، تقریباً حدود 85 هزار‌واحد بوده که در مقایسه با سال 1392 بیش از 60 درصد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی را تجربه کرده است. بررسی آمار پروانه‌های صادر‌شده در سه‌ماهه ابتدایی سال 1394 و روند کاهشی آن و نیز برآورد پروانه‌های ساختمانی صادره در کل سال حاکی از تداوم روند کاهشی در سال
1394 است. در آمار موجود در بخش صدور پروانه‌های صادر‌شده در شهر تهران در پنج‌ماهه سال جاری حدود 32 هزار پروانه صادر شده است که کمتر از سال گذشته است.
اگر به دنبال سیاست‌های توسعه‌ای هستیم، باید در جست‌وجوی درآمدهای پایدارتری برای شهرداری‌ها بوده و ساخت و ساز بر اساس نیاز واقعی مسکن و نه صرف کسب سود و بر هم ریختگی نظام شهرسازی صورت گیرد.
اما نکته حائز اهمیت در مورد تهران این است که حدود 50 درصد واحدهای تولیدشده در تهران تخریب می‌شوند. بدین معنی که اگر در مکانی ساختمان 20طبقه‌ای ساخته شود، ساختمان 10طبقه‌ای تخریب شده است، از این‌رو میزان عرضه خالص صرفاً 10 طبقه بوده است. بنابراین باید عرضه خالص تهران را چیزی حدود 55 درصد از میزان ساخت و سازهای کل در نظر گرفت. بدین صورت که اگر در تهران برای 100 هزار‌واحد مسکونی پروانه تهیه شود، خالص عرضه 55 هزار‌واحد خواهد بود.
البته این موضوع به اینکه نیاز سالانه ساخت و ساز در تهران چقدر است، مربوط نمی‌شود. چرا که باید در ابتدا مطالعه کرد که آیا تهران ظرفیت ساخت و ساز بیش از این میزان را دارد یا خیر؟ به‌طور مثال بررسی شود که آیا پنج یا 10 سال آینده در تهران منابع آبی مکفی وجود دارد یا خیر؟ تا این تعداد خانوار بتوانند در تهران سکونت کنند.
به‌طور کلی در بخش ساخت و ساز مسکن رکود تولید، هم در آمار واحدهای تکمیل‌شده و هم در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده نمود دارد. حال آنچه مدنظر است توجه به معاملات مسکن است، در رابطه با معاملات انجام‌شده در سطح کشور اطلاعات دقیقی در دسترس نیست. اما اطلاعات شهر تهران که نسبتاً از سایر شهرها دقیق‌تر است، وجود رکود عمیق در حوزه معاملات مسکن را تایید نمی‌کند. البته رکود قیمتی در این بخش وجود داشته است، یعنی تقریباً قیمت یک مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی معامله‌شده، در خردادماه 1392 در تهران حدود چهار میلیون و 390 هزار تومان بوده است و در مردادماه 1394، یعنی بعد از 26 ماه، بر اساس قیمت‌های جاری به چهار میلیون تومان رسیده است که این آمار بیانگر کاهش 40 درصدی قیمت واقعی مسکن در طول 26 ماه بوده است. این به معنای کاهش تمایل تولید‌کننده برای ورود به بازار است.
در شش‌ماهه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 69231 واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 21 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 40685 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 7 /1 درصد کاهش نشان می‌دهد. ارزش کل معاملات صورت‌گرفته طی این مدت نیز رقم 78 /249 هزار میلیارد ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 3 /22 درصد کاهش داشته است.
دولت خواستار افزایش قیمت در بازار مسکن و تورم نیست، اما نمی‌تواند نسبت به رونق تولید نیز بی‌تفاوت باشد. فعال شدن بازار مسکن زمینه اشتغال حدود دو میلیون و 500 هزار نفر را ایجاد می‌کند و بیش از یکصد صنعت پیش‌رو و پشت سر را رونق می‌بخشد.
در شهر تهران در زمان اوج معاملات ماهانه حدود 20 هزار و در کمترین حالت خود حدود شش هزار معامله منعقد می‌شود، این آمار در حد متوسط معاملات قرار دارد. در مجموع می‌توان گفت بازار مسکن کنونی به لحاظ تولید در رکود و به لحاظ معاملات در وضعیت متوسطی قرار دارد.
به نظر شما رکود مسکن باعث کاهش قیمت شده یا اینکه قیمت‌ها خودبه‌خود پس از مدتی شکسته شده است؟
در حال حاضر بر اساس آمار موجود، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حدود چهار میلیون تومان است که حدود 360 هزار تومان نسبت به 26 ماه گذشته کاهش داشته است. بنابراین سرمایه‌گذاری در مسکن در طول دو سال گذشته بر اساس قیمت‌های واقعی بازدهی کمتری داشته است. به‌طور مثال دو نفر که همزمان مبلغ یکسانی را برای سرمایه‌گذاری در اختیار داشتند، یکی سرمایه خود را صرف خرید مسکن کرده و دیگری سرمایه‌اش را در بانک سپرده‌گذاری کرده است. پس از گذشت دو سال و با فرض سرمایه اولیه 100 میلیون تومانی برای هر دو فرد، سرمایه‌گذار مسکن، سرمایه‌ای برابر با 95 میلیون تومان (به علاوه اجاره ماهانه دریافتی و استهلاک مسکن) خواهد داشت. اما فرد مقابل که در بانک سپرده‌گذاری کرده است حدود 45 میلیون تومان سود برده است. لذا محاسبه بر اساس قیمت‌های واقعی، به خوبی تفاوت واقعی بین بازدهی سرمایه در بخش‌های مختلف را نشان می‌دهد. حال در چنین شرایطی و با بررسی سرمایه‌گذار از این اوضاع، این پرسش مطرح می‌شود که آیا تولید‌کننده در این شرایط حاضر به تولید مسکن است یا خیر؟
در برنامه‌های طرح جامع مسکن، نیاز سالانه بخش مسکن به تخریب، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده و جبران کمبود مسکن تقسیم شده است
چنانچه یک بخش اقتصادی بخواهد به صورت متعادل عمل کند باید تغییرات قیمت در آن متناسب با تورم باشد. به عبارتی سیر حرکت قیمتی در اطراف تورم باشد. البته در رابطه با بخش مسکن مساله اضافه ارزش ملک نیز مطرح است که با سود همراه است، در غیر این صورت و با فرض ادامه این روند، دیگر تولید‌کننده راغب به تولید نیست و ممکن است بازار مسکن در سال‌های آینده دچار کمبود اساسی مسکن شود. به نظر می‌رسد در چنین شرایطی تقاضا از عرضه پیشی خواهد گرفت و منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. همواره مطالعات بخش مسکن نشان داده است که مسکن دارای دوره‌های رونق و رکود است. در یک زمان قیمت‌ها افزایش می‌یابد و تولید‌کننده مقدار بیشتری تولید می‌کند که در این برهه تقاضای سفته‌بازی و سوداگری و سرمایه‌ای وارد بازار می‌شود و خرید و فروش به سرعت انجام می‌شود اما در دوره‌ای دیگر این نوع تقاضاها متوقف شده و بازار به رکود می‌رود. اما در شرایط کنونی رکود مسکن ویژگی‌های دیگری هم دارد. در این مدت تولید مسکن افزایش یافته به ویژه اینکه در برخی از شهرها تولید مازاد انجام شده است، برخی نهادها همچون شرکت‌های وابسته به بانک‌ها و نهادهای شبه‌دولتی ساخت و سازهایی را
به انجام رساندند و این امر منجر به تعمیق رکود شده است. در حال حاضر حدود 26 ماه است که بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد. البته در حال حاضر کل مجموعه اقتصاد با رکود مواجه است. مسائلی همچون تحریم منجر به تغییر زمینه فعالیت شرکت‌ها و ورود ایشان به بازار مسکن طی دو سال گذشته شده که اشباع بازار و تعمیق رکود را به دنبال داشته است. طی دو سال گذشته، تولید مسکن افزایش یافت و رکود در اقتصاد جریان داشت، در حال حاضر تقاضای سوداگری و سفته‌بازی به شدت کاهش یافته و از این منظر، گردش مالی و سرعت گردش مالی در بخش مسکن کاهش یافته است. این نیز خود دلیلی بر تعمیق رکود بخش مسکن بوده است. از دیگر عوامل رکود می‌توان به سیطره رکود در کل اقتصاد اشاره کرد، هنگامی که مجموعه اقتصاد گرفتار رکود شود و تولید صورت نگیرد، بخش مسکن نیز از این رویه مستثنی نبوده و به‌طور طبیعی دچار رکود می‌شود. بخش دیگری از رکود هم به تحریم‌ها و منابع مالی در کشور مربوط است و به نظر می‌رسد جامعه نیاز به چشم‌انداز بلندتری دارد و این نگرانی هم وجود دارد که چشم‌انداز آینده اقتصادی به چه سمتی خواهد رفت، از این‌رو باید حرکت درستی انجام شود.
شما به نقش بانک‌ها و کاهش سود مسکن در دو سال گذشته اشاره کردید، به نظر شما افزایش سود بانک‌ها تا چه اندازه در خروج سرمایه از بخش مسکن تاثیر‌گذار بوده است؟ حال به نظر شما با کاهش نرخ سودهای بانکی سرمایه‌ها از بانک‌ها به مسکن برمیگردد؟
در سودهای بانکی به جز یک تغییر جزیی، تغییری ایجاد نشد. شاید اگر تغییر نرخ سودها به صورت واقعی رخ دهد، در جابه‌جایی سرمایه‌ها از بانک‌ها و حرکت آن به سمت مسکن اندک تغییری ایجاد شود. چون تورم نسبت به دو سال گذشته کاهش یافته و سود بانکی نیز معقول‌تر شده است و از طرف دیگر بازار مسکن هم بازار آرامی بوده و به‌طور طبیعی گرایش به ساخت و ساز در بازار کمتر شده است. البته بخش تولید بایستی متعادل شود و تولید بر اساس نیاز واقعی و برنامه‌های بخش مسکن صورت گیرد، مطالعه انجام‌شده نشان می‌دهد ظرفیت تولید وجود داشته و در شهرها صرف تولید مسکن کفایت نمی‌کند.
در بخش ایجاد شهرهای جدید یکی از مهم‌ترین اهداف سرریز جمعیت کلانشهرها بوده است. حال این مهم انجام شده یا نشده است بحثی دیگر است. به نظر شما شهرهای جدید تا چه اندازه می‌توانند به تعادل قیمت زمین در کلانشهرها کمک کنند؟
واقعیت این است که تئوری ایجاد شهرهای اقماری تجربه قدیمی است که در بسیاری از کشورها انجام شده و موفق هم بوده است، اما این طرح در کشور ما موفق نبود و این عدم موفقیت هم دلایل مختلفی دارد. در حال حاضر پیش‌بینی شده است که سرریز جمعیت میلیونی بتواند تنها حدود یک میلیون نفر از جمعیت در این شهرها را جذب کند. از این‌رو نمی‌توان آن را پروژه موفقی تلقی کرد. چرا که ساخت شهرهای جدید به ساخت 200 هزار‌واحدی مسکن مهر خلاصه نمی‌شود و این‌گونه نیست که به عنوان شاخص موفقیت ساخت و ساز معرفی شود. در حالی که برای انتقال جمعیت از منطقه‌ای به منطقه‌ای دیگر باید کلیه امکانات و فضاهای مسکونی به خوبی فراهم شود. برای ایجاد جاذبه جمعیتی در مناطق جدید باید ابتدا میزان ظرفیت و نیاز ساخت و ساز مورد توجه قرار گیرد تا در کنار ساخت واحدهای مسکونی کلیه مجموعه‌های زیربنایی و روبنایی احداث شوند، همچنین امکان انتقال و برقراری شبکه حمل‌ونقل با شهرهای مادر نیز فراهم شود، چرا که اکثر ساکنان این شهرها در شهرهای مادر اشتغال دارند. اگر این فضا فراهم نشود، در مجموع موفقیتی از ایجاد شهرهای جدید به دست نمی‌آید. این شهرها زمانی مناسب سکونت خواهند بود که
تمامی امکانات رفاهی و خدماتی زندگی در آنها فراهم باشد. در سایر شهرهای دنیا چه‌بسا شهرک‌های اطراف و اقماری نسبت به شهرهای مادر از مرغوبیت بیشتری برخوردار هستند. به‌گونه‌ای که راه‌های دسترسی مناسبی برای عبور و مرور از شهرک‌های اقماری و شهرهای مادر وجود دارد و فرد با صرف زمان یک‌ساعته و با استفاده از قطار شهری بین محل کار و سکونت تردد می‌کند و در عین حال در منطقه‌ای ساکن است که از شرایط آب و هوایی مناسب‌تری برخوردار است و کلیه خدمات شهری در آن فراهم است.
بروز تقاضای سفته‌بازی و سودآوری به مواردی همچون رشد نقدینگی، سیاست‌های اقتصاد کلان، عدم وجود بازارهای مناسب برای سرمایه‌گذاری، وضعیت صنعت و مسائلی از این دست مربوط می‌شود.
علت موفق نبودن ایران در ایجاد شهرهای جدید چیست؟
عدم موفقیت ایجاد شهرهای جدید در ایران فراهم نبودن خدمات شهری و رفاهی است و نه‌تنها از این نظر با شهر مادر برابری نمی‌کند که بسیار بدتر از آن است به همین دلیل جاذبه‌ای برای سکونت در این شهرها ایجاد نشده است. از این‌رو ضروری است تا در این بخش جاذبه‌های سکونتی ایجاد شود و اگر امکاناتی همچون قطارهای سریع‌السیر و راه‌های دسترسی تسهیل شود، قطعاً ساکنان این شهرها رغبت بیشتری به سکونت خواهند داشت و همین امر باعث خلوت‌تر شدن شهرهای مادر می‌شود. اما اکنون برای تکمیل شهرهای جدید، مطالعاتی انجام می‌شود تا برنامه‌های توسعه درون‌زا در این شهرها شکل گیرد و بتوانند ترکیبی از اقشار مختلف و نه فقط از گروه‌های کم‌درآمد را در این شهرها ساکن کنند. چرا که صرف سکونت اقشار کم‌درآمد آنها را تبدیل به محلات فقیرنشین خواهد کرد. اما نباید به دنبال تجمع گروه خاصی در این شهرها بود و باید این شهرها زنده و ترکیبی از جمعیت شهری و از همه اقشار جامعه باشند.
این امیدواری وجود دارد که با پا گرفتن شهرهای جدید و سرریز جمعیت از شهرهای بزرگ به سمت شهرهای جدید، قیمت زمین در کلانشهرها متعادل شود؟
بله، تا حدودی متعادل‌تر می‌شود و امیدوارم این اتفاق رخ دهد. حال باید برآورد شود که قیمت زمین از حالت سوداگری خارج شود و به یک تعادل قیمتی برسد که البته این مهم با سیاست‌های مالی مدیریت می‌شود و امیدواری وجود دارد که در صورت وجود ثبات در سیاست‌های شهری و مدیریت شهری طبیعتاً سمت و سویی ایجاد می‌شود تا نیاز مسکن تا اندازه‌ای قابل توجه برطرف شود. به نظر من اگر برابر کل خانوارها واحد مسکونی موجود باشد، از عطش نیاز مسکن کاسته شده و بازار با تعادل بیشتری همراه می‌شود.
شما بارها به افزایش تعداد خانوار تک‌نفره در کلانشهرها اشاره کردید، به نظر شما افزایش این تعداد نیاز مسکن زنگ خطری برای بازار مسکن نخواهد بود؟ وزارت راه و شهرسازی این روند را چگونه مدیریت می‌کند، آیا برنامه‌ای برای این بخش از نیاز مسکن در نظر دارد؟
بله، ممکن است تعداد خانوارهای تک‌نفره به دلایلی افزایش یابد که البته بر اساس سیاست‌های کلی نظام مشوق‌هایی برای افراد تعبیه خواهد شد که خانوار تک‌نفره باقی نماند اما به هر حال این موضوع به توان و سلیقه زندگی افراد مربوط است و ممکن است حتی فرد تمایل به سکونت در واحد مسکونی بزرگ داشته باشد. هرچند در این باره دولت برنامه‌های تشویقی ازدواج و... را مدنظر دارد، اما ممکن است برخی به دلایلی نیاز به خانه فردی داشته باشند. از این‌رو باید به سلیقه مردم برای خرید یا اجاره مسکن احترام گذاشت و نمی‌توان به کسی بر خرید کالایی خاص اصرار ورزید.
در وزارت راه و شهرسازی می‌خواهیم این امکان فراهم شود تا مردم بتوانند بر اساس توان خرید خود همچون سایر کالاها، مسکن بخرند، چرا که می‌خواهند برای بخشی از پولی که سال‌ها برای به دست آوردن آن تلاش کرده‌اند، تصمیم‌گیری کنند. حال اگر بخواهد تقارنی میان تولید مسکن و تقاضای مسکن به وجود آید، باید به دنبال این بود که تولید‌کننده بداند چه نوع کالایی تولید می‌کند و بداند که مصرف‌کنندگان چه واحدهای مسکونی را نیاز دارند. متراژهای متنوع واحد مسکونی از زیاد تا کم در هر شهر و کشوری مورد نیاز است، به این دلیل که هر متقاضی بسته به نیاز و هزینه‌ای که می‌تواند پرداخت کند کالای مسکن خود را انتخاب می‌کند، از این‌رو اگر تولیدکنندگان بر اساس سلیقه جامعه تولید کنند موفق‌تر خواهند بود.
به همین دلیل بهتر است تولیدکنندگان از آپارتمان‌های بسیار کوچک تا بسیار بزرگ حتی در حاشیه شهرها تولید کنند که البته باید پیش از تولید به نیاز مصرف‌کننده هم دقت شود. به‌طور طبیعی هر فردی به میزان توان و سلیقه خود واحد مسکونی‌اش را انتخاب می‌کند و الگوی خرید خود را بر اساس حمایت دولت به سمت الگوی بهینه سوق می‌دهد و همچنین به‌طور طبیعی آن را با شاخص‌های اقتصاد ملی هماهنگ خواهد کرد. به‌طور کلی صرف مساحت‌های بزرگ در ساخت و ساز منطقی نبوده و چنین چیزی را مطالبه نخواهیم کرد، بلکه به دنبال مساحت‌های معقول هستیم که سرانه‌های مناسب زندگی در آن لحاظ شده باشد که در آن هم رفاه جامعه و هم ارزش‌های انسانی و اسلامی و همچنین حریم روانی برای افراد در نظر گرفته شده باشد. الگوی مصرف به معنای وجود سلیقه‌ها، نیازها و خواسته‌ها و محدودیت‌هاست. طبیعتاً در این بخش ارزش‌های انسانی، روانی و تجربی هم مدنظر است.
وزیر راه و شهرسازی هم همواره به حفظ شأن و حقوق شهروندی در بخش مسکن تاکید دارند.
بله، باید در ساخت و سازها به حفظ شأن شهروندی، ارزش کرامت انسانی و حرمت و حریم روانی اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی خانوار توجه شود و این حقوق برای همه شهروندان محترم شمرده شود.
دیدگاه تان را بنویسید