مدیر طرح و برنامه بانک مسکن از اثرات تسهیلات ۸۰ میلیون‌تومانی بر بازار مسکن می‌گوید
اثرگذاری در بلندمدت
استقبال خوبی برای دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم از سوی جامعه اتفاق نیفتاد که به نظرم دلیل آن، عدم استطاعت افراد در پرداخت اقساط این تسهیلات بوده است.
چند روزی از ارائه تسهیلات 80میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌گذرد، اما اختلاف نظرهایی در رابطه با تاثیرگذاری این وام‌ها بر بازار مسکن وجود دارد، عده‌ای معتقدند این‌گونه اقدامات دولت می‌تواند کمک بسیاری به بازار مسکن کند. اما در مقابل برخی عقیده دارند شرایط سخت این وام‌ها سبب شده تا افرادی که نیازمند واقعی مسکن هستند، نتوانند از آنها بهره‌مند شوند. به این بهانه با محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن به گفت‌وگو پرداختیم. او معتقد است: «با توجه به آماری که برای یک سال وجود دارد، حتی اگر در این چند روز هم تعداد متقاضیان این تسهیلات به 50هزار نفر رسیده باشد، این تعداد نمی‌تواند بازار مسکن به این بزرگی را به سرعت تحت‌الشعاع قرار دهد، این امر زمانبر است و باید اثرگذاری این‌گونه تسهیلات را در بلندمدت در نظر گرفت.» البته مرادی به‌طور کلی درخصوص تسهیلاتی که از سوی بانک مسکن تاکنون ارائه شده است، می‌گوید: «آمار حجم معاملات بانک مرکزی در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد؛ عمده معاملات در متراژهای کوچک و در مناطق متوسط و میانی شهر بوده است که این آمار از معاملات نشان می‌دهد، آثار تسهیلات بانک مسکن
به بازار هدف خود را تحت‌الشعاع قرار داده است.» در ادامه شرح این گفت‌وگو با این مدیر بانک مسکن پیرامون جزییات ارائه تسهیلات 80 میلیون‌تومانی مسکن و برنامه‌های بانک مسکن را می‌خوانید.
آقای مرادی باتوجه به اینکه زمان عرضه تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم فرارسیده است، مکانیسم عرضه این نوع تسهیلات بر چه اساسی در نظر گرفته شده است؟
صندوق پس‌انداز مسکن تسهیلاتی است که برای خرید و ساخت مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد و از سال 1337 در بانک مسکن راه‌اندازی شده است. آمارها نشان می‌دهد یک‌سوم واحدهایی که بعد از انقلاب مورد معامله قرار گرفته‌اند، با استفاده از تسهیلات بانک مسکن بوده است. اما این روزها در میان این تسهیلات، «تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم» بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. در این نمونه از تسهیلات بانک مسکن، حسابی افتتاح می‌شود که متقاضیان بتوانند در آن سپرده‌گذاری کنند و سقف مشخصی از تسهیلات را که در حال حاضر در تهران 80 میلیون تومان است دریافت کنند. این تسهیلات در شهرهای دیگر سقف‌های خاص خود را دارد. البته این در صورتی است که متقاضیان می‌توانند مبالغ کمتری را سپرده‌گذاری کنند که حداقل آن در تهران 5 /13 میلیون تومان است، اما در این صورت زمان بیشتری برای دریافت وام 80 میلیون‌تومانی لازم است. مبلغ اقساط به روش ساده برای دریافت وام 80میلیونی با بازپرداخت 12ساله
و نرخ سود 13 درصد، حدود یک میلیون و 100 هزار تومان است که این تسهیلات بعد از «صندوق پس‌انداز جوانان بانک مسکن» که بازپرداختی 20ساله دارد، یکی از طولانی‌ترین زمان بازپرداخت در شبکه بانکی را به خود اختصاص داده است. همچنین نرخ سود این تسهیلات، غیر از آن دسته از تسهیلات تبصره‌ای و تکلیفی که به خصوص در مسکن مهر یا بعضاً در بخش کشاورزی وجود دارند از کمترین نرخ سود تسهیلات در شبکه بانکی، برخوردار است. برای آن دسته از افرادی که قدرت بازپرداخت تسهیلات‌شان در سال‌های اول کمتر است روش پلکانی در نظر گرفته شده که اقساط آن کمتر از یک میلیون تومان است و به مرور زمان در سال‌های بعد، افزایش پیدا می‌کند، اما در مجموع به نظر می‌رسد روش مستقیم برای بازپرداخت این تسهیلات روش مناسب‌تری است چرا که 200 هزار تومان اختلاف قسط، اختلاف قابل توجهی نیست و در مقابل نرخ سود بیشتری که در این روش وجود دارد، بی‌ارزش است.
چه تعداد وام در قالب تسهیلات 80 میلیون‌تومانی در این مرحله عرضه خواهد شد؟
اولین روز سپرده‌گیری و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، هجدهم خردادماه سال 1394 بود که در ماه‌های اولیه راه‌اندازی آن، حدود هزار نفر برای استفاده از این تسهیلات ثبت‌نام کردند. اما در مجموع طبق آخرین آمار تا تاریخ دهم خردادماه سال جاری تعداد این متقاضیان به 45 هزار و 165 نفر رسیده که از هجدهم خردادماه پرداخت این تسهیلات بانکی به متقاضیان آغاز شده است. اما باتوجه به رقم سپرده‌گذاری که متوسط آن 20 میلیون تومان است، برخی از سپرده‌گذاران یک دوره دیگر صبر می‌کنند، تا بتوانند تسهیلات بیشتری دریافت کنند، چراکه با میانگین 20 میلیون تومانی طی یک سال نمی‌توانند سقف تسهیلات 80 میلیون تومان را استفاده کنند. به هرحال چند روزی است که اعطای این تسهیلات آغاز شده است و به نظرم حدوداً هزار تا دو هزار نفر در ماه می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند.
با گذشت یک دوره شش‌ماهه از راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، چه تعداد متقاضی این تسهیلات را دریافت کردند؟
از آنجا که صندوق‌های بانک مسکن قابل تجمیع با حساب‌های قبلی افراد هستند، متقاضیانی که از گذشته موجودی بسیاری در حساب خود داشتند، می‌توانند حساب خود را با صندوق پس‌انداز مسکن یکم تجمیع کنند که این افراد محدود هستند و تا به حال چند مورد پرداخت وام از این طریق انجام شده است. درسال گذشته، یک مورد دریافت وام در شهرستان نور استان مازندران، یک مورد در یکی از شهرهای استان فارس و در سال جاری، یک مورد در استان خوزستان صورت گرفته البته این در حالی است که عمده این پرداخت‌ها از چند روز دیگر شروع می‌شوند.
تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم توسط چه بانک‌هایی عرضه می‌شود؟
صندوق پس‌انداز مسکن، خاص بانک مسکن است. البته از سال گذشته به بانک‌های دیگر هم اجازه پرداخت این تسهیلات داده شده، اما عملاً این بانک‌ها منابع‌شان را در این بخش مصرف نکرده‌اند. این مساله به نظر منطقی می‌آید که نخواهند به این بازار وارد شوند. چرا که وام خرید مسکن سود کمتر و دوره بازپرداخت طولانی‌تری دارد که برای این بانک‌های تجاری به صرفه نیست. بانک مسکن نیز، به دلیل وجود صندوق مسکن است که می‌تواند تسهیلات ارزان و بلندمدت را پرداخت کند.
با توجه به اینکه یک سال از ثبت‌نام وام‌های 80میلیونی مسکن می‌گذرد، ورود این وام‌ها در بخش مسکن، چه تاثیری بر این بازار می‌گذارد؟ آیا بازار مسکن با ورود این وام‌ها تکان می‌خورد؟
با توجه به آماری که برای یک سال وجود دارد، حتی اگر در این چند روز هم تعداد متقاضیان این تسهیلات به 50هزار نفر رسیده باشد، این تعداد نمی‌تواند بازار مسکن به این بزرگی را به سرعت تحت‌الشعاع قرار دهد، این امر زمانبر است و باید اثرگذاری این‌گونه تسهیلات را در بلندمدت در نظر گرفت.
بسیاری از کارشناسان معتقدند منابع بانک‌ها به اندازه‌ای نیست که بتوانند تعداد وام‌های چشمگیری را به بخش مسکن تزریق کنند و به این دلیل وام‌ها نمی‌توانند اثر چندانی بر بازار مسکن ایجاد کنند. آیا بانک مسکن ظرفیت و توان پرداخت این تسهیلات به متقاضیان را دارد؟
بانک مسکن آمادگی لازم برای پرداخت این تسهیلات به متقاضیان را دارد و در این باب هیچ‌گونه مشکلی نداریم. در حال حاضر آماده‌ایم تا سالانه حدوداً به 100 هزار نفر از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم تسهیلات پرداخت کنیم. همان‌طور که شاهدیم این بانک در ماه‌های اخیر اقداماتی برای افزایش سطح تسهیلات و گشایش‌های بسیاری در شرایط اعطای آنها انجام داده تا شرایطی فراهم شود که افراد بیشتری از این تسهیلات بهره‌مند شوند. اما با توجه به اینکه حجم بالاتری از این تسهیلات را در نظر گرفته بودیم عملاً استقبال خوبی برای دریافت این تسهیلات از سوی جامعه اتفاق نیفتاد که به نظر دلیل آن، عدم استطاعت افراد برای پرداخت اقساط این تسهیلات است.
همان‌طور که اشاره کردید یکی از نقدهایی که به این تسهیلات وارد است، اقساط سنگین آنهاست، که این مساله برای خانه‌اولی‌ها که اکثراً زوج‌های جوان هستند، مشکل است. همچنین باتوجه به نقدهای دیگر مثلاً سود بانکی بالا، دوره بازپرداخت کم و... برنامه‌ای برای تغییر شرایط وام‌ها در نظر گرفته شده است؟ بانک مسکن باید چه اموراتی را انجام دهد؟
اگرچه میزان و سطح تسهیلات بانک افزایش یافته و می‌توان درصد بالاتری از قیمت مسکن را از طریق تسهیلات تامین کرد، اما یک شرط اساسی یعنی توان افراد برای اقساط وجود دارد. در حال حاضر بسیاری از مشاغل از دست رفته و بسیاری از افراد بیکار شده‌اند و درآمدی ندارند. همچنین طبیعی است که افزایش تسهیلات نیز، باعث شده تا مبلغ اقساط افزایش پیدا کند. در نتیجه اگرچه تسهیلات متنوعی در بخش مسکن وجود دارد، اما توان بازپرداخت این تسهیلات در سطح جامعه کم است و در شرایط فعلی اقتصاد کشور، تنها برای یکسری از افراد جامعه متناسب است و نمی‌تواند تحریک انتظاری را در بازار ایجاد کند. از همین‌رو این مسائل از عهده بانک خارج است. بانک می‌تواند سقف تسهیلات را افزایش دهد که در این راستا حرکت کرده است. اما بانک
توان کاهش اقساط و نرخ سود تسهیلات را ندارد و با این کار وارد مرحله زیان می‌شود. البته شاید بتواند نرخ سود را از این حد کمتر کند اما در این صورت تعداد افرادی که بانک می‌تواند به آنها تسهیلات پرداخت کند، کمتر می‌شود. البته شرایط نیز، برای کاهش اقساط یا طولانی‌تر کردن دوره بازپرداخت این تسهیلات بررسی شد که متوجه شدیم این مساله توفیق چندانی ندارد چرا که در فرمول محاسبه سود و شناسایی قسط، اگر مدت زمان بازپرداخت را تا یک اندازه‌ای اضافه کنید جواب می‌دهد و اقساط کاهش معناداری پیدا می‌کند و از یک مرحله به بعد، دیگر جواب نمی‌دهد. به عقیده من در اینجا که دیگر راهکارهای بانک کمکی به حل مساله نمی‌کند، لازم است خارج از محدوده فعالیت بانک، یکسری اتفاقات صورت گیرد و از سایر ابزارها از جمله یارانه دولت و... کمک گرفته شود. همان‌طور که مشابه آن در سال‌های گذاشته صورت گرفته است. در دهه 70، زمانی که تسهیلات بانک به متقاضیان پرداخت می‌شد، متناسب با متراژ واحدهایی که خریداری می‌کردند یارانه‌ای به افراد تعلق می‌گرفت که به آنها کمک می‌کرد اقساط را پرداخت کنند. اگرچه دولت نیز، مشکلات و مسائلی دارد که شاید عملاً نتواند این امور را
انجام دهد.
آیا این تغییراتی که تاکنون در شرایط پرداخت وام‌ها ایجاد شده، باعث افزایش متقاضیان شده است؟
این مساله تفاوت و افزایش چشمگیری بر متقاضیان این صندوق نداشته است. با توجه به آمار ماهانه ورودی‌ها می‌بینیم که قبل از این گشایش و بعد از آن، تفاوت معناداری احساس نمی‌شود. البته می‌توان این موضوع را به این صورت استنباط کرد؛ اگر این گشایش‌ها ایجاد نمی‌شد، بعداً از حجم ورودی‌ها کاسته می‌شد. چرا که متقاضیانی که حائز شرایط بودند، در همان ابتدا، ثبت‌نام و سپرده‌گذاری کردند و اگر این تعدیل شرایط اتفاق نمی‌افتاد، روند به شدت کاهش پیدا می‌کرد.
عده‌ای معتقدند تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم تنها برای اقشار متوسط و بالای جامعه مناسب است، و اقشار کم‌درآمد جامعه با دهک‌های درآمدی پایین، نمی‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. از آنجا که دغدغه اصلی، خانه‌دار شدن افراد کم‌درآمد است، آیا برای این عده از اقشار جامعه، تسهیلات جدید و برنامه خاصی مدنظر قرار گرفته است؟
بازار هدف بانک مسکن، اقشار جامعه با دهک یک و دو نیست زیرا زمانی که صحبت از تسهیلات می‌شود، بازگشت این تسهیلات اولین شرطی است که بانک مدنظر قرار می‌دهد. بانک باید مطمئن باشد تسهیلات ارائه‌شده برمی‌گردد. از این‌رو به نظر می‌رسد بازپرداخت این تسهیلات از توان دهک یک و دو جامعه خارج است. اقشار با این دهک درآمدی ممکن است در تامین معاش روزانه خود با گرفتاری همراه باشند، بنابراین اگر این افراد بخواهند به بانک‌ها نیز، اقساط بپردازند، قطعاً باید انتظار نکول تسهیلات را در آن بخش داشته باشیم. در این زمینه بایستی سازمان‌های حمایتی مانند بهزیستی، بنیاد مسکن، کمیته امداد و به شکل کلی خود دولت برای این دسته از افراد چاره‌ای بیندیشند. در این میان بانک مسکن می‌تواند صرفاً به عنوان عاملی
برای اعطای تسهیلات باشد، همان‌طور که در مسکن مهر به این صورت بود. بانک مسکن در حال حاضر، در همین حد می‌تواند کمک کند. اما در رابطه با دهک‌های بعدی جامعه، دو نکته وجود دارد. اول اینکه، تسهیلاتی که وجود دارد در سقف خودش است، پس افراد می‌توانند متناسب با میزان اقساطی که می‌توانند پرداخت کنند، از تسهیلات کمتری بهره‌مند شوند. به این معنی که به جای دریافت یک وام 80 میلیون‌تومانی، یک وام 40 میلیون‌تومانی بگیرد و خانه‌ای با قیمت پایین‌تر و در محله‌ای پایین‌تر خریداری کند که توان اقساط آن را داشته باشد. اما نکته دوم این است که اگر فرض بر این باشد، تسهیلات بانک مسکن مناسب دهک‌های بالای درآمدی جامعه است، در این صورت باز هم ایرادی ندارد چرا که ارائه تسهیلات به این افراد کمک می‌کند تا واحدهای خود را با واحدهای بهتر در مکان‌های بهتر جایگزین کنند که این خود باعث می‌شود اثر این تسهیلات بانک به تدریج به دهک‌های درآمدی پایین جامعه نیز برگردد. زیرا به این وسیله عرضه واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌قیمت‌تر در بازار افزایش می‌یابد و از آنجا که تعداد عرضه نسبت به گذشته افزایش پیدا می‌کند ممکن است قیمت مسکن کاهش پیدا کند یا حداقل
واحدهای با این متراژ گران نشوند و افراد بتوانند از آنها استفاده کنند. در این زمینه اگر به آمار حجم معاملات بانک مرکزی در ماه‌های اخیر نیز بنگریم، می‌بینیم که عمده معاملات در متراژهای کوچک و در مناطق متوسط و میانی شهر بوده است که این آمار از معاملات نشان می‌دهد، آثار تسهیلات بانک مسکن به بازار هدف خود را تحت‌الشعاع قرار داده است.
مزیت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در مقایسه با سایر وام‌ها و اوراق مسکن چیست؟
همان‌طور که در ابتدای صحبت اشاره کردم یکی از راه‌ها برای استفاده از تسهیلات مسکن استفاده از صندوق است. اما یک روش دیگر استفاده از حساب ممتاز است که بر این اساس، افرادی که مایل‌اند بدون سپرده‌گذاری و انتظار حداقل یک‌ساله از تسهیلات استفاده کنند، می‌توانند به بازار مراجعه و سریعاً اقدام به تهیه اوراق کنند و در نهایت تحویل به بانک و دریافت تسهیلات داشته باشند. که پروسه آن با دفترخانه و ارزیابی و... یک‌ماه خواهد بود. اما این نمونه از تسهیلات هزینه تامین مالی بیشتری را برای استفاده‌کنندگان در‌بر دارد؛ هم هزینه برای خرید اوراق و هم نرخ سود بیشتر 5 /17درصدی این اوراق، که 5 /4 درصد از نرخ سود تسهیلات صندوق بیشتر است. اما به هر حال یکسری از افراد این اوراق را مناسب حال خود می‌دانند و مایل‌اند از آن استفاده کنند، بانک نیز، این امکان را برای آنها فراهم کرده است. البته مساله‌ای که باید مطرح شود این است که برای استفاده از این اوراق نیز، سپرده‌گذاری صورت می‌گیرد اما این اوراق به افرادی تعلق می‌گیرد که در بانک مسکن حساب
ممتاز دارند و سپرده‌گذاری کرده‌اند، در واقع در این صورت هم سپرده‌گذاری صورت گرفته اما لزوماً پس‌انداز خود فرد نیست. فردی در بانک مسکن پس‌انداز داشته، تسهیلاتی به او تعلق گرفته و او این تسهیلات خود را در بازار می‌فروشد. نکته‌ای که بعضاً به آن اشاره شده برخی فکر می‌کنند که پول اوراق را به بانک می‌دهد و بانک از این مساله منتفع می‌شود، اما به این صورت نیست و چیزی عاید بانک نمی‌شود. این مبلغ مربوط به فردی است که این اوراق را در مالکیت خود دارد و آنها را می‌فروشد. به هر حال وجود این تسهیلات برای یکسری از افراد لازم بوده و از آنجا که تقاضا در بازار وجود داشته، این محصول در بانک وجود دارد.
آیا استفاده از ابزار تسهیلات متنوع که در آن زوجین می‌توانند وام بیشتری را دریافت کنند، کمک بیشتری به بازار مسکن می‌کند؟ و باعث شده استقبال بیشتری از این وام‌ها صورت بگیرد؟
از اسفند سال گذشته بود که امکانی برای زوجین فراهم شد که بتوانند از طریق ترکیب تسهیلات دو اوراق یا دو صندوق مسکن یکم، مبلغ بیشتری را دریافت کنند. بیشترین حالت 170 میلیون است که در این طرح هریک از زوجین وام 80 میلیون‌تومانی را دریافت می‌کنند که با 10 میلیون وام جعاله به 170 میلیون تومان می‌رسد. زوجین می‌توانند از 100 میلیون تومان اوراق نیز استفاده کنند به این معنی که هر نفر از آنها 50 میلیون تومان بگیرد که با وام 10 میلیون‌تومانی جعاله به 110 میلیون تومان می‌رسد. البته این در حالی است که سقف تسهیلات اوراق در تهران به صورت انفرادی 60 میلیون تومان است اما زمانی که زوجین از آن استفاده می‌کنند برای هر نفر 50 میلیون تومان است. همچنین مورد دیگر که وجود دارد به این صورت است که یکی از زوجین قصد استفاده از اوراق و دیگری قصد استفاده از صندوق یکم را دارد که در این حالت با احتساب 10 میلیون تومان وام تعمیرات، 140 تومان دست آنها را
می‌گیرد. این طرح توانست باعث اقبال تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم شود، به‌طوری که بعد از ابلاغ این طرح، تعداد ورودی صندوق یکم به بالای 200 ثبت‌نام در هفته بازگشت. همچنین گشایش دیگری که در صندوق یکم اتفاق افتاد و کمتر از آن یاد می‌شود، خرید در بافت فرسوده است. شرایطی که برای استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم وجود دارد، برای افرادی که قصد خرید در بافت فرسوده دارند لحاظ نمی‌شود. به‌طور مثال، شرط سنی، تاهل و استفاده از تسهیلات بانک در بخش مسکن در گذشته، لحاظ نمی‌شود. که این یک مزیت است چرا که در بافت فرسوده قیمت‌ها پایین‌ترند و راحت‌تر می‌توان خرید انجام داد.
با توجه به اینکه برنامه کاهش مجدد نرخ سود بانکی در دستور کار دولت یازدهم است، گفته می‌شود کاهش این نرخ سود در صورتی مفید است، که نرخ سود تسهیلات هم کاهش یابد. آیا کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند باعث شود که نرخ سود تسهیلات نیز پایین بیاید؟
اگر نرخ سود سپرده‌ها کاهش پیدا کند عملاً نرخ سود تسهیلات هم کاهش پیدا می‌کند. اتفاقاً در دوره‌های اخیر، بانک مرکزی کنترل بیشتری روی نرخ سود تسهیلات گذاشته و به آن صورت خود را درگیر نرخ سود سپرده نکرده است. با توجه به اینکه کاهش نرخ سود بانکی جدی است اگر اتفاق بیفتد، باید این انتظار را داشته باشیم که نرخ سود تسهیلات صندوق نیز کاهش پیدا کند ولی این امر ممکن است مشکلاتی را برای بانک به وجود آورد.
این تسهیلات در چه صورتی می‌تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند؟
توان بازپرداخت مردم اصلی‌ترین مشکل است و تا زمانی که برای این مشکل تصمیمی گرفته نشود، بعید می‌دانم بخش مسکن بتواند نقشی در خارج کردن رکود داشته باشد. برای اینکه این بخش وارد فاز رونق شود، نه اینکه لزوماً یارانه‌ای در نظر گرفته شود، بلکه باید اقتصاد کشور جان بگیرد و از این حالت رکودی خارج شود، شغل و درآمد برای مردم ایجاد شود و تمامی شاخص‌های اقتصادی وارد دوره رشد شوند. اگرچه از بخش مسکن به عنوان پیشران یاد می‌شود و بسیاری از افراد عقیده دارند اگر بخش مسکن راه بیفتد اقتصاد هم راه می‌افتد، اما به هر حال شرایط فعلی شرایطی نیست که بگوییم بخش مسکن می‌تواند، با این شرایط و حمایت‌هایی که عملاً وجود ندارد این نقش را به تنهایی ایفا کند.
دیدگاه تان را بنویسید