مشکل پیچیده

سیاوش محمدپور / تحلیلگر واحد مطالعات بازار دنیای اقتصاد

مسکن مهر به عنوان بزرگ‌ترین پروژه ساخت مسکن کشور در سال 1386 و با هدف والای صاحب خانه کردن قشر کم‌درآمد جامعه آغاز به کار کرد. مطابق محاسباتی که توسط دولت نهم انجام شده بود حدود پنج میلیون خانوار ایرانی وجود داشت که از سرپناه مناسبی برخوردار نبودند و این طرح قرار بود با ایجاد 4 /4 میلیون واحد مسکونی، گام بزرگی در رفع مشکل مسکن قشر ضعیف جامعه بردارد. هدف این نوشتار بررسی مشکلات و تبعات مسکن مهر نیست اما ذکر چند نکته برای نتیجه‌گیری بهتر در ادامه لازم است. آغاز به کار مسکن مهر با یک مشکل محاسباتی همراه بود؛ کارشناسان دولت، پنج میلیون خانواری را که فاقد سرپناه مناسب بودند به عنوان متقاضیان مسکن در نظرگرفته بودند حال آنکه باید میان نیاز و تقاضا تمایز قائل شد چرا که نیاز لزوماً با تقاضا همراه نیست؛ این اشتباه محاسباتی سبب شد تا در گام اول، مسکن مهر به یکی از مهم‌ترین اهداف خود که همان کاهش قیمت مسکن (با پاسخگویی به تقاضای موجود در بازار) بود نتواند دست پیدا کند؛ کسانی برای مسکن مهر ثبت‌نام کردند و متقاضی آن شدند که پیشتر به عنوان متقاضی در بازار مسکن وارد نشده بودند. بنابراین مسکن مهر به جای پاسخگویی به تقاضای موجود، سبب ایجاد تقاضاهای جدید در بازار شد. ایراد بعدی که در طرح مسکن مهر وجود داشت و به عقیده نویسنده مهم‌تر از مشکل اول است، مکان‌یابی غلط پروژه‌های مسکن مهر بود؛ دولت وقت با این عقیده که قسمت عمده‌ای از هزینه‌های ساخت و ساز مربوط به قیمت زمین است، حاشیه شهرها و مناطق دورافتاده را که قیمت زمین در آنها پایین‌تر است به عنوان محل اجرای پروژه‌ها انتخاب کرد.
این موضوع گرچه هزینه‌های ساخت و ساز را کاهش داد اما مشکل پیچیده‌تری را برای دولت ایجاد کرد و آن تامین زیرساخت‌های لازم برای شهرک‌های مسکن مهر بود. نبود زیرساخت‌ها باعث شده است تا با وجود تکمیل تعداد زیادی از واحدهای مسکن مهر، همچنان این واحدها خالی از سکنه باشد. این مشکل در پروژه‌های مسکن مهر شهر تهران حادتر است، پروژه‌های این شهر با فاصله نسبتاً زیادی از شهر ساخته شده است و بعد از گذشت چندین سال از موعد اتمام پروژه این شهرک‌ها همچنان با مشکلات اساسی در زیرساخت‌ها روبه‌رو هستند.
پروژه‌های مسکن مهر تهران به دلیل مشکلاتی که در بالا اشاره شد، در حال حاضر با اقبال ثبت‌نام‌‌کنندگان مواجه نشده‌ است. به دلیل هزینه بالای خرید مسکن در تهران، می‌توان استدلال کرد که اجاره‌نشین‌ها منحصراً مربوط به قشر فقیر جامعه نیستند و طبقه متوسط نیز می‌تواند جزو اجاره‌نشین‌ها در این شهر محسوب شود؛ این موضوع سبب شده است تا کسانی که شرایط لازم برای ثبت‌نام در مسکن مهر را دارند محدود به قشر فقیر و کم‌درآمد نباشند. اتفاقی که در تهران رخ داده است این است که طیف وسیعی از قشر متوسط نیز که توان اجاره کردن واحد مسکونی در تهران را دارند، جزو متقاضیان مسکن مهر باشند. حال با اتمام پروژه‌های مسکن مهر و به‌رغم تحویل واحدهای مسکونی، این دسته از افراد به دلیل نبود زیرساخت‌های لازم حاضر نیستند در واحدهای مسکن مهر ساکن شوند. طبق اظهار نظرهای مسوولان، پروژه‌های مسکن مهر تهران با مشکلات جدی تامین آب آشامیدنی، فضاهای آموزشی و حمل و نقل عمومی و... روبه‌رو هستند و تمامی اینها سبب شده است تا صاحبخانه‌ها تمایلی برای سکونت در این شهرک‌ها نداشته باشند.
در ماه‌های ابتدایی شروع به کار دولت یازدهم، برای جلوگیری از معاملات غیرقانونی و همچنین برای ممانعت از خالی ماندن واحدهای مسکن مهر، خرید و فروش این واحدها آزاد شد. در حال حاضر، قیمت اجاره و خرید مسکن در شهرک‌های مسکن مهر تهران، بین یک‌ سوم تا یک‌چهارم قیمت‌ها در تهران است و این موضوع تا حدودی سکونت در این مناطق را برای قشر بسیار ضعیف جذاب کرده است. مطابق آخرین نظرسنجی‌ها از فعالان بازار و مشاوران املاک، بیشترین متقاضیان در این شهرک‌ها را حاشیه‌نشین‌های محلات جنوبی تهران و مهاجران تشکیل می‌دهند. از آنجا که متقاضیان مذکور توان خرید واحدهای مسکونی را ندارند و همچنین به این دلیل که صاحبخانه‌ها امیدوارند که درآینده زیرساخت‌های لازم در این شهرک‌ها فراهم شده و امکان سکونت خواهند داشت، تمایل زیادی به فروش واحدهای خود ندارند و از این رو در حال حاضر بازار اجاره بیشتر با رونق روبه‌رو است و بازار خرید و فروش رونق چندانی ندارد. از طرفی به علت ظاهر و اندازه تقریباً یکسانی که این واحدها دارند، تفاوت‌های قیمتی قابل ملاحظه‌ای در بازار این شهرک‌ها وجود ندارد و این موضوع مانع افزایش بی‌دلیل قیمت‌ها و اجاره‌ها در این مناطق شده و بر جذابیت آن برای متقاضیان افزوده است.
متاسفانه دولت‌ نهم و دهم نتوانست مطابق برنامه طراحی‌شده پیش برود و در تحویل واحدهای مسکن مهر فاصله زیادی با زمان‌بندی از پیش تعیین‌شده داشت؛ نتیجه این شد که پروژه مسکن مهر به دولت یازدهم منتقل شد و دولت یازدهم با تمام مشکلات اقتصادی کشور، پروژه‌ای را به ارث برد که مورد تاییدش نبود و بودجه‌ای کلان برای اتمام آن لازم بود؛ با وجود این، دولت یازدهم این پروژه را ادامه داد و متعهد شد که تا انتهای سال 1394 تمامی واحدها را تحویل دهد؛ در پایان سال 1394، پروژه مسکن مهر گرچه با پیشرفت همراه بود اما همچنان ناتمام ماند. پیشرفت در شهرستان‌ها نسبتاً مطلوب بود اما در تهران کارها به خوبی پیش نرفت و پیش‌بینی می‌شود که تحویل برخی از واحدها حتی تا انتهای سال 1396 نیز انجام نشود. درحال حاضر تعداد واحدهای تحویل ‌داده‌شده مسکن مهر در تهران درصد کمی از کل واحدهای شروع‌شده را شامل می‌شود، با در نظرگرفتن اینکه درصدی از واحدهای تحویل داده‌شده نیز همچنان خالی از سکنه هستند؛ می‌توان نتیجه گرفت که در مقطع کنونی مسکن مهر در شهر تهران نمی‌تواند اثر آنچنانی بر بازار مسکن تهران و حاشیه آن داشته باشد. حتی اگر در سال‌های آینده تمامی واحدهای مسکن مهر تهران تحویل داده شوند، در صورتی که وضعیت زیرساخت‌های این شهرک‌ها بهبود پیدا نکند، مسکن مهر نخواهد توانست در بازار مسکن تهران، نقش موثری را ایفا کند و به جای اینکه سرپناهی برای متقاضیان باشد که سال‌ها آرزوی خانه‌دار شدن را داشته‌اند، مقصد مهاجران از شهرستان‌های مختلف کشور خواهد بود و معضل جدیدی را برای تهران ایجاد خواهد کرد.
افزایش جمعیت تنها مشکلی نخواهد بود که در سایه افزایش مهاجرت ایجاد خواهد شد، افزایش بزهکاری، مشکلات فرهنگی و... مسائل جدی‌تری هستند که در صورت عدم موفقیت دولت در مدیریت صحیح پروژه مسکن مهر، گریبانگیر شهر تهران خواهد شد. تنها وجود زیرساخت‌های مناسب و شبکه‌های حمل و نقل کم‌هزینه (مانند قطار شهری و...) خواهد توانست بخشی از جمعیت تهران را به شهرک‌های مسکن مهر منتقل کند؛ زیرا کسانی که برای مسکن مهر ثبت‌نام کرده‌اند باید انگیزه کافی برای رها کردن امکانات موجود در شهر تهران را داشته باشند. اگر این انگیزه فراهم نشود، افراد ترجیح خواهند داد که واحدهای مسکونی خود را اجاره داده و به کمک مبلغی که از محل اجاره دریافت می‌کنند، در تهران به اجاره‌نشینی ادامه دهند؛ این مساله نیز همان‌طور که پیشتر توضیح داده شد باعث می‌شود که نه‌تنها پروژه مسکن مهر از هدف اصلی خود فاصله بگیرد، بلکه سبب ایجاد مشکلات اساسی برای شهر تهران شود. البته در صورت تامین زیرساخت‌های مناسب و مدیریت صحیح شهری در شهرک‌های مسکن مهر، این پروژه می‌تواند یکی از رقبای اصلی شهرهای اطراف تهران برای سکونت باشد؛ همچنین می‌تواند به حل برخی از مشکلات شهر تهران مانند حاشیه‌نشینی در مناطق فقیرنشین و... نیز کمک کند. بنابراین، مطابق استدلال‌هایی که انجام شد، سرنوشت مسکن مهر تهران نه به وضعیت بازار مسکن بلکه به صورت مستقیم وابسته به عملکرد دولت در اجرای این پروژه خواهد بود.