حال و روز گران‌ترین کالای خانوار

با توجه به نیاز روز‌افزون مسکن در جامعه و نیاز اقشار کم‌درآمد به مسکن، می‌خواهیم بر سیاستگذاری مسکن طی 30 سال بپردازیم. اینکه در این 30 سال دولت‌ها تا چه اندازه به تامین مسکن اقشار کم‌درآمد پرداخته‌اند و چگونه برای این بخش سیاستگذاری کرده‌اند؟

از دهه ۴۰ و ۵۰ با تسریع تحولات در ساختار اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و خصوصاً با شکل‌گیری اصلاحات ارضی و مهاجرت‌ها، به مرور خانوار سنتی، به خانوار مدرن تغییر ماهیت داد. جوانان ازدواج می‌کردند و هر یک متقاضی واحد مسکونی جدید می‌شدند. ضمن اینکه پس از اصلاحات ارضی، سیستم کشاورزی ایران تغییر کرده و هجوم به شهرها افزایش یافت. البته در همان زمان بود که بخشی از بنیان اقتصادی در کشور گذاشته و باعث ایجاد کارخانجات متعدد صنعتی شد و به دلیل نیاز به نیروی انسانی ماهر، مهاجرت از روستا به شهرها افزایش یافت.

مروری بر برنامه‌ها و سیاست‌های اجرا‌شده در شش دهه اخیر و بررسی مسائل بنیادی، ضرورت‌ها و نیز رویکردهای حل مساله و نیز روش‌های اجرایی استفاده‌شده برای حل مشکل مسکن گروه‌های کم‌درآمد، می‌تواند دربر دارنده تجاربی روشن از پیامدهای سیاست‌های اجرا‌شده و نیز معیاری برای ارزیابی امکان‌سنجی سیاست‌های جدید باشد.

با گسترش ارتباطات جهانی، برنامه‌ریزی برای حل «مساله مسکن» از طریق کشورهای توسعه‌یافته وارد ایران شد. ضمن اینکه در همه این زمان‌ها، بر اهمیت بخش مسکن افزوده می‌شد، چرا که نه‌تنها مسکن در اقتصاد کلان، بلکه در اقتصاد خرد و اقتصاد خانوار نقش بسزایی ایفا می‌کرد. نیم‌نگاهی به آمارهای اقتصادی نیز حاکی از سهم قابل توجه بخش مسکن در اشتغال و تولید ناخالص داخلی است. بنابراین دولت‌ها توجه ویژه‌ای به این بخش دارند چرا که اگر بخش مسکن بتواند رشد مناسبی داشته باشد، علاوه بر مرتفع کردن نیاز خانوارها، موجب تحرک اقتصاد کلان می‌شود.

سهم بخش مسکن در سرمایه‌گذاری نیز قابل توجه بوده و این بخش می‌تواند با جذب منابع مالی، موجب افزایش تشکیل سرمایه ثابت در کشور شود. از منظر اقتصاد خرد یا اقتصاد خانوار نیز مسکن گران‌ترین کالایی است که اکثر خانوارها در طول عمر خود خریداری می‌کنند، ضمن اینکه مسکن بالاترین سهم را در بودجه خانوار به خود اختصاص می‌دهد.

بر همین اساس در قانون اساسی کشور نیز به این مهم توجه شده و دولت موظف شده است زمینه‌های تامین مسکن را به خصوص برای اقشار کم‌درآمد، مهیا کند. ضمن اینکه نباید از نظر دور داشت که مسکن علاوه بر تاثیرات اقتصادی، بازتاب‌های اجتماعی قابل ‌توجهی دربر دارد. که این مساله، اهمیت بخش مسکن را دوچندان می‌کند.

به نظر شما اقتصاد مسکن تا چه اندازه در دولت‌های پس از انقلاب اسلامی مورد توجه بوده است و در مقابل به مسکن اقشار کم‌درآمد توجه شده است؟

معتقدم سیاستگذاری در بخش مسکن می‌بایست با لحاظ همه ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، فنی و... صورت پذیرد. به طور مثال کشور ما زلزله‌خیز است، طبیعتاً ساخت و ساز باید با لحاظ این موضوع صورت پذیرد، یا با نگاهی به سرشماری‌های مختلف از سال 13۵۵ تاکنون، بُعد خانوار رو به کوچک‌تر شدن رفته است (در حال حاضر بعد خانوار حدود 5 /3 و پیش‌بینی‌ها حاکی از کاهش بیشتر آن است). از سوی دیگر به‌رغم اینکه نرخ رشد جمعیت چندان قابل توجه نیست، نرخ رشد خانوار قابل توجه است. طی سال‌های اخیر روند افزایش تعداد خانوار به گونه‌ای شده است که خانوارهای تک‌نفره رو به افزایش بوده‌اند. بنابراین در حال حاضر در سیاستگذاری مسکن به آن توجه می‌شود.

در خصوص مسکن اقشار کم‌درآمد نیز، پس از انقلاب اسلامی تلاش و توجه مضاعفی جهت تامین مسکن این اقشار صورت پذیرفته است تا بتوان مشکلات را کاهش داد. به عنوان نمونه در اوایل انقلاب حساب صد امام خمینی (ره) هم به همین منظور تشکیل شد. پس از آن نیز بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تشکیل شد، اما به‌رغم همه این برنامه‌ریزی‌ها همچنان مشکل مسکن وجود دارد. چرا که مسکن جزیی از اقتصاد است و تا کشور در مسائل اقتصادی توانمند نباشد نمی‌تواند بخش‌های مختلف آن را به خوبی اداره کرد. بنابراین بخشی از مشکلات حوزه مسکن ناشی از عوامل برون‌بخشی و ساختار کلی نظام پولی، مالی و به طور کلی اقتصاد کلان کشور است هر چند باید توجه داشت که این مسائل نیز به نوبه خود می‌تواند ناشی از جنگ، حوادث و تحولات درونی و بیرونی باشد. جنگ تحمیلی و پس از آن تحریم‌های غیرمنصفانه، باعث اختلال در برخی برنامه‌های اقتصادی شد با این حال و به‌رغم این مشکلات، بخش مسکن با موفقیت‌های قابل‌توجهی مواجه بوده است، اگر بخواهیم یک مثال عددی ذکر کنم، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی اوایل انقلاب اسلامی حدود 30 /1 بود. به عبارتی به ازای ۱۳۰ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی موجود بود اما در حال حاضر این شاخص به 05 /1 رسیده است. یعنی به ازای هر ۱۰۵ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود دارد و این آمار بدون لحاظ کردن خانه‌های خالی است.

از سوی دیگر باید توجه داشت وزارت راه و شهرسازی، سیاستگذار بخش مسکن است و رفع مشکلات مسکن نیازمند همراهی دستگاه‌های دیگر است، به عنوان مثال بدون همکاری شهرداری‌ها نمی‌توان به نظام قابل قبول سکونت شهری دست یافت. چرا که زندگی مناسب شهری در تناسب با خدمات شهری معنا پیدا کند. اما بخشی از درآمد شهرداری‌ها از طریق تراکم‌فروشی و گاه تغییر کاربری‌هاست که باعث بر هم زدن نقطه شهری و ایجاد مشکلات برای کلانشهرها به ویژه تهران می‌شود. عواملی از این دست به رقابت شهری و اقتصاد شهری سالم نیز، آسیب می‌رساند.

موضوع دیگری که در تهران معضل‌ساز شده، تخریب زودهنگام واحدهای مسکونی است به این صورت که سازنده‌ای که می‌خواهد اقدام به تولید مسکن کند باید ساختمان‌های کم‌سن را تخریب کند تا بتواند یک مجتمع جدید و با تعداد زیادی واحد مسکونی بسازد و پدیده تخریب زودهنگام صورت می‌گیرد. در سال 13۹۳‌ در شهر تهران برای حدود 86 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد که این پروانه‌ها باعث تخریب حدود 43 هزار واحد مسکونی شد تا آپارتمان‌های جدید ساخته شود. این یعنی حدود ۵۰ درصد تولید، تخریب شده است. بنابراین از میان 86 هزار سازه جدید ایجاد‌شده، تنها نیمی از آنها تولید واقعی بوده و مابقی در مقابل تخریب صورت گرفته است. با این تفاوت که به میزان 86 هزار واحد مسکونی هزینه ساخت، مصالح ساختمان و نیروی انسانی صرف شده است اما تنها 43 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه خواهد شد. در این شرایط بهره‌وری عوامل اقتصادی به شدت کاهش می‌یابد.

یعنی شما معتقدید دستگاه‌های دولتی دخالت مستقیمی در ساخت مسکن نداشته باشند و فقط بخش خصوصی ساخت و ساز را در دست گیرد؟

بله، بانک‌ها یا سازمان‌های دولتی و شبه‌دولتی نباید به صورت مستقیم وارد ساخت و ساز شوند. بانک یک نهاد مالی است و می‌بایست منابع مالی را از مردم جمع‌آوری و به سرمایه‌گذاران تزریق کند تا در بخش‌های اقتصادی سرمایه‌گذاری کند، اما در سال‌های گذشته برخی از بانک‌ها شرکت‌های اقماری ایجاد کردند و وارد ساخت و ساز شده‌اند که این فعالیت‌ها باعث ایجاد اختلال در اقتصاد شهری می‌شود و بانک‌ها رقیب بخش خصوصی می‌شوند و در مقابل بانک‌ها از هدف اصلی خود دور می‌شوند.‌ در دولت یازدهم به شدت با این موضوع مبارزه شده است به گونه‌ای که مقرر شده است حضور مستقیم بانک‌ها در ساخت و ساز کاهش یابد.

حالا اگر بانک‌ها حمایت نکنند، طرح‌های دولتی در بخش مسکن چه می‌شود؟

این محدودیت به منزله حذف بانک‌ها نیست. بلکه باید دخالت مستقیم بانک در ساختمان‌سازی کاهش یابد. بنابراین بانک‌ها باید حمایت کنند اما نه اینکه خودشان نقش مستقیمی در ساختمان‌سازی ایفا کنند. در دولت یازدهم، بانک مرکزی بانک‌ها را از فعالیت در زمینه ساختمان‌سازی منع کرد بدین صورت که خود بانک حق ندارد سرمایه‌گذاری مستقیمی انجام دهد، در اساسنامه بانک نیز حمایت و نقش واسط ثبت شده است.

برنامه دولت یازدهم برای توزیع جمعیت چیست؟

دولت یازدهم قصد دارد به طرح‌های آمایش سرزمین و توسعه متوازن به پهنه سرزمینی، خصوصاً در بخش خلیج فارس بپردازد تا قطب‌های صنعتی، جمعیتی شکل بگیرد. البته این برنامه‌ها بلندمدت و برای حداقل ۲۰ سال آینده است.

وزیر راه و شهرسازی از اولین روزهای وزارت‌شان بر رعایت حقوق شهروندی در بخش ساختمان‌سازی تاکید داشت و به تازگی نیز به ساخت و ساز متناسب با رعایت حقوق شهروندی اشاره کردند. در برنامه وزارت راه و شهرسازی در کنار سیاستگذاری ساخت مسکن، این حقوق چگونه محقق می‌شود؟

آقای دکتر آخوندی، عمیقاً به حقوق شهروندی معتقدند که شامل حقوق متنوعی چون حق جان، حق زندگی، حق آزادی، حق مسکن و... است. مردم حق دارند در مسکنی سالم زندگی کنند. در کلیه برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی خصوصاً محورهای برنامه ششم، به حقوق شهروندی توجه ویژه‌ای خواهد شد.

در صحبت‌های خود به برنامه‌های توسعه اشاره کردید. تاریخچه احتمالی از برنامه‌ریزی مسکن تا پیش از برنامه اول توسعه بیان می‌فرمایید؟

برنامه‌های پنج‌ساله به عنوان برنامه‌های میان‌مدت، سیاست‌های کلی بخش‌های مختلف کشور را تدوین کرده و در قالب برنامه‌های کوتاه‌مدت یک‌ساله بودجه به اجرا در‌می‌آید. با حاد شدن مشکل مسکن در کشور طی دهه 1340 توجه دولت در قالب برنامه‌های پنج‌ساله تجلی یافت. در برنامه‌های اول و دوم عمرانی کشور اصولاً فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیت خانه‌سازی و تامین مسکن در نظر گرفته نشده بود. از برنامه سوم عمرانی به بعد طرح‌ها و برنامه‌های مربوط به بخش مسکن در برنامه‌های پنج‌ساله دیده می‌شود. برنامه‌های ششم و هفتم قبل از انقلاب، مصوب و اجرایی نشدند ولی روش تدوین این برنامه‌ها کاملاً متفاوت با برنامه‌های قبلی بود و علاوه بر برآورد کمبود مسکن به تفکیک گروه‌های درآمدی، برای شاخص‌هایی مانند تعداد واحد مسکونی به ازای هر هزار نفر، تراکم خانوار در واحد مسکونی به تفکیک گروه‌های کم‌درآمد و پردرآمد در شهر و روستا هدف‌گذاری شده بود.

در برنامه‌های اول و دوم عمرانی، به دلیل کم بودن جمعیت شهرنشین در کشور و وجود اراضی شهری مورد نیاز برای ساخت و سازها، بخش مسکن هنوز جایگاه معینی را به خود اختصاص نداده بود. موضوع زمین در تدوین سیاست‌های مسکن، اولین بار در برنامه سوم عمرانی مطرح شد. با شروع برنامه سوم عمرانی، نظارت بر کلیه فعالیت‌های مربوط به تامین مسکن به طور جدی در دستور مهم‌ترین سیاست‌ها و خط‌مشی برنامه کار قرار گرفت و وزارت آبادانی و مسکن تاسیس شد. هدف اصلی برنامه سوم، ساختن خانه‌های ارزان‌قیمت برای طبقه کم‌درآمد، تامین حداقل واحدهای مسکونی شهری و روستایی و ایجاد ساختمان‌های اداری مطابق روش‌ها و استانداردهای بین‌المللی با توجه به شرایط اقلیمی ایران بود. برنامه چهارم عمرانی کشور در زمانی تدوین شد که شهرهای کشور به دلیل عواقب اصلاحات ارضی با موجی از مهاجرت‌ها همراه شدند و مسکن به عنوان یک معضل اجتماعی مطرح و برای اولین بار یک سرفصل اصلی به مسکن اختصاص داده شد. در این برنامه، سیاست استمرار ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت، افزایش سرمایه بانک رهنی جهت اعطای وام بخش خصوصی، ایجاد ارتباط بین مسکن و شهرسازی در قالب طرح‌های ملی و نوسازی محلات و خانه‌های فرسوده مورد توجه واقع شد و برای ساخت 275 هزار واحد مسکونی جدید برنامه‌ریزی شد. در برنامه پنجم، مسکن روستایی از بخش عمران روستایی خارج و وارد بخش مسکن شد، بخش مسکن از بخش ساختمان جدا و فصلی مستقل را تشکیل داد، عملیات خانه‌سازی سیار بخش‌ها وارد فصل مسکن شد و تعداد شاخص‌های هدف نسبت به برنامه چهارم افزایش یافت. با وجود تغییرات اساسی که وقوع انقلاب اسلامی در گرایش‌ها، شعارها و اهداف نهادهای برنامه‌ریز و مجری در امر مسکن پدید آورد، مسائل ماهوی بخش مسکن همچنان بر جای خود باقی ماند و با وجود تلاش‌هایی در بخش مسکن به دلیل بروز مسائلی چون جنگ و تاثیر آن بر تخریب واحدهای مسکونی و مهاجرت از مناطق جنگی به مناطق مرکزی و نیز اختصاص حجم قابل ‌توجهی از بودجه برنامه‌ها برای جنگ، باعث شد موضوع مسکن همچنان به عنوان یک مساله باقی بماند.

در این زمان تحولات ناشی از وقوع انقلاب در این دوره باعث شد کلیه امور اجرایی دولت از جمله برنامه‌های مسکن بدون برنامه مصوب انجام شود. در سال‌های 1357 و 1358 به‌رغم آنکه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن شهری نسبت به سال 56 کاهش داشت، به دلیل کاهش متوسط زیربنا، تعداد واحدهای مسکونی احداث شده افزایش یافت. در سال 1359 فعالیت بخش خصوصی به بالاترین حد خود رسید و دوره رونق‌بخش مسکن فرارسید اما در سال‌های 1360 و 1361 فعالیت بخش خصوصی در کلیه مناطق شهری کاهش و متوسط سطح زیربنای واحدهای جدیدالاحداث افزایش یافت و این بخش را وارد رکود کرد. در سال 1361، اولین برنامه پنج‌ساله مسکن جمهوری اسلامی ایران تدوین شد اما مصوب نشد.

در این برنامه، مسکن روستایی، مسکن در شهرهای کوچک، مسکن در شهرهای میانه، مسکن در تهران و شهرهای بزرگ، سیاست‌های مربوط به عوامل تولید و سیاست‌های مربوط به تحقیقات و استانداردها مورد بررسی قرار گرفتند. آماده‌سازی زمین و ایجاد شهرهای جدید از عمده‌ترین سیاست‌های دولتی طی دوره سال‌های 1362 تا 1366 است که موجب از دست دادن جمعیت و افت خدمات شهری در بافت مرکزی شهرهای تاریخی و فرسودگی بافت شهری شد. از سوی دیگر نبود هماهنگی بین اسکان و اشتغال به رشد سکونتگاه‌های خودرو دامن زد. بر اساس مطالعات طرح مجموعه شهری تهران سکونتگاه‌های غیررسمی این منطقه شهری بیش از 20 برابر شهرهای جدید جمعیت‌پذیر بوده‌اند.

برنامه اول توسعه کشور چه برنامه‌هایی را اجرا کرد؟

در این برنامه به دنبال رکود حاکم بر بخش مسکن، مجموعه‌ای از سیاست‌های مرتبط با تقویت سمت عرضه مسکن اتخاذ شد. ولی به دلیل تقابل با سیاست‌های تعدیل و تثبیت اقتصادی، نتوانست رکود موجود در بخش مسکن را از بین ببرد. اعتبارات عمرانی و بانکی کمتری به بخش مسکن تخصیص یافت و از سوی دیگر، افزایش سود بانکی، افزایش سریع قیمت مصالح ساختمانی و تورم شدید باعث کاهش توان مالی خانوارها شد و آثار مخربی را بر بخش مسکن به جای گذاشت. در سال‌های اول برنامه، سرازیر شدن سرمایه‌ها به بخش زمین باعث افزایش سریع قیمت آن شد. ناهماهنگی در سیاستگذاری‌های مربوط به اعتبارات بانکی، آماده‌سازی زمین و... باعث عدم تحقق اهداف برنامه شد که خود باعث افزایش تراکم خانوار در واحد مسکونی شد.

در این میان اهداف و سیاست‌هایی مدنظر دولت قرار گرفت که این برنامه‌ها شامل افزایش سطح زیربنای مسکونی در کل کشور، تمرکززدایی و جلوگیری از رشد شهرهای بزرگ، ارتقای کیفی عمران محیط شهری و روستایی و استفاده بهینه از مصالح و انرژی ساختمان،‌ عرضه زمین شهری دولتی آماده‌سازی شده با قیمت‌های ترجیحی، بازسازی پس از جنگ، ارتقای کیفی و کاهش سرانه موجود مسکن در کشور و هدایت تولیدات مسکن در جهت زیربنای کمتر متناسب با سرانه محلی، ایجاد شهرهای جدید با هدف جذب سرریز جمعیت شهرهای بزرگ، افزایش قیمت زمین، مسکن و اجاره با نرخی کمتر از نرخ تورم،‌ کاهش تملک زمین و کاهش تدریجی امکان مداخله مستقیم در بازار زمین در محدوده قانونی شهرهای بزرگ، اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری و تشویق انبوه‌سازی و استفاده از مصالح محلی و قابل حمل در شهرهای کوچک و روستاها و... بود.

برنامه‌هایی همچون مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی در برنامه دوم توسعه کشور اعلام شد، چرا این برنامه‌ها ادامه‌دار نبودند؟

برنامه دوم توسعه طی سال‌های 1374 تا 1378 با اتکا به تامین بخشی از سود مورد انتظار سیستم بانکی و همچنین تامین بخشی از سرمایه مورد نیاز ساخت مسکن گروه‌های کم‌درآمد توسط دولت به طور روشن و دقیق به تعریف و شناسایی گروه‌های هدف پرداخت. در این راستا با تعریف مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم‌درآمد، مسکن حمایتی برای گروه‌های میان‌درآمد و مسکن آزاد برای گروه‌های درآمدی بالا، سعی در طبقه‌بندی طرف تقاضا کرد که اهداف و سیاست‌ها را بر مبنای تقویت سیاست‌های طرف عرضه تعیین کرد. اهداف و سیاست‌های این برنامه نیز شامل استفاده بهینه از زمین و توسعه منظم شهری از طریق اصلاح بافت‌های فرسوده، تجمیع قطعات، تنظیم اشتغال و...، افزایش سهم تولید انبوه مسکن با گرایش به سمت الگوی سکونتگاه‌های جمعی در شهرهای بزرگ،‌ حفظ تراکم خانوار در واحد مسکونی تا پایان برنامه، تقلیل متوسط زیربنای مسکونی از طریق اعمال نرخ‌های مالیاتی تصاعدی، تجدیدنظر در ارزش معاملاتی و عوارض نوسازی ساختمان و مسکن توسط دولت،‌ ارتقای کیفی مسکن در جهت افزایش عمر ساختمان، تقلیل هزینه احداث، کاهش جرم و حجم ساختمان و استانداردهای اجزای بنا، کمک به احداث مساکن ارزان‌قیمت برای طبقات کم‌درآمد جامعه با زیربنای کم و ترویج و تشویق سیاست پاک (پس‌انداز-انبوه‌سازی-کوچک‌سازی) بود. برنامه‌های این سیاستگذاری نیز شامل اعطای تراکم‌های تشویقی به انبوه‌سازان در طرح‌های توسعه شهری، تسهیلات واگذاری زمین برای جلب مشارکت سازندگان حرفه‌ای، اعطای تسهیلات اعتباری به سازندگان مسکن آزاد، استیجاری،‌ اعطای تسهیلات و معافیت‌ها در قیمت‌گذاری زمین برای مشارکت سازندگان واحدهای مسکونی، کاهش عوارض زیربنا برای انبوه‌سازان و مساکن استیجاری، حمایت مالی دولت از سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده، معافیت از پرداخت مالیات کلیه واحدهای مسکونی زیر 120 متر و کمتر، احداث مسکن در سه قالب آزاد، اجتماعی و حمایتی و یکسان‌سازی نرخ کارمزد و سود مورد انتظار بانک‌ها و پلکانی کردن بازپرداخت اقساط بود.

چه طرح‌هایی برای برنامه سوم در نظر گرفته شد؟

برنامه سوم توسعه بین سال‌های 1379 تا 1383 پیش از دولت هشتم مانند برنامه‌های قبلی بر حل مشکل مسکن گروه‌های کم‌درآمد و آزادسازی بازار مسکن تاکید داشت. همچنین حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی از زمره سیاست‌های مورد تاکید در این برنامه بود. در این برنامه بر نقش سیاست‌های پولی و تسهیل شرایط اعطای وام تاکید شده و بر اساس قانون، دولت مکلف شده اقدامات لازم را در رابطه با ایجاد بازار ثانویه رهن و امکان خرید و فروش اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه و مشارکت بخش مسکن در بازار بورس به عمل آورد. همچنین پلکانی کردن اقساط تسهیلات بانکی برای دریافت‌کنندگان وام و پرداخت تسهیلات بانکی تدریجی برای ساخت مرحله‌ای مسکن گروه‌های کم‌درآمد از زمره سیاست‌های پیشنهادی در برنامه سوم توسعه است. اهداف و سیاست‌های این برنامه حول تنظیم بازار مسکن، آزادسازی بازار زمین،‌ استفاده بهینه از اراضی شهری همسو با هدف‌های کوچک‌سازی و انبوه‌سازی، تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و رفع مشکل بی‌مسکنی و حاشیه‌نشینی،‌ هماهنگی میان سیاست‌های بخش مسکن و سیاست‌های توسعه شهری و منطقه‌ای، مشارکت بخش خصوصی در اجرای برنامه‌های آماده‌سازی و عرضه زمین شهری و متناسب‌سازی الگوی مسکن، افزایش استانداردهای کیفی، افزایش عمر ساختمان و سبک‌سازی، اشاعه روش‌ها و جزییات ساختمانی، استانداردسازی مصالح و هماهنگی با استانداردهای بین‌المللی و کاهش تصدی‌گری دولت می‌چرخید. همچنین برنامه‌های این بخش عدم عرضه مستقیم زمین به مصرف‌کنندگان نهایی توسط دولت، توانمندسازی و جایگزینی ارگان‌های محلی، متناسب‌سازی الگوی مسکن با اقلیم‌های مختلف، افزایش بهره‌وری از زمین، ایجاد زمینه‌های قانونی لازم جهت حضور موثر و فعال بیمه در امر تضمین سرمایه‌گذاری مسکن، پرداخت تدریجی تسهیلات برای ساخت، تشکیل صندوق‌های مسکن برای گروه‌های خاص، اصلاح مقررات ناظر بر ساخت و تولید مسکن، اصلاح مقررات مربوط به پرداخت یارانه در جهت ترویج الگوی مصرف مسکن، گسترش ساخت مسکن در قالب مسکن استیجاری توسط دولت، بخش‌های تعاونی و خصوصی (انبوه‌سازان) و ایجاد بانک اطلاعات ساختمان و مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی است.

این‌گونه که برآورد می‌شود دولت‌ها بیشتر به دنبال تنظیم برنامه‌هایی برای تدوین برنامه ساخت و ساز مسکن بوده‌اند تا اینکه عدد واحدهای مسکونی را افزایش دهند. برنامه چهارم توسعه کشور در این زمان چگونه عمل کرد؟

رویکرد بخش مسکن در این برنامه ایجاد تعادل در برخورداری از مسکن مناسب در بین گروه‌ها و مناطق مختلف کشور و مهم‌ترین اهداف آن، تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، تامین مسکن جوانان و خانوارهای دارای سرپرست زن، ارتقای فناوری ساخت، صنعتی کردن ساخت و ساز، استاندارد کردن مصالح ساختمانی و... است. تدوین طرح جامع مسکن در قالب 9 محور و 55 برنامه عملیاتی، تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و اجرای گسترده یکی از راهکارهای اجرایی طرح جامع مسکن تحت عنوان واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به صورت اجاره بلندمدت 99‌ساله (مسکن مهر) از مهم‌ترین سیاست‌هایی است که در طول برنامه چهارم به اجرا گذاشته شد. اهداف و سیاست‌های این برنامه برقراری عدالت اجتماعی، بهبود عملکرد بازار مسکن، افزایش کارایی، کاهش نابرابری‌های منطقه‌ای، تقویت تقاضای موثر و توانمندسازی نیازمندان به رفع نیاز خود، مهار کردن تورم و تولید مسکن متناسب با توان مالی خانوار را در برداشته است. همچنین برنامه‌های این بخش شامل تهیه طرح جامع مسکن با رویکرد توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و توانمندسازی اقشار کم‌درآمد، حمایت از تشکیل شرکت‌های تولید مسکن به ویژه در زمینه سرمایه‌گذاری و مدیریت توسط بخش خصوصی، فروش مزایده‌ای زمین‌های شهری در تملک به منظور تامین بخشی از اعتبارات مورد نیاز، اجرای قانون «تشویق عرضه و احداث واحدهای استیجاری»، خرید کارشناسی املاک مناسب مورد نیاز در بافت‌های فرسوده و نامناسب شهری به منظور اجرای قانون استیجار، واگذاری معوض نصاب مالکانه و اجرای سایر طرح‌های عمرانی، واگذاری حق بهره‌برداری از زمین با هدف تثبیت بازار زمین و ارائه بسته‌ای حمایتی برای خانوارهای کم‌درآمد در قالب مسکن مهر بوده است.

در برنامه چهارم بخش مسکن پیش‌بینی شده بود که جمعاً 3108 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری کشور احداث شود که ارزیابی‌های موجود به روایت واحدهای مسکونی عرضه‌شده جدید، 86 درصد تحقق و به روایت پروانه‌های ساختمانی تحقق 91‌درصدی را نشان می‌دهد.

ویژگی‌های برنامه پنجم توسعه که پس از کلنگ‌زنی مسکن مهر تدوین شد، چه بود؟

برنامه پنجم کشور طی سال‌های 1390 تا 1394 است که همچنان در حال اجراست. این برنامه با الهام از سند چشم‌انداز 1404 و سیاست‌های کلی نظام و به خصوص طرح جامع مسکن تهیه شده است، به نحوی که هدف کلان طرح جامع مسکن تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، احداث مسکن امن و با‌دوام، تنظیم بازار، ایجاد هماهنگی بین سیاست‌های آمایشی و توسعه و کاهش نابرابری‌های منطقه‌ای در برخورداری از مسکن مناسب به عنوان اهداف برنامه نیز دیده شدند. هر چند برنامه پنجم به طور رسمی ابلاغ نشد ولی برای تحقق اهداف، تعداد قابل ‌توجهی از راهبردها، سیاست‌های اجرایی و برنامه‌های اجرایی به صورت موردی ابلاغ شدند و مورد اجرا قرار گرفتند. اهداف سیاست‌های این برنامه شامل تامین مسکن امن، سالم و در استطاعت مالی خانوارها با تاکید بر مسکن گروه‌های کم‌درآمد، ارتقای کمی و کیفی تولید و عرضه مسکن در مناطق شهری و روستایی، تنظیم بازار مسکن از طریق ساماندهی و گسترش ابزارهای مالی و پولی و ارتقای نظام اطلاعاتی در بخش مسکن، اصلاح ساختار نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری و ایجاد هماهنگی بین برنامه‌های مسکن با سیاست‌های آمایشی و توسعه و کاهش نابرابری منطقه‌ای در برخورداری از مسکن مناسب است. همچنین برنامه‌های پنجم توسعه شامل بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، توزیع بهینه منابع یارانه‌ها به منظور حمایت از گروه‌های هدف، توانمندسازی خانوارها در تامین مسکن مناسب شهری و روستایی، استفاده بهینه از بازارهای پولی و مالی در جهت تنظیم و تعادل‌بخشی بازار مسکن، ارتقای کیفی صنعت ساختمان، افزایش تولید مسکن و حمایت از اقشار کم‌درآمد زوج‌های جوان است.

لطفاً سیاست‌های بخش مسکن را طی سال‌های پس از انقلاب به طور خلاصه جمع‌بندی فرمایید.

در یک نظر کلی سیاست‌های اجرا‌شده در بخش مسکن را طی سال‌های بررسی شده می‌توان به سه دوره کلی: از ابتدای انقلاب اسلامی تا پایان برنامه اول توسعه، سال‌های برنامه دوم و سوم توسعه و از ابتدای سال 1384 تاکنون تقسیم‌بندی کرد. جدول نشان‌دهنده مجموعه سیاست‌ها، اقدامات و عملکرد در این سه دوره است.