مشوق‌های مفسده‌انگیز

سودآوری بالا و مخاطرات پایین خرید و فروش و نگهداری انواع ساختمان‌ها اعم از مسکونی و غیرمسکونی به نسبت سایر بازارهای سرمایه‌گذاری در کشور موجب جذب سرمایه به این بازار و رونق ساخت‌وساز در سال‌های متمادی بوده است. ویژگی سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی و غیرمسکونی نسبت به سایر بازارها شامل مواردی همچون تقاضای مداوم متناسب با رشد جمعیت، امکان سودآوری هم از رشد قیمت‌ها و هم از اجاره‌داری، زحمت و هزینه کمتر برای نگهداری نسبت به طلا و ارز و امکان بهره‌مندی از اسناد مالکیت املاک در وثیقه‌گذاری و ارائه تضامین مالی و حقوقی است. در کنار این موارد، زمینه‌های مساعد سرمایه‌گذاری متناسب با سیاست‌های توسعه و نوسازی شهری به خلاف زمینه‌های نامساعد با موانع متعدد برای سرمایه‌گذاری در تولید نیز از موارد اقبال به بازار املاک است. در کنار این تمایزات به ظاهر طبیعی، سیاستگذاری مدیریت شهری به ایجاد انواع مشوق‌ها برای ترغیب سرمایه‌گذاران به ساخت‌وساز طی 25 سال گذشته به دلیل وابستگی شهرداری‌ها به درآمد حاصل از آن در پی قطع کمک‌های بلاعوض دولت و مساله خودکفایی شهرداری‌ها از اوایل دهه 70، از جاذبه‌های دیگر سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و مسکن محسوب می‌شود که البته نتیجه تخریبی و نه توسعه‌ای برای شهر و شهروندان داشته است. در حالی ‌که هزینه اداره و نگهداشت شهر می‌بایست بر پایه درآمدهای پایدار و با دریافت عوارض از شهروندان و بهره‌مندان از امکانات شهری تامین شود، ولی همواره به دلیل اعتراضات و تبعات سیاسی، از آن چشم‌پوشی شده است. مشوق‌های مفسده‌انگیز مورد نظر شهرداری برای رونق ساخت‌وساز از طرفی شامل پایین نگه‌داشتن عوارض ساختمانی، تراکم‌فروشی، تخلف‌فروشی و تغییر کاربری است و از طرف دیگر حذف برخی الزامات قانونی هزینه‌زا و دست‌و‌پاگیر در جهت اجرای کیفی ساختمان‌ها. بهاره آروین، عضو شورای شهر تهران، ماه گذشته طی سخنانی در صحن شورا به گونه اول این مشوق‌ها اشاره کرد. این یادداشت قصد دارد گونه دوم آنها را مورد بررسی قرار دهد. قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 مجلس و آیین‌نامه‌های اجرایی آن عوامل و شرایط مختلفی را برای تامین کیفیت ساختمان‌ها تعریف کرده است. قانون مذکور تدوین مقررات ملی ساختمان، ضوابط شهرسازی و نظارت عالیه بر اجرای آنها را بر عهده وزارت راه و شهرسازی و کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان‌ها را وظیفه شهرداری قرار داده است. همچنین اشتغال اشخاص حقیقی و حقوقی در امور فنی ساختمان و خدمات مهندسی در زمینه‌هایی از جمله طراحی، محاسبه، نظارت، اجرا و نگهداری را مستلزم داشتن صلاحیت حرفه‌ای می‌داند. در این میان نقش و وظایف مجریان ذی‌صلاح ساختمانی در مواد مختلفی از آیین‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون، مباحث متعدد مقررات ملی و همچنین دستورالعمل سازندگان وزارت راه و شهرسازی مورد تاکید قرار گرفته و وظیفه شهرداری است که به عنوان مرجع صدور پروانه و کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان بهره‌گیری از خدمات مجریان ذی‌صلاح را به مالکان الزام کند. اما شهرداری به دلیل حذف حق‌الزحمه مجریان ذی‌صلاح، از الزام آن استنکاف می‌کند. این در صورتی است که وظایف متعددی در تامین ایمنی و کیفیت ساختمان چون صحت انجام تمام عملیات اجرایی طبق مقررات ملی و ضوابط شهرسازی، رعایت اصول ایمنی و حفاظت کارگاه، به‌کارگیری عوامل فنی دارای پروانه اشتغال، استفاده از مصالح استاندارد و تهیه بیمه‌نامه تضمین کیفیت بر عهده مجریان ذی‌صلاح است که عملاً با حذف آنها، کیفیت ساختمان‌ها با مشکلات جدی مواجه می‌شود. حق‌الزحمه خدمات مهندسی اجرای ساختمان که طبق مبحث دوم مقررات ملی (نظامات اداری) حدود ۱۰ درصد هزینه احداث برآورد شده و قرار است مابه‌‌ازای کیفی‌سازی ساختمان، ضمن اخذ تضامین مربوطه، به مجریان ذی‌صلاح تعلق بگیرد، بخشی از همان سودی از ساخت‌وساز است که شهرداری با حذف آن از فرآیند ساخت، بسازبفروش‌ها را تشویق به سرمایه‌گذاری می‌کند. آیین‌نامه اجرای ماده 33 قانون، ناظر را شخصی حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال به کار معرفی می‌کند که قرار است بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی در «حیطه صلاحیت» خود نظارت کند. بر این اساس لازم است که بر عملیات اجرایی هر ساختمان دست‌کم چهار مهندس سازه، معماری، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی به حسب مراحل مختلف اجرایی نظارت کنند. این در صورتی است که در تهران ساختمان‌های تا 1500 مترمربع که حدود 70 درصد ساخت‌وسازها را تشکیل می‌دهد، انجام وظیفه نظارت در مراحل مختلف اجرایی تنها به یک ناظر سازه یا معماری سپرده می‌شود. مساله‌ای که در نبود مجریان ذی‌صلاح و مراحلی خارج از صلاحیت مهندس ناظر منصوب، موجب کاهش کیفیت ساختمان و بروز مشکلات بسیار در زمان بهره‌برداری می‌شود. طبق ابلاغ سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران تعرفه خدمات مهندسی نظارت در حال حاضر برای ساختمان‌های شش و هفت طبقه برای تک‌رشته نظارت سازه یا معماری حدود 14 هزار تومان و برای چهار رشته نظارت سازه، معماری، تاسیسات برقی و مکانیکی حدود 34 هزار تومان است. اختلاف این دو تعرفه بخشی از همان مشوق‌هایی است که توسط شهرداری برای بسازبفروش‌ها در نظر گرفته می‌شود و در عوض ساکنان ساختمان‌ها در زمان بهره‌برداری با دوباره‌کاری و رفع نواقص چند برابر هزینه می‌کنند. در حالی که طرح کلی نقشه‌های معماری تهیه‌شده از سوی مهندسان پیش از صدور پروانه ساختمانی جهت تطبیق با ضوابط شهرداری توسط مرجع صدور پروانه مورد کنترل قرار می‌گیرد، جزئیات نقشه‌های سازه، معماری و تاسیساتی لازم است برای کنترل به سازمان نظام مهندسی ارسال شود. هزینه خدمات کنترل نقشه‌ها تا پیش از سال 98 برابر پنج درصد حق‌الزحمه طراحی هر رشته از رشته‌های ساختمان با الزام شهرداری توسط مالکان به حساب سازمان نظام مهندسی پرداخت می‌شد، اما تنها برای ساختمان‌های بیش از دو هزار مترمربع. حذف این خدمات برای ساختمان‌های کمتر از دو هزار مترمربع که اکثر ساختمان‌های شهری را تشکیل می‌دهند از مشوق‌هایی بود که توسط شهرداری برای بسازبفروش‌ها در نظر گرفته شده بود که از ابتدای سال 98 برای ساختمان‌های بیش از دو هزار مترمربع نیز در نظر گرفته شده است! با حذف فرآیند کنترل نقشه‌ها، در نبود مجریان ذی‌صلاح و ناظران چهار رشته، شناسنامه فنی و ملکی نیز برای ساختمان‌ها صادر نمی‌شود. آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را سندی تعریف می‌کند که حاوی اطلاعات فنی و ملکی ساختمان و چگونگی رعایت مقررات ملی و ضوابط شهرسازی است. این شناسنامه در کلیه نقل و انتقالات ساختمان‌ها همراه با نقشه‌هایی چون ‌ساخت باید تحویل خریدار شود تا از مشخصات ساختمانی که خریداری می‌کند، مطلع شود. مجریان ساختمان مکلف‌اند در حین اجرای ساختمان دفترچه اطلاعات ساختمان را تکمیل کرده و ضمن اخذ تاییدیه از ناظر برای صدور شناسنامه آن را در اختیار سازمان نظام مهندسی قرار دهند. شهرداری‌ها نیز موظف‌اند گواهی پایان‌کار را بر اساس این شناسنامه صادر کنند. هزینه صدور شناسنامه فنی و ملکی که تا پیش از سال 98 برابر پنج در هزار هزینه ساخت‌وساز مصوب وزارت راه و شهرسازی محاسبه و تنها برای ساختمان‌های بیش از دو هزار مترمربع صادر می‌شد و از ابتدای سال برای کلیه ساختمان‌ها حذف شده نیز از مشوق‌هایی است که توسط مرجع صدور پروانه برای متقاضایان ساخت‌وساز در نظر گرفته می‌شود. در شرایط عدم رعایت مقررات ملی ساختمان و بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مهندسان ناظر موظف به ارائه گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه و کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان هستند و بر اساس همان ماده و قانون، شهرداری‌ها موظف به جلوگیری از عملیات اجرایی ساختمان‌هایی که مخالف مفاد پروانه ساخت هستند، می‌شوند. اما آنچه در عمل جریان دارد، اغلب ثبت گزارش تخلف ناظران در حین کار و چشم‌پوشی شهرداری از تخلفات و فروش آن به مالکان است تا به حساب آن، بخش عمده‌ای از مخارج شهر تامین شود. همچون بخش اول مشوق‌های مفسده‌انگیز از پایین نگه‌داشتن عوارض ساختمان و فروش تراکم و تغییر کاربری که هزینه‌های آن از حساب شهروندان با از دست رفتن زیست شهری و از بین رفتن رفاه و کیفیت زندگی پرداخت می‌شود، هزینه‌های چشم‌پوشی از ضوابط فنی نیز از حساب ساکنان و بهره‌برداران ساختمان‌ها با کاهش کیفیت و از دست رفتن بخشی از ایمنی و تحمیل هزینه‌های گزاف تعمیر و نگهداری پرداخت می‌شود. چه تفاوت است در ایده تامین هزینه‌های شهر توسط شهروندان و پرداخت مستقیم عوارض، با شرایط فعلی پرداخت غیرمستقیم، که در اولی کیفیت شهر و زیست در آن محفوظ است و در دومی به‌‌رغم پرداخت هزینه‌های شهر، آسایش و رفاه و کیفیت زندگی از دست می‌رود. در صورتی که سازوکار اداره کشور طی دهه‌های اخیر با تطبیق و تلفیق سیاستگذاری و سرمایه‌داری یا اتحاد و انتفاع مشترک سیاستگذاران و سرمایه‌داران شکل گرفته است، شهر و منابع عمومی که مورد مالکیت و انتفاع عموم شهروندان و مردم و تحت اداره حاکمیت است، به ثمن بخس به حراج رفته است.