تاریخ انتشار:
بهاءالدین حسینی‌هاشمی: در بانکداری تنها دکور خوبی داشته‌ایم
اتلاف منابع بانکی
من فکر می‌کنم فروش اموال بانک‌ها به دلیل شرایط اقتصادی کشور و نبود قدرت مالی برای خرید دارایی و اموال مازاد بانک‌ها، دشوار است. اموال بانک‌ها هم خاص بوده و هم بعضاً بیشتر از ارزش ارزیابی شده است.
بزرگ‌ترین مزایده فروش اموال مازاد بانک‌ها در اسفندماه برگزار می‌شود. در این مزایده 500 ملک به ارزش 26 هزار میلیارد ریال متعلق به بانک‌های کشور به مزایده گذاشته خواهد شد. در این مرحله املاک مازاد شش بانک همزمان با برگزاری نمایشگاه بین‌المللی املاک و مستغلات به فروش خواهد رسید. درباره فرصت‌های این اقدام برای بانک‌ها و همچنین نقاط ضعف و راهکارهای پیشنهادی اصلاحی برای مزایده املاک با سیدبهاءالدین حسینی‌هاشمی از مدیران سابق بانکی گفت‌وگو کرده‌ایم.
در شرایط کنونی دارایی‌های راکد و منجمد بانکی چه فرصت‌هایی را از بانک‌ها سلب کرده است؟
آنچه مسلم است اینکه افزایش بسیار زیاد میزان مطالبات معوق بانکی را شاهد بوده‌ایم. این‌گونه مطالبات عمدتاً در مقابل وثایق تملیکی اعطا شده است و بخش زیادی از دارایی‌های نقد بانک‌ها به اموال تملیکی تبدیل شده که یا در اختیار گرفته شده یا در شرف تملیک است. به عبارتی قسمت بزرگی از نقدینگی بانک‌ها که بایستی در جریان بوده و صرف تسهیلات‌دهی و مصارف جاری بانکی شود به ملک و ساختمان تبدیل شده است. این دارایی‌ها یا غیرقابل فروش‌اند یا با توجه به رکود فعلی مسکن به سختی به فروش می‌رسند. مردم هم از خرید املاک تملیکی و مصادره‌ای نهادها ابا دارند. همچنین اعتبارات و تسهیلاتی هم برای خرید چنین دارایی‌هایی لحاظ نشده است. لذا بخش اعظمی از دارایی‌های بانکی فریز شده است که قابلیت اعتباردهی و کسب سود بانک‌ها را به شدت کاهش داده است.
بنگاه‌داری بانک‌ها مساله‌ای چالشی در سال‌های اخیر بوده است. با توجه به وضعیت مناسب بورس سهام آیا ممکن است دوباره بانک‌ها برای خرید سهام وسوسه شوند یا ابزارهای جلوگیری از این‌گونه اتفاقات از پیش تعیین شده و راه را بر آنان بسته است؟
بنگاه‌داری بانک‌ها زاییده سیاست‌های پولی و مالی غلط چند دوره قبل بوده است. درآمد شفاف بانک‌ها متاسفانه به صورت دستوری کاسته شده و بانک‌ها برای ادامه حیات ناچار به درآمدزایی از محل‌های دیگر همچون سرمایه‌گذاری مستقیم، ایجاد شرکت، معاملات ضربدری بین خود و... شده بودند. انگیزه دوم بانک‌ها از بنگاه‌داری که در دنیا هم دیده می‌شود به تکمیل زنجیره خدمت پولی بانکی بانک‌ها برمی‌گردد. بانک‌ها برای این کار نیازمند نهادهای اقتصادی دیگری از جمله بیمه، صرافی، کارگزاری بورس و شرکت‌های تجاری و سرمایه‌گذاری هستند. بانک‌ها ناچاراً بسیاری از اموال را تملیک می‌کنند و بایستی برای مدیریت آن، شرکت خاصی را تاسیس کرده باشند. منتها برخی از بانک‌ها افراط کرده و در تجارت با بخش خصوصی وارد رقابت شده‌اند. بانک‌هایی داشته‌ایم که سراغ بخش‌های نفت، گاز و پتروشیمی، ساختمان، سیمان یا معادن رفته‌اند که همسو با اهداف ایجاد بانک و بانکداری نبوده است. البته نباید از نقش افزایش مطالبات معوق بانکی نیز در رشد بنگاه‌داری بانک‌ها گذشت. چه در سال‌های تورمی که افراد برای فعالیت‌های خود به منابع بیشتری احتیاج داشته‌اند و چه در دوره رکود که قابلیت
نقدشوندگی دارایی‌ها برای پرداخت بدهی بانک‌ها اندک بوده است، بانک‌ها خود تشویق به سرمایه‌گذاری در شرکت‌های حوزه‌های مختلف شده تا اصل سرمایه خود را مستقیماً تحت نظر قرار دهند. هرچند این عمل از بعد اجتماعی و اقتصادی مضر است.
بانک مرکزی مصوب کرده است که بانک‌ها طی پنج سال املاک مازاد خود را به فروش برسانند و سهام دیگر شرکت‌ها را نیز ظرف سه سال عرضه کنند.
بانک‌ها اکنون به این نتیجه رسیده‌اند که همین سیاست را پیگیری کنند. همچنین بانک‌ها با کسری نقدینگی مواجه بوده و در سوددهی با مشکل مواجه‌اند. اگر قیمت سهام بانک‌های ما در بورس رشد یافته است تنها به دلیل رفع تحریم‌ها بوده است. بانکی که مطالبات معوق بالا داشته و با کسری نقدینگی مواجه است و قابلیت وام‌دهی نداشته باشد، سودده نخواهد بود. در شرایط کنونی بانک‌ها تمایل پیدا کرده‌اند که سهام و املاک خود را بفروشند.
آیا واقعاً خود بانک‌ها هم تمایلی به فروش املاک مازاد دارند یا صرفاً از روی اجبار بانک مرکزی بوده است؟
علاوه بر اجبار، خود بانک‌ها هم دریافته‌اند که برای شناسایی سود و تامین نقدینگی لازم ناچار به اجرای آن هستند. بحث اساسی اینجاست که بازار کشش خرید چنین حجم از دارایی‌ها را ندارد. بانک‌ها نمی‌دانند که دارایی‌های خود را به چه کسی عرضه کنند. به هر حال دارایی‌های بانکی بزرگ بوده و نیاز به منابع زیادی برای خرید آنها هست. فروش نسیه هم برای بانک‌ها با دردسرهای خاص خودش همراه است. در شرایط رکود فروش اموال غیرمنقول کار سختی است. سیاست بانک مرکزی هم سیاست مناسبی است. اما باید پرسید آیا زمان درستی برای فروش این اموال در نظر گرفته شده است؟
در شرایطی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، چگونه می‌توان املاک را به فروش رساند؟
هیچ لزومی وجود ندارد که بانک‌ها دارایی‌های خود را به صورت نقد به فروش برسانند. یا دارایی را برای چند سال واگذار کرده و اصل پول و بهره آن را بعداً پس بگیرند. ولی ریسک اینکه خریدار باید از دارایی، سود ایجاد کند تا بتواند مطالبات بانک‌ها را پرداخت کند، همچنان پابرجا می‌ماند. پیشنهاد مشخص من ادغام بانک‌ها در شرایط کنونی است. این تعداد بالا از بانک و شعبه اصلاً برای کشور ضرورتی ندارد و این اتلاف منابع است. آن هم در کشوری مثل ما که همه بانک‌ها یک نوع خدمت را انجام می‌دهند. من فکر می‌کنم بانک‌های بزرگ باید با هم ادغام شده و شعب و ساختمان‌های اداری‌شان را واگذار بکنند. ما به اندازه کافی شعبه بانکی داریم. مثلاً در تهران الان 15 الی 16 هزار شعبه بانک وجود دارد در حالی که با دو الی سه هزار شعبه، بانک‌ها به راحتی می‌توانند خدمات ارائه بدهند و سودآور هم باشند. لذا بانک‌ها می‌توانند شعب مازادشان را هم با اعتبار بلندمدت و 10ساله به مردم واگذار کنند. این اقدام هم باعث کاهش قیمت املاک در بازار می‌شود، هم جلوی ساخت و ساز بی‌رویه گرفته می‌شود. فضای اضافی نیز آزاد شده و در اختیار بخش‌های دیگر اقتصادی قرار می‌گیرد. بانک‌ها در
شرایط کنونی نسبت کفایت سرمایه پایینی داشته و قدرت وام‌دهی ندارند. به علاوه در مقابل وقایع و نوسانات و شرایط اقتصادی بد هم ناپایدار هستند. بانک‌ها با چنین اقداماتی می‌توانند استحکام مالی پیدا کنند و در برابر شرایط نامطلوب مقاومت و بازدهی بیشتری داشته باشند.
هرچند طرح فروش موفقیت نسبی داشته ولی موفقیت کاملی نداشته است. برای فروش اموال بانک‌ها من فکر می‌کنم بایستی بانک‌ها میزان پیش‌پرداخت را به حداقل برسانند و دوره دریافت پول‌شان را حتی تا ۱۰ سال و به عمر مفید این دارایی‌ها افزایش بدهند.
به نظر شما با فروش اموال مازاد بانکی آن‌قدر منابع مالی آزاد می‌شود که بتواند تکافوی مشکلات اقتصادی آنها را بدهد؟
قطعاً نه. ما با مشکلات بزرگی روبه‌رو هستیم که هر کشور دیگری هم آنها را داشته باشد به همین وضعیت دچار می‌شود. کشورهای دیگر مثل ترکیه و امارات تقریباً 50 درصد نقدینگی‌شان متعلق به پس‌انداز سایر کشورهاست. 50 درصد هم منابع و نقدینگی بخش خصوصی و دولتی خودشان است. در ایران 950 هزار میلیارد تومان نقدینگی بخش خصوصی در اختیار بانک‌هاست. ما همین میزان اعتبار بین‌الملل هم باید داشته باشیم. این میزان اعتبار از طریق بانک‌های خارجی در قالب اعتبارات فاینانس، ریفاینانس، یوزانس و دیگر انواع مدل‌ها و ابزارهای پرداخت بین‌الملل ایجاد می‌شود. ما هیچ‌کدام از اینها را در اختیار نداریم لذا تقاضا برای پول در کشور به شدت بالاست. به هیچ‌وجه ما نمی‌توانیم این میزان نقدینگی ایجاد بکنیم که تعادل در بازار عرضه و تقاضای بخش بانکی ایجاد بشود. درهرحال به هر مقدار که بتوانیم منابع فریز‌شده بانک‌ها را نقد بکنیم، ریسک نقدینگی بانک‌ها را پایین آورده و قدرت وام‌دهی آنها را بالا برده‌ایم که بر رشد اقتصادی کشور تاثیر بسزایی دارد.
به نظر شما املاکی که بانک‌ها برای فروش گذاشته‌اند از گذشته متعلق به خودشان بوده یا وثیقه مطالبات معوق بوده و تحت تملک بانک‌ها قرار گرفته است؟
90 تا 95 درصد آنها اموال تملیکی هستند و وثیقه مطالبات بانک‌ها بوده که توسط آنها تملیک شده است.
چه محدودیتی برای سرمایه‌گذاری‌های آینده بانک‌ها وجود دارد و چه تضمینی هست که بانک‌ها دوباره به اقدام‌های قبلی در خریدوفروش مسکن یا سایر اقدامات پرخطر دست نزنند؟
بانک‌ها دست به کارهای مخرب نمی‌زنند. این شرایط اقتصادی است که برای بانک‌ها روزهای سفید یا روزهای سیاه را خلق می‌کند. وقتی که مثلاً دولت با کسری بودجه مواجه شود دو کار انجام می‌دهد یکی اینکه از بانک‌ها استقراض می‌کند که مشکل برای بانک ایجاد کرده و نقدینگی او را حبس می‌کند. یکی دیگر اینکه مطالبات پیمانکاران را نمی‌دهد. وقتی پول ایشان را ندهد آنها هم متعاقباً بدهی بانک‌ها را نمی‌دهند. پیمانکاران هم مشتریان بانک‌ها هستند و از بانک‌ها پول گرفته‌اند تا برای دولت سرمایه‌گذاری کنند. لذا این یک فاجعه برای بانک می‌شود. نه اینکه خود بانک‌ها واقعاً بخواهند. فارغ از برخی بانک‌های خصوصی که به عنوان صندوقی برای تامین مالی سرمایه‌گذاری‌های شخصی ایجاد شده‌اند، سایر بانک‌های ما واقعاً هنر کرده‌اند که توانستند بحران‌ها را درایت کنند و روی پا باقی بمانند.
من بحران بانکی را کاملاً درک می‌کردم. یا مثلاً مجلس چقدر تبصره‌های تکلیفی در قالب تبصره بودجه داشته است. تبصره 3، تبصره 11 ،50 ،51، 30، 32 و... حتی برای تامین مالی ازدواج بانک‌ها را مکلف کرده‌اند. پول مردم برای سرمایه‌گذاری است که لااقل باید سودی را ایجاد کند که جبران کاهش ارزش یا همان تورم را بکند. بخش زیادی از این اتفاقات نامطلوب خارج از اراده بانک بوده است. البته بخشی هم به عدم کارآمدی و ضعف مدیریت بانک‌ها برمی‌گردد. ما شکل صنعت بانکداری را خیلی خوب درست کردیم، دکور خیلی خوبی دارد، تجهیزات و خدمات و کامپیوتر خوب دارد ولی از نظر حرفه‌ای ما یک بانکداری عقب‌مانده هستیم.
برخی از بانک‌ها از همین اقدام هم خودداری کرده‌اند و گویا تمایلی به فروش املاک خود از طریق این شرکت ندارند. به نظر شما دلیل این کار چیست؟
شاید یک بانک دلیل خاصی داشته باشد، اما به طور کلی دلیل منطقی ندارد. شرکت فروش املاک بانک‌ها شرکتی است که همه بانک‌ها در آن سهامدار هستند و بر فعالیت آن نظارت دارند. این شرکت نیز بر مبنای کارشناسی قیمت روز املاک را می‌فروشد حالا اگر بعضی از بانک‌ها نمی‌فروشند، انگیزه شخصی آن بانک است که من احتمال چنین اقدامی را بعید می‌دانم.
در وضعیت رکود مسکن، املاک بانک‌ها هم متعاقباً خوب به فروش نمی‌رود و طبیعتاً برای فروش باید تخفیفات زیادی اعطا شود که ممکن است بانک‌ها از این جانب زیان ببینند. آیا این اقدام و اجبار بانک مرکزی به زیان سهامداران بانک‌ها نیست؟
خیر، ضرر بانکی ایجاد نخواهد شد. چرا که بانک‌ها از پول نقد نسبت به دارایی راکد منافع بیشتری کسب می‌کنند. هرچند ممکن است املاک را بسته به شرایط روز با قیمت کمتری هم بفروشند ولی بعد از به‌کارگیری منابع آن در اعتبارات و سرمایه‌گذاری‌های دیگر افت قیمت جبران می‌شود. قدرت بانک در خلق پول و اعتبار و سود است. اموال و دارایی راکد یا فریز‌شده برای بانک هیچ منفعتی نداشته، بلکه باید برای آنها ذخیره و هزینه هم بدهد.
بیش از 50 مرحله فروش املاک و مستغلات از سال 1387 تا الان اتفاق افتاده است. در مجموع چنین طرح‌هایی را چقدر موفق می‌دانید و اگر بخواهید اصلاحاتی را برای آن پیشنهاد بدهید چه چیزهایی پیشنهاد می‌دهید؟
من فکر می‌کنم فروش اموال بانک‌ها به دلیل شرایط اقتصادی کشور و نبود قدرت مالی برای خرید دارایی و اموال مازاد بانک‌ها، دشوار است. اموال بانک‌ها هم خاص بوده و هم بعضاً بیشتر از ارزش ارزیابی شده است. لذا هرچند طرح فروش موفقیت نسبی داشته ولی موفقیت کاملی نداشته است. برای فروش اموال بانک‌ها من فکر می‌کنم بایستی بانک‌ها میزان پیش‌پرداخت را به حداقل برسانند و دوره دریافت پول‌شان را حتی تا 10 سال و به عمر مفید این دارایی‌ها افزایش بدهند. گویی که یک وام بلندمدت داده‌اند ولی نرخ سودش را می‌توانند ثابت نکنند و مثل بقیه دنیا هر سه سال یک‌بار نرخ سود وام‌های بلندمدت را تعیین کنند. الان قدرت خرید برای جامعه‌ای که باید 30 تا 50 درصد نقد بدهند و بقیه پرداخت دو تا سه‌ساله باشد، وجود ندارد.
آیا ارزش‌گذاری املاک بانکی به درستی انجام شده است؟ به نظر می‌رسد که ترازنامه‌ها بیش از ارزش نشان می‌دهد.
بله، ممکن است ارزش معاملاتی روز املاک از ارزش کارشناسی‌شان کمتر باشد، برای اینکه بانک‌ها ذخیره‌ای برای کاهش ارزش نگیرند دارایی‌هایشان را به قیمت بیشتر در دفاترشان نشان می‌دهند. در غیر این صورت اگر ذخیره بالاتری بگیرند، سود کاهش یافته و EPS بانک‌ها پایین می‌آید و متعاقباً قیمت سهام بانک‌ها پایین می‌آید.
دیدگاه تان را بنویسید